[地产信托转机]地产信托

　　即将过去的二季度，曾被业界和诸多研究机构视为房地产信托首个兑付高峰，出现违约事件概率较高，但与预测截然相反，市场表现异常平稳。 　　 这是因为，在监管部门的直接参与下，信托公司、房地产企业、金融资产管理公司（下称AMC）等各方正在发起一场规模浩大的 “保兑付”大战。同时，银监会相关部门正在酝酿出台相关政策，拟将AMC参与房地产信托相关业务“转正”，纳入日常监管轨道。
　　 自2011年上半年以来，银监会、财政部先后两次下文，多次召集信托公司和AMC相关业务人员讨论，一再对AMC参与房地产信托相关业务进行风险提示。虽然监管口径一再收紧，但并未“堵死”AMC开展此业务的大门。
　　 最近一次闭门座谈会是今年4月初，银监会监管四部召集四家AMC相关业务人员，了解各公司参与房地产信托相关业务的基本情况，探讨如何开展该业务并更好地防范信托风险传导，监管部门明确表态，拟研究出台相关规范性文件。一位参加讨论会的AMC人士对《财经》记者称，规范一旦出台，将正式打通AMC开展该业务的政策通道。
　　 在过去“保兑付”大战中，AMC接盘仅是化解房地产信托风险的一种方式。信托公司“借新还旧”或自己接盘；房地产基金及其他第三方机构介入，亦是房地产信托转危为安的重要原因。
　　 在房地产业打压政策尚未解禁之前，房地产信托风险正在积聚。今年已有十几款地产信托产品提前兑付，其中，吉林信托发行的南京联强大厦项目、中诚信托为北京华业地产发行的信托，最终因为华融资产接盘而化解了可能的兑付危机。
　　 根据中金公司和国泰君安证券2012年初的预测，新一轮更大规模兑付高潮即将袭来，中金公司认为，2012年全年房地产信托到期还款总额约2500亿元，仅三季度将超过1000亿元。对此，多数信托公司和监管部门已心中有数，不认为大范围违约事件会发生。
　　 银监会非银部主任柯卡生近日亦公开称，房地产信托出现系统性、区域性风险的概率相当小。
　　 房地产信托正在经历一场流动性风险。一家信托公司副总裁认为，由于监管部门风险“零容忍”和信托受益人（尤其个人投资者）投资行为尚未完全市场化，实质性显性违约很难显现。
　　 信托公司引入第三方接盘机制的做法，其本质是为即将到期的房地产信托提供流动性资金，化解其刚性兑付风险，这更像是“击鼓传花”的游戏。
　　 通过合作，意在以时间换空间，规避本轮调控，提供接盘资金方将直接或者间接地参与房地产项目，如果房地产市场无法及时回暖，后续偿付仍有风险，而身陷其中的各方恐怕亦难以抽身。
　　
　　AMC现身
　　4月初，中国银监会监管四部召集四家AMC相关人员在金融街召开座谈会，这是自2010年以后，银监会和AMC多次沟通中较为重要的一次。
　　 座谈讨论的主要内容是，如何防范潜在的房地产信托风险在金融体系中的传导，防止AMC成为风险的“接盘者”，规范AMC从事此类业务，同时，银监会向各家公司再次提醒和警示AMC参与房地产信托相关业务的风险。
　　 目前，银监会正在酝酿起草AMC接盘类似房地产信托项目的规范性文件。据了解，可行的方式是将此业务整体纳入到AMC商业化收购非金融类不良资产业务中统一规范，而非单独发文。
　　 座谈会上，银监会还要求各家AMC汇报本公司开展与房地产信托相关业务的模式和业务规模。银监会相关人士明确称，在上述文件出台前，AMC可以开展此类业务，但是要事前向银监会报备，如果AMC旗下办事处在开展此业务的过程中，有成熟可借鉴的经验，可在监管部门备案后推广。
　　 由此可见，市场曾传言的银监会叫停AMC此类业务并不属实，相反监管层持包容开放心态，一定程度上认同AMC作为风险缓释的出口，对化解房地产信托流动性风险有积极意义。
