收益还原法之报酬率选取研究1|期望收益率计算公式

　　摘 要：收益还原法是目前房地产估价三大基本方法之一，特别适用于对有收益或潜在收益的房地产评估。运用收益还原法进行房地产估价，其结果主要取决于该宗房地产的报酬率和净收益的量化，但在实际估价活动中，报酬率的选取方法存在一定的不足。本文在分析目前计算报酬率各种方法缺陷的基础上，探讨了怎样合理确定房地产的报酬率，以达到客观合理评估房地产的价值。
　　关键词：收益还原法；报酬率；市场
　　前言
　　收益还原法简称收益法，是目前国际上流行的最重要的房地产估价三大方法之一，该方法利用资金的时间价值，将房地产未来收益进行折现求取房地产价值的一种估价方法。收益还原法的理论基础虽然很完善，但在房地产实际估价中，收益法的应用尚存在某些缺陷，使得许多房地产估价师在收益性房地产价值评估中，不敢贸然运用。
　　采用收益法进行房地产估价最基本的公式为：
　　（1）
　　在房地产估价中，通常采用从基本公式的变形公示：
　　（2）
　　如果年净收益每年按一定比率增加，且为有限年，则计算公式为：
　　（3）
　　其中：V为房地产的评估价格，A 为年净收益，Y为报酬率，g为纯收益每年递增的比例，n为收益年限。
　　从上述公式看出，房地产价格主要由三个因素决定：一是每期获取的净收益；二是与净收益对应的报酬率；三是收益期限的长短。在这三个因素中，最重要也最困难的是报酬率的确定。报酬率的重要性体现在其仅仅变动1%，对房地产价格可能产生很大的影响。例如，某一收益性房地产，使用年限40年，每年的净收益假定为20万元，在不同报酬率下，对房地产价值的影响很大。当报酬率从3%增加到4%，房地产价格从462.3万元减少到395.86万元，价格相差66.44万元，而当报酬率从3%增加到8%时，房地产价格从462.30万元减少到238.49万元，二者相差近一倍。从这些数据可以看出，报酬率确定的准确与否是评估收益性房地产价格的关键。
　　1、目前报酬率确定的方法
　　以建设部颁发的《房地产估价规范》（以下简称规范）5.3.5规定为准，我国报酬率的确定主要有四种。
　　（1）安全利率加风险调整值法
　　这种方法的实质是安全利率法的修正，即在安全利率的基础上，根据估价人员对于风险的判定，确定在以无风险的资本投资的收益率作为安全利率的基础上，加上房地产的投资风险调整值求得报酬率。
　　（2）市场提取法
　　通过市场上已成交的房地产的净收益、价格资料，求出报酬率，作为确定相同或相似房地产的报酬率的依据。该法是利用收益法公式相关公式，通过搜集市场上相同或相似房地产的净收益、价格等资料，反求出报酬率。
　　（3）投资报酬率排序插入法
　　将各种投资（如国债、股票、商业债券）的收益率从低到高排序，选择与房地产投资风险相当的投资收益率作为房地产的报酬率。由于投资组合理论是在投资组合上考察风险，它给房地产投资带来全新的风险理念，涉及房地产投资如何纳入投资组合，在投资组合中房地产本身如何实现分散化投资（各类型物业）等，这对房地产的定价有深刻影响。
　　（4）投资复合收益率法
　　该种方法又称复合投资收益率法，是将购买房地产的抵押贷款的利息率与自有资本要求的收益率加权平均，求出报酬率。
　　按下式计算：
　　R＝M·RM＋（1－M）RE （4）
　　式中：
　　R ─ 报酬率；
　　M ─ 贷款价值比率（％），抵押贷款额占房地产价值的比率；
　　RM ─ 抵押贷款报酬率（％），第一年还本息额与抵押贷款额的比率；
　　RE ─ 自有资本要求的正常收益率（％）。
　　投资复合收益率法的确定与项目投资分析时确定最低投资收益率的方法相类似，从公式中看出，总投资中自有资金和借贷资金比率的变化将得出不同的投资收益率，以此作为收益还原率在计算房地产的收益现值时会得出不同的评估价值。现行报酬率的确定方法的具体运用可利用以上四种方法来确定不同收益型房地产的报酬率，最后综合确定出一具体数值。
　　2、目前收益率确定之不足
　　目前国内在房地产评估中确定报酬率的现实方法中存在以下几个方面的缺陷：
　　（1）报酬率的确定不严谨
　　在房地产市场发育最早的深圳，报酬率就从下面三种参数中进行调整选取：1）人民银行公布的人民币年储蓄利率均值；2）国家统计局公布的消费物价指数；3）房地产开发行业税后收益率。有些地方报酬率的确定完全凭经验估出，没有理论依据, 不少估价人员干脆不加任何说明地以贷款利率、国库券利率等作为报酬率。更有甚者采用"顺瓜摸藤"的方式，在评估出房地产的价值后，倒推出报酬率，这显然已经失去了利用收益还原法估价的意义。
　　例如当前的房地产价格市场状况下，报酬率必须取一个比较小的数值，才能与当前的房地产市场价格水平相符合。据统计研究，目前估价师对各类房地产进行估价选取的报酬率在8%以下，这显然不符合投资房地产的报酬率，如我国房地产行业基准收益率2010年应在10%～15%之间，2010年万科的主营业务利润率有28.54%。
　　（2）报酬率的内涵界定不清
　　报酬率是一种折现率，是与内部收益率（也称内部报酬率）同性质的比率，它是投资回报与所投入资本的比率，但在现实估价中，报酬率与资本化率通常被混淆，二者相互替换使用。实际上，资本化率是直接资本化法中采用的，是将房地产的预期收益转化为价值的比率；报酬率是报酬资本化法中采用，是通过折现的方式将房地产的预期收益转化为价值的比率。此外，实际估价中，也有采用投资利润率作为报酬率。
　　（3）报酬率的针对性较差
　　由于房地产具有位置固定性的特定，房地产市场是非完全竞争市场，造成用途相同的房地产在不同的区域，所面临的风险不同，报酬率也不同。因此，每一宗房地产都对应着一个自己的报酬率。
　　此外，中国的房地产投资逐步融入全球经济轨道，报酬率是一种投资回报率，受到全球经济、国内经济以及国内宏观调控政策的影响。国内宏观调控政策的变化，使投资者对预期收益产生变化，从而对投资回报率大小产生影响。