[房地产现场管理存在的问题及对策]工厂生产现场管理

　　【摘要】房地产现场管理就是根据企业的战略目标和远景，尽最大的努力去解决项目实施过程中遇到的各种问题，提供客户满意的建筑产品。它大体分为三个阶段：准备阶段、实施阶段和交付阶段。在各阶段的实施过程中，存在很多问题。针对这些问题，存在不同的解决对策。
　　【关键词】房地产；管理；对策
　　在一部分人的理解中，房地产现场管理就是施工单位的现场管理。其实不然，无论是在企业的目标还是在面对的客户上，两者都存在着很大的差异。那么，什么是房地产现场管理呢？房地产现场管理就是根据企业的战略目标和远景，尽最大的努力去解决项目实施过程中遇到的各种问题，提供客户满意的建筑产品。它大体分为三个阶段：准备阶段、实施阶段和交付阶段。在各阶段的实施过程中，存在很多问题。下面，笔者就一些比较突出的问题，谈一谈自己的看法及相应的解决对策。
　　一、没有一个好的开端，选择施工单位和监理不得当。应在现场管理的准备阶段决定正确的事，选择正确的人，实现资源有效利用。
　　房地产公司作为甲方，招标选择施工单位。一个好的施工企业，会对市场环境进行深入了解，在材料和人力组织方面也能做的比较完善。和现场管理人员配合紧密，不会产生大的漏洞。但是一个不好的施工单位会让现场管理工作受到很大的限制，导致进度滞后，最后赶工时，工作潦草，导致许多质量问题。这样直接导致了成本管理失控，给整个管理工作造成了巨大的负担。
　　在监理的选择上，同样存在这个问题。如果一个项目由某监理公司来承担其监理工作，这个监理公司工作不负责，不积极。在过程中监管力度太弱，监管范围不全面，发现的质量问题也不能及时落实整改。这直接导致监理成为“摆设”，现场管理工作受到很大的影响。
　　由此看来，选择一个好的施工单位和一个好的监理公司是多么重要。
　　因此在现场管理的准备阶段应提前做好规划和沟通，各方面问题达成共识后，再合作。此外，还应重视合约。在合约中例如临时施工道路宽度、断面做法，机械型号规格、布置要求等细节问题要一一体现，有效控制成本，增强自身执行力。
　　二、各环节时间安排不合理，忽视效率。现场管理应规范化、制度化，合理安排各环节时间，重视效率。
　　有些管理工作，在各环节安排不合理，不得当，考虑不全面，直接导致施工难度增加。例如某项目分期开发，在1期开发之前，考虑到土方平衡问题，遂将开挖土方堆放在现场后期开发用地内。因未充分考虑土方虚实方差异及分期堆放场地，导致后期施工时因土方大量剩余占用后期施工场地，不得不二次转运，耗费了不必要的人力财力和时间。
　　再比如某项目销售计划于9月16日开盘，按公司审批的施工控制计划，项目必须在7月16日前完成销售大堂的土建工作、施工工期按计划为两个月，现在已经5月2日了，设计部刚刚提供主体施工图纸，还未开始招标，采购部表示按计划招标需要3周时间才能完成，同时设计部负责装修设计的同事反映：装修设计单位选择上也出了点问题，装修设计可能要拖了，就此事与设计部经理沟通时，他表示拖延时间会在装修施工阶段赶回来（因为装修施工是设计部负责的），这样一来，计划出现了很大的问题，造成的不良影响，谁来负责？
　　我建议所有的现场管理人员，重视效率问题，合理安排各环节时间。工程施工期间，对项目认真负责。房地产管理人员应每月组织施工单位、监理单位进行工程质量、安全检查不少于一次，平时应做到每天至少对在建的单位工程和其他施工项目巡视一次，发现问题随时解决。
　　三、没有组建一个有实力、技术能力强的现场管理团队。技术能力是现场管理的前提，想要现场管理好，必须把好这一关。
　　技术能力是现代管理的前提。专业能力是工程人员的基本价值体现。沟通和协调不是一个好的管理人员最重要的素质。对技术有发言权才可以真正实现与合作方的平等对话。换句通俗的话：别人做的，你不懂，还如何管理，怎么管理？
　　一个好的团队能即使发现问题，解决问题，带动所有进度顺利、有条不紊的展开。如果人员不专业，会出现进度滞后，现场混乱等诸多问题，后果不堪设想。
