物流调研报告(精选多篇)_物流调研报告范文2000字
第一篇：港口物流调研报告
为学习沿海发达城市建设港口、发展物流的成功经验，同时加强双方经济联系，促进我市港口物流的健康、快速地发展，推动沿江大开发战略的深入实施，今年4月份，由市发改委xxx副主任带队，上港集团九江港副总xxx、市发改委xx、xx等赴浙江xx考察港口物流业发展情况。期间，通过与xx市发改委、xx港口集团以及部分企业进行座谈，并参观xx港北仑港区集装箱码头，我们切实感受到xx经济、社会特别是港口物流业的快速发展势头，从中也看到了我们的差距，印象深刻，感触颇多。
一、xx市港口物流业发展现状
xx市地处我国东南沿海，自改革开放以来，xx市委、市政府坚持“以港兴市、以市促港”发展战略，把港口开发做为xx市经济社会发展的重中之重，港口建设成效显著，港口战略地位不断提升。xx港由原来的一个内河小港，发展成为集北仑港区、镇海港区、大榭港区、穿山港区、xx老港区等内河港、河口港和海港于一体的特大型深水良港，拥有生产性泊位309座，其中万吨级以上60座，5万～25万吨级特大型深水泊位33座，是中国大陆大型、特大型深水泊位最多的港口。目前，xx港已与全球100多个国家和地区的600多个港口通航，开辟集装箱航线达191条，已基本建成国际一流的深水枢纽港和国际集装箱远洋干线港，构筑上海国际航运中心深水外港，成为xx市乃至浙江省物流龙头，形成以集装箱、矿石、原油、煤炭、液体化工为主的5大中转基地和港口物流信息平台。2014年xx港货物吞吐量突破3.45亿吨，同比增长11.5%，是1992年的7.9倍，仅次于上海港居中国大陆港口第二位，全球排名第四；港口集装箱吞吐量超935万标箱，同比增长32.3%，是1991年的252.7倍，居全国大陆港口第四位，跻身全球前十一位。预计2014年可完成货物吞吐量3.6亿吨，集装箱吞吐量1100万标箱。
繁荣的港口经济推动了xx物流业的迅猛发展，2014年xx市物流总额达8490.6亿元，同比增长25.14%；按实际价格计算，2014年全市物流业增加值达309.51亿元，占gdp比重10.77%，同比增长24.81%，大大高于该市gdp年增速，成为xx市服务业中增长速度最快的行业之一。目前，全市从事运输、仓储、货代、海运及相应物流业务的企业近4000家，其中绝大部分均为民营企业，培育出浙(感谢访问好范文网：WWw.haOWoRD.COM)江中外运、金星、中通、海联、大港货柜等一批本土大型物流企业，世界排名前20位的船运公司、dhl、普洛斯、安博、马士基等物流巨头纷纷落户xx。
二、xx市发展港口物流业有关措施
近年来，xx市高度重视现代物流业发展，专门成立市级领导小组，加大领导和协调力度，着重从规划控制、项目推进、政策出台、人才培养等方面进行督促，采取多种措施，促进xx港口物流业健康、有序地发展。
1. 加强规划编制和重点领域研究，引导产业健康发展。
一是编制和修定了“xx市物流业发展规划”、“xx区港联动总体规划”、“xx市粮食物流专项规划”和“xx航空物流暨空港物流中心发展规划”等一系列规划，进一步理清了发展思路、明确了发展重点和功能布局。二是针对现代物流业推进中的具体问题，开展了“物流中心开发模式与管理现代化”、“xx打造先进制造业基地的现代物流体系研究”、“xx第四方运输物流市场制度创新研究”、“进一步发展xx市港口物流业的对策研究”等多项课题研究，为进一步深化现代物流业发展规划，拓展了发展思路。
2. 加快基础设施建设，构建快速、便捷的物流载体。
一是立足构筑长三角南翼交通枢纽，积极推进杭州湾跨海大桥、甬台温铁路、杭甬运河、绕城高速等一批交通项目建设，基本形成以港口、市区为中心，以铁路、高速公路、国道主干线为骨架，海陆空多式联运方式协调发展的集疏运综合交通运输网络，为港口物流腹地市场的拓展提供强大支撑。二是以xx东部新城开发为契机，全面启动国际贸易平台、国际航运服务中心、国际金融结算中心、xx电子口岸等一大批项目建设，努力构建一个综合展示、采购、配送、金融、信息、物流、研发等多功能为一体的现代国际贸易及国际物流综合平台，打造现代物流业发展的“神经中枢”。三是全力推进“一主六副”物流中心体系建设，空港物流中心一期已经开工，宁海物流中心一期完成前期工作，北仑现代国际物流中心完成控制性详规和招商前期工作，镇海大宗货物海铁联运物流枢纽港、xx集装箱海铁联运物流枢纽站、xx传化物流基地等项目正在推进，杭州湾新区物流中心、梅山岛等重大物流集聚区块的规划研究已经开展，为项目开发建设做好准备。
3. 完善各项优惠政策措施，强化制度保障。
一是制定出台了“关于加快xx市现代物流业发展的若干意见”、“关于加快xx市现代物流业发展的实施办法”和“xx市现代物流业发展引导管理办法”等一系列优惠政策，由市财政每年安排1000万元，用于支持重点物流园区、物流企业和公共物流信息服务系统的建设；实施优惠土地政策，对市规划范围的物流园区和现代物流企业项目用地参照工业、交通类项目用地地价确定；鼓励物流企业采用先进物流信息技术和设备，并在xx市政府科技项目经费和技术改造项目计划安排上给予政策倾斜；同时，为物流企业开辟绿色通道，xx市环城高速对进出港口的集装箱卡车通行费实行减半征收。二是制定出台“xx市现代物流重点联系企业管理暂行办法”，开展“xx十强物流企业、十佳成长型物流企业”评选活动，着力强化市场微观主体的培育。三是针对重点项目、重点领域，研究出台“xx电子口岸建设考核管理办法”等专项扶持引导办法，强化对xx电子口岸建设的考核管理。
4. 加强统计考核，完善工作机制。
一是参照国家、省物流统计制度，结合xx实际，建立了社会物流统计制度，开发了xx市现代物流业网上直报系统与统计系统，选择40家工商企业作为代表，为准确评估物流发展现状，实施物流推进考核工作提供基础。二是把现代物流业推进工作纳入市政府年度服务业目标考核中，加强对市有关部门、各县(市、区)物流推进工作的考核，完善了推进机制。
三、九江市港口物流业发展现状
九江地处赣、鄂、湘、皖四省交界处，是东部沿海地区向中西部推进的过渡地带，处在南京、武汉两大经济区域的结合部，依长江承东启西，托京九对接南北，构成经济轴“黄金十字架”的交汇点，京九、铜九、合九三条铁路汇集于九江，在建拟建的还有昌九城际高速、九景衢铁路，公路有福银高速、杭瑞高速、武吉高速、316国道、105国道穿境而过，九江庐山机场已经复航，水、陆、空交通区位优势十分明显。九江港作为江西省唯一通江达海港口，1980年被xx批准为国家一类对外贸易水运口岸，1991年被国家批准对外国籍船舶开放，九江港拥有长江岸线152公里，下设瑞昌港区、城西港区、城区港区、湖口港区和彭泽港区等五个港区，共有泊位134个，其中生产性泊位119个，3000～5000吨级泊位约占1/4。港口可常年航行3000～5000吨级海轮，具有件杂货、散货、超大件、液体化工、国际集装箱等综合通过能力。九江港已开辟日本、新加坡、俄罗斯、菲律宾、韩国、香港、台湾、斐济等国家及地区的近洋直达航线，国际集装箱航运每天开通有九江至上海中转的公共内支线航班，江西省往年进出口货物一半以上都通过九江口岸直接或中转进出口。
随着全省经济和港口腹地经济的快速发展，九江港货物吞吐量出现快速增长的态势，其中集装箱吞吐量发展势头更加迅猛。2014年，九江港货物吞吐量达到3814万吨，同比增加21.5%，是2014年的3.7倍；集装箱吞吐量8.8万标箱，同比增长20%，是2014年的13.3倍。随着九江港货物吞吐量的不断增加，进一步带动九江物流业的发展壮大，目前全市从事仓储、运输、综合服务等各类物流企业241家，其中中央直属企业10余家，一批国内外知名的物流企业，如厦门中通远洋物流、上海佳吉快运、武汉中远国际货运、长江国际货运、中国外运、中海集运等纷纷入驻九江，上海港集团出资开发城西港区新建集装箱码头以及物流园区，新疆华凌集团也将投资114亿元在城区港区建设国际旅游商贸港项目。
