【户外广告调研报告(精选多篇)】调研报告格式
第一篇：户外广告调研报告
户外广告调查问卷
亲爱的朋友：
你们好，我们是电子科大管理学院的学生，为了加深对专业知识的了解以及对市场形势的准确把握，特组织了本次调查活动，谢谢您的支持与合作。
请在符合您的情况和想法的答案和数字前画“√”或在_____中填写。
1．您的基本情况：您的性别______,您的年龄______。
2．您所从事的行业
银行/会计/金融制造业广告/市场行销/传播业电脑软/硬件
公共事业（如水/电力，煤气等）商业批发/ 代理/零售医院
政府/军事部门电信服务业（如旅游业，酒店等）教育其它
3．您的学历：
a 高中以下b 高中（中专）c 大专d 本科e 硕士f 博士及以上
4 您平时收集广告信息是通过哪几种途径
a 电视 b 广播 c 户外广告 d 杂志 e 报纸 f 互联网 g 朋友介绍i商场内海报 h 传单 j 其他______并按其对您的重要程度由高到低排序_____________
5．a您觉得和其他广告信息的传播途径（如电视广播等）相比，户外广告这种方式对您的购物行为有多大影响：
没有影响12345影响很大
b您是否有过由户外广告所引起的购买行为或购买欲望,有没有
如果有，您购买的是哪种商品＿＿＿＿＿＿＿＿＿
6.您认为什么地方的户外广告对您的消费行为最有影响
a 公交车身b 公交站台c 公路两边d 高层建筑物顶部e 各大商场f 霓虹灯广告牌g 候车亭广告牌 h火车站 i 机场j单立柱 k其他_
7. 您在等候公交车时有过驻足观看公交车站牌广告吗？_____
a经常b偶尔c没有留意d没有
如果您有过关注公交车站牌广告，那么您最关注的是广告的什么呢？
a广告中的模特形象 b广告中的产品 c广告的色彩画面 d广告语
8. 您看户外广告是因为,
a打发时间b 想了解某产品 c被广告吸引 d其他______
9．请将您认为的户外广告的优点选出， ａ随处可见，影响范围广 ｂ全天候展示 ｃ直接
简洁，易懂 d形式多样，创意新颖 e其他＿＿＿＿并由大到小排序＿＿＿＿＿＿＿＿
10．请将您认为的户外广告的缺点选出 ａ广告画面内容繁杂、制作粗糙 ｂ设置无标准，破坏绿化,影响效果 ｃ手法老套无新鲜感 ｄ没有及时更换，信息过时 e内容抽象，无法理解其中含义ｆ其他＿＿＿＿并由大到小排序＿＿＿＿＿＿＿＿＿
11．a如果您在无意中发现一则让您眼前一亮的户外广告，他是否会在您以后的购买行为中影响您对以前所购买商品的忠诚度：
一定会12345一定不会
b在您购物时，是否能联想到该商品的户外广告：
一定能12345一定不能
12．如果要您只通过户外广告所传递的信息来购买产品，您打算购买以下哪种商品
ａ保险或汽车ｂ洗浴液或纸巾 ｃ香水或葡萄酒 ｄ零食或不重要的东西ｅ其他＿＿＿＿
13．您觉得户外广告周围的环境是否会影响您对本广告的印象：
完全影响12345不会影响
14．请您写出你印象较深的2--3则户外广告
＿＿＿＿＿＿＿＿
＿＿＿＿＿＿＿＿
＿＿＿＿＿＿＿＿
谢谢您的合作！！！
第二篇：宜昌大型户外广告市场调研报告
宜昌地区大型户外广告市场调研报告
一． 数据统计
宜昌目前约有各类型广告公司285家，其中涉足户外广告业务的仅不足10家。根据行业内的造价标准，一个两面t型广告牌位的建造费用平均为14万元，三面t牌为18万元，一块100平米的钢结构楼顶牌约为11万元，而大型优质的户外广告位的年租金更是动辄三四十万元。这样高昂的初期投入和不菲的制作成本，抬升了相应户外广告市场的进入门槛，导致此领域巨大的产能输出长期被少数几家财力雄厚的广告公司所垄断，既造成了本地户外广告市场份额的分配失衡，又不利于行业的健康发展。
据不完全统计，宜昌市内共有t型广告位48个，大型楼顶牌及过街龙门63个，其中夷陵广场四周的楼顶牌占17块。宜昌周边的高速公路及坝区现有t型广告位71个。其中汉宜高速占30个，荆宜高速15个，三峡机场高速公路12个，318国道宜昌枝江段有1个。在以上的高速路段中，汉宜高速的30个广告位6年内的经营权已被武汉利旗户外传媒有限公司买下。
就目前的市场行情而言，市内主干道上的t牌广告位年租金约为35万元左右，夷陵广场范围的t型牌位可达到60万每年。夷陵广场周边楼顶牌位依据大小及位置的不同，年租金在20万到40万元之间，其他地段的大型广告牌位年租也都在15万元以上。高速公路边的t牌广告位租金一般为20万每三年。
二． 市场分析
宜昌位于黄金水道长江之滨，是久负盛名的水电之都，并且作为武汉——宜昌——襄樊铁三角经济区的一员，向来都是当之无愧的西南重镇。近十年来宜昌突破了过去单一的以第三产业为主的发展模式，在金融、化工、汽车制造等各领域都取得了长足进步。2014年宜昌市全年gdp达到1547.3亿元，已成长为一个综合实力湖北省第二、长江沿岸第四的新型城市。
高速发展中的宜昌，各行各业都异常活跃，在这样一个崛起中的城市商圈中，商家逐渐摆脱了以往的传统商业理念，开始注重品牌打造与形象宣传，这一趋势造就了近几年本地广告行业的之态突飞猛进。
保守地估算一下，以城区平均每个t牌广告年租金40万计，则89个t型广告位每年创造3560万元的产值。以夷陵广场地段楼顶牌平均30万每年每块、其他地段平均15万每年每块计算，则宜昌城区大型楼顶牌与过街龙门的广告位年产值有1030万元。这两类大型户外广告媒体的年产值总计可达到4590万元，其他的如灯箱、展牌、车载及墙面广告等一系列小型广告资源的份额也非常可观。另外再把新生媒体资源的建造制作考虑进来，以每年增加20%计算，则新增加大型户外广告的产值将有918万元。
然而在这个前景宽广的大环境下，行业发展却并难以百花齐放。由于有限的优质媒体资源与高端广告业务几乎全被市内几家大广告公司所霸占，使行业内部出现阶级分化，让许多中小广告企业被排挤至产业边缘与夹缝之中，进而失去正常成长的机会。这无疑对本地广告行业的长远发展是一个恶性症兆。因此，行业当前亟需一支强势力量的介入，来打破市场不平衡的格局，使市场重新洗牌。这支强有力的手可以对本地广告行业进行两项改造：
1．把蛋糕做得更大
在行业外部，可以开发出更多广告资源，创造出更丰富的运营模式，从而提升整个行业的产值。
2．将蛋糕重新切分
在行业内部，它能够合理化地把机遇和利益重新分配，使行业自身更加平衡和健康。
三． 前景预测
广告行业是目前中国最有潜力的行业之一，并且相对于经济发展的速度有一定的超前性。近几年户外广告平均年增长率超过20%，应该说前景非常得良好。但目前各地方政府因为利益上的关系，不断下发文件拆除广告牌，也增加了户外广告的经营风险。尽管如此，广告企业仍会努力取得城市的各类媒体资源，因为市场需求一直有增无减。相信在各方的努力下，通过广告商的争取、政府部门的理解和广告主的诉求，户外广告在经过市场规范化之后将迎来新一轮的增长。
以目前宜昌所具有的大型户外媒体资源3600万元产值为基数，每年15%的增长率计算，5年后大型户外广告的市场将增至7240万元每年，按照15%~25%利润的行业标准，利润空间为1086万元~1810万元。
当下户外广告业正处于一个转型时期，随着科技化浪潮渗透到社会的每一个领域，以及人民对居住环境的要求不断提高，户外广告必定也将朝向新颖、美观、娱乐化和高科技的路线发展。而相应地，户外广告产品的附加值也将大幅上升，这无疑为大型户外广告开启了一片新的发展空间。并且宜昌作为一个高速发展中的城市，随着城市圈的迅速扩大和商户的急剧增多，户外广告的市场需求很肯能超出预期而呈井喷之势。因此我们没有理由不对未来前景持乐观的预期。
第三篇：亳州市户外媒体广告市场调研报告
亳州市户外媒体广告市场调研报告
亳州市户外媒体广告市场调研报告
随着亳州城市经济建设的蓬勃发展，城市框架的不断扩大，占据城市公共黄金空间的户外媒体广告，正逐步成为各大厂家、商家打造品牌、塑造企业形象和争取市场的重要手段。这样的趋势在给从事户外媒体投放的各大广告公司，带来巨大商机的同时，也进一步加剧了不同户外媒体发布形式间的激烈竞争。
一、户外媒体广告的形式及特点
户外媒体广告是最古老的媒介形式，随着时代的变迁，这种最古老的媒介形式却不断焕发出新的旺盛生命力。从各方面的经济调查发现，户外媒体广告已经成为最为火爆的媒体形式，从固定的大型看板到移动的交通载体，从街区的街道网络到终端的卖场售点，从静态的灯箱到动态的led显示屏，户外媒体广告形式多样，创意无限，总能因地制宜，推陈出新。通过对亳州市区的调研，户外媒体广告主要集中在了单立柱、大型广告牌、灯杆旗和街道护栏、公交站候车亭及车体等几种投放形式上，技术含量较高的液晶电视和led显示屏等广告形式相对较少。
（一）单立柱和大型广告牌
单立柱又称擎天柱、高炮，广告牌置于特设的支撑柱上，多装置设立于高速公路、主要交通干道等地方，在亳州市部分路口转角的绿化空地和公园外侧也有设立。普遍使用的尺寸是6米高*18米宽，主要以射灯作为照明装备。市内大型广告牌主要有两种，楼顶广告牌和跨街广告牌，通常也是以射灯作为照明设备。
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这类户外广告投放效果显著，能够在较短时间内吸引人们的眼球和注意力，但存在以下几方面的问题：
（1）价格高。
（2）发布地点固定，缺乏流动性能。
（3）日常维护、保洁困难。
（4）投放周期长，容易造成审美疲劳。
（二）灯杆旗和护栏广告
灯杆旗广告又称道旗广告，这种形式的广告一般设置在活动场馆周边及道路的主路、辅路、便道以外的路灯灯杆等物体上，可以在短期内树立企业或产品的品牌效果。护栏广告是指以道路护栏为载体大面积链条式发布的广告，与灯杆旗广告类似，其广告投放效果影响面大，停留时间长，位置显要，容易吸引受众目光。
然而这类广告也存在着明显的缺点，即夜视效果差，护栏广告自身没有光照，而灯杆旗广告有正好处于灯下黑的位置。特别是护栏广告，由于接近地面，遇到雨雪天气，容易被车辆溅起的泥水污渍附着或覆盖，且维护保洁工作困难。
（三）车体广告
车体广告又称车身广告，在亳州市有小型的三轮车身投放和相对正规化的公交车身投放两种形式。
公交车是中国城市里最重要的交通工具，与人们日常生活息息相关，这就使公交车身成为一种渗透力极强的户外广告媒体，同时公交车身广告又是固定户外广告的延申，它具有固定户外广告的优点，即
广告画面冲击力大，广告影响持续不断，能有效地向特定地区特定阶层进行广告诉求的特点。同时，公交车身广告流动性使车身广告的受众层面更为广泛，广告到达率更高，凭借自身的特点公交车身广告日益成为众多品牌投放广告的媒体形式之一。
但是公交车身广告同样存在不可规避的劣势，主要表现在以下几个方面：
（1）没有夜视效果。
（2）发布路线固定，覆盖区域过于单一，并不能针对所有区域。
（3）广告画面受车辆的车型限制，对于广告发布效果有着很大的影响。
（4）公交车不断在路上行进，路面灰尘及雨雪天形成的路面泥水污渍，容易对车体广告画面造成污染，影响发布效果。
（四）其他类型户外广告
除了上述几种户外媒体形式外，亳州市还存在海报、条幅和墙体等传统广告形式，但由于其发布地址固定、没有夜视效果等缺点，其发布效果远不及上述几种媒体形式。
二、候车亭广告及特点
候车亭广告也叫站台广告，是指车辆停靠站站牌上的广告。作为现代化城市不可或缺的重要公共设施，候车亭广泛分布，且主要位于人车流量较大的繁华地段。通过道路将站点连接成线，并在纵横交错的城市道路体系带动下交织成网络，真正成为点、线、面全程联动的媒体形式，覆盖了整个市区。就拿亳州市区来说，魏武大道、希夷大
道、汤王大道由东至西纵向跨越，横向和平路、人民路、光明路和芍花路由北向南依次覆盖全城，纵三横四的道路格局，使公交候车亭几乎遍布整个市区。
在如此强大的覆盖体系下，通过候车亭这种媒体形式发布的广告具有其他户外媒体不可比拟的优势，归纳起来，候车厅广告的主要优势集中体现在了以下几个方面：
（一）覆盖面广，站点多处于繁华地段
可以说有候车亭的地方就有候车亭广告，候车亭遍布全市，自然而然把候车亭广告覆盖全市。而候车亭所处的多半是人车流量较大的繁华地段，为广告的发布奠定了不可多得的基础。
（二）千人成本低，极具视觉冲击力
相对于电视、报纸、杂志和电台等覆盖面较大的媒体来说，候车亭广告的千人成本是最低的。
媒体千人成本对比
媒体形式
千人成本
电视 20.54 报 纸 11.66 杂 志 9.62 电 台 5.96 候车亭 2.00
电视有几十个频道，电台有十多个波段，报纸杂志更是多达上千种，而且这些媒体都有一定的时效性，广告发布时间极短，难以到达目标消费群。而候车亭广告以其瞩目的区位、鲜明的画面及创新的形式，容易对消费群形成强大的视觉冲击力。
（三）可以流动的媒体，节约企业广告费投入
候车亭规格统一，根据客户需求，广告画面可以自由更新，实现从不同宣传区域的组合式流动。单立柱和大型广告牌等其他户外媒体
很难像候车亭这样自由流动，企业要想广告覆盖全市，必须购买一定数量的广告位，广告费用自然高昂。而在候车亭投放广告，企业只需要购买少量的广告位，通过候车亭广告运营商的流动，就可以将企业广告覆盖全市。
（四）强制性收看，但不缺乏亲和力
候车亭广告的过人优势来自它非看不可的强制性，电视、报纸消费者可以选择不看不听，相比之下，候车亭广告只要消费者走出家门眼光就必定触及，想不看都难。而候车亭广告以其靓丽新颖、醒目多变的画面，以及市政公共设施的属性，亲和力远胜其他媒体。
（五）时代气息浓厚，发展潜力巨大
随着城市化进程的不断加快，市容整顿的日益规范，类似护栏广告、楼顶大牌广告、条幅广告、墙体广告等对城市容貌有极大影响的户外媒体，必定受到一定的限制，甚至拆除。而绿色环保理念在人们心中的不断深化，让人们越来越重视市政公共交通设施的发展，因此我们可以说，候车亭广告是顺应时代潮流的媒体，发展潜力巨大。而候车亭外观和制作材质，以及制作工艺的不断更新，也让这种广告形式更具时代感。
三、亳州市候车亭分布
（一）纵向分布
（1）魏武大道
（2）希夷大道
（3）汤王大道
（二）横向分布
（1）和平路
（2）人民路
（3）光明路
（4）芍花路
（三）南部新区
第四篇：户外广告可行性报告
户外广告与传统四大媒介以及互联网相比，具有一些不可替代的特性。这些特性是：
1．资源的不可替代性 户外广告区别于其他传统媒体的显著特征是其不可再生性，一些位置独特的地段、表现独特的户外广告，是无法替代的。资源的有限性是产生高额利润的原动力。相反，电视平面媒体的媒体之间的明显替代性，拉低整体价格，这就是电视平面行业利润减少的原因之一。（户外媒体的利润一直高居各类广告媒体的榜首，部分手中拥有一定户外资源的小公司毛利率竟高于30%。）
2．买断经营具有一定的排他性 户外广告公司的媒体资源购买一般采取承包方式，买断其一定年限的使用权。所以在一定阶段的一定形式是具有较强的排他性的。而且为了使前期的各种投入迅速收回，往往在经营年份中加速投入分摊。所以在后期基本除了制作成本之外，利润的回报还是较为丰厚的。
3．到达率高，价格低廉 媒体种类和数量的增加，使受众逐步被分流，信息也逐渐被细化，广告信息到达成本大幅增加。
4．影响力稳定，从未来发展看是广告媒介的常青树 由于传播环境、市场环境和生活方式的变化，广告媒体正处于一场重新洗牌的前夜。以电视为代表的大众媒介将受到很大的冲击。而无论怎样变化，作为生活环境一部分的户外广告都只会越来越具有影响力。当所有的媒体都在分众的时候，唯一的大众媒体只有户外广告了。
5、它对地区和消费者的选择性强。户外广告一方面可以根据地区的特点选择广告形式，如在商业街、广场、公园、交通工具上选择不同的广告表现形式，而且户外广告也可以根据某地区消费者的共同心理特点、风俗习惯来设置；另一方面，户外广告可为经常在此区城内活动的固定消费者提供反复的宣传，使其印象强烈。
6、户外广告可以较好地利用消费者途中，在散步游览时，在公共场合经常产生的空白心理。在这种时候，一些设计精美的广告、霓虹灯多彩变化的光芒常能给人留下非常深刻的印象，能引起较高的注意率，更易使其接受广告。
7、户外广告具有一定的强迫诉求性质，即使匆匆赶路的消费者也可能因对
象。
8、户外广告表现形式丰富多彩，特别是高空气球广告、灯箱广告的发展，户外广告更具有自己的特色，而且这些户外广告还有美化市容的作用，这些广告与市容浑然一体的效果，往往使消费者非常自然地接受了广告。
9、户外广告内容单纯，能避免其他内容及竞争广告的干扰。而且户外广告费用较低。
户外广告制作:
户外广告制作是近两三年发展起来的。如今，众多的广告公司越来越关注户外广告的创意、设计效果的实现。各行各业热切希望迅速提升企业形象，传播商业信息，各级政府也希望通过户外广告树立城市形象，美化城市。这些都给户外广告制作提供了巨大的市场机会，也因此提出了更高的要求。
在科学技术迅猛发展的现代社会，户外广告也引用了不少新材料、新技术、新设备，并成为美化城市的一种艺术品，是城市经济发达程度的标志之一。自设性户外广告：指以标牌、灯箱、霓虹灯单体字等为媒体形式,在本单位登记注册地址,利用自有或租赁的建筑物、构筑物等阵地,设置的 企事业单位,个体工商户或其他社会团体的 名称(含标识等)。
经营性户外广告:指在城市道路、公路、铁路两侧、城市轨道交通线路的地面部分、河湖管理范围和广场、建筑物、构筑物上,以灯箱、霓虹灯、电子显示装置、展示牌等为载体形式和在交通工具上设置的商业广告。
户外广告媒体
凡是能在露天或公共场合通过广告表现形式同时向许多消费者进行诉求，能达到推销商品目的物质都可称为户外广告媒体。户外广告可分为平面和立体两大部类：平面的有路牌广告、招贴广告、壁墙广告、海报、条幅等。立体广告分为霓虹灯、广告柱以及广告塔灯箱广告等。在户外广告中，路牌、招贴是最为重要的两种形式，影响甚大。设计制作精美的户外广告带成为一个地区的象征。 户外媒体如此被看好？就在于它有如下特点：
第一是到达率高
通过策略性的媒介安排和分布，户外广告能创造出理想的到达率。据实力传播的调查显示，户外媒体的到达率目前仅次于电视媒体，位居第二。第二是视觉冲击力强
在公共场所树立巨型广告牌这一古老方式历经千年的实践，表明其在传递信息、扩大影响方面的有效性。一块设立在黄金地段的巨型广告牌是任何想建立持久品牌形象的公司的必争之物，它的直接、简捷，足以迷倒全世界的大广告商。很多知名的户外广告牌，或许因为它的持久和突出，成为了这个地区的远近闻名标志，人们或许对这街道楼宇都视而不见，而唯独这些林立的巨型广告牌却是令人久久难以忘怀。
第三是发布时段长
许多户外媒体是持久地、全天候发布的。它们每天24小时、每周7天地伫立在那儿，这一特点令其更容易为受众见到，都可方便地看到它，所以它随客户的需求而任天长地久。
第四是千人成本低
户外媒体可能是最物有所值的大众媒体了。它的价格虽各有不同，但它的千人成本(即每一千个受众所需的媒体费)，与其他媒体相比却很有趣：射灯广告牌为2美元，电台为5美元，杂志则为9美元，黄金时间的电视则要1020美元!但客户最终更是看中千人成本，即每一千个受众的费用。
第五是城市覆盖率高
在某个城市结合目标人群，正确的选择发布地点、以及使用正确的户外媒体，您可以在理想的范围接触到多个层面的人群，您的广告即可以和您受众的生活节奏配合的非常好。
户外广告业发展情况
户外广告业务近几年在中国市场发展很快。这种“快”不仅体现在行业规模短时间之内的不断扩大上，还体现在新兴户外媒体形式的“快速”推出及被市场认可、接受。而与“快”相伴相生的就是“高”，户外广告业的高利润、投资的高回报、整体行业的高增长。加之中国经济在全球经济中的“一枝独秀”，越来越多的跨国公司大举进入中国、各行业竞争的激烈程度越来越强，种种因素激发
随着传播环境的日渐复杂，各种大众传播渠道的竞争激烈，户外广告的竞争也逐渐浮出水面。一方面，传统大众媒介成本不断增高却面临着效果有所下降的趋势，而相比于传统的大众媒体广告，户外广告以较低的成本和较好的传播效果日益赢得了广告客户和广告公司的青睐；另一方面，由于户外广告开发和经营的丰厚的利润潜力使得户外广告成为广告公司的热门的经营项目，专业运营户外广告的广告公司迅即出现并迅猛地进行资本运作，依托其强大的资金支持及社会关系背景不断开发新的户外广告形式。
随着人们旅游和休闲活动的增多以及高新科技的广泛运用，户外媒体已成为广告主的新宠，其增长速度大大高于传统电视、报纸和杂志媒体。特别是分众传媒在纳斯达克成功上市后展开一系列大刀阔斧的并购，市值屡创新高之后，“户外媒体”成为风险投资商们聚焦的新热点。
21世纪，户外广告早已突破了形式单一的店招式广告牌类型，出现了更多的新型户外媒体——汽车车身广告、候车亭广告、地铁站广告、电梯广告、高立柱广告、三面翻广告、墙体广告、楼顶广告、霓虹灯、led显示屏等，户外广告伴随城市改革开放一路走来，正在告别粗放，进入优化与盘整的新发展阶段，以人为本、和谐发展方有未来。
户外广告类型介绍
*射灯广告牌
在广告牌四周装有射灯或其他照明装备的广告牌，称为射灯广告牌。其特点是美观，晚上照明效果极佳,并能清晰看到广告信息。
*霓虹灯广告牌
由霓虹管弯曲成文字或图案，配上不同颜色的霓虹管制成，散发出缤纷的色彩。更可配合电子控制的闪动形式增加动感,夜间效果视觉冲击力强.