　　全体现场工作管理人员，应认真学习相关的法律、法规、规范和标准，及时贯彻落实管理部门的文件和规定，自觉遵守公司的各项管理制度，加强管理意识，不断提高自身业务水平。
　　四、现场管理过程中，人际关系不协调。应改善这种情况，实现客户要求、公司目标、项目条件三者兼顾。
　　什么是良好的人际关系？我认为是知人、自信、诚恳、积极和主动。在现场管理工作中，同样要花费一定的精力去处理好人际关系。
　　举一个小例子：某高层项目经理一段时间内总是为楼栋内工人随地大小便头痛不已，经与施工单位现场负责人沟通，采取了每层楼设置小便桶的做法，工人在楼内大小便问题得到有效控制。
　　其实，现场管理工作不是仅仅依靠一个甲方身份就可以，有时也是需要进行必要的换位思考的。公司有目标，要重质量，保证项目在均好中加速，同时还要兼顾社会责任。客户有要求，他们需要高品质高质量的住房，需要了解房子情况，需要地产商按时交房，并保证墙面没有水印霉印等质量问题。项目也有制约条件，施工许可、场地限制、管理效率都是需要解决的问题。这三者看起来存在很大的分歧和矛盾，但是总有一部分，是三者都可以兼顾的。现场管理工作就是要找到这个部分，让公司满意，让客户满意，也让项目可以顺利进行。
　　五、交付阶段工作不完善。现场管理人员要有对结果负责的精神，守住最后一道防线。
　　最后的交付阶段，其实是整个环节中最为重要的。单位工程达到竣工验收条件，应监督工程部主持组织进行各种检测、检验和试验，凡是使用功能方面必须达到100%的试验项目要求100%进行试验。各种检测、检验、试验全部合格后，应尽快组织初验和正式验收。
　　这个环节往往遇到的问题别前几个阶段要多。比如：
　　①未能按时交房。按合同约定，在交房前十几天应用挂号信的方式将交房通知单邮递给买家，告知具体交房的时间及须带齐的资料。如果没有及时通知到买家，或明明已到交房时间，房子却没有达到交房时应有的标准，这都会导致交房不及时。面对这种问题，管理人员应该提起高度精神，控制好最后的收尾工作。并认真负责的提醒买主，如果收信方式不行，可以改换别的方式；
　　②开发商证书不全。房前应要求发展商出示《建设工程质量认定证书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》，还有各种相关验收表格。管理人员要准备好所有材料，以备交房过程中交予买主；
　　③项目（如小区）配套不齐全。验房时，业主不仅要验屋内，对于小区的整体规划也要仔细查看是否符合合同约定，如同期建设的车库、会所、景观园林等。这样，如果管理工作不完善，车库等还没有准备好，会让买主产生很大的失落感。所以，现场管理人员应确认项目所有配套设施已经完备，再通知买主。
　　结论：
　　以上是我在房地产现场管理过程中发现的几个比较突出的问题。什么是管理，管理是有效的预测问题、发现问题、解决问题，并借助资源组织资源去完成目标。虽然每个项目都看起来相似，其实都是不同的，现场管理人员要有意识的磨练执行业务的现场，锻炼和培养自身发现问题以及解决问题的能力。不要觉得问题小就拖延，日积月累，越来越多的问题，工期、质量、安全能不能保证，客户需求能不能满足，成本能不能得到控制，资源能不能得到合理的利用……不要等到所有的问题都聚到一起时，才想对策。要在日常的管理工作中培养对细微的问题作出敏锐反应的感受能力和行动能力。房地产管理过程中除了我上面提到的在现场管理的准备阶段决定正确的事和人、合理安排各环节时间、重视效率、加强管理人员技术能力、协调人际关系、对结果负责这些措施之外，管理人员心中还要明确一个概念，那就是要有持续力。一个项目的时间一般都是较长的，一时做好没有用，时时做好、一直做好才是关键。希望以后房地产现场管理中的问题越来越少，实现高质量、快速度、低成本的完成预期目标！
　　【参考文献】
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