但是，从总体上看，九江港口物流业的发展仍处于起步阶段，主要存在以下几个问题：
1. 港口基础设施建设滞后，港口布局有待完善。2014年，九江市集装箱吞吐量已达8.8万标箱，并保持着较高增长速度，而目前我市仍没有专业集装箱码头，仅九江外贸码头兼营集装箱业务，且承载能力已趋饱和，建设大型专业化集装箱码头和作业区势在必行。同时，九江港口布局也不规范，各类大、小码头分布比较杂乱，专业化泊位较少，从长远看，不利于港口规模化发展。
2. 临港工业不够发达，物流园区建设刚刚起步。发展临港工业和建设专业物流园区是促进港口物流业快速发展的有效手段。虽然近年来我市也引进了一些临港型工业项目，但规模不大，尚未充分利用依托港口发展产业的优越条件，与其他地区相比，仍有不小的差距。而规模化、专业化的物流园区建设更是滞后，目前仅有几个拟建项目，还未动工。
3. 缺乏现代物流体系支撑。目前，我市还未形成真正意义上的现代物流体系，物流企业从数量上不多，质量上也不高，第三方物流体系尚不发达，本土较大规模的基本上都是中央直属企业，民营资本参与程度不高。可以概括为：多元化经营主体并存，散、乱、差、小、效益低，缺乏现代管理手段和设施，与现代物流理念和要求相去甚远。
四、加快九江港建设，推动我市港口物流业发展的建议
1. 加强政府主导作用，成立组织协调机构。为加强对我市港口物流业发展的组织领导和协调功能，按照“政府推动，市场引导，企业运作”的原则，建议成立九江市加快港口物流业发展领导小组，由市政府牵头，各相关职能部门参与。主要负责高标准制定发展规划，出台各项优惠政策，协调物流项目建设，并对市有关部门物流推进工作进行督促和考核。
2. 制定优惠政策，为我市港口物流业打造良好发展环境。一是提供财政支持力度，清理各种行政收费。由市财政设立专项资金，用于扶持培养重点物流企业发展。同时，全面清理向物流运输车、船收取各种行政事业性收费、罚款项目，取消不符合国家规定的各种收费项目。可借鉴其他省市做法，对进出港区的集装箱运输车辆在高速公路通行时，实行单向收费优惠。二是对符合规划的港口码头和物流园区项目在用地上给予政策优惠，地价可参照工业、交通类项目用地标准，并在征地拆迁方面给予优惠。三是结合物流行业特点，制定有针对性的招商优惠政策，积极引进国内外知名物流企业，与九江港开展码头、场站合作经营，形成长期稳定的物流货源；四是制定相应政策鼓励企业整合内部物流资源，积极发展第三方物流，培育和壮大本地物流企业。
3. 完善港口集疏运网络，积极推动电子口岸平台建设。公路、铁路是九江港口物流主要集疏运方式，我们应积极争取上级部门支持，推进城西港区、码头工业城、金砂湾工业园、彭泽工业园和华凌物流园区铁路专用线建设，并增加现有九江港铁路专用线运能。加大沿江高速公路项目工作力度，争取湖口至彭泽段今年内开工，九江至瑞昌段2014年以前开工。积极推动九江港电子口岸平台建设，加快九江口岸通关速度。着力提高九江港软、硬件设施条件，打造更为顺畅的港口物流。
4. 积极推进港区联动，港港联动。加强九江出口开发区以及沿江工业园区与九江港的联系，充分发挥出口加工区的政策优势和港区的区位优势，重点发展仓储和物流产业，以进一步拓展国际中转、国际配送、国际采购中心和国际转口贸易四大功能，从而有力地促进九江港航、仓储和物流产业的联动发展。同时，学习xx-舟山港建设经验，推动九江港与南昌港的深度合作，实现港港联动，整合港口资源和物流货源，提高效率。
第二篇：乡镇物流中心调研报告
一、前言
南充市作为川东北区域中心城市，处于广安、达州、巴中、广元、遂宁五市包围中心，自古就有“西通蜀都、东向鄂楚、北引三秦、南联**”的区位优势，商贸服务业一直是南充传统的优势产业，在川东北地区具有较强的幅射力，是承接区域性商流、人流、物流、信息流等的要冲和商品集散地，也是川东北地区经济、商贸、金融、科技和文化中心和重要的交通枢纽。小龙物流园区是南充市委政府为充分发挥南充的区位优势和商贸优势，积极对接川东北地区和成渝经济区的开发、承接两个特大城市的辐射，促进南充市的迅速发展而特别打造的现代交通枢纽和商贸物流中心，有着其它地区不可攀比的独特优势。所以，园区是承载物流业发展的理想场所。
二、调查方法
三、正文
1.相关概念
物流中心：是指处于枢纽或重要地位、具有较完善的物流环节，并能实现物流集散和控制一体化运作的物流据点。 是以交通运输枢纽为依托，建立起来的经营社会物流业务的货物集散场所。由于货运枢纽是一些货运站场构成的联网运作体系，实际上也是构成社会物流网络的节点，当它们具有实现订货、咨询、取货、包装、仓储、装卸、中转、配载、送货等物流服务的基础设施、移动设备、通信设备、控制设备，以及相应的组织结构和经营方式时、就具备成为物流中心的条件。这类物流中心也是构筑区域物流系统的重要组成部分。
2.区位
（1）自然
（2）社会
1）交通
小龙物流园区依托位于高坪区的南充火车东站建设，初步规划面积3平方公里。该区域水、陆、空立体交通网络发达，地理位置优越，处于成(成都)、南(南充)、渝(**)经济圈金三角区，有达成铁路最大的货运站，是4条高速公路的交汇点，距机场2公里，距南充港5公里。
高坪区地处南充市城区东大门，与市中心仅一江之隔，5座嘉陵江大桥将城区与市中心紧密连为一体，国道318线、成南、南(安)、南渝以及绕城高速公路汇接于此，辐射全境，达成铁路有全线最大的二级货运站位于境内小龙镇，建设中的兰渝铁路在此与达成线呈“十”字交汇；嘉陵江横贯全境，水运上通广元，下达**与长江相汇，直达武汉、上海，四通八达的立体交通网络已经形成。
2）市场
自古以来，南充就是川东北商贸物流重镇，社会消费品零售总额一直位居川东北之首，具有商贸物流发展的传统优势按照《南充市物流规划》初稿的基本思路，我市的物流建设确立了“一个中心、两个节点”的目标，即小龙物流中心，南部、营山物流节点，主要辐射范围为川东北五市和川渝交界区。此外，还初步对市辖三区进行了功能设计，即高坪以物流为主，顺庆以零售商业为主，嘉陵以批发市场为主。
近年来南充经济取得较快发展：社会消费品零售总额实现新突破，全市社会消费品零售总额年均增速达20%左右，稳居川东北之首、全省第三。商贸流通企业竞争实力提升方面，全市1万平方米以上的商场达到50个，其中2万平方米以上的大型商场13个，大部分为国内外零售业巨头。大型批零市场建设方面，全市2万平方米以上的各类商品批零市场达到18个，其中，川北农产品批发市场已成为全国50强。商业特色街区建设方面，全市各类特色商业街区已达24条，总长度超过3万米。现代物流业发展方面，川东北农产品交易中心、食盐配送中心已经建成，烟草配送中心、医药配送中心正加快建设。总投资近40亿元，规划面积5平方公里的小龙物流园区已全面启动。对外经贸发展方面，全市外贸进出口总额已突破4亿美元大关，跃居全省丘陵地区第一。
南充，现已成为省政府规划确定的川东北区域商贸中心和全省现代流通试点城市、二级物流节点城市、粮食物流节点城市、再生资源回收体系建设试点城市，以及中国丝绸协会确定的西部唯一的中国绸都。
3） 政策
为充分发挥南充的区位优势和商贸优势，积极对接川东北地区和成渝经济区的开发、承接两个特大城市的辐射，促进南充市的迅速发展，在区域竞争中取得优势，xx年南充市确定了“把南充建设成为川东北区域中心城市”的战略决策，开发区是南充市政府确立的发展仓储、物流的一类工业园区，凡入驻园区的企业一律享受省、市出台的相关优惠政策。
南充列入四川八大次物流中心 辐射川渝交界区
根据省政府正式出台的《四川省西部物流中心建设规划》将我市列入了全省八大次区域物流中心。为与该《规划》紧密对接，我市将加快完善《南充市物流规划》，尽快启动“一中心两节点”建设。据市商务局局长袁生泽介绍，建西部物流中心南充有戏，而且南充还将在成都、**、西安三角物流区中扮演重要角色。《四川省西部物流中心建设规划》提出，将以交通运输、仓储配送、物流信息三大平台为支撑，把四川打造成为西部物流中心、西部最大的商品集散地和经济走廊。按照该《规划》，到2014年，四川货运周转量力争保持年均9%的增长速度，物流业增加值增幅高于同期gdp增幅2个百分点，同时力争培育主营业务收入超过5亿元的物流企业10家，超过10亿元的3家。