*单立柱广告牌（简称单立柱）
广告牌置于特设的支撑柱上，以立柱式t型或p型为多,广告装置设立于高速公路、主要交通干道等地方，面向密集的车流和人流。普通使用的尺寸为6米高x 18米阔，主要以射灯作照明装备。
*大型灯箱
置于建筑物外墙、楼顶或裙楼等广告位置，白天是彩色广告牌，晚上亮灯则成为“内打灯”的灯箱广告。灯箱广告照明效果较佳，但维修却比射灯广告牌困难，且所用灯管较易耗损。
*候车亭广告牌
设置于公共汽车候车亭的户外媒体。以灯箱为主要表现形式。在这类媒体上安排的广告以大众消费品为主。可以单独或网络式购买多个站亭广告位以达到较宽覆盖率甚至覆盖多个城市。
*地铁广告
在地铁范围内设置的各种广告统称地铁广告。其形式有十二封灯箱、四封通道海报、特殊位灯箱、扶梯、车厢内海报等。其特点是人流集中、受注目程度高，能够增加产品的认知度。可以单独或网络式购买。
*公交车广告
公交车属于移动媒体，表现形式为全车身彩绘及车身两侧横幅挂板等，其特点是接触面广，覆盖率高，可应目标受众对象来选择路线或地区。可以单独或网络购买形式发布。
*机场广告
设置在机场周围和机场内部的广告牌。一般针对层次及收入较高的受众，如公干及出外旅游人士。
*火车站广告
设置在火车站范围内的广告形式，以来往各地旅客为主要目标对象，特点是人流量高及可覆盖邻近区域。其广告形式有灯箱、电子屏幕、射灯广告牌、三面翻等等。
*其他单一媒体
1.墙面
在建筑物外墙上发布的户外广告，利用墙面张贴大型海报、招贴字画、装饰旗等。主要是宣传产品、推广企业形象。
2.三面翻
是户外广告装置中较昂贵的一种。这种装置带有三面棱柱，广告画面内容使用喷绘、电脑写真或户外彩色即时贴等材质。适用于户内及户外环境，当这些棱
3.无照明广告牌
广告牌上没有设置任何照明设备的广告牌称之为无照明广告牌。此类广告属于早期的广告媒体形式，随着户外媒体形式的不断发展和更新，将逐渐被淘汰。
4.电子屏（包含所有电子类户外广告媒体）
是户外广告比较新颖的表现形式，常见于现代都市。用电脑控制，将广告图文或电视广告片输入程序，轮番地在画面上显示色彩纷呈的图形与文字，能在较短的时间里展示多个不同厂家、不同牌号的商品，具有动感、多变、新颖别致、反复播放等特点，能引起受众的极大兴趣。
5.场地广告
场地广告可说是电视时代的产物，主要设置于体育场馆内比赛场地周围，以及大型集会活动场地。场地广告实际是通过现场观众和电视转播两种途径传递信息，随着电视直播大型节目日益受注目，场地广告效益已大为提高。
6.充气物造型广告
充气物造型广告多用于产品的促销及宣传。可分为长期型和临时型，在展览场地、大型集会、公关活动、体育活动等户外场所都可运用。由于造型物一般都较实物庞大，设计独特，颜色炫耀，对受众都具有一种强烈的感召力。
7.路标广告
公共设施（如地铁站）或商店位置的标牌，可同时预留位置作广告推广。*其他--网络媒体
1.人行道广告牌
设立在人行道两旁的广告牌，可以使经过的行人清楚的看到广告信息。
2.电话亭
电话亭一般设于人流密集区或公共场所，路人接触的机率很高，但需经常保养及保持清洁，以保证广告效果。电话亭广告目前多以通讯、饮料食品、电器等广告为主。不同地区的电话亭，广告形式及尺寸亦各有不同。
3.阅报栏
在阅报栏开辟广告位置，我们称之为阅报栏广告。具有与行人道广告同等的性质，也可称之为“行人道阅报栏广告”。
4.悬挂广告
设置于饭店门前、公路两侧电线杆上，制作成灯箱广告、路旗等广告形式。这种广告形式具有制作方便、直接、信息传播广等优点，但是广告面积较小。将旗帜悬挂于街道两旁的灯柱上，又称为路旗广告，亦属于悬挂广告的一种。通常广告主在举办大型活动或是一个促销周期时，往往运用路旗广告营造热烈的气氛及扩大企业标识和活动主题的曝光率。
沭阳广告市场现状
沭阳县没有一个正规的有很大知名度的广告公司，只有一些广告小作坊。本人在想做广告的时候没能找到一家有正规的设计、策划、客服、媒介团队的广告公司。在户外找不到做广告的(推荐打开好范文网：wWw.HaowORD.COM)电话，户外广告位置不醒目，本身就是做广告的，自己的知名度都打不出来，何以让做广告的公司达到广告效果。而且在现有广告位置的广告好几年都是一个公司，长期被一家垄断。这样想做广告的公司就没有位置做广告，浪费了客户资源，在加上沭阳当地招商引资政策，会有很多生意人来到当地投资，城市的建设也会随着企业的增多加快步伐，照目前的发展情况，现有的广告位置是远远不够的。个别广告位置不专业，有一些广告的前面是路标指示标志，后面就是广告，从这一点上就能足显不专业。广告设施维护差，很多的户外广告都有腐锈痕迹，破损现象严重。广告位价格混乱，所谓的混乱指的是自身楼体的广告，做广告要靠关系和靠人家脸色，没有统一的价码，随口要价。
广告公司的实施的三大要点：一、做一家大型的广告公司 二、专业的设计、策划、客服、媒介团队 三、有扎实可靠的政府关系
以上内容属本人在做市调当中的感悟，是否可行还请领导批示。
第五篇：户外广告调查报告
户外广告调查报告
摘要：
本文主要以实地观察的形式对黄冈市的户外广告进行调查，通过收集到的资料进行分析汇总，对黄冈地区的户外广告有了一定的认识和了解，同时也发现啦一些问题，并提出以自己的看法和观点。 关键词：户外广告的类型、户外广告的优缺点、
户外广告的位置、户外广告的影响、
一、户外广告的类型
在户外广告中所包含的范围很广。其中包含着户外灯箱广告、招贴广告、车体广告、露天招牌、霓虹灯广告、及门面墙体广告等。一般凡是在户外野外能看得到的广告都可以被称之为户外广告。
二、户外广告的优缺点： 优点：1）户外广告既省钱，宣传效应又强，推广范围又广。据资料显示每拍一次电视广告的费用是做一次户外广告费用的两倍，特别是在街头上灯箱广告和夜晚的霓虹灯广告，既醒目又刺眼。还能够美化环境。走在大街上人人都愿意去看一眼。而公车车体广告更是驰骋户外，穿街走巷无处不到。车水马龙中一路都看到。这就是户外广告魅力效应。
2）户外广告的宣传时间比其他仍何媒体的广告时间都要长，因为它经济。如一个户外灯箱广告位，一般商家和广告公司都是签做一年或两年的时间。只有及少数的昂贵霓虹灯广告才做一年与半年的。
而且很多灯箱广告和霓虹灯广告都是在自家的店门口和领域范围内做，所以时间更是永久性的（如：武商量贩的墙体广告）。然而电视广告最多都只是做一个月到两个月的时间。时间做长了，商家根本无法回收太大利润。不仅没多少效应，而且有时还会引起观众的反感和排斥（如：我们平时在生活中看电视最讨厌广告）。并且，在现在这个高速发展的信息时代有多少人愿意整天呆在家里看电视呢？所以说户外广告的宣传力度大。
3）户外广告可以不断期的维修和护理，还可以更换改装等。户外广告还可以以"小本大量"来做。如在一个城市的每一条街道都可以树立一个小型的灯箱广告或霓虹灯广告。做到"条条大道都有您"的宣传效应。更是以一种强烈的视觉效应刺激着过往来回的每一位行人（如：步行街的那一排霓虹灯）。与此同时户外广告的三面翻广告牌已得到发展。随著科技的进展，三面翻广告牌除了提供更多画面展示外，还更容易操控，更可靠，更容易保养。简言之，自然是这类转动广告牌比静止广告牌收益更大（如：步行街入口两边大楼的三面翻广告牌）。
缺点：1）户外广告最多的缺点是没能及时的更换信息。这样就使户外广告不能及时的展现出自己最新的信息。
2）容易遭受损坏，使用的期限有限，信息的容量相对有限。
三、户外广告的位置
户外广告作为一个平面媒体，户外广告能够提高产品的知名度，
快速直观的进入人们的视线，并且受时间的限制比较相比电视机要少，取得成功的关键就是人流量多的地方，在相对人流量中其视觉效果能否吸引人们的注意力。而这又与户外广告所处的位置息息相关，只有在适合多的的方放置适合的户外广告，从而针对自己的目标消费群体（如：广告放在人们经常去的地方、有购物需要的地方、能随时看到的地方。有良好的视觉效果的地方）。
四、户外广告的影响
1）车体广告:一个城市的公交系统的发达程度决定啦这个城市是否能顺畅的运行，而在公交系统中只有公共汽车的情况下，他每天汇聚的人流量是无法比拟的，有利于渗透各阶层的人们。
2）大型广告牌：有利于树立企业的形象，并确立在同类产品中的领导地位，有利于加强人们对品牌的认知度。
3）人行道灯箱：广告信息覆盖面广，既醒目又刺眼，还能够美化环境。
第一篇：我省公路建设节约用地情况调研报告
一、概述
土地资源是不可再生的资源，节约用地是关系整个国民经济发展和社会稳定的重大战略问题。我国的基本国情是人多地少，人均土地面积只有世界人均的1/3，人均耕地面积不足世界人均的43。我省位于我国东南沿海，地处长江三角洲南翼，全省陆域10.18万平方公里，其中山区面积占70.4，平原占23.2，河流和湖泊占6.4，有“七山一水二分田”之说，土地资源相对稀缺，人均耕地面积不足0.55亩。近年来，随着我省国民经济和交通等基础设施建设的快速发展，以及人口的增加，人均耕地逐年减少，供需矛盾日渐突出。在中央号召建设节约型社会和节约型行业的今天，作为建设用地的“大户”，公路建设与节约用地之间的矛盾也越来越成为人们关注的焦点。在公路建设中如何更加节约、更加合理的利用土地，成为今后公路交通可持续发展中最为关键的问题之一，值得我们深入研究。
(一)我省建设用地现状及形势
国土资源部xx年4月份公布的调查数字显示，我国人均耕地面积由xx年的1.41亩进一步减少到1.4亩，仅为世界平均水平的40。短短两年间，总量减少已经多达1300多万亩，反映出我国耕地面积持续减少的趋势尚未发生根本改变。
近几年，我省公路建设特别是高速公路迅猛发展，取得了十分巨大的成就。从1995年杭甬高速公路建成通车后，又相继建成了沪杭、上三、甬台温、金丽温、杭宁、乍嘉苏、杭金衢、杭州绕城、甬金等一大批高速公路。至xx年底，我省高速公路总里程已达1866公里，约占地11.8万亩，省内高速公路网已和上海、江苏、江西、福建等周边省市的高速公路网相接，高速公路的网络效应已初步显现;xx年计划建成通车447公里，约占地4.9万亩，预计xx年，我省将再新建成通车约700公里高速公路，高速公路通车总里程将达到3000公里，约总占地30.4万亩。到xx年底，我省国、省、县道通车里程达到29952公里，(其中国省道6855公里)，其中xx年-xx年完成新、改建里程2270公里，今后数年计划实施新改建里程3000公里。我省经济持续、快速的增长，快捷的公路交通网络对经济、社会发展起到了重要作用，根据交通部和我省“十一五”交通规划，公路交通作为主要的交通方式，在“十一五”期间仍将有着较快的发展，预计新增高速公路1480公里,续建1445公里,新增建设用地23.1万亩;国省道及其他干线公路新增一级公路695公里,二级公路2504公里,三级和四级公路2113公里,增加建设用地11.9万亩。
(二)公路建设用地形势分析
在我省公路建设历程中，特别是近年来公路建设的大发展时期，交通行业深入落实科学发展观，按照中央和省有关政策，严格控制占用耕地和保护土地资源，取得了明显成效。但在实施过程中，仍存在一些问题亟待解决，面临的形势不容乐观。
1、公路建设用地总数量较大
近年来，公路建设特别是高速公路用地量维持在一个较高的水平，并且在全省建设用地总量中占较大的比例，xx年甚至达到了55，在全省建设用地供需矛盾相对突出的情况下，使得高速公路用地量大与节约用地的矛盾突出，成为其他建设行业等有关方面的关注的重点问题之一。而且高速公路建设用地在近期还在继续增加：首先，为适应激增的交通量需求,目前有近一半的高速公路项目设计按照6-8个车道实施;其次,高速公路的互通间距越来越小：如全线基本处于山岭重丘区的诸永高速公路平均间距仅为13.3公里，杭浦高速公路为9.3公里，申嘉湖高速公路平均间距只有7.3km;第三,随着高速公路成网加密,枢纽互通数量迅速增加，目前基本每条高速公路都有2个以上的枢纽互通;第四,随着车流量的激增,服务管理需求也在不断提高,房建工程规模也在变大。如一般管理中心建筑面积为3000-4000平方米左右、管理所建筑面积为1500平方米左右、服务区总建筑面积在5000-10000平方米之间。
(一)项目前期阶段建议
1、把好规划关
高速公路节约用地从规划阶段就已开始，规划的科学合理与否，直接决定着全局的高速公路规模、难度以及总体占用土地。规划阶段考虑的主要因素是整体的路网容量、经济社会发展布局、国家和省有关方针政策，并充分考虑项目所在地区的综合运输体系、远期发展，经充分论证后确定。公路建设项目立项应立足扎实的调查研究和科学的分析论证，提高项目决策的科学性、准确性，综合考虑土地、环境、资金等技术经济条件，根据地区社会和经济发展的需要、现有路网状况和未来交通需求，确定项目是否应该立项建设，避免重复建设，浪费土地资源。
我省地域面积小，土地供需矛盾日益突出，公路建设用地数量大，提高土地的有效利用率更显重要。公路建设应充分利用老路改建，实现土地资源可持续发展。如龙丽龙高速公路地处__中南部中低山区的河谷地带，山势陡竣，沟谷纵横，建筑空间十分狭小，目前已通车的50、53省道贯穿其间，龙丽龙一级公路线位只能与其平行，未来要在这一狭窄空间再建一条高速公路，其经济和生态环境所付出的代价将十分高昂。为充分利用宝贵的土地资源，利用初建未成的一级公路改建成高速公路平均每公里增加用地23.11亩(如果新建相同标准的高速平均每公里征地133.2亩)，即可达到实行全封闭目的。其中路线部分平均每公里增加用地约7.0亩，因增设互通立交平均每处增加用地80亩，增设服务区，每处增加用地约75亩。改建后的四车道高速公路其适应交通量相当于四车道一级公路适应交通量的1.83倍，行车速度提高41.6。将一级改为高速，为可持续发展节约了可贵的土地资源。
2、把好选线关
高速公路选线工作，实际上是影响高速公路节约用地最大的因素，一旦高速公路线位确定，整体的路线规模和结构物(桥梁、隧道等)数量也基本确定，其余只能做一些局部的优化和调整工作。但选线也是最为设计人员最难以把握的，因为路线的走向往往不是可以单纯通过技术优化可以决定的，往往要受地方规划、自然人文景观的保护、地方政府的决策等诸多非技术性的因素影响。
工可选线及初步设计阶段的局部线位调整。在这个过程当中，有关高速公路设计的规范标准是必须遵循的原则，为了设计尽可能少占用土地，必须围绕这一原则，结合其他影响选线的因素进行深入的研究，通过反复比选和论证，确定合理的线位走向方案。
3、注重工可与初设阶段的路线方案比选
在两阶段设计中，工可阶段的选线是整个高速公路选线的重点，因此，进行项目工程可行性研究时，应在深入调查、论证的基础上确定合理的路线走廊带和主要控制点，应详细调查当地土地情况，收集土地资料，进行分类研究，将土地占用情况作为路线走廊方案选择的重要指标。在初设阶段，要在“工可”确定的基本线位上，逐段进行方案比选，要尽量减少占用耕地，避让基本农田和经济作物区。
要运用各种先进手段对路线方案做深入、细致的研究，结合用地情况和占用农田情况进行多方案论证、比选，确定合理的线位方案;在工程量增加不大的情况下，应优先选择能够最大限度节约土地、保护耕地的方案，要充分利用荒山、荒坡地、废弃地、劣质地;要重视环境保护，尽量不破坏原有自然生态，与周围环境、景观相协调;认真勘察、仔细计算，合理调配土石方，在经济运距内充分利用移挖作填，严格控制土石方工程量;应合理设置取、弃土场，并尽量不占用农田，将取、弃土和改地、造田结合起来。
4、加强平、纵面线形方案的比选论证
路线平、纵面线形方案的合理与否直接关系着桥梁、隧道、互通立交等大型构造物的选址及其规模，这些大型结构往往对征用土地数量起着举足轻重的影响，在山区，路线平、纵面线形方案还往往决定着填挖方量的大小，因此，路线平、纵面线形设计应根据有关技术标准、规范，结合桥梁、隧道、互通立交等大型结构物的选址和规模，合理选用技术指标，进行详细的比选优化，在满足交通要求的情况下，尽量选用中、低值，以期达到最佳的工程经济合理性。
5、高度重视地质选线的研究和实践
在我省高速公路建设过程中，不乏因地质问题导致设计变更，增加二次征地，甚至影响工期，如两龙、台缙、杭新景等山区高速公路建设中都有深刻的教训
。由于目前设计费用在各阶段的分配问题，工可阶段的地质勘探费用往往不足以提供全面和深入的地质勘探报告。在这样的条件下，工可阶段的地质选线应该更多的加强地质区域调查和现场地质形态的观察和分析，有经验的地质工程师往往能够根据地形地质形态的观察和分析作出较为客观的工程地质条件评估，有时比不够全面的地质勘探更加有效。6、严格控制互通立交的数量和规模
我省互通立交密度较大，标准偏高，致使规模较大。客观上讲，我省经济发展较快，特别是经济相对发达地区，沿线需要增设接口。但也有的高速公路投资方与地方无关，地方也可能提出一些不切实际的过高要求增设互通，而实际进出车流量寥寥无几。互通立交的规模和数量对高速公路总体用地有着相当大比重，因此，应严格控制我省互通立交的数量和规模，有利于节约土地。
7、细化、优化、深化设计方案比选
认真进行高填路堤与桥梁、深挖路堑与隧道、互通立交规模型式、路基填料、边坡坡率、排水沟尺寸与型式、取弃土设计、沿线设施布设等方案比选，在环境与技术条件可能的情况下，宜采取低路堤和浅路堑方案，减少高填深挖;在通过基本农田及经济作物区的高填深挖路段，应在技术经济比较的基础上，尽量考虑设置挡墙、护坡、护脚等防护设施，缩短边坡长度，节约用地。
(二)设计阶段建议
1、把好桥梁设计关
桥梁的征地采用投影面积征地，而路基征地受填筑高度影响，征地范围除路基范围还包括两侧边沟、绿化带等，长远可持续发展考虑，在造价控制允许范围之内，应尽量可能增加桥梁代替路基，可大幅减少征地面积。并采用能够降低标高的新型桥梁结构，以降低桥头填土高度。
新的桥涵设计规范已经明确提出了“美观和有利环保”的原则，导致了设计理念的更新，从过去单纯为降低造价而大填大挖的情况已转变为尽量减少大填大挖，以桥梁和隧道取代大填大挖，充分体现了环保要求，降低了对环境和水利的影响，同时也大大的节约了建设用地，为我省地方经济的高速发展预留可持续发展的空间，这在黄衢南高速公路的设计中已有充分体现。
2、把好互通设计关
(1)路网规划阶段
实践证明，良好的路网规划，可以更加合理有效的设置互通，包括互通形式和规模，都能得到良好的控制。因此路网规划要有一定超前性，尽量避免多条高速公路近距离平行或相交于一点，以尽可能降低互通的复杂性和规模。建议今后的路网规划将互通立交(包括分离式立交)的设置作为一个重要的考虑因素。
(2)互通间距
互通的平均间距是非强制性指标，主要用以衡量在特定区域互通设置密度的合理性，目前我省高速公路的互通间距越来越小。如全线基本处于山岭重丘区的诸永高速公路平均间距仅为13.3公里，杭浦高速公路为9.3公里，申嘉湖高速公路平均间距只有7.3km。根据互通有关研究，建议：
a、大城市周围、主要工业地区的互通平均间距：5-10km;
b、在平原区一般路段的互通平均间距：9-15km;
c、山岭重丘区一般路段的互通平均间距：12-25km。
d、在互通间距较小时，应将枢纽互通与一般互通组合成一体设置，从而大大减少征地数量。
互通间距采用还应根据互通影响区域范围的gdp、人口数量、出入交通量等指标进行衡量而定。此外，还应该符合《公路工程技术标准》(jtgb01-xx)中互通最小间距和组合式互通的规定，充分考虑交通标志设置的合理性和行车的安全性。
(3)互通形式
为了便于比较，按主线为六车道高速公路考虑。目前我省高速公路的互通构成比例，采用以单喇叭形互通为主， 其他形式为辅的多种形式共同发展模式，总体上较为合理。但应该进一步根据不同的地形、交通量和路网关系，丰富互通形式，充分发挥不同互通的适应性和特点，达到既能优化交通流，又能控制建设用地的目的。
(4)互通连接线
地方连接线用地一般与高速公路建设用地捆绑报批。由于我省经济发展较快，各地政府已经充分认识到道路建设对地方经济发展的重要性，地方道路等级、宽度要求均很高，尤其是杭嘉湖宁绍地区，规划和建设的地方道路极大部分为一级公路，并设置较宽的非机动车道，超过了省内规定的互通连接线一般采用二级公路的要求，这也是造成高速公路用地偏高的重要因素。互通连接线设置应与地方路网有机结合，按照就近连接地方等级公路的原则设置连接线，我省规定连接线长度原则上不应超过4公里，等级为二级。
3、把好隧道设计关
