房地产销售的技巧【房地产微创新】

　　目前是房地产微创新的绝佳时机，顺应市场和百姓的需求，就会拥有市场的先机。　　房地产业高速发展的今天，房产不再仅仅是作为一个遮风避雨的场所，我想从四个角度谈谈中国房地产必要的微创新。
　　第一个是关于期房和现房。
　　与世界其他国家相比，在中国的一手房市场有—个特别独特的现象，老百姓付了全款或首付款买到的是期房，也许付了两三年的贷款，房子还没搬进去；房子交割后两三年左右才能拿到房产证，这对于买房者是非常不公平的。为什么我们不能做到老百姓买期房时，交的首付由信托公司或律师的信托账户共管而不是直接交给开发商?此种解决方式，避免了烂尾楼对买家的侵蚀侵害；限制了房地产开发商以买家的房款来撬动房地产业和通过期房销售来占用买家的资金成本；限制开发商的暴利行为，从而使利润趋向合理化；保护了买家的权益，买家可以通过即时拿到的房产证迅速融资，达到快速获得贷款的目的，盘活了资金，进行二次投资创业，刺激了市场。
　　第二个是关于精装修。
　　在二十年前，一个开发商职员告诉我，买房的老百姓把精装修打掉，他们需要的是毛坯房。这显然是开发商的借口，我们当然更希望买到房子后立刻就能搬进去，我们不需要做到豪装，只需要做到简装就可以。然后进行家居配饰的采买，对自己的房子进行一定的微创新。买房的目的是为了住、或者为了投资，我相信随着房屋市场的竞争化日益加剧，将会有更多的一手精装房的出现。简易的精装房是竞争体制的产物，符合市场运作的模式。
　　第三是关于投资回报率。
　　经常看到专家谈论房子要涨了要跌了，但是从来不知道他们的涨、跌的论点论据来自于何方?
　　我认为中国的北上广深等一线城市房价的回报率应该在5％左右，在美国投资回报率为5％～8％，澳大利亚投资回报率为5％～7％，中国目前投资回报率为2％～3％。100万元的房子平均每年回报家在三万元左右，换句话，如果每月3000元的租金一年是40000元，房价能卖到160万元到200万元，在正常的理性市场上只能卖到80万元，所以我认为就目前而言中国的房价会跌，但是中国有一些特殊性就是中国的投资项目太少，老百姓根深蒂固地认为买房子就抗跌、抗通胀，变相地助长了开发商把未来几年房价的收益占为己有，我们经常听到有些开发商的房子卖到10万元每平方米等等。大家一定要认清自己的资金成本，不管是自己住还是租，对我们的性质是一样的，买了房子自己也要付钱跟付租金一样，未来的涨也是由于资金成本的滚动，而不是开发商带来的益处。利率下跌，存款没有必要，拿来投资，投资回报率在房屋投资上也要控制在5％左右甚至更高，因为目前钱存到银行最好的收益也有5％。
　　预测房价涨幅的关键因素之一是出租的回报率的涨幅!
　　第四关于房屋面积。
　　目前中国老百姓买房是按建筑面积计算，建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积+分摊的公用建筑面积，正负3％以内据实结算，大于3％开发商白送买房者，小于3％开发商返还买房者的房款。而我们真正需要的是套内使用面积，在《住宅设计规范》里的解释是：套内使用面积=各功能使用空间墙体内表面所围合的水平投影面积之和=室内地毯面积。世界各地房产销售普遍以套内使用面积计量，比如美国、澳大利亚、新加坡、中国香港……
　　以何种面积作为房产销售的计价单位。直接关系到买房者的权益：一、买房人不具备测量的专业性，无法考证建筑面积的准确性；二、销售价格：如果以中国房产的建筑面积的75％为实际使用面积，换句话说就是现在30000元每建筑面积平方米的房产换算成套内使用面积就等于40000元每平方米；购房者希望以套内使用面积作为房屋买卖面积的依据。
　　目前是房地产微创新的绝佳时机，顺应市场和百姓的需求，就会拥有市场的先机!
　　编辑　谢康利