2019年扬州城中村改造 郑州市金水区城中村改造经验

　　2012年6月2日，在《村委主任》杂志社组织的全国乡村干部学习考察活动中，山西眢听州是忻府区十里侯村两委一行9人，在河南省郑州市金水区城中村改造办公室主任吉智勇等人的陪同下，听取了金水区城中村改造的经验和做法，纷纷表示回去后好好总结经验，为当地的发展献计献策。
　　金水区有56个城中村，总占地面积近3.3万亩，常住人口约14万，流动人口约35万，原建筑物面积1800余万平方米。近年来，金水区坚持成熟一个、改造一个、改造一个、成功一个和政府主导、市场运作、村民自愿、一村一策的基本原则，进行城中村改造，取得了良好效果。截至目前，金水区已有34个村(组)经批准实施城中村改造，已经拆迁完毕和开工建设的城中村改造项目有14个，涉及村民8300余户，人口3.2万，腾出土地6773亩，为推动全区经济社会发展提供了有力支撑，
　　建立三项机制,维护村民合法权益
　　一是市场化补偿机制。首先，建立了市场化评估确定补偿标准，严格依法实施分类评估、分户评估，全面真实地反映被拆迁房屋和安置房屋的市场价值，切实保护双方当事人的合法权益。同时，拆迁采用产权调换的办法进行补偿，在合法有效宅基地范围内的房屋，三层以下建筑面积按照1：1比例置换，三层以上根据实际情况确定置换比例。
　　二是科学化安置机制。在多方征求村民意见基础上，合理确定安置地点，做到各项配套设施齐全，环境优美，居住舒适。在户型确定上，设计多种户型，供村民自由选择。
　　三是人性化拆迁机制。坚持以人为本的拆迁理念，从房屋评估、补偿，到拆迁、安置，从政策到具体标准，一律公开透明，让村民监督，赋予被拆迁村民更多的知情权和参与权。
　　把握三个关键，切实防范改造风险
　　一是选择一个好的开发商。开发商必须具备四个条件，即有资本实力、运作能力、对政府讲诚信、对村民大气。
　　二是找准一个利益平衡点。首先确保村民利益，其次兼顾开发商的利益。政府在城中村改造中发挥裁判员的作用，不投资、不牟利，不越位、不缺位。
　　三是建立一套监管机制，在拆迁改造过程中，首先，明确规定因开发商原因导致村民不能按时回迁的，由开发商按月双倍支付超出过渡时间的过渡费，解除村民顾虑。其次，建立由政府、开发商和村庄共同监管的资金账户，拆迁前，开发商将部分保证金打人监管账户，用于村民的拆迁补偿和安置房建设。再次，若因开发商方面的原因导致该项目无法正常运行时，政府将以其用于开发的国有土地作为担保，进行抵押贷款，确保村民的拆迁补偿和安置房建设。
　　做好三项工作确保工作顺利进行
　　一是组织保障工作。金水区成立了以区委书记任政委、区长任指挥长的区城中村改造指挥部，加强对全区城中村改造项目的组织领导。在具体工作中，组织协调区规划、土地、建设、房管、发改、环保、财政等有关职能部门，并充分发挥街道办事处和村两委的基层优势，建立党委领导、政府主导、部门配合、办事处牵头、村两委为主的五级联动体系，为项目改造的顺利实施提供了强有力的组织保障。
　　二是宣传发动工作。首先，多层次召开村组党员干部会议、村民代表会议，充分调动村组干部、村民代表和党员的积极性和主动性。其次，实行村组干部责任制，分包到户，主动做亲属及本组村民的思想工作，带头搬迁。再次，深入村民中间，为村民讲解其中的利弊，使村民切身感受到拆迁为他们带来的好处，从而支持拆迁工作。
　　三是激励工作。建立奖惩机制，对在规定时间内签订协议、按时搬玨的村民，除其他正常费用外，另奖1万元的搬家费；对工作表现突出、按时完成拆迁任务的村组干部和工作队员适时给予物质奖励。同时，组织执法部门，在全村范围内开展房产税清查活动，对偷税漏税的出租户依法进行处理；对村民举报的有经济问题的村组干部以及离任村组干部，组织政法和纪检部门，及时进行核查，对确有问题的，进行立案查处；对村内个别困难户，采取相对灵活的办法，给予适当照顾，切实解决他们的实际困难，督促其尽快搬迁；对煽动闹事、组织串联、阻挠拆迁的个别村民，依法进行处理。
　　实现三个结合，实现三方共赢
　　一是与改善城市面貌、完善城市功能相结合。坚持高品位规划、高标准建设，使每个项目都成为城市形象的新亮点。
　　二是与改善村民居住环境和增加村民收入相结合。已经拆迁或正在建设的城中村改造项目，开发商要为拆迁村预留集体经济产业发展用房；同时，按照既定的安置补偿标准，村民一般能有I～3套房屋用于出租，以保障村民的收入。
　　三是招商引资、大力培育新的经济增长点。目前，金水区通过城中村改造已吸引省内外投资380亿元，先后引进沃尔玛、家乐福等知名企业人驻。