近几年来，我省隧道工程数量和规模迅速增加，隧道工程在高速公路建设中呈快速增长趋势，究其原因，主要是随着我省高速公路逐渐向西南部山区挺进，山区高速公路建设里程迅速增长，同时由于出于节约控制建设用地，减少大开大挖，加强环保的考虑，隧道里程迅速增加，比如金丽温一、二期隧道里程基本在10左右，但到三期时已经达到了24.71。
在合理造价范围内增设隧道及优化隧道设计对节约建设用地有着重要的意义。应从合理确定隧道选址、加强地质调查和地质选线、加强方案比选、细化设计参数等方面努力。
根据我省及福建等邻近省份的情况分析，各种隧道形式的造价与用地情况比较为：分离式隧道造价最低但用地最多，多小净距隧道造价一般用地也一般，联体隧道造价最高但也是最节约用地的形式，建议设计时根据实际情况采用相应的隧道形式和规模。
4、把好路基设计关
(1)改进边沟设置型式，减少土地占用。
改进边沟型式能有效减少土地占用，比如以往常常采用开口宽度1.8米的梯形边沟，为了减少征地宽度，建议多采用开口0.6～1.2米的u型或者矩型边沟，并根据汇排水分析计算，对于不需要边沟的路段建议不设边沟，通过自然长草或人工植草方式自然排水。如果平均按1.8米开口宽度改为1.0米的开沟边沟计算，能减少土地占用约2.4亩/公里。
(2)降低路堤高度，减少征地宽度。
公路路基高度对占用土地数量也有明显的影响，高度减少1米，路基边坡比率按1：1.5计算，土地占用就减少4.5亩/公里。在__省杭浦高速公路初步设计、申嘉湖高速公路设计优化等咨询工作中，都分别提出了有关的降低路堤高度建议，对节约用地起到了良好的作用。
(3)减少填方路基边沟或路堑上边坡截水沟外用地宽度，降低土地占用。
通常路堤排水边沟或路堑上边坡截水沟外2～3米作为公路征用土地，现一般建议改为1米，以节约用地，按此计算，大约可节约土地4.5亩/公里。比如在《龙丽温(泰)高速公路云和至景宁段工程可行性研究报告》中提出的路堤排水沟外缘2.0m，路堑边坡坡顶截水沟外缘3m以内的土地为公路用地范围，偏大，建议路堤排水沟外缘1m，路堑边坡坡顶截水沟外缘1m以内为公路用地范围。
(4)因地制宜安排绿色通道用地，减少土地占用。
通常按边沟外5～10米考虑，现一般建议因地制宜设置，实际上，由于我省大部分地区绿化情况较好，除个别地段外，多数路段已不需要专门设置绿色通道，公路两侧的田野和自然植被也是沿线公路景观的重要部分。
(5)合理设置上边坡台阶宽度，减少征地宽度。
挖方路堑上边坡台阶宽度通常设置为2米，根据实际地质条件和防护需要，现在一般建议改为1米，不但节省了大量土方工程，而且节约了用地，一般挖方路段按一级台阶计算，可节约1.5亩/公里。
通过上述的各项综合措施，一般路段平均每公里大致可以争取节约10亩以上的土地。
5、有条件的采用低路基设计的建议
经过对省交通设计研究院提供有关低路基设计有关材料的分析，对低路基在我省高速公路中采用，提出以下看法：
(1)采用低路基设计的必要性。
高速公路路堤高度直接影响其造价和经济效益，由于地方经济快速增长，地方路网不断加密，高速公路路堤日趋增高。过高的路堤将大量占用土地资源，增加工程土木工程工程难度。如何有交往地降低填土高度，节省不可再生的土地资源，走可持续发展道路，对高速公路建设来说尤其重要。因此，有必要对大幅度降低高速公路填土高度设计思路进行探索，选择合适的路段进行试点，为今后进一步探索高速公路低路堤方案建设积累经验。
(2)采用低路基路段应具备的条件。
资料显示，国外有很多高速公路填土很低，特别是发达国家更是如此，但其大部分有特定环境，如交通工具基本是汽车，可以直接使用高速公路，农村人口比例极少，农业全部是机械化，对横向跨越高速公路的需求极少。人口密谋小，农村多集中居住，出行方向较明确，便于采用支线上跨解决横向跨越。
①低路堤路段应具有足够的长度，不宜少于10km。
②宜在人均耕地面积相对较少，取土困难地区选择。
③宜在低路堤实施后，利用线外工程能有效地发送地方路网交通地区选择。
④充分重视低路堤实施可能性，宜选在地方矛盾相对不突出，便于建设管理路段。
所谓低路堤设计方案首先应是对某具体的路段来说，设计思路的路基填土高度有大幅度降低的方案。对于低路堤设计方案不宜确定某一个具体填土高度或某一个填土高度范围，它的填土高度应视不同的路段和不同的设计约束条件有所不同，其填土高度应该是在满足高速公路本身的技术要求的前提下采取一定的措施后，在降低路堤填土高度的同时，又解决高速公路以外其他的需求，并且达到综合效益最佳作为目标值。
(3)低路基设计采用的技术措施。
控制高速公路填土高度的因素一般有：河流的防洪和通航、相交道路的通行净空、乡村道路横向穿越的净空、高速公路路基的最小填土高度等。如果使相交的等级道路和乡村道路全部上跨高速公路，纵断面只受防洪、通航和路基最小填土高度控制，理论上，其填土高度应是最低的。但使所有横穿道路都上跨也是很不利的。采取以下技术措施来降低填土高度。
①对相交的等级公路交叉方式进行分析，尽可能使支线上跨高速公路，但应视具体情况具体分析;
②对机耕标准以上的地方道路进行归并，结合路网，每2～5km设置一处支线上跨天桥解决横向沟通问题;
③采用辅道使地方路网与合并后设置的支线上跨天桥衔接。
从江苏、上海部分高速公路低路堤方案实施的经验来看，低路堤方案对于节约用地(可节约10-20)，对保护生态环境也非常有利，同时由于我省杭嘉湖等平原地区路基填料短缺、运输距离远、价格高，因此低路堤方案对于减少填料工程量，降低工程造价也将起到积极的作用。但低路堤的实施需要沿线有关方面的配合，比如农田灌溉系统的改造。
6、控制房建规模
(1)统筹规划，合理设置各房建工程的规模，集约化使用，收费站采取“大站带小站”方式，则不但能够更好的发挥房建工程的服务功能，而且也能够有效节约房建工程用地。
(2)目前我省高速公路应结合当前公路养护社会化的趋势，在初步设计时合理减小养护工区的规模。
(3)高速公路应根据交通量大小、路段长度、地形条件、社会服务需要，选择适当地点设置服务区，并合理确定服务区的功能和规模。尽量利用废弃地、荒山和坡地，或结合弃土场设置，原则上不得占用农田。
(三)工程实施阶段的建议
1、项目施工招标时，应将耕地保护的有关条款列
入招标文件，并严格执行。合同段划分要以能够合理调配土石方，减少取、弃土数量和临时用地数量为原则;项目实施中要合理利用所占耕地地表的耕作层，用于重新造地;要合理设置取土坑和弃土场，取土坑和弃土场的施工防护要符合要求，防止水土流失。2、项目法人要增强耕地保护意识，统筹工程实施临时用地，加强科学指导;监理单位要加强对施工过程中占地情况的监督，督促施工单位落实土地保护措施。项目法人组织交工验收时，应对土地利用和恢复情况进行全面检查。
3、施工单位要严格控制临时用地数量，施工便道、各种料场、预制场要根据工程进度统筹考虑，尽可能设置在公路用地范围内或利用荒坡、废弃地解决。施工过程中要采取有效措施防止污染农田，项目完工后临时用地要按照合同条款要求认真恢复。
4、公路建设中废弃的旧路要尽可能造地复垦，不能复垦的要尽量绿化，避免闲置浪费。
(四)管理方面的建议
1、交通主管部门要在“工可”评估、初步设计审查阶段，严把设计审查关，千方百计节约用地。
2、各级交通主管部门要积极开展加强耕地保护、节约用地的宣传教育活动，增进全行业对国家土地管理政策和耕地保护政策的了解，把保护耕地变成全体交通建设者的自觉行动，使节约土地在公路建设中得以贯彻落实。
3、各级交通主管部门及公路建设项目法人要加强对公路建设项目前期设计工作、工程建设期间土地征用、借用等重点环节的监督，杜绝设计、施工等环节浪费土地资源。
第二篇：我省公路建设节约用地情况调研报告
文章标题：我省公路建设节约用地情况调研报告
一、概述
土地资源是不可再生的资源，节约用地是关系整个国民经济发展和社会稳定的重大战略问题。我国的基本国情是人多地少，人均土地面积只有世界人均的1/3，人均耕地面积不足世界人均的43。我省位于我国东南沿海，地处长江三角洲南翼，全省陆域10.18万平方公里，其中山区面积占70.4，平原占23.2，河流和湖泊占6.4，有“七山一水二分田”之说，土地资源相对稀缺，人均耕地面积不足0.55亩。近年来，随着我省国民经济和交通等基础设施建设的快速发展，以及人口的增加，人均耕地逐年减少，供需矛盾日渐突出。在中央号召建设节约型社会和节约型行业的今天，作为建设用地的“大户”，公路建设与节约用地之间的矛盾也越来越成为人们关注的焦点。在公路建设中如何更加节约、更加合理的利用土地，成为今后公路交通可持续发展中最为关键的问题之一，值得我们深入研究。
（一）我省建设用地现状及形势
国土资源部2014年4月份公布的调查数字显示，我国人均耕地面积由2014年的1.41亩进一步减少到1.4亩，仅为世界平均水平的40。短短两年间，总量减少已经多达1300多万亩，反映出我国耕地面积持续减少的趋势尚未发生根本改变。
近几年，我省公路建设特别是高速公路迅猛发展，取得了十分巨大的成就。从1995年杭甬高速公路建成通车后，又相继建成了沪杭、上三、甬台温、金丽温、杭宁、乍嘉苏、杭金衢、杭州绕城、甬金等一大批高速公路。至2014年底，我省高速公路总里程已达1866公里，约占地11.8万亩，省内高速公路网已和上海、江苏、江西、福建等周边省市的高速公路网相接，高速公路的网络效应已初步显现；2014年计划建成通车447公里，约占地4.9万亩，预计2014年，我省将再新建成通车约700公里高速公路，高速公路通车总里程将达到3000公里，约总占地30.4万亩。到2014年底，我省国、省、县道通车里程达到29952公里，（其中国省道6855公里），其中03年－05年完成新、改建里程2270公里，今后数年计划实施新改建里程3000公里。我省经济持续、快速的增长，快捷的公路交通网络对经济、社会发展起到了重要作用，根据交通部和我省“十一五”交通规划，公路交通作为主要的交通方式，在“十一五”期间仍将有着较快的发展，预计新增高速公路1480公里,续建1445公里,新增建设用地23.1万亩;国省道及其他干线公路新增一级公路695公里,二级公路2504公里,三级和四级公路2113公里,增加建设用地11.9万亩。
（二）公路建设用地形势分析
在我省公路建设历程中，特别是近年来公路建设的大发展时期，交通行业深入落实科学发展观，按照中央和省有关政策，严格控制占用耕地和保护土地资源，取得了明显成效。但在实施过程中，仍存在一些问题亟待解决，面临的形势不容乐观。
1、公路建设用地总数量较大
近年来，公路建设特别是高速公路用地量维持在一个较高的水平，并且在全省建设用地总量中占较大的比例，05年甚至达到了55，在全省建设用地供需矛盾相对突出的情况下，使得高速公路用地量大与节约用地的矛盾突出，成为其他建设行业等有关方面的关注的重点问题之一。而且高速公路建设用地在近期还在继续增加：首先，为适应激增的交通量需求,目前有近一半的高速公路项目设计按照6－8个车道实施;其次,高速公路的互通间距越来越小：如全线基本处于山岭重丘区的诸永高速公路平均间距仅为13.3公里，杭浦高速公路为9.3公里，申嘉湖高速公路平均间距只有7.3km；第三,随着高速公路成网加密,枢纽互通数量迅速增加，目前基本每条高速公路都有2个以上的枢纽互通；第四,随着车流量的激增,服务管理需求也在不断提高,房建工程规模也在变大。如一般管理中心建筑面积为3000－4000平方米左右、管理所建筑面积为1500平方米左右、服务区总建筑面积在5000－10000平方米之间。
2、公路设计及实施阶段相关重视不够、措施不力
一直以来，我省交通系统上下十分重视节约用地问题，要求在公路建设设计及实施阶段贯彻执行这一重大方针，但在具体项目设计中未能全面实施贯彻节约土地的思想，设计不尽合理，工程实施阶段节地措施执行不力，导致土地资源浪费。
3、相关控制措施等研究相对滞后
对公路用地的评价体系，以及公路建设各阶段节约用地的控制措施研究还不够深入，有关指标、措施等的制订相对滞后，在深挖公路建设节约用地的潜力方面，开展不够深入。
（三）调研的主要方向和内容
针对高速公路用地中存在的问题，经过认真的分析，我们的调研主要以下几个环节：一是公路建设前期阶段，该阶段的对节约用地、合理用地起着决定性作用；二是工程实施阶段，该阶段抓的不好，很可
能会额外的增加征地范围，导致多占良田、二次征地，给工程建设节约用地带来不利因素，需要严格控制；三是管理方面，管理部门要高度重视，研究并制订各项节约用地控制对策与措施，严把各道关口。因此，结合__省公路建设的实际情况，本调研主要从设计、施工、管理入手，对如何节约高速公路建设用地进行研究。
二、存在问题的原因分析
（一）前期不“深”不“细”
有些工程由于前期勘测深度不足，方案比选不细，设计人员节约用地意识不强，表现在三个不合理：一是路线选线不合理；二是线形指标选用不合理；三是桥、路、隧方案选择不合理。如一些高速公路线位横穿村镇或标准农田，未很好的利用山地、林地、边角等，给征迁造成难度同时，也给高速公路增加了安置地、占补平衡用地等额外的征地；如个别高速公路线位多次调整，造成重复征地；另外在一定程度上使工程实施过程中变更的地方较多，特别是山区高速公路，往往由于没有充分掌握复杂的地质条件而导致高边坡滑坡等，如杭新景、诸永、两龙、申苏浙皖等高速公路边坡滑坡，造成二次甚至多次征地。
（二）实施阶段多“征”多“占”
在工程实施期间，部分施工单位不按工程实际需要，盲目扩大施工场地、施工便道等临时用地，工程完工后，复耕敷衍了事，造成部分耕地等农用地的损失；路基、隧道工程等取土、弃土，不严格按照环评指定的场地，随意取土、弃土，擅自扩大范围，弃土场不按标准进行防护，造成水土流逝，也造成土地资源浪费；在工程变更设计时，也可能出现多征用土地的现象。
（三）工程管理把关不严
在工程前期设计阶段，对设计方案审查不严不细，在节约用地方面的评价不全面，可能造成多占用土地资源、多占用标准农田；在工程实施阶段，招标文件中对施工单位临时用地、预制场、弃土场、生活用房等没有按要求复耕规定，具体实施时重视不够，把关不严，没有做到节约用地精打细算。
三、措施和建议
在公路建设中节约用地，实行最严格的耕地保护制度，是公路建设持续、快速、健康发展的客观要求，也是建设节约型交通行业重要组成部分。在公路建设各个环节要落实各项措施，合理和有效的利用土地资源。从合理、有效利用土地资源出发，正确处理好公路建设与土地资源限制的关系问题，以提高土地利用效率为核心，以科学规划、精心设计、规范施工、严格管理为重点，以完善管理评价体系为保障，严格控制占地数量，集约用地，建设我省节约型交通行业。
（一）项目前期阶段建议
1、把好规划关
高速公路节约用地从规划阶段就已开始，规划的科学合理与否，直接决定着全局的高速公路规模、难度以及总体占用土地。规划阶段考虑的主要因素是整体的路网容量、经济社会发展布局、国家和省有关方针政策，并充分考虑项目所在地区的综合运输体系、远期发展，经充分论证后确定。公路建设项目立项应立足扎实的调查研究和科学的分析论证，提高项目决策的科学性、准确性，综合考虑土地、环境、资金等技术经济条件，根据地区社会和经济发展的需要、现有路网状况和未来交通需求，确定项目是否应该立项建设，避免重复建设，浪费土地资源。
我省地域面积小，土地供需矛盾日益突出，公路建设用地数量大，提高土地的有效利用率更显重要。公路建设应充分利用老路改建，实现土地资源可持续发展。如龙丽龙高速公路地处__中南部中低山区的河谷地带，山势陡竣，沟谷纵横，建筑空间十分狭小，目前已通车的50、53省道贯穿其间，龙丽龙一级公路线位只能与其平行，未来要在这一狭窄空间再建一条高速公路，其经济和生态环境所付出的代价将十分高昂。为充分利用宝贵的土地资源，利用初建未成的一级公路改建成高速公路平均每公里增加用地23.11亩(如果新建相同标准的高速平均每公里征地133.2亩)，即可达到实行全封闭目的。其中路线部分平均每公里增加用地约7.0亩，因增设互通立交平均每处增加用地80亩，增设服务区，每处增加用地约75亩。改建后的四车道高速公路其适应交通量相当于四车道一级公路适应交通量的1.83倍，行车速度提高41.6。将一级改为高速，为可持续发展节约了可贵的土地资源。
2、把好选线关
高速公路选线，实际上是影响高速公路节约用地最大的因素，一旦高速公路线位确定，整体的路线规模和结构物（桥梁、隧道等）数量也基本确定，其余只能做一些局部的优化和调整。但选线也是最为设计人员最难以把握的，因为路线的走向往往不是可以单纯通过技术优化可以决定的，往往要受地方规划、自然人文景观的保护、地方政府的决策等诸多非技术性的因素影响。
工可选线及初步设计阶段的局部线位调整。在这个过程当中，有关高速公路设计的规范标准是必须遵循的原则，为了设计尽可能少占用土地，必须围绕这一原则，结合其他影响选线的因素进行深入的研究，通过反复比选和论证，确定合理的线位走向方案。
3、注重工可与初设阶段的路线方案比选
在两阶段设计中，工可阶段的选线是整个高速公路选线的重点，因此，进行项目工程可行性研究时，应在深入调查、论证的基础上确定合理的路线走廊带和主要控制点，应详细调查当地土地情况，收集土地资料，进行分类研究，将土地占用情况作为路线走廊方案选择的重要指标。在初设阶段，要在“工可”确定的基本线位上，逐段进行方案比选，要尽量减少占用耕地，避让基本农田和经济作物区。
要运用各种先进手段对路线方案做深入、细致的研究，结合用地情况和占用农田情况进行多方案论证、比选，确定合理的线位方案；在工程量增加不大的情况下，应优先选择能够最大限度节约土地、保护耕地的方案，要充分利用荒山、荒坡地、废弃地、劣质地；要重视环境保护，尽量不破坏原有自然生态，与周围环境、景观相协调；认真勘察、仔细计算，合理调配土石方，在经济运距内充分利用移挖作填，严格控制土石方工程量；应合理设置取、弃土场，并尽量不占用农田，将取、弃土和改地、造田结合起来。
4、加强平、纵面线形方案的比选论证
路线平、纵面线形方案的合理与否直接关系着桥梁、隧道、互通立交等大型构造物的选址及其规模，这些大型结构往往对征用土地数量起着举足轻重的影响，在山区，路线平、纵面线形方案还往往决定着填挖方量的大小，因此，路线平、纵面线形设计应根据有关技术标准、规范，结合桥梁、隧道、互通立交等大型结构物的选址和规模，合理选用技术指标，进行详细的比选优化，在满足交通要求的情况下，尽量选用中、低值，以期达到最佳的工程经济合理性。
5、高度重视地质选线的研究和实践
在我省高速公路建设过程中，不乏因地质问题导致设计变更，增加二次征地，甚至影响工期，如两龙、台缙、杭新景等山区高速公路建设中都有深刻的教训。由于目前设计费用在各阶段的分配问题，工可阶段的地质勘探费用往往不足以提供全面和深入的地质勘探报告。在这样的条件下，工可阶段的地质选线应该更多的加强地质区域调查和现场地质形态的观察和分析，有经验的地质工程师往往能够根据地形地质形态的观察和分析作出较为客观的工程地质条件评估，有时比不够全面的地质勘探更加有效。
6、严格控制互通立交的数量和规模
我省互通立交密度较大，标准偏高，致使规模较大。客观上讲，我省经济发展较快，特别是经济相对发达地区，沿线需要增设接口。但也有的高速公路投资方与地方无关，地方也可能提出一些不切实际的过高要求增设互通，而实际进出车流量寥寥无几。互通立交的规模和数量对高速公路总体用地有着相当大比重，因此，应严格控制我省互通立交的数量和规模，有利于节约土地。
7、细化、优化、深化设计方案比选
认真进行高填路堤与桥梁、深挖路堑与隧道、互通立交规模型式、路基填料、边坡坡率、排水沟尺寸与型式、取弃土设计、沿线设施布设等方案比选，在环境与技术条件可能的情况下，宜采取低路堤和浅路堑方案，减少高填深挖；在通过基本农田及经济作物区的高填深挖路段，应在技术经济比较的基础上，尽量考虑设置挡墙、护坡、护脚等防护设施，缩短边坡长度，节约用地。
（二）设计阶段建议
1、把好桥梁设计关
桥梁的征地采用投影面积征地，而路基征地受填筑高度影响，征地范围除路基范围还包括两侧边沟、绿化带等，长远可持续发展考虑，在造价控制允许范围之内，应尽量可能增加桥梁代替路基，可大幅减少征地面积。并采用能够降低标高的新型桥梁结构，以降低桥头填土高度。
新的桥涵设计规范已经明确提出了“美观和有利环保”的原则，导致了设计理念的更新，从过去单纯为降低造价而大填大挖的情况已转变为尽量减少大填大挖，以桥梁和隧道取代大填大挖，充分体现了环保要求，降低了对环境和水利的影响，同时也大大的节约了建设用地，为我省地方经济的高速发展预留可持续发展的空间，这在黄衢南高速公路的设计中已有充分体现。
2、把好互通设计关