按照《四川省西部物流中心建设规划》，今后，四川将依托全省产业特色和物流需求，构建五大重点领域物流体系，南充有幸列入其中。袁生泽说，《四川省西部物流中心建设规划》提出，配合国家优质商品猪战略保障基地建设，依托省内大中型食品加工企业、区域性农产品批发市场、物流园区，构建四川农产品物流体系;以散储、散运、散装、散卸为重点，构建以成都、眉山、宜宾、达州、南充、攀枝花、广元为重要节点的四川粮食现代物流体系;制造业物流体系结合四川省重要战略资源开发、现代加工制造业、科技创新产业化、农产品深加工等基地建设，组织实施一批制造业与物流业联动发展示范工程和重点项目;商贸物流体系推进物流企业与商贸企业互动发展，在大中城市发展面向流通企业和消费者的社会化共同配送，促进流通的现代化，扩大居民消费;第三方物流体系培育一批适应机械、重装、电子、建材、白酒等优势产业物流需求的第三方物流企业。
《四川省西部物流中心建设规划》提出，根据南、北、东、西四个方向的进出川通道和各地产业布局、商品流向、资源环境、区域规划等因素，四川将全力建设、打造八大次区域物流中心。其中的南充-广安物流中心，将以商业零售、农产品、建材物流为特色，辐射川、渝交界区域，重点建设南充小龙物流园区、广安新桥能源化工园区物流中心等项目（南充晚报）。
4）基础设施
区位优势突出，属投资开发的黄金口岸。自1992年成立以来，投资上亿元完善了水、电、气、路、通讯等基础设施建设，已引进川中油气开发采油基地、顺生制药等企业82个，完成投资3.3亿元。根据南充市发展规划，开发区是南充市政府确立的发展仓储、物流的一类工业园区
3. 地位作用意义
根据川东北地区产业发展规划以及南充市贸易发展规划分析，小龙物流园区的目标市场主要是为建材、农资、特色农产品、粮油食品提供交易、存储、加工和配送等一体化服务。
小龙物流园区的建设，将为南充市产生巨大的财政收入，根据初步测算，物流园区最终建成后，商品年交易额将达到150亿元,产生年税收7亿元。按照15年收回投资，平均利润率10%计算，将产生年税收0.3亿元。因此，本项目投产建成15年后最终将产生平均年税收7.3亿元。
4.建设状况
(1)总体规划布局
根据对各功能区储存能力和容纳能力的估算，考虑到城市规划要求，农民安置点，预留用地以及现有小龙货运站的规模，按照平均土地使用率50%计算，预测到2014年小龙物流园区总共需要占地面积688万平方米，建筑面积172万平方米。考虑到实际地形要求，实际规划占地面积696.7万平方米，建筑面积167万平方米。
(2)建设周期
总共6年。其中：一期物流园区基本基础设施建设阶段，建设周期1年。二期第三方物流中心建设阶段，建设周期1年。三期建设农产品交易和配送区，建设周期2年。四期物流园区能力扩大和完善阶段，建设周期2年。
5. 内部结构
6.运行方式
7.目前的问题
8.建议
9.结论
四、后记
第三篇：物流调研报告内容及格式要求
物流调研报告内容及格式要求
物流调研报告是在对物流相关企业进行实地调研的基础上，对企业的综合物流或物流的某个环节、流程等做出的有针对性的研究报告，重点调研企业的综合物流状况、分析其存在问题，并提出解决方案等。调研的企业类型既可以是生产制造业，也可以是第三方物流企业、服务业、港口、运输、贸易等企业。调研报告主要是考查发现问题、分析问题和解决问题的能力。
1.内容要求及分值
(1) 明确的调研目的、调研内容、调研对象和调研方法(5分)。
(2) 调研对象(企业)的现状描述,包括企业规模、经营管理理念、经营范围、业务类型、业务流程等(20分)。
(3) 根据调研任务和目的，采用科学、合理的方法对企业存在的问题进行分析，指出企业所存在的问题(30分)。
(4) 问题解决方案及可行性分析。针对调研所发现企业存在的问题，提出切实、可行的解决方案、建议和措施，并对方案进行可行性分析(30分)。
(5) 调研报告总结，总结调研报告的主要工作成果和创新点，并对企业今后的发展提出切实、可行的意见或建议(10分)。
(6) 文档排版规范、美观，可读性强(5分)。
2. 调研报告格式要求
调研报告要求有封面、目录、摘要、关键词、引（前）言、正文、参考文献。
(1) 封面格式；
(2) 排版：上、下边界30mm，左右边界25mm，页码在页面下端中央，阿拉伯数字。标题、正文等字体格式自定（正文建议用宋体5号）。段落行距1.5倍。
(3) 装订：报告装订成册，不得脱落。
注：封面的题目为“??调研报告”。
第四篇：物流调研报告
广州市物流专业调研报告
广州作为内地第三大城市，中国对外贸易的“南大门”，广东省省会，珠江三角洲的中心城市和交通枢纽，具有发展现代物流业的良好基础和区位优势。在“天时，地利，人和”大环境下，广州物流业经过多年的不断发展，正在从一个传统意义的产业逐步向现代物流产业迈进。下面，我们通过对广州物流企业发展、物流基础平台建设、物流总量和结构状况，物流综合环境等多方面进行考察，分析广州物流业发展现状。
一 物流业发展情况
1．物流企业发展状况分析
截止2014年底，广州全市物流注册企业2494个，比2014年净增522个，增长26。5% 。 就物流企业的构成来说，正式挂牌“物流”企业为895个，占总数的35.9%；挂牌“运输”企业1466个，占总数的58.8%；挂牌“仓储”的企业133个，只占总数的5.3% 。从物流企业的规模来看，小规模企业占绝大多数。注册资金在500万元以下的企业2305家，占总数的92.4%；注册资金在500—1000万元企业97家，占总数的3.9%；注册资金在1000—5000万元企业80家，占总数的3.2%；注册资金5000万元以上的仅12家，占总数的0.5% 。从所有制结构看，民营企业占多数，国有或国有控股企业也有一定比重。在2014年2494个注册企业当中，民营企业有1769个，占70.9%；国有或国有控股企业613个，占24.6%，外资企业112个，占4.5% 。注①虽然从2014年到现在广州的物流业已经有了很大发展，但广州市物流企业仍处于起步阶段，社会上对物流的认识还没有脱离传统的运输，仓储范畴，距离现代物流观念还有相当大的差距，但现代物流物流发展已初具雏形，一些现代化程度较高，经营理念较新的企业脱颖而出，成为国内的领先企业。
2. 物流基础平台建设状况分析
广州物流运输平台主要以广州新机场，广州港，铁路货运站，公路主枢纽货运站为依托，以航空港，水运网，铁路网，高速公路网为基础，以广州城市旧轴线、新轴线干道和内外环公路为通道网络，以城市主干道为配送道路体系来进行建设。近年来，广州物流运输平台发展迅速，运量和运力持续增长，为现代物流业发展提供了强有力的支持。
从公路物流运输平台建设来看，根据《广州公路主枢纽规划调整》，广州公路主枢纽货运系统规划由18个货运站场组成，分别是：三个物流中心、六个货运站、两个集装箱中转站、三个物流配送中心、四个辅货运站。广州公路货运通过公路主枢纽货运站的规划建设，结合公路集装箱运输的发展趋势，积极提升现代物流功能，发展物流中心及配送中心，将有力地支撑广州现代物流业的发展。
从铁路物流运输平台建设情况看，广州市境内共有铁路车站25个，其中：大型货运站5个，客运站3个，客货站14个。广州铁路枢纽正在使用和规划的
主要货场12个，包括广州南站、大郎、石围塘、棠溪、吉山、黄埔、三眼桥、佛山东、小塘西、韦涌、万顷沙、军田集装箱中心。预计到2014年，广州的铁路货运将达1.1亿吨。
从港口物流运输平台建设上看，广州港地处珠江三角洲的中心，是华南地区综合性主枢纽港，最大的对外贸易港。2014年港口全年货物吞吐量达到3.28亿吨，增长20.3%；集装箱吞吐量722.74万国际标准箱，增长40.2% 。注② 差不多完成建设的南沙港有50多个大型深水泊位，其中采取顺岸式起步，顺岸6公里可布置18个 深水泊位，挖入式港池可布置约40个大型深水泊位，可满足广州港未来30—50年的发展需要。起步期4个5万吨顺岸式多功能泊位也投入了使用，广州正在向海口型城市转变，广州港的区域地位将得到进一步提升。