　　 AMC从事此类业务并无制度性障碍，中国长城资产管理公司一位中层人士认为。2012年初财政部金融司下发国有金融机构不良资产批量剥离管理办法的文件［财金6号］一文，明确规定AMC可以收购不良资产来源包括信托投资公司，而信托公司多数为国有金融类机构。
　　 AMC参与房地产信托业务，主要有以下几种情形，直接购买信托产品、为信托计划提供增信服务、承诺信托远期收购和其支持下的信托计划展期（也被称为收购信托计划）等等。
　　 所谓收购信托计划并非AMC直接收购该房地产信托项目，而是AMC支持下的信托计划展期，这是当下AMC参与房地产信托的主流业务模式。其本质是AMC利用自身资金优势，提供融资服务，获得原有受益人的收益权，信托延期后，收益率一般会较此前提高几个百分点。近日华融资产参与中诚信托10亿元信托计划重组，即属此类案例。
　　 而针对AMC购买信托产品、提供信托增信、承诺远期收购这三项业务，财政部和银监会分别于2011年9月和2012年1月下发了《关于规范金融资产管理公司投资信托和理财产品的通知》和《关于金融资产管理公司开展信托增信及其远期收购等业务的风险提示通知函》两份文件。
　　 要求AMC清理已签约的此类项目，做好风险排查和防控，若开展此业务，需报银监会批准，建立健全相关业务管理制度和操作流程后，先行试点，总结评估后逐步推广，防范市场风险和信用风险。
　　 在房地产信托迅速飙涨的同时，AMC也在寻找各种途径参与其中，随着相关AMC此种业务常态化，其参与程度必将更加深入。
　　全力“保兑付”
　　 过去近一年间，AMC介入相关信托项目，仅仅是化解房地产信托兑付风险的一种方式，信托公司“借新还旧”、自筹资金接盘和房地产基金的介入，是房地产信托兑付平稳过渡的主要原因。
　　 用益信托统计显示，从2011年初至2012年5月，到期的信托本金共超过1000亿元（不包含提前终止）。据知情人士估算，AMC接盘规模约300亿元，其余均在信托公司主导下完成兑付。
　　 而当信托计划涉及公众投资者时，监管部门会非常谨慎。柯卡生在上述演讲中称，监管部门真正担心的是集合信托产品，因为集合信托一般有自然人认购。出于对爆发群体性事件的担心，银监会便直接介入化解此类风险事件。
　　 信托公司通常不愿意以自有资金再次参与到问题项目中。一般情况下，信托公司会选择通过“借新还旧”，发行信托计划替代原有信托计划，发行人不变，只是变换一款新的信托计划，或者重新给该房地产项目装入新的“概念”，来募集资金。
　　 在2011年6月以后，随着房地产信托监管趋于严格，信托公司通过发行集合信托产品接盘遇阻，转向通过发行单一资金信托计划“借新还旧”。
　　 所谓单一资金信托计划，是指信托公司接受单个委托人的资金委托，依据委托人确定的管理方式（指定用途），或由信托公司代为确定的管理方式（非指定用途），单独管理和运用货币资金的信托，其委托人为单一机构投资者，信托合同期限和资金等约定更为灵活，通常是资金实力较强的机构投资者。且信息无需公开，具有完全的私密性。
　　 中国信托业协会统计显示，截至2011年底，单一资金信托规模占信托全行业总资产的68.21％，是构成信托资产核心部分，近几年房地产信托规模中，单一资金信托规模不断增加。
　　 在信托公司发行单一资金信托计划接盘房地产信托时，也存在一些违规操作，去年下半年以来，业界有一种较常见的操作方式，即信托公司发行单一资金信托计划直接与银行理财产品或银行自有资金对接。
　　 其实质是银行资金通过信托渠道，以贷款形式变相流入房地产企业，通过单一资金信托提供融资，参与各方无须公开披露信息。目前自有资金充裕、中小银行参与此类交易较多，但这一做法是监管部门严令禁止的违规行为。