（1）路网规划阶段
实践证明，良好的路网规划，可以更加合理有效的设置互通，包括互通形式和规模，都能得到良好的控制。因此路网规划要有一定超前性，尽量避免多条高速公路近距离平行或相交于一点，以尽可能降低互通的复杂性和规模。建议今后的路网规划将互通立交（包括分离式立交）的设置作为一个重要的考虑因素。
（2）互通间距
互通的平均间距是非强制性指标，主要用以衡量在特定区域互通设置密度的合理性，目前我省高速公路的互通间距越来越小。如全线基本处于山岭重丘区的诸永
小，目前已通车的50、53省道贯穿其间，龙丽龙一级公路线位只能与其平行，未来要在这一狭窄空间再建一条高速公路，其经济和生态环境所付出的代价将十分高昂。为充分利用宝贵的土地资源，利用初建未成的一级公路改建成高速公路平均每公里增加用地23.11亩(如果新建相同标准的高速平均每公里征地133.2亩)，即可达到实行全封闭目的。其中路线部分平均每公里增加用地约7.0亩，因增设互通立交平均每处增加用地80亩，增设服务区，每处增加用地约75亩。改建后的四车道高速公路其适应交通量相当于四车道一级公路适应交通量的1.83倍，行车速度提高41.6。将一级改为高速，为可持续发展节约了可贵的土地资源。
2、把好选线关
高速公路选线，实际上是影响高速公路节约用地最大的因素，一旦高速公路线位确定，整体的路线规模和结构物（桥梁、隧道等）数量也基本确定，其余只能做一些局部的优化和调整。但选线也是最为设计人员最难以把握的，因为路线的走向往往不是可以单纯通过技术优化可以决定的，往往要受地方规划、自然人文景观的保护、地方政府的决策等诸多非技术性的因素影响。
工可选线及初步设计阶段的局部线位调整。在这个过程当中，有关高速公路设计的规范标准是必须遵循的原则，为了设计尽可能少占用土地，必须围绕这一原则，结合其他影响选线的因素进行深入的研究，通过反复比选和论证，确定合理的线位走向方案。
3、注重工可与初设阶段的路线方案比选
在两阶段设计中，工可阶段的选线是整个高速公路选线的重点，因此，进行项目工程可行性研究时，应在深入调查、论证的基础上确定合理的路线走廊带和主要控制点，应详细调查当地土地情况，收集土地资料，进行分类研究，将土地占用情况作为路线走廊方案选择的重要指标。在初设阶段，要在“工可”确定的基本线位上，逐段进行方案比选，要尽量减少占用耕地，避让基本农田和经济作物区。
要运用各种先进手段对路线方案做深入、细致的研究，结合用地情况和占用农田情况进行多方案论证、比选，确定合理的线位方案；在工程量增加不大的情况下，应优先选择能够最大限度节约土地、保护耕地的方案，要充分利用荒山、荒坡地、废弃地、劣质地；要重视环境保护，尽量不破坏原有自然生态，与周围环境、景观相协调；认真勘察、仔细计算，合理调配土石方，在经济运距内充分利用移挖作填，严格控制土石方工程量；应合理设置取、弃土场，并尽量不占用农田，将取、弃土和改地、造田结合起来。
4、加强平、纵面线形方案的比选论证
路线平、纵面线形方案的合理与否直接关系着桥梁、隧道、互通立交等大型构造物的选址及其规模，这些大型结构往往对征用土地数量起着举足轻重的影响，在山区，路线平、纵面线形方案还往往决定着填挖方量的大小，因此，路线平、纵面线形设计应根据有关技术标准、规范，结合桥梁、隧道、互通立交等大型结构物的选址和规模，合理选用技术指标，进行详细的比选优化，在满足交通要求的情况下，尽量选用中、低值，以期达到最佳的工程经济合理性。
5、高度重视地质选线的研究和实践
在我省高速公路建设过程中，不乏因地质问题导致设计变更，增加二次征地，甚至影响工期，如两龙、台缙、杭新景等山区高速(更多请搜索wWw.haOWORd.COM)公路建设中都有深刻的教训。由于目前设计费用在各阶段的分配问题，工可阶段的地质勘探费用往往不足以提供全面和深入的地质勘探报告。在这样的条件下，工可阶段的地质选线应该更多的加强地质区域调查和现场地质形态的观察和分析，有经验的地质工程师往往能够根据地形地质形态的观察和分析作出较为客观的工程地质条件评估，有时比不够全面的地质勘探更加有效。
6、严格控制互通立交的数量和规模
我省互通立交密度较大，标准偏高，致使规模较大。客观上讲，我省经济发展较快，特别是经济相对发达地区，沿线需要增设接口。但也有的高速公路投资方与地方无关，地方也可能提出一些不切实际的过高要求增设互通，而实际进出车流量寥寥无几。互通立交的规模和数量对高速公路总体用地有着相当大比重，因此，应严格控制我省互通立交的数量和规模，有利于节约土地。
7、细化、优化、深化设计方案比选
认真进行高填路堤与桥梁、深挖路堑与隧道、互通立交规模型式、路基填料、边坡坡率、排水沟尺寸与型式、取弃土设计、沿线设施布设等方案比选，在环境与技术条件可能的情况下，宜采取低路堤和浅路堑方案，减少高填深挖；在通过基本农田及经济作物区的高填深挖路段，应在技术经济比较的基础上，尽量考虑设置挡墙、护坡、护脚等防护设施，缩短边坡长度，节约用地。
（二）设计阶段建议
1、把好桥梁设计关
桥梁的征地采用投影面积征地，而路基征地受填筑高度影响，征地范围除路基范围还包括两侧边沟、绿化带等，长远可持续发展考虑，在造价控制允许范围之内，应尽量可能增加桥梁代替路基，可大幅减少征地面积。并采用能够降低标高的新型桥梁结构，以降低桥头填土高度。
新的桥涵设计规范已经明确提出了“美观和有利环保”的原则，导致了设计理念的更新，从过去单纯为降低造价而大填大挖的情况已转变为尽量减少大填大挖，以桥梁和隧道取代大填大挖，充分体现了环保要求，降低了对环境和水利的影响，同时也大大的节约了建设用地，为我省地方经济的高速发展预留可持续发展的空间，这在黄衢南高速公路的设计中已有充分体现。
2、把好互通设计关
（1）路网规划阶段
实践证明，良好的路网规划，可以更加合理有效的设置互通，包括互通形式和规模，都能得到良好的控制。因此路网规划要有一定超前性，尽量避免多条高速公路近距离平行或相交于一点，以尽可能降低互通的复杂性和规模。建议今后的路网规划将互通立交（包括分离式立交）的设置作为一个重要的考虑因素。
（2）互通间距
互通的平均间距是非强制性指标，主要用以衡量在特定区域互通设置密度的合理性，目前我省高速公路的互通间距越来越小。如全线基本处于山岭重丘区的诸永高速公路平均间距仅为13.3公里，杭浦高速公路为9.3公里，申嘉湖高速公路平均间距只有7.3km。根据互通有关研究，建议：
a、大城市周围、主要工业地区的互通平均间距：5－10km；
b、在平原区一般路段的互通平均间距：9－15km；
c、山岭重丘区一般路段的互通平均间距：12－25km。
d、在互通间距较小时，应将枢纽互通与一般互通组合成一体设置，从而大大减少征地数量。
互通间距采用还应根据互通影响区域范围的gdp、人口数量、出入交通量等指标进行衡量而定。此外，还应该符合《公路工程技术标准》（jtgb01-2014）中互通最小间距和组合式互通的规定，充分考虑交通标志设置的合理性和行车的安全性。
（3）互通形式
为尽可能的节省占地面积和降低造价，应多借鉴日本的经验，尽量采用喇叭形互通，而不宜采用大多数西方国家应用最多的菱形和部分苜蓿叶形。如下表所示。
各互通类型比较表互通类型
造价（万元）平均占地（公顷）备注半苜蓿叶形2014－400018.667需要设置两个收费站，运营费用较高，管理难度较大，半苜蓿叶形互通在我省应用越来越少。单喇叭3000－600011.332只需要设置一个收费广场，便于集中设置收费道口，方便运营期的养护和管理。双喇叭5000－1201419.881枢纽互通大于1500043.459四肢以上高速公路相交的枢纽工程规模和占地面积特别大，所以在设计中要慎重采用。注：为了便于比较，按主线为六车道高速公路考虑。目前我省高速公路的互通构成比例，采用以单喇叭形互通为主，其他形式为辅的多种形式共同发展模式，总体上较为合理。但应该进一步根据不同的地形、交通量和路网关系，丰富互通形式，充分发挥不同互通的适应性和特点，达到既能优化交通流，又能控制建设用地的目的。（4）互通连接线
地方连接线用地一般与高速公路建设用地捆绑报批。由于我省经济发展较快，各地政府已经充分认识到道路建设对地方经济发展的重要性，地方道路等级、宽度要求均很高，尤其是杭嘉湖宁绍地区，规划和建设的地方道路极大部分为一级公路，并设置较宽的非机动车道，超过了省内规定的互通连接线一般采用二级公路的要求，这也是造成高速公路用地偏高的重要因素。互通连接线设置应与地方路网有机结合，按照就近连接地方等级公路的原则设置连接线，我省规定连接线长度原则上不应超过4公里，等级为二级。
3、把好隧道设计关
近几年来，我省隧道工程数量和规模迅速增加，隧道工程在高速公路建设中呈快速增长趋势，究其原因，主要是随着我省高速公路逐渐向西南部山区挺进，山区高速公路建设里程迅速增长，同时由于出于节约控制建设用地，减少大开大挖，加强环保的考虑，隧道里程迅速增加，比如金丽温一、二期隧道里程基本在10左右，但到三期时已经达到了24.71。
在合理造价范围内增设隧道及优化隧道设计对节约建设用地有着重要的意义。应从合理确定隧道选址、加强地质调查和地质选线、加强方案比选、细化设计参数等方面努力。
根据我省及福建等邻近省份的情况分析，各种隧道形式的造价与用地情况比较为：分离式隧道造价最低但用地最多，多小净距隧道造价一般用地也一般，联体隧道造价最高但也是最节约用地的形式，建议设计时根据实际情况采用相应的隧道形式和规模。
4、把好路基设计关
（1）改进边沟设置型式，减少土地占用。
改进边沟型式能有效减少土地占用，比如以往常常采用开口宽度1.8米的梯形边沟，为了减少征地宽度，建议多采用开口0.6～1.2米的u型或者矩型边沟，并根据汇排水分析计算，对于不需要边沟的路段建议不设边沟，通过自然长草或人工植草方式自然排水。如果平均按1.8米开口宽度改为1.0米的开沟边沟计算，能减少土地占用约2.4亩/公里。
（2）降低路堤高度，减少征地宽度。
公路路基高度对占用土地数量也有明显的影响，高度减少1米，路基边坡比率按1：1.5计算，土地占用就减少4.5亩/公里。在__省杭浦高速公路初步设计、申嘉湖高速公路设计优化等咨询中，都分别提出了有关的降低路堤高度建议，对节约用地起到了良好的作用。
（3）减少填方路基边沟或路堑上边坡截水沟外用地宽度，降低土地占用。
通常路堤排水边沟或路堑上边坡截水沟外2～3米作为公路征用土地，现一般建议改为1米，以节约用地，按此计算，大约可节约土地4.5亩/公里。比如在《龙丽温(泰)高速公路云和至景宁段工程可行性研究报告》中提出的路堤排水沟外缘2.0m，路堑边坡坡顶截水沟外缘3m以内的土地为公路用地范围，偏大，建议路堤排水沟外缘1m，路堑边坡坡顶截水沟外缘1m以内为公路用地范围。
（4）因地制宜安排绿色通道用地，减少土地占用。
通常按边沟外5～10米考虑，现一般建议因地制宜设置，实际上，由于我省大部分地区绿化情况较好，除个别地段外，多数路段已不需要专门设置绿色通道，公路两侧的田野和自然植被也是沿线公路景观的重要部分。
（5）合理设置上边坡台阶宽度，减少征地宽度。
挖方路堑上边坡台阶宽度通常设置为2米，根据实际地质条件和防护需要，现在一般建议改为1米，不但节省了大量土方工程，而且节约了用地，一般挖方路段按一级台阶计算，可节约1.5亩/公里。
通过上述的各项综合措施，一般路段平均每公里大致可以争取节约10亩以上的土地。
5、有条件的采用低路基设计的建议
经过对省交通设计研究院提供有关低路基设计有关材料的分析，对低路基在我省高速公路中采用，提出以下看法：
（1）采用低路基设计的必要性。
高速公路路堤高度直接影响其造价和经济效益，由于地方经济快速增长，地方路网不断加密，高速公路路堤日趋增高。过高的路堤将大量占用土地资源，增加工程土木工程工程难度。如何有交往地降低填土高度，节省不可再生的土地资源，走可持续发展道路，对高速公路建设来说尤其重要。因此，有必要对大幅度降低高速公路填土高度设计思路进行探索，选择合适的路段进行试点，为今后进一步探索高速公路低路堤方案建设积累经验。
（2）采用低路基路段应具备的条件。
资料显示，国外有很多高速公路填土很低，特别是发达国家更是如此，但其大部分有特定环境，如交通工具基本是汽车，可以直接使用高速公路，农村人口比例极少，农业全部是机械化，对横向跨越高速公路的需求极少。人口密谋小，农村多集中居住，出行方向较明确，便于采用支线上跨解决横向跨越。
①低路堤路段应具有足够的长度，不宜少于10km。
②宜在人均耕地面积相对较少，取土困难地区选择。
③宜在低路堤实施后，利用线外工程能有效地发送地方路网交通地区选择。
④充分重视低路堤实施可能性，宜选在地方矛盾相对不突出，便于建设管理路段。
所谓低路堤设计方案首先应是对某具体的路段来说，设计思路的路基填土高度有大幅度降低的方案。对于低路堤设计方案不宜确定某一个具体填土高度或某一个填土高度范围，它的填土高度应视不同的路段和不同的设计约束条件有所不同，其填土高度应该是在满足高速公路本身的技术要求的前提下采取一定的措施后，在降低路堤填土高度的同时，又解决高速公路以外其他的需求，并且达到综合效益最佳作为目标值。
（3）低路基设计采用的技术措施。
控制高速公路填土高度的因素一般有：河流的防洪和通航、相交道路的通行净空、乡村道路横向穿越的净空、高速公路路基的最小填土高度等。如果使相交的等级道路和乡村道路全部上跨高速公路，纵断面只受防洪、通航和路基最小填土高度控制，理论上，其填土高度应是最低的。但使所有横穿道路都上跨也是很不利的。采取以下技术措施来降低填土高度。
①对相交的等级公路交叉方式进行分析，尽可能使支线上跨高速公路，但应视具体情况具体分析；
②对机耕标准以上的地方道路进行归并，结合路网，每2～5km设置一处支线上跨天桥解决横向沟通问题；
③采用辅道使地方路网与合并后设置的支线上跨天桥衔接。
从江苏、上海部分高速公路低路堤方案实施的经验来看，低路堤方案对于节约用地（可节约10－20），对保护生态环境也非常有利，同时由于我省杭嘉湖等平原地区路基填料短缺、运输距离远、价
格高，因此低路堤方案对于减少填料工程量，降低工程造价也将起到积极的作用。但低路堤的实施需要沿线有关方面的配合，比如农田灌溉系统的改造。
6、控制房建规模
（1）统筹规划，合理设置各房建工程的规模，集约化使用，收费站采取“大站带小站”方式，则不但能够更好的发挥房建工程的服务功能，而且也能够有效节约房建工程用地。
（2）目前我省高速公路应结合当前公路养护社会化的趋势，在初步设计时合理减小养护工区的规模。
（3）高速公路应根据交通量大小、路段长度、地形条件、社会服务需要，选择适当地点设置服务区，并合理确定服务区的功能和规模。尽量利用废弃地、荒山和坡地，或结合弃土场设置，原则上不得占用农田。
（三）工程实施阶段的建议
1、项目施工招标时，应将耕地保护的有关条款列入招标文件，并严格执行。合同段划分要以能够合理调配土石方，减少取、弃土数量和临时用地数量为原则；项目实施中要合理利用所占耕地地表的耕作层，用于重新造地；要合理设置取土坑和弃土场，取土坑和弃土场的施工防护要符合要求，防止水土流失。
2、项目法人要增强耕地保护意识，统筹工程实施临时用地，加强科学指导；监理单位要加强对施工过程中占地情况的监督，督促施工单位落实土地保护措施。项目法人组织交工验收时，应对土地利用和恢复情况进行全面检查。
3、施工单位要严格控制临时用地数量，施工便道、各种料场、预制场要根据工程进度统筹考虑，尽可能设置在公路用地范围内或利用荒坡、废弃地解决。施工过程中要采取有效措施防止污染农田，项目完工后临时用地要按照合同条款要求认真恢复。
4、公路建设中废弃的旧路要尽可能造地复垦，不能复垦的要尽量绿化，避免闲置浪费。
（四）管理方面的建议
1、交通主管部门要在“工可”评估、初步设计审查阶段，严把设计审查关，千方百计节约用地。
2、各级交通主管部门要积极开展加强耕地保护、节约用地的宣传教育活动，增进全行业对国家土地管理政策和耕地保护政策的了解，把保护耕地变成全体交通建设者的自觉行动，使节约土地在公路建设中得以贯彻落实。
3、各级交通主管部门及公路建设项目法人要加强对公路建设项目前期设计、工程建设期间土地征用、借用等重点环节的监督，杜绝设计、施工等环节浪费土地资源。
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第三篇：我省公路建设节约用地情况调研报告
文章标题：我省公路建设节约用地情况调研报告
一、概述
土地资源是不可再生的资源，节约用地是关系整个国民经济发展和社会稳定的重大战略问题。我国的基本国情是人多地少，人均土地面积只有世界人均的1/3，人均耕地面积不足世界人均的43。我省位于我国东南沿海，地处长江三角洲南翼，全省陆域10.18万平方公里，其中山区面积占70.4，平原占23.2，河流和湖泊占6.4，有“七山一水二分田”之说，土地资源相对稀缺，人均耕地面积不足0.55亩。近年来，随着我省国民经济和交通等基础设施建设的快速发展，以及人口的增加，人均耕地逐年减少，供需矛盾日渐突出。在中央号召建设节约型社会和节约型行业的今天，作为建设用地的“大户”，公路建设与节约用地之间的矛盾也越来越成为人们关注的焦点。在公路建设中如何更加节约、更加合理的利用土地，成为今后公路交通可持续发展中最为关键的问题之一，值得我们深入研究。
（一）我省建设用地现状及形势
国土资源部2014年4月份公布的调查数字显示，我国人均耕地面积由2014年的1.41亩进一步减少到1.4亩，仅为世界平均水平的40。短短两年间，总量减少已经多达1300多万亩，反映出我国耕地面积持续减少的趋势尚未发生根本改变。
近几年，我省公路建设特别是高速公路迅猛发展，取得了十分巨大的成就。从1995年杭甬高速公路建成通车后，又相继建成了沪杭、上三、甬台温、金丽温、杭宁、乍嘉苏、杭金衢、杭州绕城、甬金等一大批高速公路。至2014年底，我省高速公路总里程已达1866公里，约占地11.8万亩，省内高速公路网已和上海、江苏、江西、福建等周边省市的高速公路网相接，高速公路的网络效应已初步显现；2014年计划建成通车447公里，约占地4.9万亩，预计2014年，我省将再新建成通车约700公里高速公路，高速公路通车总里程将达到3000公里，约总占地30.4万亩。到2014年底，我省国、省、县道通车里程达到29952公里，（其中国省道6855公里），其中03年－05年完成新、改建里程2270公里，今后数年计划实施新改建里程3000公里。我省经济持续、快速的增长，快捷的公路交通网络对经济、社会发展起到了重要作用，根据交通部和我省“十一五”交通规划，公路交通作为主要的交通方式，在“十一五”期间仍将有着较快的发展，预计新增高速公路1480公里,续建1445公里,新增建设用地23.1万亩;国省道及其他干线公路新增一级公路695公里,二级公路2504公里,三级和四级公路2113公里,增加建设用地11.9万亩。
（二）公路建设用地形势分析
在我省公路建设历程中，特别是近年来公路建设的大发展时期，交通行业深入落实科学发展观，按照中央和省有关政策，严格控制占用耕地和保护土地资源，取得了明显成效。但在实施过程中，仍存在一些问题亟待解决，面临的形势不容乐观。
1、公路建设用地总数量较大
近年来，公路建设特别是高速公路用地量维持在一个较高的水平，并且在全省建设用地总量中占较大的比例，05年甚至达到了55，在全省建设用地供需矛盾相对突出的情况下，使得高速公路用地量大与节约用地的矛盾突出，成为其他建设行业等有关方面的关注的重点问题之一。而且高速公路建设用地在近期还在继续增加：首先，为适应激增的交通量需求,目前有近一半的高速公路项目设计按照6－8个车道实施;其次,高速公路的互通间距越来越小：如全线基本处于山岭重丘区的诸永高速公路平均间距仅为13.3公里，杭浦高速公路为9.3公里，申嘉湖高速公路平均间距只有7.3km；第三,随着高速公路成网加密,枢纽互通数量迅速增加，目前基本每条高速公路都有2个以上的枢纽互通；第四,随着车流量的激增,服务管理需求也在不断提高,房建工程规模也在变大。如一般管理中心建筑面积为3000－4000平方米左右、管理所建筑面积为1500平方米左右、服务区总建筑面积在5000－10000平方米之间。
2、公路设计及实施阶段相关重视不够、措施不力
一直以来，我省交通系统上下十分重视节约用地问题，要求在公路建设设计及实施阶段贯彻执行这一重大方针，但在具体项目设计中未能全面实施贯彻节约土地的思想，设计不尽合理，工程实施阶段节地措施执行不力，导致土地资源浪费。