从航空物流运输平台建设上看，2014年投入使用的广州新白云国际机场占地面积15.4平方公里，可满足现有最大型民用飞机全重起降要求。2014年全年起降航班23.27万架次，增长10.3%；机场货邮吞吐量82.45万吨，增长9.9%。注③ 预计到2014年，新白云国际机场将能完成货运吞吐量100万吨、年飞行18.65万架次。新机场停车面积是旧机场的3倍，占地面积是旧机场的4倍多，货运仓库面积是旧机场的6倍多。新白云国际机场是我国规模大，功能完善，现代化程度高的民航中枢机场，也是东南亚和太平洋地区的中枢机场和物流中心。它必为广州经济快速发展提供一个重要平台。
3. 社会物流总量与结构分析
货运量是指一个地区在一定时间内各钟运输工具实现的货物运输总重量；货物周转量是指一个地区在一定时间内各种运输工具实现的货运运输总量及其运输量程的总和。货运量和周转量是反映一个地区或城市物流规模的最佳指标。伴随广州市和珠江三角洲经济的迅猛增长，以及广州作为全国交通枢纽地位的进一步加强，广州市社会物流总量一直是稳步增长势头。
二．广州物流业发展的政策思考
由于物流活动是一个跨行业、跨地区、多部门、各种运作形式交叉的活动，物流业的发展不仅包括运输，配送，仓储，装卸，搬运等硬件设施的建设，同时也涉及商流、资金流、信息流、人才流及其相应管理体制和水平等各软件环境建设，是一个庞大而复杂的系统工程。
1．科学制定物流发展规划，促进物流资源整合
目前，广州一方面由于物流供应能力增加较快，另一方面由于物流自我服务格局没有改变，物流市场的有效需求不足，还处于条块分割状态，没有有效的协调机制，一定程度上影响了物流业的发展。因此广州市政府应科学地制定适合物流企业规范动作，管理的有关法规和规章制度，赋予物流发展规划以法律的强制性，积极引导并促进社会物流资源整合。
2．推进物流园的建设，培育物流市场
物流园艺区是物流配送中心和物流企业在空间上集中布局的场所，是具有一定规模和综合服务功能的物流集结点，是现代物流业发展的一个趋势。目前，广州虽然有几个物流园区，但和香港、上海、天津相比，还有一定差距。下一阶段，广州要重点推进物流区建设，树立“整体物流”观念，培育物流市场。
3．加快推进物流信息公用平台建设
目前，广州市物流业没有快速发展的一个重要原因是由于物流信息平台建设者滞后，造成了物流成本过高，市场占有量小，因此，加大投资力度，建立全市统一的综合信息平台，整合各方面和各地区的物流信息资源，实现物流信息无集成、全面共享是物流业发展的当务之急。
4．培训和引进物流人才
具有现代物流理念、知识和实际经验的现代物流人才紧缺，是制约广州物流业发展的最大障碍。为此，广州应建立多元化、多层次化的物流人才培养机制。可通过专业培训，如中国物流采购联合会的物流培训；又可以通过物流产、学、研一体化培养物流人才；还应鼓励有条件的企业自己建立物流研究机构，根据需要，有针对性地培养物流急需人才；还可以从国外引进。除此之外，物流企业要积极和高校合作，开展物流人才培养。同时，中山大学岭南学院、暨南大学、广东外语外贸大学等学校都已开设了物流管理专业，积极为广州地区物流业腾飞插上翅膀。
5．借cepa下的物流机，大力加强与港澳地区企业合作，寻求物流发展新突破
中央政府与香港特区签署了《内地与香港更紧密经贸安排》（cepa），在签署的18个服务行业中，大概有1/3跟物流相关，因此，物流将是发展的重中之重。广州距离香港不远，发展运输及物流业将是最大赢家之一，随着货物贸易零关税的实施，广州与香港间进出货物流量将大幅增加，所以，专家学者认为，cepa的实施开创了穗港物流企业合作的新局面，广州企业要借cepa下的商机，大力加强与港澳地区企业合作，寻求物流发展新突破。
虽然目前广州物流业达到1000个亿的产业规模，占gdp总量的20%，涉及从业人员数十万人，是广州一个支柱产业，但它的发展依然受到观念、供给、体制、人才、技术、市场秩序等的约束，总体上还比较落后，绝大多数物流企业仍停留在传统物流经营阶段，规模小，效率低，而且服务项目有限。但大量实践表明：发展现代物流业，对广州乃到广东经济实现持续高速增长起到重要作用。所以，政府和企业共同努力，制定好物流发展规划，整合物流资源，建设物流园区，打造物流信息公共平台，培育人才，并借cepa下的大好商机，努力创造良好的外部环境，大力发展广州的现代物流业，这时广州经济的快速发展将起到极其重要作用。
物流083李璐思
第五篇：物流调研报告
物流调研报告
1、**信宏物流有限公司企业简介
**信宏物流有限公司成立于2014年12月，主要经营范围是国内沿海集装箱的海运、陆路运输等服务。公司依托腹地辽阔的****港，地理位置优越，发展空间广阔，并在**老港、**、**、上海、乍浦、**、**、**等地设立了分支机构，并开设了**至**、**、上海、**、**以及乍浦到**的直达航次。**信宏物流有限公司公司现有固定期租海运货轮5艘，集装箱海上运力67150吨，并拥有自营陆运车队，实现了物流多模式（海陆、海铁）联动组合经营。信宏物流自2014年初正式营运以来，在客户和口岸各有关单位的大力支持下，在众多新老客户的密切合作下，业务范围不断扩大，发展迅速。现已汇集了一批朝气蓬勃、训练有素、责任心强、爱岗敬业的高素质人才，并拥有一个具有一定规模的集装箱运输车队。通过辛勤的经营，已获得了良好的经济效益和社会效益。为适应货运业的快速发展，信宏物流的全体员工不断地完善服务体系，加强科学管理，务实创新，锐意进取，为客户进出口货物提供理想的货运平台。梦想无界，合作无限。**信宏物流一如既往地秉承与客户一起成功的理念，遵循诚信的原则，以优质、快捷、安全、高效、准确、热诚的服务，优惠合理的价格为客户作好租船、订舱、陆路运输等工作。我们的目标是：服务客户，成就员工，发展公司，推动港口。
二、公司在运营过程中存在的问题
中国物流业存在体制缺陷，促进物流业快速发展的当务之急，就是要加快企业体制创新的步伐，其根本出路在于实现产权主体多元化，特别是要通过吸引非公有产权主体，进行企业体制创新。以现代物流、连锁经营和现代配送为中心的经营方式，在提高企业、行业乃至中国的经济效益方面发挥着重要作用。尤其是现代物流将产品之间的仓储、运输、加工、配送、装卸形成了完整的供应链，大大提高了企业生产经营效率，从而极大地提高了企业的竞争力，促进了国民经济的健康成长。尽管中国物流业在相对短的时期内得到了较快发展，但由于历史条件的限制和原计划经济体制下的影响，中国物流业的发展仍存在着体制上的缺陷，比如，缺乏统一的规划和发展，社会化程度低，物流企业单一分散，各种审批制度冗长繁多，物流企业融资改组困难，导致专业化生产经营的优势难以发挥，规模效益难以实现，设备利用率低，布局不合理，盲目建设，资金浪费严重等诸多问题。这些问题的深层次原因，就是体制问题。我国物流业配送的主要模式及存在的缺陷目前，国内物流业主要存在以下四种配送模式：
（1）自营配送模式，是指企业创建完全为本企业生产经营提供配送服务的组织模式。该模式要求企业自身物流具有一定的规模，可以满足配送中心发展的需要。随着网络技术的发展，这种模式必将会向其他模式转化。
（2）合作配送模式，是指若干企业由于共同的物流需求，在充分挖掘利用每个企业现有物流资源基础上，联合创建配送组织模式。通过合作和共享，这种模式打破企业之间的界限，实现物流高效化。
（3）第三方物流，是指物流渠道中的专业化物流中间人，以签订合同的方式，在一定期间内，为其他公司提供所有的或某些方面的物流业务服务。这种模式对物流企业的运输管理、运作经验和管理水平有着很高的要求。
（4）共同配送模式，是指物流配送企业之间为了提高配送效率以及实现配送合理化所建立的一种功能互补的配送联合作。这种模式以互惠互利为原则，可以促进物流行业整体的配送合理化。
