[城市居民住房需求研究]城市居民对城市的需求分析
ＣＯＮＳＴＲＵＣＴＩＯＮＥＣＯＮＯＭＹ
２００８年６月增刊房地经济
城市居民住房需求研究
■谢
樊
（重庆江河工程咨询中心有限公司，重庆４０００１５）
［摘要］城市居民居住是关系到国计民生的大问题，研究广大市民住房需求及其变化规律，有利于推动城市住房建设的可持续发展，保证人民安定团结、社会长治久安。
［关键词］住房需求；规律；建设；可持续发展
Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｒｅｓｉｄｅｎｃｅｏｆｃｉｔｙａｎｄｔｏｗｎｄｗｅｌｌｅｒｓｉｓｉｍｐｏｒｔａｎｔｔｏｎａｔｉｏｎａｌｅｃｏｎｏｍｙａｎｄｔｈｅｐｅｏｐｌｅ＇ｓｌｉｖｅｌｉｈｏｏｄ．Ｔｈｅｌａｗｏｆｒｅｓｉｄｅｎｃｅｄｅｍａｎｄｏｆｃｉｔｙａｎｄｔｏｗｎｄｗｅｌｌｅｒｓｉｓｆｏｕｎｄｏｕｔ，ｗｈｉｃｈｓｕｓｔａｉｎａｂｌｅｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔｏｆｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎｏｆｈｏｕｓｅｉｓａｂｌｅｔｏｂｅｐｒｏｍｏｔｅｄ．Ｔｈｅｐｅｏｐｌｅ＇ｓｕｎｉｔｙａｎｄｓｏｃｉａｌｌｏｎｇｐｅｒｉｏｄｏｆｓｔａｂｉｌｉｔｙｓｈｏｕｌｄｂｅｏｎｇｕａｒａｎｔｅｅ．Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：ｒｅｓｉｄｅｎｃｅｄｅｍａｎｄ；ｌａｗ；ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ；ｓｕｓｔａｉｎａｂｌｅｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ［中图分类号］Ｆ４０７．９
［文献标识码］Ｂ
［文章编号］１００２－８５１Ｘ（２００８）ｓ１－０３－０００７－０４
城市居民居住是关系到人民安定团结、社会长治久安的大问题，只有明确市民住房需求及其变化规律，才能及时提供足量的、适合各类消费群体的住房，推动住房建设的可持续发展。
求、安全需求、社会需求、尊重需求和自我实现需求，依次由较低层次到较高层次。市民住房需求首先是一种生存需求，包括生理需求和安全需求，即对住房面积、功能的基本需求；其次，住房需求也是一种消费需求和发展需求，即对住房自然环境、社会环境的要求；第三，住房
１市民住房需求
市民住房需求是市民对住房主观愿望在一定市场
需求也是一种投资，即对自我发展和自我实现的要求。当低层次的需求基本上得到满足后，更高层次的需求才能成为主导需求。没有一种需求会得到完全满足，但只要其得到部分满足，就会转向追求更高层次的需求（见图１）。
条件有实际支付能力的住房需要，符合马斯洛需求层次理论。马斯洛把人的内在需求分成五个层次，即生理需
［作者简介］谢樊（１９７４－），男，四川新都县人，重庆江河工程咨询中心有限公司工程师，硕士，主要研究方向：房地产开发与经营。
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房地经济２００８年６月增刊
市民对住房只有生理需求。因此，市民对廉租房需求极大，而对其他种类住房没有需求（见图２）。
２．２第二阶段
随着市民收入升高，同时恩格尔系数有所下降，此时
市民对住房不但有生理需求，部分市民已经有了安全需求。因此，市民对廉租房需求减小，开始对其它种类住房有所需求（见图３）。
图１
市民住房需求层次
相应地，住房市场上存在别墅、高档商品房、普通商品房、经济适用房和廉租房。
２．３第三阶段
市民收入继续升高，同时恩格尔系数继续下降，此时