3、相关控制措施等研究工作相对滞后
对公路用地的评价体系，以及公路建设各阶段节约用地的控制措施研究还不够深入，有关指标、措施等的制订工作相对滞后，在深挖公路建设节约用地的潜力方面，工作开展不够深入。
（三）调研的主要方向和内容
针对高速公路用地中存在的问题，经过认真的分析，我们的调研工作主要以下几个环节：一是公路建设前期工作阶段，该阶段的工作对节约用地、合理用地起着决定性作用；二是工程实施阶段，该阶段工作抓的不好，很可
第四篇：省公路建设节约用地情况调研报告
省公路建设节约用地情况调研报告：
一、概述
土地资源是不可再生的资源，节约用地是关系整个国民经济发展和社会稳定的重大战略问题。我国的基本国情是人多地少，人均土地面积只有世界人均的1/3，人均耕地面积不足世界人均的43。我省位于我国东南沿海，地处长江三角洲南翼，全省陆域10.18万平方公里，其中山区面积
占70.4，平原占23.2，河流和湖泊占6.4，有“七山一水二分田”之说，土地资源相对稀缺，人均耕地面积不足0.55亩。近年来，随着我省国民经济和交通等基础设施建设的快速发展，以及人口的增加，人均耕地逐年减少，供需矛盾日渐突出。在中央号召建设节约型社会和节约型行业的今天，作为建设用地的“大户”，公路建设与节约用地之间的矛盾也越来越成为人们关注的焦点。在公路建设中如何更加节约、更加合理的利用土地，成为今后公路交通可持续发展中最为关键的问题之一，值得我们深入研究。
(一)我省建设用地现状及形势
国土资源部年4月份公布的调查数字显示，我国人均耕地面积由年的1.41亩进一步减少到1.4亩，仅为世界平均水平的40。短短两年间，总量减少已经多达1300多万亩，反映出我国耕地面积持续减少的趋势尚未发生根本改变。
近几年，我省公路建设特别是高速公路迅猛发展，取得了十分巨大的成就。从1995年杭甬高速公路建成通车后，又相继建成了沪杭、上三、甬台温、金丽温、杭宁、乍嘉苏、杭金衢、杭州绕城、甬金等一大批高速公路。至年底，我省高速公路总里程已达1866公里，约占地11.8万亩，省内高速公路网已和上海、江苏、江西、福建等周边省市的高速公路网相接，高速公路的网络效应已初步显现;年计划建成通车447公里，约占地4.9万亩，预计年，我省将再新建成通车约700公里高速公路，高速公路通车总里程将达到3000公里，约总占地30.4万亩。到年底，我省国、省、县道通车里程达到29952公里，(其中国省道6855公里)，其中年-年完成新、改建里程2270公里，今后数年计划实施新改建里程3000公里。我省经济持续、快速的增长，快捷的公路交通网络对经济、社会发展起到了重要作用，根据交通部和我省“十一五”交通规划，公路交通作为主要的交通方式，在“十一五”期间仍将有着较快的发展，预计新增高速公路1480公里,续建1445公里,新增建设用地23.1万亩;国省道及其他干线公路新增一级公路695公里,二级公路2504公里,三级和四级公路2113公里,增加建设用地11.9万亩。
(二)公路建设用地形势分析
在我省公路建设历程中，特别是近年来公路建设的大发展时期，交通行业深入落实科学发展观，按照中央和省有关政策，严格控制占用耕地和保护土地资源，取得了明显成效。但在实施过程中，仍存在一些问题亟待解决，面临的形势不容乐观。
1、公路建设用地总数量较大
近年来，公路建设特别是高速公路用地量维持在一个较高的水平，并且在全省建设用地总量中占较大的比例，年甚至达到了55，在全省建设用地供需矛盾相对突出的情况下，使得高速公路用地量大与节约用地的矛盾突出，成为其他建设行业等有关方面的关注的重点问题之一。而且高速公路建设用地在近期还在继续增加：首先，为适应激增的交通量需求,目前有近一半的高速公路项目设计按照6-8个车道实施;其次,高速公路的互通间距越来越小：如全线基本处于山岭重丘区的诸永高速公路平均间距仅为13.3公里，杭浦高速公路为9.3公里，申嘉湖高速公路平均间距只有7.3km;第三,随着高速公路成网加密,枢纽互通数量迅速增加，目前基本每条高速公路都有2个以上的枢纽互通;第四,随着车流量的激增,服务管理需求也在不断提高,房建工程规模也在变大。如一般管理中心建筑面积为3000-4000平方米左右、管理所建筑面积为1500平方米左右、服务区总建筑面积在5000-10000平方米之间。
2、公路设计及实施阶段相关重视不够、措施不力
一直以来，我省交通系统上下十分重视节约用地问题，要求在公路建设设计及实施阶段贯彻执行这一重大方针，但在具体项目设计中未能全面实施贯彻节约土地的思想，设计不尽合理，工程实施阶段节地措施执行不力，导致土地资源浪费。
3、相关控制措施等研究工作相对滞后
对公路用地的评价体系，以及公路建设各阶段节约用地的控制措施研究还不够深入，有关指标、措施等的制订工作相对滞后，在深挖公路建设节约用地的潜力方面，工作开展不够深入。
(三)调研的主要方向和内容
针对高速公路用地中存在的问题，经过认真的分析，我们的调研工作主要以下几个环节：一是公路建设前期工作阶段，该阶段的工作对节约用地、合理用地起着决定性作用;二是工程实施阶段，
该阶段工作抓的不好，很可能会额外的增加征地范围，导致多占良田、二次征地，给工程建设节约用地带来不利因素，需要严格控制;三是管理方面，管理部门要高度重视，研究并制订各项节约用地控制对策与措施，严把各道关口。因此，结合__省公路建设的实际情况，本调研主要从设计、施工、管理入手，对如何节约高速公路建设用地进行研究。
二、存在
问题的原因
分析
(一)前期工作不“深”不“细”
有些工程由于前期勘测工作深度不足，方案比选工作不细，设计人员节约用地意识不强，表现在三个不合理：一是路线选线不合理;二是线形指标选用不合理;三是桥、路、隧方案选择不合理。如一些高速公路线位横穿村镇或标准农田，未很好的利用山地、林地、边角等，给征迁造成难度同时，也给高速公路增加了安置地、占补平衡用地等额外的征地;如个别高速公路线位多次调整，造成重复征地;另外在一定程度上使工程实施过程中变更的地方较多，特别是山区高速公路，往往由于没有充分掌握复杂的地质条件而导致高边坡滑坡等，如杭新景、诸永、两龙、申苏浙皖等高速公路边坡滑坡，造成二次甚至多次征地。
(二)实施阶段多“征”多“占”
在工程实施期间，部分施工单位不按工程实际需要，盲目扩大施工场地、施工便道等临时用地，工程完工后，复耕工作敷衍了事，造成部分耕地等农用地的损失;路基、隧道工程等取土、弃土，不严格按照环评指定的场地，随意取土、弃土，擅自扩大范围，弃土场不按标准进行防护，造成水土流逝，也造成土地资源浪费;在工程变更设计时，也可能出现多征用土地的现象。
(三)工程管理把关不严
在工程前期设计阶段，对设计方案审查不严不细，在节约用地方面的评价不全面，可能造成多占用土地资源、多占用标准农田;在工程实施阶段，招标文件中对施工单位临时用地、预制场、弃土场、生活用房等没有按要求复耕规定，具体实施时重视不够，把关不严，没有做到节约用地精打细算。
三、措施和建议
在公路建设中节约用地，实行最严格的耕地保护制度，是公路建设持续、快速、健康发展的客观要求，也是建设节约型交通行业重要组成部分。在公路建设各个环节要落实各项措施，合理和有效的利用土地资源。从合理、有效利用土地资源出发，正确处理好公路建设与土地资源限制的关系问题，以提高土地利用效率为核心，以科学规划、精心设计、规范施工、严格管理为重点，以完善管理评价体系为保障，严格控制占地数量，集约用地，建设我省节约型交通行业。
(一)项目前期阶段建议
1、把好规划关
高速公路节约用地从规划阶段就已开始，规划的科学合理与否，直接决定着全局的高速公路规模、难度以及总体占用土地。规划阶段考虑的主要因素是整体的路网容量、经济社会发展布局、国家和省有关方针政策，并充分考虑项目所在地区的综合运输体系、远期发展，经充分论证后确定。公路建设项目立项应立足扎实的调查研究和科学的分析论证，提高项目决策的科学性、准确性，综合考虑土地、环境、资金等技术经济条件，根据地区社会和经济发展的需要、现有路网状况和未来交通需求，确定项目是否应该立项建设，避免重复建设，浪费土地资源。
我省地域面积小，土地供需矛盾日益突出，公路建设用地数量大，提高土地的有效利用率更显重要。公路建设应充分利用老路改建，实现土地资源可持续发展。如龙丽龙高速公路地处__中南部中低山区的河谷地带，山势陡竣，沟谷纵横，建筑空间十分狭小，目前已通车的50、53省道贯穿其间，龙丽龙一级公路线位只能与其平行，未来要在这一狭窄空间再建一条高速公路，其经济和生态环境所付出的代价将十分高昂。为充分利用宝贵的土地资源，利用初建未成的一级公路改建成高速公路平均每公里增加用地23.11亩(如果新建相同标准的高速平均每公里征地133.2亩)，即可达到实行全封闭目的。其中路线部分平均每公里增加用地约7.0亩，因增设互通立交平均每处增加用地80亩，增设服务区，每处增加用地约75亩。改建后的四车道高速公路其适应交通量相当于四车道一级公路适应交通量的1.83倍，行车速度提高41.6。将一级改为高速，为可持续发展节约了可贵的土地资源。
2、把好选线关
高速公路选线工作，实际上是影响高速公路节约用地最大的因素，一旦高速公路线位确定，整体的路线规模和结构物(桥梁、隧道等)数量也基本确定，其余只能做一些局部的优化和调整工作。但选线也是最为设计人员最难以把握的，因为路线的走向往往不是可以单纯通过技术优化可以决定的，往往要受地方规划、自然人文景观的保护、地方政府的决策等诸多非技术性的因素影响。
工可选线及初步设计阶段的局部线位调整。在这个过程当中，有关高速公路设计的规范标准是必须遵循的原则，为了设计尽可能少占用土地，必须围绕这一原则，结合其他影响选线的因素进行深入的研究，通过反复比选和论证，确定合理的线位走向方案。
3、注重工可与初设阶段的路线方案比选
在两阶段设计中，工可阶段的选线是整个高速公路选线的重点，因此，进行项目工程可行性研究时，应在深入调查、论证的基础上确定合理的路线走廊带和主要控制点，应详细调查当地土地情况，收集土地资料，进行分类研究，将土地占用情况作为路线走廊方案选择的重要指标。在初设阶段，要在“工可”确定的基本线位上，逐段进行方案比选，要尽量减少占用耕地，避让基本农田和经济作物区。
要运用各种先进手段对路线方案做深入、细致的研究，结合用地情况和占用农田情况进行多方案论证、比选，确定合理的线位方案;在工程量增加不大的情况下，应优先选择能够最大限度节约土地、保护耕地的方案，要充分利用荒山、荒坡地、废弃地、劣质地;要重视环境保护，尽量不破坏原有自然生态，与周围环境、景观相协调;认真勘察、仔细计算，合理调配土石方，在经济运距内充分利用移挖作填，严格控制土石方工程量;应合理设置取、弃土场，并尽量不占用农田，将取、弃土和改地、造田结合起来。
4、加强平、纵面线形方案的比选论证
路线平、纵面线形方案的合理与否直接关系着桥梁、隧道、互通立交等大型构造物的选址及其规模，这些大型结构往往对征用土地数量起着举足轻重的影响，在山区，路线平、纵面线形方案还往往决定着填挖方量的大小，因此，路线平、纵面线形设计应根据有关技术标准、规范，结合桥梁、隧道、互通立交等大型结构物的选址和规模，合理选用技术指标，进行详细的比选优化，在满足交通要求的情况下，尽量选用中、低值，以期达到最佳的工程经济合理性。
5、高度重视地质选线的研究和实践
在我省高速公路建设过程中，不乏因地质问题导致设计变更，增加二次征地，甚至影响工期，如两龙、台缙、杭新景等山区高速公路建设中都有深刻的教训
。由于目前设计费用在各阶段的分配问题，工可阶段的地质勘探费用往往不足以提供全面和深入的地质勘探报告。在这样的条件下，工可阶段的地质选线应该更多的加强地质区域调查和现场地质形态的观察和分析，有经验的地质工程师往往能够根据地形地质形态的观察和分析作出较为客观的工程地质条件评估，有时比不够全面的地质勘探更加有效。
6、严格控制互通立交的数量和规模
我省互通立交密度较大，标准偏高，致使规模较大。客观上讲，我省经济发展较快，特别是经济相对发达地区，沿线需要增设接口。但也有的高速公路投资方与地方无关，地方也可能提出一些不切实际的过高要求增设互通，而实际进出车流量寥寥无几。互通立交的规模和数量对高速公路总体用地有着相当大比重，因此，应严格控制我省互通立交的数量和规模，有利于节约土地。
7、细化、优化、深化设计方案比选
认真进行高填路堤与桥梁、深挖路堑与隧道、互通立交规模型式、路基填料、边坡坡率、排水沟尺寸与型式、取弃土设计、沿线设施布设等方案比选，在环境与技术条件可能的情况下，宜采取低路堤和浅路堑方案，减少高填深挖;在通过基本农田及经济作物区的高填深挖路段，应在技术经济比较的基础上，尽量考虑设置挡墙、护坡、护脚等防护设施，缩短边坡长度，节约用地。
(二)设计阶段建议
1、把好桥梁设计关
桥梁的征地采用投影面积征地，而路基征地受填筑高度影响，征地范围除路基范围还包括两侧边沟、绿化带等，长远可持续发展考虑，在造价控制允许范围之内，应尽量可能增加桥梁代替路基，可大幅减少征地面积。并采用能够降低标高的新型桥梁结构，以降低桥头填土高度。
新的桥涵设计规范已经明确提出了“美观和有利环保”的原则，导致了设计理念的更新，从过去单纯为降低造价而大填大挖的情况已转变为尽量减少大填大挖，以桥梁和隧道取代大填大挖，充分体现了环保要求，降低了对环境和水利的影响，同时也大大的节约了建设用地，为我省地方经济的高速发展预留可持续发展的空间，这在黄衢南高速公路的设计中已有充分体现。
2、把好互通设计关
(1)路网规划阶段
实践证明，良好的路网规划，可以更加合理有效的设置互通，包括互通形式和规模，都能得到良好的控制。因此路网规划要有一定超前性，尽量避免多条高速公路近距离平行或相交于一点，以尽可能降低互通的复杂性和规模。建议今后的路网规划将互通立交(包括分离式立交)的设置作为一个重要的考虑因素。
(2)互通间距
互通的平均间距是非强制性指标，主要用以衡量在特定区域互通设置密度的合理性，目前我省高速公路的互通间距越来越小。如全线基本处于山岭重丘区的诸永高速公路平均间距仅为13.3公里，杭浦高速公路为9.3公里，申嘉湖高速公路平均间距只有7.3km。根据互通有关研究，建议：
a、大城市周围、主要工业地区的互通平均间距：5-10km;
b、在平原区一般路段的互通平均间距：9-15km;
c、山岭重丘区一般路段的互通平均间距：12-25km。
d、在互通间距较小时，应将枢纽互通与一般互通组合成一体设置，从而大大减少征地数量。
互通间距采用还应根据互通影响区域范围的gdp、人口数量、出入交通量等指标进行衡量而定。此外，还应该符合《公路工程技术标准》(jtgb01-)中互通最小间距和组合式互通的规定，充分考虑交通标志设置的合理性和行车的安全性。
(3)互通形式
为了便于比较，按主线为六车道高速公路考虑。目前我省高速公路的互通构成比例，采用以单喇叭形互通为主，其他形式为辅的多种形式共同发展模式，总体上较为合理。但应该进一步根据不同的地形、交通量和路网关系，丰富互通形式，充分发挥不同互通的适应性和特点，达到既能优化交通流，又能控制建设用地的目的。
(4)互通连接线
地方连接线用地一般与高速公路建设用地捆绑报批。由于我省经济发展较快，各地政府已经充分认识到道路建设对地方经济发展的重要性，地方道路等级、宽度要求均很高，尤其是杭嘉湖宁绍地区，规划和建设的地方道路极大部分为一级公路，并设置较宽的非机动车道，超过了省内规定的互通连接线一般采用二级公路的要求，这也是造成高速公路用地偏高的重要因素。互通连接线设置应与地方路网有机结合，按照就近连接地方等级公路的原则设置连接线，我省规定连接线长度原则上不应超过4公里，等级为二级。
3、把好隧道设计关
近几年来，我省隧道工程数量和规模迅速增加，隧道工程在高速公路建设中呈快速增长趋势，究其原因，主要是随着我省高速公路逐渐向西南部山区挺进，山区高速公路建设里程迅速增长，同时由于出于节约控制建设用地，减少大开大挖，加强环保的考虑，隧道里程迅速增加，比如金丽温一、二期隧道里程基本在10左右，但到三期时已经达到了24.71。
在合理造价范围内增设隧道及优化隧道设计对节约建设用地有着重要的意义。应从合理确定隧道选址、加强地质调查和地质选线、加强方案比选、细化设计参数等方面努力。
根据我省及福建等邻近省份的情况分析，各种隧道形式的造价与用地情况比较为：分离式隧道造价最低但用地最多，多小净距隧道造价一般用地也一般，联体隧道造价最高但也是最节约用地的形式，建议设计时根据实际情况采用相应的隧道形式和规模。
4、把好路基设计关
(1)改进边沟设置型式，减少土地占用。
改进边沟型式能有效减少土地占用，比如以往常常采用开口宽度1.8米的梯形边沟，为了减少征地宽度，建议多采用开口0.6～1.2米的u型或者矩型边沟，并根据汇排水分析计算，对于不需要边沟的路段建议不设边沟，通过自然长草或人工植草方式自然排水。如果平均按1.8米开口宽度改为1.0米的开沟边沟计算，能减少土地占用约2.4亩/公里。
(2)降低路堤高度，减少征地宽度。
公路路基高度对占用土地数量也有明显的影响，高度减少1米，路基边坡比率按1：1.5计算，土地占用就减少4.5亩/公里。在__省杭浦高速公路初步设计、申嘉湖高速公路设计优化等咨询工作中，都分别提出了有关的降低路堤高度建议，对节约用地起到了良好的作用。
(3)减少填方路基边沟或路堑上边坡截水沟外用地宽度，降低土地占用。
通常路堤排水边沟或路堑上边坡截水沟外2～3米作为公路征用土地，现一般建议改为1米，以节约用地，按此计算，大约可节约土地4.5亩/公里。比如在《龙丽温(泰)高速公路云和至景宁段工程可行性研究报告》中提出的路堤排水沟外缘2.0m，路堑边坡坡顶截水沟外缘3m以内的土地为公路用地范围，偏大，建议路堤排水沟外缘1m，路堑边坡坡顶截水沟外缘1m以内为公路用地范围。
(4)因地制宜安排绿色通道用地，减少土地占用。
通常按边沟外5～10米考虑，现一般建议因地制宜设置，实际上，由于我省大部分地区绿化情况较好，除个别地段外，多数路段已不需要专门设置绿色通道，公路两侧的田野和自然植被也是沿线公路景观的重要部分。
(5)合理设置上边坡台阶宽度，减少征地宽度。
挖方路堑上边坡台阶宽度通常设置为2米，根据实际地质条件和防护需要，现在一般建议改为1米，不但节省了大量土方工程，而且节约了用地，一般挖方路段按一级台阶计算，可节约1.5亩/公里。
通过上述的各项综合措施，一般路段平均每公里大致可以争取节约10亩以上的土地。
5、有条件的采用低路基设计的建议
经过对省交通设计研究院提供有关低路基设计有关材料的分析，对低路基在我省高速公路中采用，提出以下看法：
(1)采用低路基设计的必要性。
高速公路路堤高度直接影响其造价和经济效益，由于地方经济快速增长，地方路网不断加密，高速公路路堤日趋增高。过高的路堤将大量占用土地资源，增加工程土木工程工程难度。如何有交往地降低填土高度，节省不可再生的土地资源，走可持续发展道路，对高速公路建设来说尤其重要。因此，有必要对大幅度降低高速公路填土高度设计思路进行探索，选择合适的路段进行试点，为今后进一步探索高速公路低路堤方案建设积累经验。
(2)采用低路基路段应具备的条件。
资料显示，国外有很多高速公路填土很低，特别是发达国家更是如此，但其大部分有特定环境，如交通工具基本是汽车，可以直接使用高速公路，农村人口比例极少，农业全部是机械化，对横向跨越高速公路的需求极少。人口密谋小，农村多集中居住，出行方向较明确，便于采用支线上跨解决横向跨越。
①低路堤路段应具有足够的长度，不宜少于10km。
②宜在人均耕地面积相对较少，取土困难地区选择。
③宜在低路堤实施后，利用线外工程能有效地发送地方路网交通地区选择。
④充分重视低路堤实施可能性，宜选在地方矛盾相对不突出，便于建设管理路段。
所谓低路堤设计方案首先应是对某具体的路段来说，设计思路的路基填土高度有大幅度降低的方案。对于低路堤设计方案不宜确定某一个具体填土高度或某一个填土高度范围，它的填土高度应视不同的路段和不同的设计约束条件有所不同，其填土高度应该是在满足高速公路本身的技术要求的前提下采取一定的措施后，在降低路堤填土高度的同时，又解决高速公路以外其他的需求，并且达到综合效益最佳作为目标值。
(3)低路基设计采用的技术措施。