近几年，我国物流业不断融合现代物流理念和管理技术，获得较快的发展。但与现代物流发展趋势和国际化竞争的要求相比，我国物流业还不具备向企业提供高质的综合物流服务的能力。根据国际研究机构的估计，美国第三方物流市场规模约相当于全社会物流成本支出的25％，欧洲为30％，亚洲的总体水平低于5％，而中国仅在2％左右。我国现有物流服务模式，即配送所采取的基本战略和方法，在实践中存在诸多问题和发展缺陷，没能很好地发挥物流配送支持城市经济和提高社会效率方面的作用。物流配送模式问题已经成为制约我国物流业发展的"瓶颈"。我国物流配送发展的历程来看，配送模式主要存在以下几个方面的问题：
（1）相关的制度和政策法规尚未完善。企业在改善自身物流效率时，必然要在企业内外重新配置物流资源。然而，管理资源的不合理配置、经济体制的行业分割管理、制度和法规的缺陷阻碍了企业对物流资源的再分配，尤其是与我国物流企业有关的产权转让制度、融资制度和市场准入与退出制度等方面的改革还远不能适应企业发展的需要。
（2）技术支撑不够。作为企业增强活力与竞争力的推动力量，企业信息化建设可以极大地提高物流服务的准确性与及时性。然而，我国物流业普遍存在物流设施和设备的现代化水平较低，信息系统不完善，技术设备、服务网络和信息系统不健全，物流作业效率、服务质量和技术含量不高的问题。根据中国仓储协会2014年公布的第五次中国物流市场供需情况调查报告，我国物流企业中有信息系统支持的77％的企业中，采用一体化物流管理的企业占23%，实施了供应链管理优化的企业占18%，50%以上的企业订单处理准确率在98%以上。我国物流企业还不能有效地运用网络信息和电子技术进行现代企业管理。同时，计算机的应用主要集中于日常事物的管理，很少在配送中心的选址、货物组配方案、运输的最佳路径和最优库存控制等方面发挥决策作用。
（3）缺乏专业的管理人才。我国物流企业大多是由传统运输和仓储企业发展而来，严重缺乏具有现代物流配送管理理念的高素质专业人才。在管理手段上，现有的物流从业人员以手工操作和经验决策为主，很难从信息和物流的专业角度，以最低的成本提供客户所需要的物流管理和服务。
（4）缺乏完善的供应链。我国物流企业普遍存在物流组织难度高、缺乏柔性和灵活性，经营成本高和运转时间较长的问题。我国物流企业的服务内容主要集中于仓储、运输或搬运，很难从原材料采购、生产计划、运输和销售的整个过程中进行资源整合，更别提使供应链上下游企业之间合作提供一体化的服务和按物流管理思想对物流企业进行优化配置。
三、完善该公司内外贸易及经营的对策分析
要想进一步推动中国现代物流业的发展，在全国范围内尽快形成流转顺畅、方便快捷、经济合理、客户满意的现代物流服务体系，当务之急就是加快企业体制创新的步伐，实现产权主体多元化。他一口气开出八味"药方"：吸引非公有产权主体进行企业体制创新，对原先老国有企业进行脱胎换骨的改造；引进外资外商，通过引进资本转化我们的经营机制；大力发展政策、机构投资者，主要指信托基金、证券公司等等；鼓励自然人投资入股；支持经营管理者持有股份，而且持有大股；完善职工持股会；生产要素的作价入股和公有产权之间相互投资参股。随着改革开放的深入，我国物流产业面临着巨大的发展机遇。然而，技术支撑不够，缺乏专业的管理人才和完善的供应链，导致物流配送模式问题成为制约我国物流业发展的"瓶颈"。因此，充分借鉴发达国家的运作经验，建立现代物流配送模式，不仅能提升我国物流产业的国际竞争力，也可以进一步促进国民经济增长方式的转变。关键词：现代物流；配送模式；本土化；网络化。现代物流配送模式的发展趋势发达国家的物流业以高科技为依托，以实现规模效益为目标，采取灵活多样的配送模式，形成了从生产资料到最终商品的现代化流通体系。比如：以超级市场为主体的美国规模化物流体系、以批发市场为核心的日本一体化物流体系和以零售行业为中心的欧盟专业化物流体系。分析发达国家的现代化物流配送模式的特点和规律，对于了解现代物流配送模式的发展趋势有重要的现实意义。
（1）信息化。
作为物流管理现代化的基础，物流信息化是指企业运用现代信息技术对物流过程中产生的全部或部分信息进行采集、分类、传递、汇总、识别、跟踪和查询等一系列处理活动，以实现对货物流动过程的控制，从而降低成本、提高效益的管理活动。在发达国家，供应商、批发商和零售商通过网络实现信息共享，并将条码技术、数据库技术、电子定货系统和电子数据交换等信息技术应用于现代物流业，有利地促进了信息流和物流的结合，从而实现物流业高度的信息化与集成化。
（2）规模化。
作为一种规模经济运动，物流规模化是指物流企业的规模化经营或者规模化经营的物流企业。随着社会化分工的细化和专业化的发展，规模经营会提高经营效率、降低经营成本、实现经营集约化和产生规模效益。规模化经营是流通产业现代化的必由之路。在发达国家，以统一进货、统一配货、统一管理的规模经营，不仅会降低流通费用和社会交易成本，取得规模效益，提高的核心企业竞争力，而且会整合社会存量资源，充分提高社会物流效率。
（3）完善的供应链管理。
从发达国家来看，完善的供应链管理（scm）不仅可以提高企业的资产利用率，减少库存和降低存货管理成本，而且可以缩短商品的交付时间，提高对顾客的快速反应能力和提高企业的经营利润。例如美国戴尔公司依靠其直销模式和高效供应链，使其物料库存降低到只相当于4天的出货量，其物料成本平均每星期下降l%
第一篇：物业管理调研报告
深入开展党的群众路线教育实践活动调研报告
根据各级党组织对深入开展《党的群众路线教育实践活动》的要求，忻州市物业管理指导中心与3月12日开展了关于党的群众路线教育实践活动的动员会，接着于每周二、周四组织中心全体职工进行集中学习和观看教育影片，并认真做了学习笔记。在3月30日中心接到局领导转发的关于忻州市精华小区的业主投诉书，中心领导就对此事立即召开了会议，对来信做认真解读，就业主们在信中提到的问题，中心结合小区实际情况与4月1日带领业主指导科和企业监管科对忻州市精华小区进行了走访调研，调研采取座谈交流与调查相结合的方式，开展了深入细致的党的群众路线教育实践活动调研工作。通过本次调研，围绕群众对“四风”的意见和建议结合自身的工作，分析如下：
（一）存在政治理论学习不深不透的问题。在理论学习上，常常对自己要求不高、要求不严。对党的经典理论和行政管理的经典著作，一是读得不太多，二是读的过程中多数是浅尝辄止，没有深挖掘、细推敲。常常因为工作忙，时间紧，放松了理论学习和水平提升，在处理具体事务的时候容易忽略理论指导，导致个别时候缺乏理论与实际的有机联系。
（二）存在联系群众和深入一线不够的问题。中心接管
全城区的物业企业管理与指导，责任大任务重，我分管的业主指导科和企业监管科主要负责业主委员会的选举和所有业主的投诉案件，为业主与物业企业排查化解矛盾纠纷。由于工作比较琐碎有时深入群众调查不够，有时甚至没有深入到一线，没有充分了解群众最迫切的需要，自认为工作开展了，但是完成效果并不理想。
（三）存在工作推进力度不够的问题。完成工作任务时，有时候首先想到的不是将工作做得更加的优秀，而是如何应付完成工作，尤其是任务多、压力大的时候这种想法更甚，并没有时刻严格要求自己。同时创新意识不够，在完成工作中没有摸索具有创造性的完成方式，大多数工作也停留在上级指派的工作上，并没有突破创新，开展独具特色的工作。
（四）存在安于现状、进取心不够的问题。我认为已处在现在的岗位，就尽自己的努力做好所分管的工作，尽到自己应尽的责任。自认为自己很知足，虽比上不足，但比下有余，乐得个安于现状。自己追求的力度还不够好，创新意识还不够强。
今后的努力方向和改进措施
（一）加强理论学习，增强理论功底。明确理论学习在思想上和行动上对工作开展的巨大推力作用，制定详细的学习计
划，沉淀积累学习心得，加强干部职工的理论知识和业务知识学习，不仅要认真学习本职工作业务，同时还要全面熟悉其他业务知识，从解决实际问题出发，做到政策了如指掌，业务操作自如，进一步规范服务，流程，改进自身的工作作风和工作方式，尤其是在理论联系实际方面下工夫。全面提高为群众办事的服务能力和水平。