市民对住房不但有生理需求和安全需求，部分市民已经有
２市民收入对住房需求的影响
假设在一个合理时间段内，住房价格（租金）水平视
了社会需求。因此，只有少部分最低收入群体对廉租房有需求，大部分市民转向对经济适用房有需求，还有部分市民对普通商品房有了需求（见图４）。
为不变，而家庭收入水平由极低（恩格尔系数大于５０％）连续升高，住房需求将发生如下变化。
２．４第四阶段
市民收入持续升高，同时恩格尔系数持续下降，此时
２．１第一阶段
由于房价收入比很高，同时恩格尔系数也很高，此时
市民对住房的生理需求不再强烈了，而安全需求和社会需求较强烈，部分市民已经有了尊重需求。因此，市民对廉租房有极少需求，对经济适用房有少量需求，对普通商品房有大量需求，少部分市民对高档商品房有了需求（见图５、图６）。
２．５第五阶段
随着市民收入继续升高，恩格尔系数继续下降，此时
市民对住房不仅有生理需求、安全需求、社会需求和尊重需求，部分市民开始有了自我实现需求。此时，市民对廉租房几乎没有需求，对经济适用房有少量需求，对普通商品
Ｉ：市民收入
Ｑ：廉租房需求量
Ｉ：市民收入
Ｑ：廉租房需求量
房和高档商品房有大量需求，高收入群体对别墅有了需求图８）。（见图７、
ｄ：市民廉租房需求ｄ：市民廉租房需求
图２廉租房收入曲线Ⅰ图３廉租房收入曲线Ⅱ
Ｉ：市民收入Ｑ：经济适用房需求量
ｄ：市民经济适用房需求
Ｉ：市民收入Ｑ：经济适用房需求量
ｄ：市民经济适用房需求
Ｉ：市民收入Ｑ：普通商品房需求量
ｄ：市民普通商品房需求
Ｉ：市民收入Ｑ：高档商品房需求量
ｄ：市民高档商品房需求
图４经济适用房收入曲线Ⅰ图５经济适用房收入曲线Ⅱ图６普通商品房收入曲线图７高档商品房收入曲线
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２００８年６月增刊房地经济
Ｉ：市民收入Ｑ：别墅需求量
ｄ：市民别墅需求
Ｐ：别墅价格Ｑ：别墅需求量
ｄ：市民别墅需求
Ｐ：高档商品房价格Ｑ：高档商品房需
求量ｄ：市民高档商品房需求
Ｐ：普通商品房价格Ｑ：普通商品房需
求量ｄ：市民普通商品房需求
图８别墅收入曲线图９别墅需求曲线图１０高档商品房需求曲线图１１普通商品房需求曲线
特定市民群体具有的特定层次住房需求会减少，需求
３城市住房价格对住房需求的影响
假设在一个合理时间段内，市民收入水平视为不
曲线向左移动，称为住房需求的观望效应；同时，低一层次住房消费群体对高一层次住房需求会增加，需求曲线向右移动，称为住房需求的越层效应。住房需求是这两种力量共同作用的结果，称为住房需求的预期降价效应。由此，构造模型：预期降价效应＝观望效应
变，住房价格水平由极低连续升高，市民对别墅、高档商品房、普通商品房、经济适用房和廉租房的需求量变化见图９￣图１３。
＋越层效应，即
ＤＥＲＰ＝ＤＷａＳ＋ＤＯＬ
其中，ＤＥＲＰ：住房需求预期降价效应；
４市民住房偏好对住房需求的影响
市民住房需求产生于对住房的需要或欲望。住房需
ＤＷａＳ：住房需求观望效应，符号为负；ＤＯＬ：住房需求越层效应，符号为正。
ＤＷａＳ＝（ｆＰ）
其中，Ｐ：住房价格；
要通常是市民的主观愿望，往往会超出其支付能力；住房欲望指市民想要购房而还没购买的心里感觉。住房需要或欲望有强弱缓急之分，从而形成了住房偏好。
市民对一种住房偏好增强，此种住房需求曲线向右移动。反之，需求曲线向左移动（见图４）。
ｆ：函数关系记号，需求函数单调递增。
ＤＯＬ＝ψ（Ｐ）
其中，Ｐ：住房价格；
５市民未来预期对住房需求的影响
由于市民住房需求
ψ：函数关系记号，需求函数单调递减。
是分层次的，某一特定市民群体具有某一特定层次的住房需求，或者说对某种特定住房有需求。
５．１预期住房价格短期