控制高速公路填土高度的因素一般有：河流的防洪和通航、相交道路的通行净空、乡村道路横向穿越的净空、高速公路路基的最小填土高度等。如果使相交的等级道路和乡村道路全部上跨高速公路，纵断面只受防洪、通航和路基最小填土高度控制，理论上，其填土高度应是最低的。但使所有横穿道路都上跨也是很不利的。采取以下技术措施来降低填土高度。
①对相交的等级公路交叉方式进行分析，尽可能使支线上跨高速公路，但应视具体情况具体分析;
②对机耕标准以上的地方道路进行归并，结合路网，每2～5km设置一处支线上跨天桥解决横向沟通问题;
③采用辅道使地方路网与合并后设置的支线上跨天桥衔接。
从江苏、上海部分高速公路低路堤方案实施的经验来看，低路堤方案对于节约用地(可节约10-20)，对保护生态环境也非常有利，同时由于我省杭嘉湖等平原地区路基填料短缺、运输距离远、价格高，因此低路堤方案对于减少填料工程量，降低工程造价也将起到积极的作用。但低路堤的实施需要沿线有关方面的配合，比如农田灌溉系统的改造。
6、控制房建规模
(1)统筹规划，合理设置各房建工程的规模，集约化使用，收费站采取“大站带小站”方式，则不但能够更好的发挥房建工程的服务功能，而且也能够有效节约房建工程用地。
(2)目前我省高速公路应结合当前公路养护社会化的趋势，在初步设计时合理减小养护工区的规模。
(3)高速公路应根据交通量大小、路段长度、地形条件、社会服务需要，选择适当地点设置服务区，并合理确定服务区的功能和规模。尽量利用废弃地、荒山和坡地，或结合弃土场设置，原则上不得占用农田。
(三)工程实施阶段的建议
1、项目施工招标时，应将耕地保护的有关条款列
入招标文件，并严格执行。合同段划分要以能够合理调配土石方，减少取、弃土数量和临时用地数量为原则;项目实施中要合理利用所占耕地地表的耕作层，用于重新造地;要合理设置取土坑和弃土场，取土坑和弃土场的施工防护要符合要求，防止水土流失。
2、项目法人要增强耕地保护意识，统筹工程实施临时用地，加强科学指导;监理单位要加强对施工过程中占地情况的监督，督促施工单位落实土地保护措施。项目法人组织交工验收时，应对土地利用和恢复情况进行全面检查。
3、施工单位要严格控制临时用地数量，施工便道、各种料场、预制场要根据工程进度统筹考虑，尽可能设置在公路用地范围内或利用荒坡、废弃地解决。施工过程中要采取有效措施防止污染农田，项目完工后临时用地要按照合同条款要求认真恢复。
4、公路建设中废弃的旧路要尽可能造地复垦，不能复垦的要尽量绿化，避免闲置浪费。
(四)管理方面的建议
1、交通主管部门要在“工可”评估、初步设计审查阶段，严把设计审查关，千方百计节约用地。
2、各级交通主管部门要积极开展加强耕地保护、节约用地的宣传教育活动，增进全行业对国家土地管理政策和耕地保护政策的了解，把保护耕地变成全体交通建设者的自觉行动，使节约土地在公路建设中得以贯彻落实。
3、各级交通主管部门及公路建设项目法人要加强对公路建设项目前期设计工作、工程建设期间土地征用、借用等重点环节的监督，杜绝设计、施工等环节浪费土地资源。
第五篇：公路建设依法依规和节约集约用地情况
古城区交通运输局公路建设依法依规和节
约集约用地情况自查自纠报告
根据《云南省交通运输厅关于开展公路建设依法依规和节约集约用地情况开展自查自纠的通知》（云交监发电?2014?53号）文件的精神和部署， 我局结合自身实际，认真对照通知的要求，对我局组织开展公路建设依法依规和节约集约用地开展了认真的自查自纠工作，现将自查自纠工作汇报如下：
本次排查范围以政府投资和使用国有资金的项目为重点，按照“谁建设、谁负责、谁主管、谁负责”的原则，对2014年以来投资额5000万以上工程项目进行排查。我局自查自纠工作领导小组组织对古城区范围内负责建设的项目开展排查，我局从工程建设项目的依法依规用地情况、集约节约用地技术和工程措施、执行征地拆迁和补偿安置法规政策、用地手续不完备的已建成和在建公路项目手续办理情况、和交通部门行业指导和监管以及加强与国土资源部门的协调联动情况等方面入手排查情况如下：
一、老丽鹤公路祥和段路面改造项目
老丽鹤路祥和段为省道308线路段，老丽鹤路祥和段工程道路全长2.8475千米，路基宽15米，行车道宽9.0米，为沥青混凝土路面，平曲线最小半径251米，最大纵坡0.88%， 道路等级为三级公路，行车速度30km/h，桥涵设计荷载为公
路—ⅱ级，设计年限为15年。总投资5555.61万元。
我局紧紧围绕中央、省、市、区关于道路建设依法依规的各项政策的落实。老丽鹤路改造工程由中交通力公路勘察设计工程有限公司、云南腾飞公路勘察设计有限公司编制完成了《古城区老丽鹤路农村公路改造工程可行性研究报告》并上报云南省发改委通过评审获得批复《云南省发展和改革委员会关于古城区老丽鹤路农村公路改造工程可行性研究报告的批复》（云发改交运﹝2014）609号）。并完成了测量设计工作，取得了丽江市交通局《关于对古城区老丽鹤路改造工程施工图设计的批复》（丽交﹝2014）230号。)并得到丽江市古城区发展和改革局《关于下达古城区老丽鹤路祥和段改造工程投资计划的通知》项目列入了年度投资计划内下达。古城区政府也成立了古城区老丽鹤公路祥和段路面改造工程建设领导小组，并从相关职能部门抽调人员组成指挥部具体实施建设任务。不存在未经依法批准擅自开工建设的情况。
由于该项目属老路改造项目，且道路沿线多为居民区和单位，我局在建设过程中严格集约节约建设用地，按照征多少用多少的原则，制定有效工程措施，节约用地数量不存在超标准使用情况。在征地拆迁工程中，严格遵守征地拆迁和补偿安置政策法规，不存在降低标准补偿侵害百姓权益问题，同时我局积极和我去国土资源部门协调联动，及时的办
理相关用地手续。
二、石新公路建设项目
石新路工程位于我区金山乡境内，西起金山乡金山村委会石屏村，向东经开文、开元、恩烈下村转向北，经恩烈上村、守信村，止于新团检查站，一期全长3.562公里。
石新路项目在2014年9月底完成一期工程建设。《关于古城区石屏至新团过境公路建设项目用地的请示》（丽政报
【2014】114号）经省人民政府批准后，省国土资源厅云国土资复【2014】71号对古城区石屏至新团过境公路建设用地做出批复，同意所报农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案。不存在未经依法批准擅自开工建设的情况。
该工程经云南省交通厅以云交[2014]269号文件批复于2014年列入云南省经济干线计划，委托云南省公路规划勘察设计院对石新路进行勘察设计。因各种原因路线走向变更了两次，设计方案也变更多次，第一次按36米道进行设计，第二次又改为24米道，目前则按50米道设计实施。08年5月6日省交通厅云交基建﹝2014﹞121号文件《云南省交通厅关于省道308线丽江～攀枝花公路石屏～新团一阶段施工图变更设计的批复》对石新路的设计做了批复。我局在建设过程中严格集约节约建设用地，按照征多少用多少的原则，制定有效工程措施，节约用地数量不存在超标准使用情况。
在征地拆迁工程中，严格遵守征地拆迁和补偿安置政策法规，不存在降低标准补偿侵害百姓权益问题，同时我局积极和我去国土资源部门协调联动，及时的办理相关用地手续。
三、丽宁二级路新文段
丽宁二级公路新文段（新团至文化大东路岔口）改建工程是大理至丽江省道s221线丽江至宁蒗公路中的一段。是干地坝工业园区的配套工程，是丽江火车站与干地坝工业园区之间最快捷的通道，属于一般干线路网。改造前老路为三级公路，该路段全长12.157公里，总投资2.1亿元，其中建安费1.27亿元。该项目占用土地（扣除老路）508亩、占用林地287亩、旱地191.8亩、水田1.3亩、宅基地2.2亩（5户）、荒地25亩、占用老路92亩、拆迁建筑物（含补偿）3600㎡、拆迁电力、电讯线路1.3万米。青苗补偿面积193.1亩。项目路线采用的技术标准较高，通行能力较强(未来路基加宽后可满足一级公路标准要求)。既服务于干地坝工业园区至丽江火车站的货品运送，也改善了丽宁公路沿线村庄的交通状况。
目前，该项目已通过项目《工可》评审得到立项批复。不存在未经依法批准擅自开工建设的情况。对项目《施工图设计》进行了评审得到批复。完成项目公开招投标工作。项目林地占用、环评、水保等手续已完成报件，正在于相关部门衔接组织评审并请求审批。各相关手续正在办理当中。我
局在建设过程中严格集约节约建设用地，按照征多少用多少的原则，制定有效工程措施，节约用地数量不存在超标准使用情况。在征地拆迁工程中，严格遵守征地拆迁和补偿安置政策法规，不存在降低标准补偿侵害百姓权益问题，同时我局积极和我去国土资源部门协调联动，及时的办理相关用地手续。 根据省交通运输厅的要求，我局安排专人对2014年以来管理建设的老丽鹤路祥和段改造工程、石新路工程、丽宁二级公路新文段改造工程项目建设用地情况进行了全面自查。经自查发现，在3个公路路网改造和建设项目中，能够严格执行公路工程建设用地有关规定，在占用土地和征用临时用地时及时向有关部门申请，未发现未经依法批准用地擅自施工现象、超标准用地现象以及降低补偿标准侵害农民权益的问题。
为切实做好公路建设用地工作，确保工程建设顺利进行，我局根据交通厅与我区国土、电力、电信传输以及工程沿线乡政府等单位协调沟通，共同办理公路建设用地、征占用林地审批手续等。并积极向沿线群众大力宣传公路建设的重要作用，取得沿线群众对公路建设的支持。指挥部和施工单位还设身处地为沿线群众着想，最大限度地维护沿线群众的利益。通过采取有效措施，既保证了公路建设用地科学合理合规，又维护了公路沿线群众的切身利益。
丽江市古城区交通局
二○一一年九月十三日
第一篇：郑州房地产调研报告
郑州房地产调研报告
——郑州楼市小户型房价调查
经过对郑州房地产市场需求，房产区域选择，房地产价位等一系列调查研究后，发现，郑州决定郑州房价的一个重要因素就是小户型价格的趋向，即郑州小户型房价的引导着郑州总房价的走向。
小户型房子因其低总价，低首付吸引了众多市民和投资客。但总价低并不意味着单价低，小户型的销售价格一直引领着郑州房地产市场，带领着郑州楼市酿造地产神话，冲刺一个又一个高峰。
经查资料，2014年有调查显示：郑州市民承受房价的心理底线是3000元/平方米。而如今，一说到3000元的房子，大家都会想，是不是小产权房，是不是中牟的，是不是新郑的等一系列问题，人们已经不相信郑州有如此“便宜”的房子了。现在的房价，说到5000元一平米也不足为奇。听到4000元的房价，会啧啧赞叹，嗯，不算太贵，不算太贵！大家的承受力在伸张，也难怪开发商对涨价这么肆无忌惮！基于国家住房结构调控政策的指引， 2014年，90平方米“七成令”“90/70”让小户型越来越多。现在对郑州房地产市场小户型项目进行了一次全面的调查。
此次和城市规划的朋友一起对郑州三环以内近五十个小户型项目进行了咨询。很多小户型项目销售很快，比如博客工社、盛世年华、
鑫苑·中央花园等均已基本售完。在售小户型项目主要集中在金水区，占总数的58%左右，拥有大半壁江山。在售小户型精装修项目占总数的23%左右，普通小户型项目占77%左右。郑州房地产市场小户型销售均价为4725元/平方米。
一、精装小户型价格走势分析
2014年以前的小户型，更多还打着温情脉脉的居住牌——“提着行李来入住”、“年轻人特区”等符号化的语言至今令人难忘。而现在，“酒店式”公寓却成了炒作的焦点，多了铜臭味，少了些许温馨。从产品属性上看，小户型具有投资起点低、市场换手率高、求租需求量大、成熟产品紧缺等特点，而消费者在二次置业时有了更大面积的房子，则首次置业的小户型和大户型相比，更容易出租或转卖出去。而且，相对于投资股票、债券来说，投资小户型的风险更小、收益更稳定。总体看来，郑州精装小户型所占的比例并不是太大，装修标准难以界定，拉长工期等诸多因素或许是受局限的原因。但精装小户型占领郑州房价的“至”高点。像一面旗帜，旗杆一插，就你争我赶地追上来，是郑州高房价的推手。像思达·数码公寓，刚推出时6200元/平方米，在郑州惊为天价，而其它的项目都在4000元/平米左右，如今，思达数码又涨了700元/平方米，而其它的项目则疯涨上千元。精装小户型均价已高达5862.5元/平方米。
二、普通小户型房价走势分析
在2014年小户型扎堆之后，2014年楼市依然出现小户型群雄并起的局面。2014年以来市场上在售的小户型项目有五六十家，据
不完全统计，2014年中小户型投放量约在320万平方米。据目前市场上产品设计的普遍情况，90平方米以下的楼盘又分成两居室或者一居室两种。如果按照面积来划分的话，60平方米又成了二者之间一个分水岭。来自郑州楼市2014年上半年市场的最新动态显示，60平方米以下一居室小户型今年以来异常活跃。它们的售价也往往以高于周边多层每平方米500元到1000元左右的水平引领市场价格前行。从区域看，管城区小户型项目虽然不多，但大多地处郑州市中心，项目售价最高，均价高达5333元/平方米，金水区销售均价4760元/平方米，排第二。而金水区小户型项目占了郑州小户型市场大半壁江山，其它区域小户型项目相对较少。
可以想见，在建筑面积30平方米到60平方米之间的空间里，小户型的户型设计很难有什么“花样”。而一居室的使用定位也让这些小户型难以摆脱“酒店标准间”式的设计窠臼。许多项目户型设计都差不多，一般就是一个开放式厨房、一个小卫生间和一间卧室，它们的户型设计大同小异，感觉比较生硬。由于小户型集中供应，出现了一些区域内的同质化竞争，产品相似、户型相似，不少项目打出了精装修、小豪宅的概念。小户型同质化背后另一个深层次隐患是，有些开发商仅仅盯着面积和销售额而忽视了小户型的功能，小户型是能卖掉，但卖掉之后往往给消费者带来了麻烦。市场上存在不少像这样有着迷人包装，入住后却让消费者感到不舒服的小户型项目。
根据郑州市房管局公布的数字，2014年8月份郑州市商品住宅的销售均价为3636元／平方米，而郑州市目前二手房的月租赁参考
均价为8．8—8.9元／平方米，租售比为1∶413—1∶404。 （“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。）
如果租售比低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。据了解，在中部城市里面，郑州的租售比最低。郑州房产市场是否真的已经到了警戒线的边缘了呢？
租售比的合理范围是根据资金的长期收益率来确定的。1∶300—1∶200的租售比，折算成长期的投资年收益率是4％—6％。而商业银行的年利息目前在4％以下。如果租售比低于1∶300，则意味着收益率低于银行存款收益。租售比过低，一套房屋收回成本的时间拖得就长。
根据郑州市房管局房产租赁市场管理处统计，郑州市房屋租赁的价格虽然一直在上涨，但是涨幅不大，每年的上涨幅度能达到10％就已经很不错了。而从去年到今年，郑州市商品住宅的价格涨幅则为21％。
另外，在调查过程中我们对一些居住者做了一些走访，发现有五成多的被访者认为现有楼盘开发商提供的服务一般，也就是不是太尽人意，只有极少部分的被访者认为满意。建议房地产开发商在开发楼盘的同时也要提高各项服务措施，用良好的服务态度来赢得更多的客户群体。
虽然小户型是房地产大家族中的佼佼者，但也应该居民选择的过程中微笑服务。希望小户型可以更好的引领房地产潮流。
第二篇：关于房地产的调研报告
2014年寒假关于房地产的调研报告
一、 调查目的
寒假期间，为了增长见识，更好的了解本专业今后要面临的工作方向，为了之后的学习更有着重性。本次我向一名员房地产公司员工进行了关于方房地产市场情况面的询问调查学习，学到了许多书本以外的知识，受益非浅。下面是我对进行房地产市场情况的一点简单探讨
二、 调查时间：2014年2月12日
调查地点：房地产公司
调查过程：询问房地产经理
三、 调查方法：观察分析法,资料分析法
内容: 了解当今及未来房地产市场情况,互联网对房地产的介入情况,地产服务市场是否存在.
四、调查的结论：
1．房地产网站繁多,功能,资讯内容相近.
在房地产这个朝阳行业中,网站作为新经济的身影,亦随处可见.据估算,中国至少有房地产专业网站300个.象"新浪","网易"这类门户网站基本都建有地产频道,传播着各类型的地产信息;而类似与"搜房","安家"等的房地产专业网站,则是担当着为消费者提供网上置业指导,追随地产行业发展的双重任务;此外像"丽江花园"这类由发展商兴建的网站,更多的目的在于建立,丰富项目形象,增加项目的知名度.虽然目前与房地产行业沾边的网站很多,但真正能为置业者排忧解难,可提供详尽的房地产信息,再售物业信息的专业网站并不多,几乎全是提供以下几条内容:一,二手房租售信息(多为文字描述地址,大小,联系方式,极少数使用图片及360度环景技术);房产相关法律法规及相关新闻;装修,家具风格文献资料;供楼利息计算 现有房地产网站极具区域性.
2．现有房地产网站多立足本地,只起到互联网广告的作用,未能发挥互联网无地域的优势,这可能是由于互联网技术所决定的,由于html表现手法有限,极大地制约了房地产网站的跨地域发展.
3．房地产网站表现形式.
a,html超文本文件格式.运用图片,文字和超级连接表现楼盘,这是现在房地产网页主要表现形式. b,360度环景技术.能表现东南西北四方位景物,可拉近观察,表现事物真实,可做少量
互动,如超级连接,但只能在一固定地点做360度旋转观察.这一技术已出现,但还没普及,应用此技术网站极少. c,vrml虚拟现实技术.应用电脑三维技术,能表现物体空间结构,浏览者可任意游走,有置身其中的感觉,但画质与现实有差异.至今没出现这类商业地产网站.
4.未来一手房地产市场将定位在高档商品房上,消费者需要更大量有关商品房的信息.随着人们生活水平的提高和居者有其屋目标的实现,人们对房屋的需求将上一档次,房地产市场需求将转为对大面积,别墅型等高档商品房的需求.由于消费者追求的是高品质的商品房,而且这类房屋的单套成交额将是一笔不少的费用,因此需要关于该商品房更全面的了解,而不单局限于对其位置,大小等信息的了解.广州楼盘的向外扩散,导致得到这些信息,将耗费不少时间与精力.
5.地产商销售手段需要创新. 随着买方市场的确立和消费者消费心理的成熟,大量广告的投入不是他们的出路.因为高额的广告费用必然提高商品房销售成本,从而削弱楼盘价格上的竞争力.消费者心理总是从非理性到理性,他们注重的将是商品房的实用性和舒适性,单搞概念盘将难以取得好的销售成绩.因此房地产需要销售模式的创新,需要低成本,高效,实用的销售手段.
6.二手市场将相对活跃 城区范围的扩大,是二手交易的主要动因.楼房私有权的确立和交易手续的简化提供了二手交易的必要条件.人们手中房屋的增加提供了二手交易的房源,房屋置换成为二手交易的主要目的.
7.现今房地产网站信息远未达到消费者要求,需要技术创新. 如上所说,单文本和图片将难以满足消费者对楼盘信息的需求,网站需要新的表现手段展示楼盘.只要互联网能提供足够的信息,网上销售这一低成本销售方式将受地产商青睐.
8．房地产推广是一个高利润行业,如果互联网是计电视,广播,报章杂志后的一时代传媒,那么他在房地产推广上必有作为.可以利用虚拟现实技术建立房地产网站,定位在一手楼盘的销售,利润来源主要定在地产开发商,而非消费者.现在很少地产商愿意在互联网上做广告,究其原因,为以下几点:
1:认为电视,报章等广告是主动的,不管消费者是否接受,都难以拒绝,至少要看一眼,才能做出下一步反应.而互联网广告确实被动的,消费者愿意才会看.这一想法是但从广告目的出发的,而忽略了广告的效果和效率,这也是现在房地产广告费用高昂的重要原因.而事实上,互联网广告是有针对性的,有需要得到这方面资讯的消费者会主动寻找这类网站,而且在网上做广告是无地域限制,无时间限制的.
2:认为互联网还没普及.这一点也不应成为互联网难以做房地产推广的原因.就现在产业结构
及人口结构考虑,未来的房地产有效消费群将集中在掌握互联网这一效率工具的高科技人群中.
3:认为互联网所表达的信息不如全统媒体丰富.的确,用传统超文本格式(html)表现房地产信息,远远未能满足消费者和地产商需求和要求.这也是房地产网站需要技术创新的原因.地产商广告投入,目的是让消费者认知其楼盘,所以,房地产网站的服务对象必须为房地产准消费者,而不是地产商,要吸引房地产准消费者,从而吸引地产商广告投放.
就调查所得的资料统计,如果房地产网站广告份额可以达到1%,即可至少得到8万/星期.考虑网站的营运成本远低于不同广告公司,应用虚拟现实这一互联网创新技术建立房地产网站,提供房地产信息服务市场存在,风险很少.