（二）扑下身子、深入基层，与群众“零距离”、“面对面”，拜群众为师，在群众中汲取组织工作的智慧和力量。查找工作存在的问题和不足，与群众一起想问题、谋对策，寻找解决问题的方法和路径。要尊重群众的创造精神，在群众中发现、挖掘和总结经验，推动组织工作创新发展。坚持科学的态度和求实的精神，兢兢业业地做好各项工作，树立强烈的时间观念、效率观念、质量观念，今天能办的事不拖到明天，这一周能办的事不拖到下一周，用最短的时间完成任务。
（四）始终保持与时俱进、开拓创新的精神状态。对开展批评与自我批评中指出的问题和不足，后续整改工作要不断跟上，坚决防止走过场、一阵风，做到一抓到底，善始善终。
深入开展党的群众路线教育实践活动，要高举中国特色社会主义伟大旗帜，以科学发展观为指导，要贯穿“照镜子、正衣冠，洗洗澡、治治病”的总体要求。群众路线是实现党
的思想路线、政治路线、组织路线的根本工作路线，全心全意为人民服务的观点，立党为公、执政为民的观点，向人民学习的观点，群众利益无小事的观点，对党负责与对人民负责一致的观点，都是需要在今后的工作中去认真学习、深刻领会，努力实践的。
第二篇：小区物业管理调研报告
小区物业管理调研报告
随着住房改革的不断深化以及房地产市场的不断繁荣，物业管理服务行业在经济和社会发展中的地位日益突出，对于美化城市形象、改善居民居住环境、构建和谐社区都发挥这重要的作用。然而，物业管理作为一个新兴的服务行业，随着生活水平提高，工资不断上涨，物管费不能像物价一样上涨，社保问题无力购买，有的职工故意找物业公司麻烦，由于工资低，形成严重老年化，成为一个高危行业。加上物业服务收费难的问题。一部分物管企业面临这生存和发展的威胁，制约这物管行业的规范运作。为了更深入的了解我县物业管理现阶段发展状况结合实际情况，通过调查问卷的方式中发现的问题归纳如下：
一、物业管理服务的现状
我县物业管理经过近几年的发展，在各级政府领导的关心和支持下，在广大业主和物业管理企业的共同努力下，我县的物业管理总体水平得到了很大的提高，物业管理从一个新生事物发展成了贴近千家万户、家喻户晓的行业。但是，由于受经济、社会和法制等大环境的影响，物业管理收费难问题一直难以解决，物业服务收费率难以提高。
二、物业服务收费难的原因
（一）业主缺乏自觉缴费意识，存在观望攀比心态。觉得自己
先交费“吃了亏”，在缴费的时候就会左顾右盼，甚至不自觉的加入拒缴行业。
（二）业主自主治理小区的意识和能力弱。业主大会、业主委
员会作用发挥不明显。由于业主委员会不具备法人资格，没有独立
的产权，没有经费保障和工资待遇，也没有进行培训，不知业委会的权利和义务，造成业主委员会不能正常开展活动。致使业主的合
法权益受到了一定影响。加上一些业主权利意识、法律观念淡薄，不理解业主委员会的辛苦，许多人不参加业主大会，小区大大小小
的事务该由业委会和物业公司维权处理，所以难以商定有关物业管理的一些问题和解决办法。
（三）物业管理队伍素质偏低、人才短缺。目前，我县有经验、
有创新能力的高级物业管理专业人才匮乏，从业人员大多来自“转
制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，整体素质降低，普遍缺乏物业管理理论知识和实践经验，有相当一部分从业人员没有经过物业管理培训，职业道德、专业技能、应急能力及相关法律知识等都难以适应物业管理专业岗位的要求。虽然物业行业主管部门近年来下大力气加强了物业管理专业人员的培训与指导工作，但是仍然跟不上物业管理行业迅速发展的需要。
（四）物业管理的法制体系还不完善，物业收费缺乏有效的制
约手段。对于物业管理活动中业主欠缴拒缴物管费的行为，目前的
法律法规，如《物权法》、国务院《物业管理条例》、《**市物业
管理条例》等都有相应的规范，但是对于业主实际的欠费和拒缴行
为以及企业的追偿手段缺乏具体明细的刚性规定和保护措施。同时，由于物业主管部门目前没有执法队伍和执法权，面对业主欠缴
拒缴物业费时只能采取说服教育、沟通协调的方式，对于蛮横无理
的业主难以体现行政执法的力度和权威，再加上我国司法程序复杂的现状，和业主之间的连带效应，往往造成企业陷入有法难依的情
况。
（五））政府相关部门在小区管理中的职能界定不清，行使不
力给物业管理服务收费带来影响。
（六）高空抛物、设施设备损坏造成业主不交费的理由，最近
几年，一是随着农村转为城镇的业主越来越多，存在生活习惯与城
市的差异，把农村习惯带进小区，形成高空抛物，这样给楼下业主造成损失。二是认为小区公共财产是几百上千家人的，不是我一家
人的，损坏了也有物管公司来维修，这样造成物业公司成本增加，如及时不能修复就会复造成收费困难。
三、解决物业管理收费难的建议
物业管理在我国是一个新生事物，我县也不过十多年时间，必
然要经历一个逐步适应、完善、习惯、发展的过程。如何应对和解决我县物业管理收费难问题，推动物业管理的规范化、制度化、顺
畅化、健康化发展，建议：
（一）、尽快出台物业管理服务质量星级标准。由小区业主大会
根据需要讨论决定选择具体服务标准，并与物业管理企业签订物业管理服务合同，不搞服务不足，也不搞服务过剩。物业管理企业按照合同规定提供服务，业主按时足额缴纳物业费，物业管理企业每
月如实公布公摊费用计算方式，让业主明白消费，避免双方因费用问题产生怀疑。
（二）、加快业主大会制度规范化进程。一是按照《物业管理
条例》等相关法律法规规范成立业主大会，公开选举业主委员会，使业主的合法权利得到保护，正当权益得到保护，经选举产生的业
主委员会要有公平正义和热心公益事业，对这项工作有足够的热情，能够在物业管理企业和业主之间起到沟通桥梁的作用，及时将
业主意愿反应给物业管理企业，在遇有业主因开发商遗留问题不交物业费时及时向业主解释，消除二者间误会分歧，使小区物业管理
在和谐的氛围中正常运行。二是政府主管部门要多把业委会召集开会，进行权利和义务的引道指点，使其向正规化、合法化迈进。三是要加入一部分在职干部，他们懂法在有些方面少出现一些误会。
（三）、制定物业管理人员培训计划，提高员工的专业素质和
道德素质，在提高员工专业技能方面应重点作好以下几方面工作：
1、提高员工的专业技能，提高管理服务水平； 2、制定计划，由房管局分期分批对各类人员进行专业培训，经考试合格后持证上岗； 3、多渠道吸纳有经念的专业人才，与本地实际相结合，优势互补，全面提高从业人员素质，在提高员工道德素质方面，要着力
从培养其服务意识入手，说话、办事时刻从服务者的角度出发。因为在物业小区里，住户人数多，人员素质参差不齐，作为物业管理人员不能对业主要求太高，应该多从自身找差距，摆正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服务态度和优质的服务水平赢得业主的理解和支持。
（四）、严格把好验收关。事实证明，开发商遗留问题是日后小区物业管理的最大难题，所以在小区竣工验收时，相关部门必须严格把关，房屋质量、配套设施必须保质保量。物业管理企业在承接物业时也要详细检查物业情况，包括小区业主档案资料、电梯、消防等，在保修期内要主管部门监督整改完善，不能因盲目扩大管理规模而为日后经营管理埋下隐患。
（五）、规范收费管理。
（七）、加大宣传力度，创造物业管理和谐的供给需求环境。深入细致宣传《物业管理条例》，让广大业主不但了解物业管理对小区环境的重要性，提高业主的物业价值，物业公司也能在适当时候运用法律武器保护自己的权益，同时通过宣传，使业主和物业管理企业和谐相处，更好地在法律和合同房范围内提供优质的物业服务，使物业小区形成业主要服务，物业管理企业提供服务的互补状态，促进我县住宅小区环境优化，推动整个物业管理行业健康、有序发展。
第三篇：某城区物业管理调研报告
这是一篇关于调研报告的范文，可以提供大家借鉴！