Ｐ：住房总体价格水平Ｑ：经济适用房
需求量ｄ：市民经济适用房需求
内大幅下降
市民预测住房价格在短期内将大幅下降，
Ｐ：住房总体价格水平Ｑ：廉租房需求量
ｄ：市民廉租房需求
Ｐ：住房价格Ｑ：住房需求量ｄ：住房需求
图１４住房需求受市民
图１２经济适用房需求曲线图１３廉租房需求曲线偏好影响的变化规律
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５．２预期住房价格短期内小幅下降
市民预测住房价格在短期内将小幅下降，住房需求
就会减少，需求曲线向左移动（见图１５）。
５．３预期住房价格短期内上涨
市民预测住房价格在短期内将上涨，住房需求就会
增加，需求曲线向右移动（见图１６）。
５．４预期收入短期内小幅波动
市民预期短期内收入将小幅增加，住房需求就会增
加，需求曲线向右移动。反之，住房需求就会减少，需求曲线向左移动。
５．５预期收入短期内大幅增加
市民预期短期内收入将大幅增加，某一特定消费群
体会减少对应层次的住房需求，需求曲线向左移动，称为住房需求的收入效应；同时，低一层次住房消费群体对高一层次住房需求会增加，需求曲线向右移动，产生越层效应。住房需求是这两种力量共同作用的结果，称为住房需求的预期增收效应。由此，构造模型：预期增收效应＝收入效应＋越层效应，即
ＤＥＩＩ＝ＤＩ＋ＤＯＬ
其中，ＤＥＩＩ：住房需求预期增收效应；
ＤＩ：住房需求收入效应，符号为负；ＤＯＬ：住房需求越层效应，符号为正。
ＤＩ＝（ｆＩ）
其中，Ｉ：市民收入；
ｆ：函数关系记号，需求收入函数单调递减。
ＤＯＬ＝ψ（Ｉ）
其中，Ｉ：市民收入；
ψ：函数关系记号，需求收入函数单调递增。５．６
预期收入短期内大幅减少
市民预期短期内收入将大幅减少，某一特定消费群体会减少对应层次的住房需求，需求曲线向左移动，产生收入效应；同时，高一层次住房消费群体对低一层次住房需求会增加，需求曲线向右移动，产生越层效应。住房需求是这两种力量共同作用的结果，称为住房需求的预期减收效应。由此，构造模型：预期减收效应＝收入效应＋越层效应，即
ＤＥＲＩ＝ＤＩ＋ＤＯＬ
其中，ＤＥＲＩ：住房需求预期减收效应；
ＤＩ：住房需求收入效应，符号为负；
房地经济２００８年６月增刊
Ｐ：住房价格Ｑ：住房需求量ｄ：住房需求Ｐ：住房价格Ｑ：住房需求量ｄ：住房需求
图１５住房需求受住房预期价图１６住房需求受住房预期
格小幅下降影响的变化规律
价格上涨影响的变化规律
ＤＯＬ：住房需求越层效应，符号为正。
ＤＩ＝（ｆＩ）
其中，Ｉ：市民收入；
ｆ：函数关系记号，需求收入函数单调递增。
ＤＯＬ＝ψ（Ｉ）
其中，Ｉ：市民收入；
ψ：函数关系记号，需求收入函数单调递减。
６利率对市民住房需求的影响
利率变化对市民住房需求有着复杂的影响。存款
准备金率和再贴现率上调，货币供给量减少，抑制住房需求；存款利率上调，储蓄、购买债券的收益增加，流向住房市场的资金减少，甚至住房市场上的资金开始流向收益更高的领域，减小住房需求；长期贷款利率上调，个人贷款购房融资成本增加，信贷规模减小，住房需求进一步减小。三种因素同方向用力，住房需求减小，需求曲线向左移动。反之，货币供给量增加，增进住房需求；储蓄、购买债券的收益减少，流向住房市场的资金增加，增大住房需求；个人贷款购房融资成本减少，信贷规模增大，住房需求进一步增大。三种因素同方向用力，住房需求增大，需求曲线向右移动。
理解市民住房需求在上述６个主要因素影响下的变化规律，确保适时地建造出适量的各类住房，并且科学地使用，将推动城市住房建设产业化，保证住房建设
可持续性发展，使其发挥良好的经济效益、社会效益和生态效益。!
（编辑刘芳）
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