第三篇：房地产调研报告范文
房地产开放调研告报告
关注民生，让百姓实现“住有所居”的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因， 促进榆林房产业的健康有序发展，按照2014年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为 完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这 次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林 城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下：
一、基本情况
近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。
2014年至2014年10月份，全市共建成商品房面积210.6万㎡，完成销售面积136.8万㎡，空置面积74.0万㎡，空置率为35.2%，其中2014年1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡，销售27.2万㎡。
2014年榆林市区商品房均价1646元/㎡，2014年涨至2300元/㎡，2014年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，2014年 1-10月份，高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管2014年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主 要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。2014年特别是二、三季度以来，榆林城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成 成交量大幅反弹，房价平稳上扬。
经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。2014年--2014年全市累计完成经济适用房 85.1万㎡，其中2014年完成22万㎡；2014年完成18.1万㎡,同比下降17.7%；2014年完成45万㎡，同比增加了148.6%，安置住 房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价约1800元/㎡，在房产市场占有较大份额。
廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万㎡（1540套），总投资1.17亿元，其中榆阳区等5个县区已开工4.25万㎡、850套。
二、我市房地产市场的主要表现及原因分析
1、房价起伏较大，楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市特别是2014年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些经营思路、开发模式、营 销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出，消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期，加之中国宏观经济利好的影响，榆林的 房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在“买涨不买跌”消费心理的作用下，在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象，各种因素导致榆林特别是榆林市区 的房价起伏较大（见图2），充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来，榆林的房地产市场也受到了较大程度的影响，2014年全市共建商品住房 空置面积按主体竣工口径计算约47.5万㎡，空置率约为63%，交易量大幅下降，开发量明显下滑。2014年全市房地产上市交易面积67.6万㎡，交易额 17.9亿元，交易面积较上年下降近40%，开发量下降10%，到2014年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7县区2014年第一季度较去 年第四季度下降了61%，到了第二、三季度强势反弹，7县区分别比上季度增长了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地产市场快速回暖主要源 自两大动力：一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放；二是救市政策效果显现。上半年为防范通货紧缩，保持经济增长，稳定宏观经济形 势，国家出台了不少扶持政策，增强了消费者的购房积极性。同时，相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情，进而引燃了2014年三季度楼市的大爆 发。同时，银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融机构各项存款余额已达1092亿元，居全省第二，较年初增加206亿 元，较年初增加137亿元，增长29.35%，同比多增76亿元，增量已相当于2014年全年的181.75%，增幅分别高于全国、全省4.93个和 1.35个百分点。6月末，全市金融机构个人消费贷款余额为67亿元，较年初新增4亿元，其中，6月当月个人中长期消费贷款新增4.15亿元。金融机构为 积极配合
国家启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实，创新金融服务品种，增加了对居民消费的信贷投入，有力地推动了榆林房地产市场较快回暖。
2、区域发展不平衡，南北差异较大。由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场，绥、米、子等南部
6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时，房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县2014年-2014年全县共建成商品房面积60万㎡，房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上，南部县区的房价则普遍较低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投资型购房减少，消费者趋于理性。2014年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了 房价的强势上涨。但从2014年第三季度以来，受金融危机影响，榆林的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观 望。一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需
求在推 动，泡沫成份在逐步减少，榆林的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。
4、土地价格大幅上升，土地开发成本提高。土地供应和土地储备 是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。榆林城区国有建设用地使用权招拍挂工作从2014年起实施，随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化，土 地使用权供应方式逐步走上规范化轨道，土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂，工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制 度，土地价格随着榆林经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升（见表4）：
2014年以前，榆林城区土地价格亩均价为57.43万元，而2014—2014每亩均价为207.4万元，2014年亩均价94.1万元，基本与 2014年以前持平，土地价格的变化正与榆林城区的房价基本吻合。据调查，2014年上半年榆林城区房地产企业未参与土地竞拍活动，现在建和销售的商品 房，是以前的储备土地。2014年金融危机以来，房地产企业均未冒然购地，他们对这场金融危机的影响程度、持续时间、宏观调控政策变化、房价走势等不确定 因素难以作出准确科学判断，土地购买热情不高，对土地价格的心理预期不是很乐观，导致土地需求锐减，土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨，土地开发成 本大幅提高。榆林市房地产开发企业的土地购置费用，从2014到2014年呈现先高后低的趋势，从高速增长到大幅回落。2014年至2014年，榆林市房 地产市场持续火爆，土地购置费用快速增长，增速达到1.7倍；之后受市场影响，房地产投资热情减弱，使得2014年至2014年土地购置费用有较大幅度下 降，同比下降41%。依据榆林市商品房屋销售额和销售面积计算出来的平均销售价格（现价），从2014年的2014元/㎡上升到2014年的2394元 /㎡，上涨了344元/㎡，涨幅达17%。从宏观政策调控的层面上来看，土地严控、银根紧缩、所得税预征都对开发商造成一定的压力。总体来讲当前支撑房价 上涨有三大因素：一是随着居民生活质量的不断提升，居民住房以旧换新、以小换大，住房的更新换代成为时尚。与此同时，2014年股市持续低迷，存款利率较 低，房地产市场恰恰成为投资者保值增值的重要渠道之一。因此，经济发展与消费增长是支撑房价增长的重要因素。二是从房地产企业的角度上看，随着近几年以来 的土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度的实施，增加了土地出让的透明度，增大了土地获取价格，从而直接推动了房地产成本的上涨。三是受拆迁成 本加大、建筑材料价格上涨和工人工资水平上升等因素的影响，增加了房地产投资成本。消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善，也增加了商品房建设成 本，促涨了房价。土地开发投资是房地产开发的前期准备，是将“生地”变为“熟地”资金的投入，进行土地平整等“七通一平”的过程。从2014年—2014 年，每平方米土地开发成本由263元上升到794元，增加了531元。
5、房地产资金来源借贷比重增加，自筹资金比重减少。2014年 榆林市房地产开发企业的本年度资金来源中，国内贷款占到17%，到2014年上升到33%；企业自筹和其他资金来源的比重分别由51%、32%下降到 2014年的42%和25%。在省内其他地区房地产公司贷款大幅减少的情况下，我市房地产资金来源中的国内贷款稳中有升，也是我市支持房地产市场良性发展 政策的具体体现。2014年国内贷款达到48%，企业自筹和其他资金来源分别占到27%、25%
企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态，人心的稳定及市场信心的重建都需要时间，目前房屋销售仍处于调整期。
面对金融危机的严重影响，市委、市政府审时度势，沉着应对，制定了有针对性的政策和措施，对全市工业经济运行实施政府干预，在有效地遏制了工业经济持续 下滑的势头，加之中省宏观政策的相继出台和“保稳定、保民生、保发展”目标的实施，榆林的房产企业逐步走出低谷，从第二季度开始，榆林的房地产受国家调控 政策的推动，投资者信心显著增强，销售额明显增加，房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来，对榆林经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。
三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用
1、房地产业对经济增长的贡献。1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来，我市房地产业进入持续稳定发展期，对经济增长的贡献不断增大。从 1998年到2014年，房地产行业年均增长24%，高于国民生产总值的增长速度。1998年到2014年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增 长的直接贡献率从不到1%上升到2.5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值，可视为对经济增长的间接贡献率，1998年到2014年榆林市房 地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%。
2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资，房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大：
3、房地产业对消费增长的贡献。2014年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的8.41%，是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未 见底、经济未完全复苏的情况下，扩大内需成为中国经济增长的主要推动力，扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择（见表7）：
4、房地产业对财政收入的贡献。2014年—2014年房地产税收呈平衡增长态势，净增加1976万元，房地产市场销售活跃。2014年房地产税收 7116万元，较上年同期减少2742万元。2014年1—10月份，房地产营业税入库9877万元，较去年同期6024万元增长的63.96%。 2014年1—10月份，房地产税收总额6256万元，较去年5349万元同比增长16.96%。
此外，房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也非常明显。
从表8可以看出，2014年全市房地产税收占税收总收入的2.87%，房地产税收对全市地方税收贡献较大，2014年房地产税收收入占税收总收入的 2.53%，所占比例略有下降。但实际上，与同期相比，净增加了198万元，仍处于上升趋势。进入2014年，受房地产市场下滑的影响，房地产税收全年完 成7116万元，占税收总收入的1.18%，较上年同期减少2742万元，所占份额下降了1.35个百分点，下滑幅度较大。2014年1—10月份，房地 产行业税收完成6256万元，同比增长16.96%，占税收总收入的1.21%。
四、对规范我市房地产的几点建议
促进房地产业持续健康发展的政策有四大特征：政策方向对、政策配套性强、政策目标符合经济发展需要、政策作用符合市场改革方向。榆林房地产业近年来的迅猛发展，对于推动榆林经济快速发展，促进区域中心城市建设发挥了重要作用。
为了加快榆林房地产的健康有序发展，应加强以下几个方面的工作：
1、政府要加强对房地产业的调控和监管。房地产业的大起大落对国民经济的消极作用非常明显。所以强化政府在房地产业中的政府职责，对于促进房地产业具有重要意义。
一是要稳定房价，防止房价的大起大落。要在综合运用政府宏观调控手段的基础上，把房价控制在一个合理的、普遍都能接受的水平上，要与我们的经济发展水平 相适应，与人民群众的收入水平相一致，保持房地产市场的健康平稳发展。要通过建设经济适用住房等保障性住房来平衡房价，在经济适用住房的建设过程中，既要 把握规划建设时机，确保经济适用住房建设真正起到抑制房价作用；又要科学、合理地控制投放数量；既要满足城市低收入价层的住房需求，使他们“住有所居”， 享受社会进步和经济发展的成果，又要尊重市场规律，不宜过分扩大保障范围，对房地产市场造成较大影响，破坏市场发展规律。同时要对低收入人群进行深入调 研，摸清底子，科学合理供给，引导房价涨幅在一个合理可控的范围内。
二是定时发布房地产有关信息制度。要建立准确、真实的房地产统计信 息渠道，用准确的信息数据为市委、市政府科学决策和房产企业的健康发展提供依据。要对榆林的房地产市场进行深入调查研究，通过统计分析，科学掌握购房需求 信息，对购房的数量、户型、面积、位置、价格等相关统计信息进行定期发布，防止盲目建设，减少社会资源的浪费，有效解决供需矛盾，为房地产业的健康发展提 供一个权威、科学的获取信息的平台。
三是加强对房地产企业的监管。目前，全市共有房地产开发企业129个，其中具有二级资质的开发企业 12个，三级资质开发企业31个，四级资质开发企业73个，暂定资质开发企业13个，有项目的房地产开发企业仅占总房地产开发企业的三成左右，且房地产企 业良莠不齐、鱼龙混杂。一方面难以形成自己的品牌，提高企业的核心竞争力；另一方面企业太多也造成了监管上的难度和压力。因此，政府要重点支持一些诚信守 法好、经济实力强、技术水平高、市场认可度高、经营效益好的房地产企业，通过资源整合、优势互补、强强联合，使他们的企业做大做强，培养造就几个全省、全 国的品牌房地产企业，让他们充分发挥在城市建设和城乡一体化建设中的作用。同时对那些经营管理差、技术水平低、有名无实且经营业绩差的小企业，逐步退出房 地产市场或进行转产、资产整合，根据自身的技术和优势，另辟生存发展空间。
四是要进一步规范房地产市场开发秩序。要严格依法查处“小产 权房”违法用地、违法建筑行为。“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律、违
反城乡规划和建设管理的法律，违反相关政策的违规房产。在国家未出台 “小产权房”处理有关政策之前，对已建成并使用的要进行详细登记备案，对正在建设或准备建设的要坚决予以纠正和取缔，以维护正常的房地产开发秩序。
2、加强土地管理，确保房地产业的土地供需平衡。国土资源部今年上半年为回应广大网民对房价过快上涨的质疑，调查了全国有代表性的620个房地产开发项 目，选取了东部、中部、西部不同的类型，620个案例中，销售房价最高的为45000元/㎡，最低为1130元/㎡，地价占房价最低例为5.3%，最高为 58.6%。620个案例地价占房价比例平均为23.2%，356个项目比例在15%-30%之间，其中比例在30%以下的约占总数的78%。土地价格在 房价中占有重要比例。因此，一定要加强土地监管，确保土地供需平衡，以抑制房价不合理上涨。一是加大政府宏观调控力度，高度垄断土地一级市场，提高土地统 征、储备和管理的能力，搞活土地二级、三级市场。依法打击非法炒买炒卖土地行为，盘活已出让土地，促使存量土地加快开发挖掘闲置土地的潜力。对闲置土地要 按照中央有关文件和法律精神，严格按规定收取闲置费，闲置满两年以上的土地要无偿收回，打击奸商囤积土地谋取暴利的行为。二是规范土地市场，加大对划拨用 地的监管力度。对因企业破产改制、单位拆迁改造等，对原划拨进行开发的，必须按原土地用途开发；如果要改变用途为经营性用地的，必须由政府收购储备，进行 招拍挂出让；对以其他方式变相进行经营性开发的，必须严肃查除，坚决制止此类问题的发生。三是在土地交易过程中实行严格的税费征收政策，防止炒买炒卖土地 行为。四是做好征地计划。根据市场需求及时供地，从而稳定地价。五是压缩个人住房贷款，提高房地产公司银行贷款的门槛，从而预防房地产投资过热。六是信息 要透明、公开。政府要及时公开土地供应信息、土地闲置空置信息、政府储备土地信(本站向你推荐：WWW.hAoWORD.Com)息、房地产销售信息、房屋租赁信息及房地产开发商的利润情况等信息。七是加 强房地产中介服务机构的监督管理。严格房地产抵押登记审批，对评估失真的抵押贷款不予审批登记。七是做好宣传工作。降低社会的心理预期，通过金融、税收等 手段，有效抑制投资需求和超前需求。
3、开发理念要不断提高，进一步增强房产企业的市场竞争力。首先开发理念要与榆林发展同步。榆林城 市发展的相对滞后性，使其暂时无法与同类发达城市的开发理念直接接轨。鄂尔多斯市现在人均gdp是1万多美元，超过北京、上海，创造了中国的奇迹。鄂尔多 斯市除了能源的推动外，以房地产业为代表的第三产业的强势增长也功不可没。据统计，鄂尔多斯市房地产业占gdp的比重为40%多，远高于榆林房地产业 18.7%的比重。未来要使榆林房地产飞速发展，必须首先加快城市发展，让先进的开发城市理念进入榆林，带动榆林房地产更好地发展。榆林房地产开发必须顺 应未来发展的总趋势，走整体性、规模化发展之路。其中，政府必须强化其总体规划功能，否则必然导致开发水平参差不齐。随着房地产业的蓬勃发展，最终整个产 业必然朝着品牌化的道路发展，其中尤其体现在品牌的竞争力和营销能力上。随着房市的日益成熟，消费者也是日益理性化，尤其是房地产业本身的特点，决定着消 费者必然倾向于投资那些愿意为消费者长远利益负责的开发商。所以，要想获得消费者的青睐，必须重视品牌在营销中的重要性。随着市民对房地产开发品质要求的 提高，房地产企业必须建立服务至上的理念：一方面在深入了解消费者需求的基础上，对地段、交通、规模、配套、价格、环境、户型以及今后的物业管理这些都要 精心考虑。另一方
面也要完善今后服务意识，做到“以产品为中心”向“以消费者为中心”转变，进行细致准确的产品定位，并采取多种销售手段，把目光转向售 前、售中、售后各个阶段，努力提高服务质量，从而提高产品附加值的创新。
4、公开税费项目，规范税费征管行为。据有关统计数据显示，土地出让金、税费三项合计流向政府的收入占房地产开发企业总支出的59.42%。据不完全统计，我市共向房地产企业征收的税费共50余项:
其中一些项目的收取比例弹性较大，这就给某些政府权力部门提供了权力寻租的机会，增大了腐败的可能性，同时也减少了财政收入，加重了企业负担，损害了政 府形象。因此，政府要组成清查组，对所有税费项目进行一次清理整顿，对国家、省上明令规定缴纳的税费项目予以保留；对一些地方性或与国家法律、法规、规定 相悖的要予以取缔，废除一些不合理的收费项目，减免一些收费项目，以减轻开发商负担，增大房地产企业的投资动力。
5、加强城市配套建 设，提高城镇居民收入，不断提高居民的居住水平。城市配套设施建设，对于推动房地产企业的发展具有重要作用，随着人们的生活节奏的不断加快，对追求生活品 质的要求逐步提高，消费者对于住房的社区配套设施的要求也越来越高。如作为消费群体中具有代表性的公务员群体也位列其中，对住房配套问题给序了相当大的关 注，买房的同时更加注重了对生活品质的追求。榆林开发区作为区域中心城市建设的重点之一，近年来发展日新月异，但诸如中小学、蔬菜市场、金融等配套设施未 能及时跟进，在一定程度上抑制了一部分人买房的积极性。随着市委办公小区等一部分党政机关办公大楼的相继投入使用，必将对榆林房地产市场产生积极而深远的 影响。城镇居民收入的增加是购房置业的不竭动力和源泉。因此要想方设法增加居民收入，不断改善生活质量，提高生活品质。要按照科学发展观的要求，不断增加 广大居民的收入，让他们共享改革开放和榆林经济快速发展的成果，不断提高和改善居住的环境和居住条件。
6、进一步放活二手房交易市场。 目前，我市的二手房交易市场还处于初级阶段，规章制度、人员配备、交易场所等还不健全，交易量小，且很不规范，这对于房地产业的发展有重要影响。健康有序 的房地产业离不开二手房交易市场的活跃和繁荣。因此，要加强二手房交易市场的建立、工作机构的设立和人员的配备，建立健全完善的规章制度。同时要减免部分 税费，以吸引广大居民加入到这一市场上来，不断完善和繁荣这一市场，以推动榆林房地产业的健康有序发展。
总之，我们要通过不懈的努力，使我市的房地产业发展的政策方向对、政策目标准、政策力度大、政策配套完善、政策落实到位。要进一步完善房地产开发市场，积极引导房产业向规模化、集约化、品牌化方向发展，为城乡一体化建设和区域中心城市建设做出积极的贡献。
第四篇：开平市房地产调研报告
开平市房地产市场调研报告
一、 开平市宏观经济环境概述
开平市作为一个二线城市，位于广东省中南部、珠三角西南面，是珠三角与粤西地区进行商业、经济、文化交流的重要通道。珠江三角洲经济的快速发展并向四周迅速扩张的趋势和开平在珠三角的特别位置，令到开平有广阔的发展空间和强劲的后发优势。近几年来，开平市经济稳步发展，第三产业发展势头迅猛。随着经济的发展，人们的生活水平也得到了提高，楼市也逐步升温。
二、 开平市房地产市场发展概况
据《开平市2014年国民经济和社会发展统计公报》显示，开平市在2014年全年固定资产完成投资总额97.67亿元，其中房地产完成投资15.79亿元，增长94.93%，增速极快。近几年来，开平市房地产市场蓬勃发展，各大楼盘如雨后春笋，林立而起。