物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域，规范的物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容。根据区政协的安排，我们开展了xx城区物业管理的调研。
一、xx城区物业管理的基本情况
总体看，我区物业管理工作有以下四个特点：一是物业管理市场处于发育初步阶段。二是物业管理总体水平较低。三是业主委员会作用发挥不好。四是物业管理行业监管体制不完善。
（一）xx城区物业企业现状
我区物业管理从90年代初期开始起步，至今已有近10年的发展。据调查，截至2014年底，在我区注册的物业企业共有197家，其中一级资质企业3家，二级资质企业15家，三级资质企业179家，从业人员12014余人，管理人员1897人。外区物业企业在本区开展服务的约50家，从业人员约2850人。
（二）xx城区物业发展现状
目前，全区共有物业管理小区389个，管理房屋3575万平方米。城区物业管理覆盖率达到90%，新建商品房的物业管理覆盖率达到100%。
1、新建城市住宅小区的物业发展现状。我区新建住宅小区共有389个，房屋建筑面积为3075万平方米，住宅套数有34万余套，住宅成套率为100%，物业管理覆盖率达到100%。其中有龙湖花园等6家单位6个住宅小区获得全国物业管理示范（优秀）小区称号；天骄俊园等11个住宅小区获得市物业管理示范（优秀）小区称号；富悦新城等32个小区获得区级物业管理示范（优秀）小区称号。
2、老小区的物业发展现状。老小区主要有单位自管房、社会集资房、直管公房及“农转非”安置房四类。
（1）单位自管房：包括机关自管房、群团自管房、事业单位自管房以及企业单位自管房，房屋物业管理面积共计324万平方米，住宅套数有30871余套，住宅成套率为97%。这类房屋的物业管理除了少数的委托物业公司管理外，其绝大部分仍由单位自行管理。由单位聘请人员进行小区的简单的物业管理。产权属职工私有的房屋，其住房及室内水、电、气的维修均由职工自己负责；产权仍属单位的房屋维护则仍由单位负责，整幢房屋较大设备、安全、水电方面的维修或公用部位的维修一般由单位负责。
（2）社会集资房：从1992年开始，我区开始推行社会集资合作建房，建筑档次低，单体楼占了绝大多数比例。据统计，现在全区社会集资建房共894万平方米，住宅套数有74550余套，住宅成套率为99%。这部分集资房的物业管理覆盖率目前达到了90%。
（3）直管公房及“农转非”安置房：直管公房，就是房管部门直接管理的政府和社会公共团体所有的房屋。这类房屋在我区共有约14万平方米。“农转非”安置房是政府对征用土地的“农转非”拆迁户进行安置的房屋，其中又包括两类：一是政府将征地费按政策规定付给拆迁户自建，产权属自有；二是由政府统一建房安置拆迁户租住，住户按规定缴纳租金，产权属国家所有。从1987年开始，根据原江北县人民政府文件规定：“凡以征地经费修建的拆迁户住房，系国家投资修建的公房，属公产性质，全部移交给房管局，纳入国家公房管理。”因此，区房管局对全区的“农转非”安置统建房进行全面接管。截至2014年底，区房管局共管理全区“农转非”安置房共计77幢，7.55万平方米。这部分房屋几乎都没有专业的物业公司进行管理，日常的清洁卫生及水、电、气费的收取都由业主自行负责，室内的维修由业主负责，公用部位的维修则由区房管局负责。
3、房屋公共维修金的归集和使用情况。从1999年开始归集物业专项维修资金以来，累计归集专项资金8.23亿元，使用300余万元。
（三）xx城区小区（大厦）业主委员会现状
截止2014年底，全区共成立有小区业主委员会181个。在调研中发现，
90.5%的小区业主对物业状况漠不关心，造成业主大会召开困难。23.7%的小区在全部入住几年后仍没有召开过业主大会，没有组建业主委员会，物业管理处于前期物业管理状态。个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决。65.4%的小区业主委员会成立程序不规范，未通过业主大会选举产生。58.3%的小区即使按规定成立了业主委员会，也未能起到应有作用。
（四）xx城区物业管理行政体制机制现状
在《物业管理条例》及《xx市物业管理条例》中明确：（1）房地产行政主管部门是物业所在地的物业管理的主管部门，对辖区内的物业管理活动进行监督管理；（2）居民委员会、村民委员会依法对社区进行管理和提供服务，对社区内物业管理活动进行指导监督，调解物业管理纠纷；（3）街道办事处、乡镇人民政府协助有关行政管理部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。但在实际的工作中，区房管局人手不足，对物业管理中的问题疲于应付；街（镇）政府、社区居委会很难插手小区的物业管理工作，对物业公司无法制约，物业公司通常对其不理不睬，对工作不配合甚至是阻扰街（镇）、居委会的正常工作。
按照《xx市物业管理条例》的规定以及市政府办公厅和市国土房管局出台的《关于进一步加强物业管理工作的通知》（渝办发[2014]280号）和《关于物业管理若干问题的指导意见》（渝国土房管发[2014]548号）文件中有关职能的划分，城区物业管理涉及到经委、建委、市政、环保、安监、物价、街道办事处、社区居委会、公安、工商、规划等相关部门的配合，但区内各相关部门普遍存在“重建设、轻管理”的思想，没有形成工作合力，对物业管理中存在的问题缺乏相关的应急机制和有效的管理措施，导致物业管理问题突出。
1999年以来，我区针对物业管理工作相继出台了《关于加强物业管理工作的通知》（xx府发[1999]129号）等5个文件，为理顺城区物业管理体制、规范物业管理行为、提高老住宅小区物管水平、发挥业主自治机构作用、加强物业专项维修资金管理等打下了一定的基础。
二、xx城区物业管理存在的主要问题及原因分析
（一）xx城区物业企业存在的主要问题及原因分析
1、物业服务公司小、弱、散突出。我区随着房地产业的迅速发展，近几年来物业公司数量急剧增加。但从总体看，发展参差不齐。现平均每个物业公司管理面积仅20万平方米，由于企业管理规模过小，综合实力差，专业化水平低，造成物业服务社会资源浪费，效率低、效益差，也难以进一步吸引优秀人才从事物业服务行业。
2、物业企业服务意识不强。从调查的结果来看，物业企业主动上门服务率为32%，小区业主对物业服务人员的综合满意度为61%，这表明物业公司的服务意识不是很强。
3、物业管理企业的经营管理不规范。一是少数企业以牺牲业主资产的保值增值和小区环境为代价，产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益。如：金港国际小区业主投诉门市油烟污染过重，物业公司缺少环保措施。二是少数物业企业从自身经济利益出发，擅自在小区公共部位开展经营，全部收入归企业方所有。如：乡间城小区收取业主停车费引发纠纷。三是少数物业企业存在恶性竞争，低价倾销，压低服务标准。
4、物业管理企业人员整体素质不高。一是某些物业管理企业员工缺乏客户意识，服务态度不端正，服务用语不文明，对业主的正当要求不能及时满足。二是某些物业管理企业缺乏专业人员。例如日常维修是物业管理一项很重要的工作，维修不及时、不到位，使业主对物业企业的服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾。
5、物业服务企业生存环境存在缺陷，经营困难。一是物业服务收费标准低，严重制约了行业的健康发展。据调查我区247家物业企业、1625个项目的结果表明：有213家企业亏损。很多企业硬撑不下去了，只有被迫撤离所服务的楼盘。二是政府没有建立物业服务调节机制和平衡机制。例如：同一职能机构管理着水电气的价格与物业服务价格，却没有建立相应的平衡机制。当水电气的价格不断上升时，物业服务成本随之增加却没有“消化”来源。同样，其它成本费用价格上涨时，物业服务成本仍然没有“消化”来源，导致了收入支出的“剪刀叉”现象，物业服务企业生存危机日益突出。三是物业服务从业人员报酬低。调查表明，我区物业服务从业人员平均报酬低于社会平均工资24%，平均福利水平不足国家规定的26%，劳资双方潜在矛盾十分突出。