从面积上来看，2014年开平市商品房施工面积178.24万平方米，比上年增长16.65%；竣工面积21.45万平方米，比上年增长123.35%；商品房销售面积34.53万平方米，比上年增长49.03%；商品房销售额13.42亿元，比上年增长76.30%。可见，全市商品房销售额增长速度已远远高于商品房销售面积增长速度。在一定程度上，也反映了房价在一步步提升。
从人均来看，全市城乡家庭户人均住房建筑面积为27.4平方米，与2014年相比增加了2.5平方米。户均住房间数为3间，比2014年增加0.43间，城镇住户户均住房间数为2.9间，居民家庭的住房空间
进一步扩大。
整体上来说，开平市房地产业发展迅速，全市城乡居民家庭的居住条件得到了明显改善，居住面积不断增加，住房配套化水平逐步提高。
三、 开平市主要楼盘调研情况
本次调研走访了开平市现时一些具有代表性的在售及待售楼盘。以下是各大楼盘的基本情况：
首先，从目前开平市各大楼盘的情况来看，主要存在以下几个特点：1、户型创新是一个共同的特点。目前房价在快速提高，而总价又需严格控制，所以户型创新、紧凑化是一种趋势，而且就目前开平的房地产市场而言，中小户型比大户型更受欢迎。2、楼盘大多有大规模、相对高档的小区建设。人们已经认识到小区建设的优势。生活配套完备、物业管理专业，更易受到购房者的青睐。3、社区绿化、景观也由粗放式正在逐步向精细化、格调化转变，优美的社区环境正成为人们购房的一个重要因素。4、完善的社区及周边配套，衣、食、住、行、学对购房者的影响正越来越强烈，并且周边生活配套设施完善对房价的影响也较大。5、开平市区内的平均房价现已超过3000元，剔除低价位商品房的房价已超过4000元，城区中心地带达到5000元。开平房价近年来一路高企，但目前平均房价仍处于合理水平。
其次，从各大楼盘的对比来看，目前开平房地产市场存在的主要问题是需求与供给结构不匹配的问题，主要表现在大户型、豪华型住房供给较多，而中小户型比例偏低。各大楼盘的开发销售成功与否在
很大程度上取决于其定位。
开平房地产市场主要的购房人群以白领和工薪阶层为主。年龄段集中于25-35岁之间。近年来，随着开平外向型经济的发展以及楼市的洼地效应，使得外地白领和投资者这一消费人群也有所扩大，他们的有效需求也成为开平楼市的有力支撑者。虽然目前开平房价在全国而言远远不算高，但近几年来，开平房价也在一路高攀。这一庞大的准购房人群，都是步入社会不久，积累财富不多，对大户型、豪华型住房暂消费不起，中小户型市场需求较大。
据2014年开平市第六次人口普查显示，全市15个镇（街道办事处）中，总人口增长幅度最大的是长沙街道办事处，达到47.63%，平均每年递增3.97%；其次是水口镇，增长25.68%，平均每年递增3.31%；而三埠街道办事处人口增长率也在10%以上。很明显，2014年以来，开平人口增长幅度最大的集中在长沙、三埠、水口三地，这里地处开平政治经济文化中心，第二、三产业发达，聚集了大量的流动人口，使常住人口总量急剧增加。随着城镇化水平的不断提高，人们对提高和改善住房条件的愿望不断提升，住宅需求量也不断增加，同时土地价格的上涨，再加上国内国际宏观形势的影响，以及少数地产开发商为牟取暴利的恶意炒作，开平未来房价继续上升的可能性仍然较大。2014年开平市的房地产销售价格平稳中略有增长，市民购房趋于理性。而目前新盘也陆续上市，抢占客户。 四、 宏观调控政策对开平市房地产市场的影响
由于开平市的楼价整体不高，因此，政府的宏观调控对开平的房
地产市场整体影响不大，但它为开平市房地产市场今后的发展指明了方向，就是政府有责任营造和谐健康楼市，让更多的人买得起、住得上房。政府不但要推出鼓励大型优秀小区建设的优惠措施，同时也要考虑推出鼓励安居房、廉价房建设的优惠措施，使楼盘产品向多元化的方向发展，楼盘档次环境等的开发建设能满足不同层次人群的需求，为更多的工薪阶层和进城务工、经商的农民创造买得起房的有利条件。
2014年10月8日
第五篇：房地产调研报告
房地产调研报告
我县房地产市场现状及发展趋势
房管处课题调研组
当前，随着我国经济的高速增长，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费更为民众首选。近年来，以住宅为主的房地产业，在住宅商品化新体制基本确立，房地产市场体系逐步建立，群众消费热情高涨的环境
下，保持了持续快速的发展势头，已经成为国民经济的支柱产业。2014年，全国房地产开发投资7736.4亿元，占固定资产投资的17.9，占gdp的7.6。房地产业关联度高，对几十个相关产业都有带动作用，与建筑业发展以及扩大社会就业更为密切相关。房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大作用。
我县的房地产业从1998年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动。2014年以来，房地产开发投资保持旺盛的势头，2014年全县房地产投资2.0376亿元，比上年增长162.7，占当年固定资产投资的24.7。房地产业已成为推动我县经济增长和发展的重要力量。
为进一步促进我县房地产市场持续健康地发展，现对我县房地产市场现状、发展前景、存在的问题及相关建议分析如下：
一、房地产市场现状
(一)房地产市场供给状况
1、房地产开发企业蓬勃发展，民营企业迅速崛起。
由于我县的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行业的平均利润较其它行业高，因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。2014年，全县只有6家房地产开发企业，其中国有企业2家，民营企业4家。到了2014年底已发展成有17家开发企业，其中拥有三级开发资质企业2家，三级资质以下的企业15家；国有企业仅有1家，民营企业16家。2014年，民营房地产开发企业的开发投资额占开发总投资额的96。民营企业发展迅速，成为我县房地产投资增长的主要动力。
2、房地产投资高速增长，成为拉动投资增长的主要力量。
作为一个新兴行业，我县的房地产业发展十分迅速，投资规模日益扩大，尤其从2014年开始，受城建规模扩大，基础设施投资加快，旧城改造力度加大及房改房政策的刺激，市场容量大幅增长，房地产业取得了跳跃式发展。2014年完成房地产开发投资额7757万元，是上年投资额的5倍，比同期全社会固定资产投资增速高4.5倍；2014年完成房地产开发投资额20146万元，同比增长1.6倍，高于同期全社会固定资产投资增速1.2倍。房地产开发投资占全社会投资的比重也越来越大，2014年为3.32,2014猛增至13.25，2014年再创新高达为24.71，成为拉动投资增长的主要力量。应该说，这几年的投资扩张是市场释放性的增长，不存在投资过热引起的“泡沫”问题。
3、商业营业用房建设投资增幅较大，商品住宅建设投资主体地位突出。
“九五”末期，在国家把住宅建设培育成新的经济增长点的政策指引下，我县的房地产企业加大了普通住宅为主的开发建设力度，并获得了长足的发展。据统计部门数据显示，2014年---2014年，住宅建设投资占当年房地产开发总投资的70、67.6、64.9；商业营业用房3年来的投资分别占当年房地产开发总投资额的15.86、29.2、33.86。从比重上看，商业营业用房建设投资增幅呈递增趋势，住宅建设投资呈下降趋势，但其主体地位依然突出。
4、土地投放量逐年上升，开发规模越来越大。
近三年来，我县的房地产市场发展势头迅猛，房地产交易异常火爆，房地产开发项目用地投放量逐年上升。2014年全县总投放为16亩；2014年总投放为98亩，是上年的6倍；2014年总投放达236亩，同比增长2.2倍。同时，土地投放由原来的单体地块出让逐渐向小区化、规模化、整体化出让转变。2014年平均每宗房地产开发出让土地面积为1.36亩，2014年为10.59亩，2014年为21.83亩，房地产开发规模越来越大。
5、房地产开发水平存在明显地区差异，住宅商品化程度逐渐提高。
受城乡二元格局的影响，一直以来，房地产开发投资主要以县城为主，县城区与各乡镇间的房地产开发水平差距十分明显。2014年，县城房地产开发投资额约占总投资额的72，华埠镇约占总开发投资额的22，其他乡镇约占6。
因受近几年规划控制的影响，城镇和矿区私人建房投资额年逐年减少。2014年比2014下降69.06，2014年比2014年下降22.55。私人建房投资的减少，有利于促进住宅商品化程度的逐渐提高。
6、房地产开发建设资金到位情况理想，定金、预付款占投资资金的比重上升。
近几年，一方面由于房地产销售市场状况比较理想，房地产资金回笼较快，另
一方面也因为金融政策对房地产开发的支持。我县房地产开发资金的到位情况比较理想，在各类投资中的资金保障程度最高。
在房地产开发投资资金中，自筹资金、国内贷款、定金及预付金是开发资金的全部来源，居于绝对主导地位。从各类资金的动态情况看，国内贷款资金和定额预付金的增速较快，定金及预付金占年度资金来源的比重逐年上升。2014年至
2014年分别为8.7、22.37和42.41；同期国内货款所占比重分别为2.08、31.88、32.39;而同期自有资金分别为61.95、38.04、25.01。
（二）房地产市场需求状况
1、房地产市场需求趋旺，呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。
近年来，我县房地产市场有了很大发展，商品房销售态势良好，销售面积逐年增长，预售面积大幅攀升，市场需求趋旺。2014年-2014年销售面积分别为32646m2、35362m2、80811m2，同期预售面积分别为31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，从2014年开始，预售面积超过了销售面积。2014年底，空置一年以上的商品房面积仅1977m2。
在商品房住宅销售调查中，90-110m2户型住宅占销售总额的45.4，110-130m2户型住宅占销售总面积的30.83，90m2以下户型占12，130平方米以上户型占11.74，明显呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。
2、个人消费成为市场需求的主体，县内需求占商品房销售的全部。
随着住房体制改革的逐步推进，福利分房制度已退出了历史舞台，个人购房比重大幅上升。2014年，全县个人购房面积达29672.2m2，占销售面积的83.9；2014年个人购房面积达80628m2，占总销售面积的99.77，个人已成为市场消费的主体，是房地产市场发展的主导因素。目前，个人购买房屋的类型以住宅为主，2014年个人购买住宅面积达70941m2，占个人购房总面积的87.98。从购买对象和使用上来看，购房的全部是县内居民，基本以自用为主，因而，我县尚不存在房地产“泡沫”。
3、商品住宅价格上升较快，相对升幅较大。
因近年来商品房市场需求旺盛，商品房价格放开，市场处于卖方市场，经济适用房启动较晚，土地实行市场竞价在一定程度上提高了开发成本。多种因素造成商品房住宅价格上升较快，升幅较大。据最新调查资料统计，2014年商品住宅平均售价约987元/m2，比上年度上升14.76，2014年平均售价约1140元/m2，同比上升15.5。而同期我县国内生产总值的升幅为6.48、10.63。
4、存量房交易活跃，房改房成为“生力军”。
自1999年房改房上市政策出台后，存量房交易活跃，交易面积逐年“放大”，2014年共成交184起，面积16396.17m2，2014年共成交243起，面积20145.54m2，2014年共成交225起，面积21300m2。近三年的交易量中，住宅占总交易起数的96.62，房改房约占住宅交易起数的62.2，因而成为存量房交易市场的"生力军"。
房改房的上市，不仅增加了住房市场的供给量，给买房人更多的选择，而且创造了更大的住房需求，让更多的居民成为增量房的消费者。
二、当前我县房地产市场存在的主要问题。
（一）房地产市场缺少行业发展总体规划的指导，没有建立市场的预警、预报机制和城市规划、土地供应、金融信贷方面的宏观调控机制，房地产开发存在一定的无序化和较大的风险性。
（二）市场化运作不规范，政策性的土地协议出让，拖欠土地招标出让金等不公平竞争行为严重扰乱了房地产市场秩序。
（三）房地产开发企业市场准入“门槛低”，开发企业数量多，规模普遍偏小，行业集中度低。部分企业资金实力不足，主要依靠金融贷款和定金、预付金进行开发，加大了投资风险。
（四）房地产开发企业行为不规范，如未取得许可证擅自开工建设及预售、合同不兑现、面积缩水、虚假广告、延期交付、提高容积率等违法违规行为依然存在。
（五）城镇规划区范围内商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地产市场的高消费群体，给市场带来一定影响。单体的开发仍然存在，清一色的商住楼布局不利于提高城市品位，不利于改善居住环境。
（六）市场配套体系不完善，物业管理和房地产中介服务滞后于房地产业的发展。
（七）住宅体系不完善，经济适用房投放少，廉租房建设尚未启动。商品住宅价格提升过快，价格偏高。
（八）房地产开发结构不合理，住宅品种单一，难以满足不同的消费需求，刺激消费的增长，商业营业用房比重偏高，出现供大于求的现象。
三、房地产市场发展趋势
（一）行业趋于整合，结构面临调整，价格相对稳定。
1、房地产开发企业将趋于整合，行业集中度将明显提高。
随着城市建设规模的不断扩大，按照生态城市化建设要求以及城市管理和房地产市场开发的现实需要，商品住宅开发将向小区化、规模化、物业化、品牌化的经营方向发展，这势必加剧企业间资金、规模、管理等各方面的竞争。国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知中强调，要加强房地产货款监管和市场监管，这对我县房地产企业的生存和发展带来了历史性的考验和挑战。为谋求发展做大做强，我县企业将在政策严管和市场竞争中趋于规范整合，集中度将明显提高，并形成市场竞争的核心能力。一批实力较强的大企业将脱颖而出，而一些小而散、缺乏竞争力的企业将面临被淘汰出局的危险。
2、房地产开发结构将面临调整，低价位商品住宅将成为开发主流。
随着人们居住消费观念的改变，个人住房需求将呈现多元化、多层次的发展趋势。原先把住房作为固化资产而想方设法货借资金以求一次性到位的住房消费，将逐步向把住房作为可流通商品量力而行适时换房的观念转变。
我县房地产起步较晚，目前处于发展阶段，前几年住房开发项目针对的大多是收入相对较高的工薪、个私业主群体。这一消费群体的经济相对宽裕，而且换房以改善居住条件的要求也十分迫切，因而对开发商而言，销售风险较小，且利润空间较大。近年来的开发，已基本消耗了这一群体的购买力，对他们而言，住房消费是较长一段时间后的第二、三次换房。
而目前，尚未购房的和大部分房改房住户这些中低收入消费群体，因供需矛盾仍未能实现改善住房的愿望。尚未购房的群体包括企业未参加房改的职工，乡镇行政、事业单位工作和退休的单职工，估计约有800户左右；全县房改房约有7000多套，1999年以来交易备案的约900套，加上拆迁房约近百套，需换房户按剩下的30计，将有近2014套的消费。激活这群中低收入消费群体，将给我县房地产业带来极大的发展。影响这一群体住房消费的最主要制约因素是价格，如何缓解这一供需矛盾呢，我们认为除了政策及金融支持外，开发适合这一群体消费的总价位较低的住宅(如近郊90-110m2户型、城区80-100m2户型)是今后几年的开发主流。
同时，随着商住房商品化程度的不断提高，单体别墅、联立式住宅等中高档商品房将适量推向市场。政府对“弱势群体”越来越关注，建设“廉租房”，建立低收入家庭住房保障机制，让所有人都“居有其所”，是政府当务之急的一件大事。
3、供需趋于平衡，价格相对稳定
因前几年对市场释放的需求估计不足，商品住宅的供应不够，造成了供小于求的矛盾，也在很大程度上影响了价格的上升。2014年新开工的面积达188450m2，其中商品住宅1265551m2，营业用房61899m2。2014年的供应量放大较快。据调查显示，11家开发企业到11月底的销售总量为95360m2，空置面积(待售面积)有60077m2，其中住宅25413m2，商业用房34659m2，年度存量较大，这予示着前几年的卖方市场状况将有所改变。
从房地产开发土地供应上看，2014年为4.94公顷，2014年为14.55公顷（包括南湖地块约9公顷，实施投放量约5.5公顷），2014年11月止约投放2.52公顷，虽然年度投放紧缩较快，但考虑2014年南湖地块一期建设将动工，实际的开发面积将不会减少。另土地储备目前还有岙滩、西入口等总量约910亩的储量，尚较充足，保证了今后几年的土地供应。从需求上看，市场的消费潜力依然较大。随着政策的兑现，开发结构的调整，旧城改造的持续以及人口的集聚，住房消费潜力将被进一步激活，得以更充分地释放，给市场带来持续动力。今后几年的房地产市场供需将趋于平衡。
另据2014年11月对11家开发企业的调查资料显示，2014年商品住宅销售平均价格约为1240元/m2，虽然价格比上年每平方米上升了100元，但较前两年价格的升幅有所回落。随着市场供需日趋平衡，今后几年，商品住宅的价格升幅有限，价格相对稳定。
（二）发展动力十足，发展前景广阔。
1、城市化进程的不断推进，给市场发展提供持续动力。
县城新一轮城市总体规划确定了以芹南至南湖为城市主中心区，以此为依托在岙滩形成居住区及副中心，围绕花山路、荷花广场形成另一城市副中心区的"一个中心两个副中心"的规划布局结构，城市形态由原来的团状发展改变为组团式带状发展。这将有效地拓展城市发展空间，加快旧城改造步伐，加速城市化进程。而且，随着城市化的发展，县城与华埠镇的城市空间、布局不断接近，城华对接形成一体化发展已成为可能。加快城市重大设施的配套建设，将带动沿级及周边地区的人口、产业的有效集聚，城市规划与人口发展的购房需求量将持续增长。
按《县城城市总体规划（2014-2014）》对人口规模的预测，规划近期（至2014年）县城城市人口规模将发展到4.6万人，净增近万人，按人均建筑面积30m2计，县城区至2014年因人口增加需求建筑面积达30万m2，集中成片的旧城改造将大大增加了拆迁量，拆迁购置用房每年约需1-2万m2住房；另外还有改善性住房增加的需求量，婚龄青年的购房需求。这些真实的需求给房地产市场发展提供了持续的动力。
2、生态立县战略的实施，给房地产带来了巨大的空间。
生态立县战略的确立，为我县指明了一条生态保护和经济发展并存的可持续发展道路，是我县实现跨越式发展的历史选择和必然途径。随着生态立县战略的深入实施，我县的森林生态系统功能进一步增强，生态环境质量始终保持全省全国先进水平，生态环境更加安全。生态旅游业资源愈显丰富，特色文化愈显深厚。生态城镇建设稳步推进，生态城市功能进一步强化，城市品位大大提高。对外大交通构架将打通与周边两省的交通瓶颈，基本形成接轨浙、皖、赣三省的交通网络。钱江源头生态县的生态环境将越来越显示出它的价值和魅力，被更多的人熟悉和向往。
一片“山秀、天蓝、水青”的生态人居环境，将吸引大批向往优质生态环境的城市居民来观光、旅游、休闲度假，甚至居住，给房地产市场注入新的活力。生态环境的优越，提升了城市竞争力，也赢来了投资者的青睐。万向集团将投巨资打造“浙西硅谷”，万向硅峰公司在近年内计划整体搬搬至硅电子基地，形成硅电子产业的集聚，一个具有相当经营规模、资金实力和国际竞争力的企业集团将崛起于钱江源头生态县。硅电子基地的发展将极大地带动城市化发展，也为我县房地产市场的发展带来了广阔的发展前景。
四、政策建议
（一）建立预警预报制度，加强行业调查分析，引导行业健康发展。
尽快建立房地产市场预警预报和信息披露制度，及时向社会通报本县房地产市场供求、结构、价格、涨幅、空置数量、投资动向等情况。行业协会和职能部门要定期对房地产市场进行调查分析，引导开发企业理性投资，消费者理性购房。
（二）加强政府宏观调控，努力解决供需矛盾，实现供需平衡。
保持房地产开发的适度规模，基本实现供需平衡对我县房地产业乃至整个国民经济发展具有重要作用。政府及有关部门应发挥调控功能，加大调控力度，通过规划、土地、金融三大调控手段的配合作用，保持开发规模与有效需求的同步增长。
规划方面应发挥导向作用，通过城市建设方向和进度的调整，利用房地产开发空间上的拓展和压缩，有效控制房地产开发规模，通过对居住用地的功能、布局调整，调控商品房的开发结构（如针对目前商业用房供应过多的现状，规划设计条件可以在今后开发地块中明确开发性质为纯住宅，不搞商住楼）；有计划地进行旧城改造，以稳定住房需求，防止因改造引起的突发性需求而产生的供需脱节；控制单体开发建设有利于开发的规模化；控制私人建房有利于住宅的商品化。
土地方面要科学编制房地产开发项目的土地供应计划，建立结构合理、总量平衡的各类房地产项目年度土地供应计划体系。进一步完善土地储备机制，加强城市闲置土地、政府保留用地或暂不宜进入市场交易地的收购储备，并根据市场需求和城市建设需要逐步投放市场。以增强政府对土地市场的调控监管力度。加强土地有偿使用力度，严格实行经营性用地招标、拍卖、挂牌制度，严禁以任何其它方式取得房地产开发用地，规范房地产开发行为。
金融方面要控制总量，合理调整信货支持，实行差别政策，以控制房地产开发与住房消费中比重，抑制投资、投机需求和过度超前消费。要积极提供土地收购储备的信用贷款，同时强化货款监控，实行封闭运行。加强对房地产货款的监管，依法依规货款，严格控制经营不规范、信用度低、资产负债率高的房地产开发企业的货款，扩大支持信誉好、资金实力强、市场前景好的开发企业货款，继续加大货款风险小、收益大的个人住房货款，适度增加对经济适用住房的信贷支持。
（三）完善市场监管制度，加大违规查处力度，规范市场秩序。
各职能部门就应严格履行管理职责，完善市场监管制度。加强资质管理和注册资金管理，把好“入门关”；加强房地产开发项目审批管理，把好“发证关”；加强房地产交易的动态管理，把好“交易关”。加大房地产开发、销售中存在的改变容积率、合同不况现、面积缩水、虚假广告等违规、违纪行为的查处力度，不能以罚代处，一罚了之，要发现一起查处一起，绝不姑息。
（四）坚持市场化导向，创造公平竞争环境，规范市场化运作。
不论土地投放的方式是单独投放还是捆绑式投放，都应实行公开的市场化运作，经营性土地使用权的出让和转让，按规定都必须进入市场交易，采取招标、拍卖和挂牌方式，杜绝协议出让行为，推行“阳光交易”，使更多有实力的开发商能在公平竞争的环境下取得土地进行开发。经济适用房等政策性用房的开发也应推向市场运作，可以采取土地公开拍卖、政府按定价回购或除掉地价和规定费用，适当留有开发微利等方式运作。
（五）加强住房政策性保障，引导商品房结构调整，完善住房供给体系。
经济适用房是国家政策性住房保障的重要组成部分，它既可以给中低收入者提供住房保障，又可以起到抑制市场价格的调节作用。应科学合理投放经济适用房的供给量，既不能对市场造成负面影响，也不能失去政策性的保障作用。根据我县市场较小的实际，经济适用房的投放量宜小不宜大，因为二手房市场尚有较大的消化空间。通过加强中介服务，政策性补贴鼓励中低收入者按实际需求购买二手房，可以进一步活跃存量房市场，促进增量房消费市场的发展。
要加快廉租房建设，建立保障机制，切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。据最新统计数字，我县城镇贫困户（人均年收入低于2400元）有657户，1512人，其他住房困难户154户362人。解决和改善这些贫困户的住房问题是一项当务之急的大事。
积极引导和鼓励开发商从市场需求出发，针对不同消费群体的消费特征和购买能力，开发不同档次、不同价位的商品房，一方面可以满足不同层次的消费需要，另一方面可以充分调动消费潜力。
（六）加快发展房地产服务业，培育市场潜在消费群体，促进房地产市场进一步发展。
房地产服务业主要包括房地产中介和物业管理服务两大类。从我县目前情况看，房地产服务业已滞后于房地产整个行业的发展，需要进一步加快发展。首先要制定、完善相关法规，加大对房屋中介机构、物业管理公司的管理力度，清除无证、无照中介机构，规范中介市场。其次要积极促进中介机构更新经营观念，提升服务层次，不断提高从业人员素质，以诚信创品牌；再者要加大扶持力度，创造良好的发展环境。房地产服务业的发展将有利于促进房地产市场的进一步发展。要通过落实住房货币化分配政策，建立面向中低收入家庭的贷款担保机制；强化住房公积金的归集和运用，加大公积金和银行住房抵押贷款的力度；采取购房贷款贴息优惠；合理拆迁补偿等一系列的财政、金融政策，提高中低收入消费群体的经济承受能力，使潜在的住房需求转化为现实购买力，有效扩大市场需求量。
（七）促进产业集聚，加快市场建设，增强发展后劲。
要一如既往地推进招商引资工作，主动承接从大、中城市梯度转移的劳动密集型产业。加快硅电子基地建设，加速引进大企业大集团的项目、资金、人才、技术等。利用县工业园区这一平台，进一步促进产业集聚，不断推进工业化步伐，从而带动城市化的发展。
要深入贯彻实施生态立县战略，大力发展生态工业、生态农业、生态旅游业，以打响钱江源绿色品牌为动力，以打造全国绿色食品生产、加工基地为目标，加快建立“绿色食品城”市场。当前应着力加快茶叶市场的扩大经营。
通过“兴工业、旺市场”加快地区经济发展，加速要素集聚，从而增强房地产市场发展后劲。