（二）xx城区物业发展存在的主要问题及原因分析
1、物业服务费收取难。主要表现在：一是一些服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位，导致住户有意见而拒绝缴费。二是物业收费规定不合理。不同价格的物业费具体的服务项目不明确，存在同质不同价或者同价不同质的现象。三是农转非人员增多,住户无力缴费。如空港园区农转非安置房，业主很多是低保户，以生活水平低为由拒交物管费。四是工程遗留问题随着物业交接,将问题转嫁给物业服务企业,成为住户不缴费的借口。五是由于业主自身的原因，如业主内部纠纷、业主出租房屋等原因致使缴费不及时等。
2、建设遗留问题引发物业纠纷。有以下三种情况：
（1）工程质量遗留问题。主要表现有：①尽管通过了竣工验收或综合验收，但向业主交房时仍存在一些并不完备的情况，如管理区域内的环境、道路、景点等设施未完工，影响业主居住，房屋本体外墙渗漏等等。②由于前期物业服务现在大多仍为开发商属下的物业公司承担，因此，多数业主认为开发商对建设质量的完善与有关承诺的兑现责任自然应由物业公司承担，并往往以此作为衡量物业公司服务效果的重要指标。③开发中的工程质量遗留问题很难及时得到根本解决。这些问题遗留到物业使用阶段，业主接房(本文来源好范文网：www.haoWORd.com)后往往很难与开发商打交道，从而很容易转嫁给物业公司，引发矛盾。
（2）开发商物业销售中遗留下来的问题。主要有：①未安装一户一表（前期的老小区及集资房）；②销售广告内容与实际交房时不一致；③擅自将小区公用部分（如屋顶、公共绿化地等）承诺给少数业主使用；④擅自改变公共设施用途、物管房用途、会所及车库用途等。
（3）建管不分带来的问题。我区房屋开发商属下的物业公司的物业服务，往往被定位为促销或售后服务，仅作为开发的附属产品，这样，一些物业公司与开发商一锅吃饭，导致了部分物业公司失去了独立生存的能力。
3、老住宅小区基础设施差，缺乏专项维修基金。xx区的大多数居民住宅是九十年代初建成的,当时配套建设水平低,基础设施差,娱乐休闲设施很少。目前许多住宅小区的共用部位,公用设施设备急需维修养护和改造；娱乐休闲设施也急需改善，而这些小区没有专项维修基金,根本无力进行旧小区改造。此外，老住宅小区都是实行开放式物业管理，小区内道路四通八达，人员来往较复杂，车辆乱停乱放的现象比较严重，导致保安、卫生工作的难度加大。
4、房屋公共维修基金的归集和使用存在的问题。
（1）房屋公共维修基金收缴困难。主要集中在以前已办理房地产权证的业主，根本没有办法让其缴纳房屋公共维修基金，这就造成了一幢房屋或一个小区只有部分业主归集了房屋公共维修基金。
（2）开发企业挪用已归集的房屋公共维修基金。房屋公共维修基金一般由开发企业统一收取，再交到区房管局的专用帐户上。开发企业不及时缴交给区房管局，造成房屋公共维修基金的拖欠，很容易激发与业主间的矛盾，给后期物业管理带来困难。
（3）使用上缺乏健全的机制和有效的监督，大修基金保值、增值难。按条例规定：当确需使用房屋公共维修基金的时候，由业主委员会提出，经2/3以上的业主同意后，方可申请使用。但实际上，如果修缮部位只涉及到少数业主的利益，那么就很难获得小区2/3的业主通过，给实际使用造成了困难。另外物业公司预算的维修费用没有专业机构对其作鉴定和监督其使用，容易让房屋公共维修基金造成不法利用。随着大量房屋开始进入维修期，当年收取的微薄的大修基金将入不敷出，如何在物价水平上涨的情况下，将有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。
5、水、电、气收费难。一是水、电、气费代收代缴矛盾大。水、电、气部门只针对注册的表（包括总表）服务，按总表的度量计费。物业公司被迫另派专人查抄分表，收取各业主水、电、气费用后派人交给供水、供电、供气的部门。由于水、电、气的损耗，必然出现差额部分的分摊，有些物业公司就自行提高水、电、气的价格，容易引起与业主的纠纷和矛盾。由于各种因素带来的总表与分表的数量差额，所以有些业主觉得分摊不合理而拒缴水、电、气费。二是物业公司代收的水、电、气费存在着欠费现象。水、电、气部门只是针对终端客户服务，并没有和物业公司签协议委托代收，在利益的驱使下，有的物业公司在收取了业主的费用后，并不及时缴交给水、电、气部门，而是占用了这笔资金，而水、电、气部门又无权向物业公司催收，最后导致对住户停止供应水、电、气，从而引发矛盾升级。三是水、电、气管线和设备出现老化，需要维护、更换时费用不好解决。水、电、气部门和物业公司互相推诿，责权不明。向业主收费既不合理也缺乏相应的依据。
（三）xx城区小区（大厦）业主委员会存在的主要问题及原因分析
1、业主委员会的选举产生过程中存在着瑕疵。业主委员会的候选人提名缺少科学的依据，在实际操作中有盲目现象，形成业委会成员良莠不齐的情况出现，甚至有些业主通过一些不恰当的手段操控业主委员会，为自己谋取不正当的利益。业主委员会成立后，作用发挥也普遍不理想。在实践中，对业主委员会的监督缺乏有效的手段，使业主难以有组织地参加管理和表达对物业管理的看法。
2、组成业主委员会的人员结构不够理想。委员们多是由退休的老年人组成，年龄结构老化，知识水平及专业素质普遍不是很高，法律意识相对淡薄。
3、业主委员会的经费来源无法自行解决。业主委员会的资金来源可通过三种方法筹集：一是由小区全体业主分摊；二是通过经营小区公用部位的收益来获取费用；三是通过赞助取得。但在实际的操作中，这三种资金来源渠道均有很大难度，几乎就无法实行。由于没有经费来源，业主委员会的日常工作都很难开展。
4、业主委员会没有自己的办公用房或办公场所。据调查，我区80%的小区没有业委会用房。如果租房作为办公用房，不仅费用高，而且业主委员会的工作也不方便。
5、业主大会和业主代表大会召开的困难大。时间、地点均不好确定，与会业主很难达到2/3以上，业主参与意识不强，就连书面征求意见也有难度，导致很多重大事项无法决定。
（四）xx城区物业管理体制机制存在的主要问题及原因分析
1、物业管理法律法规不健全。首先,物业管理立法滞后。除了2014年10月1日实施的《物权法》有关章节规定和2014年9月1日正式实施的《物业管理条例》及地方性相关配套法规外，一直没有国家级行业法规可以遵循。其次，物业管理法律关系各主体间的权利义务关系不清。具体表现在：产权关系不明；法律责任不清楚；供水、供电、供气等有关单位与物业服务企业的经济关系不明确；作为经济合同一方主体的业主委员会是否具备诉讼资格；等等。
2、物业管理体制不完善。物业管理涉及到规划、建筑等多个部门，有时各种矛盾会交织在一起。从全区看，缺乏一个强力部门有效的协调各方，造成行政管理和物业管理关系难以理顺，多头管理问题久拖不绝；开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清；街道、社区的综合协调作用尚未充分发挥；房屋管理由房产部门负责，但房屋性质改变却由建管办监管，责任主体不明确，行政监管力度不大。如：锦湖花园出租门面房给人居住，租户接水、气，存在安全隐患，居民反映强烈。而xx燃气公司和中法水务公司认为只要用户申请，符合安装条件，就可以办理使用手续。而作为主管部门的房管局却无法干预。
3、物业服务缺乏市场竞争机制。xx区的物业市场还没有真正引入市场竞争机制，大多数物业企业并不是通过招投标进入物业市场的，造成了许多物业企业缺乏竞争意识和责任意识。据调查，xx区专业物业公司只占17％，开发商下属企业占45％，单位自己管理的企业占16％，外聘服务企业占22％。多数物业企业与开发商是相互依赖的关系。
三、完善物业管理的建议和措施
（一）加强xx城区物业企业服务的建议和措施
１、创造条件，积极鼓励物业公司兼并、合并，走强强联合之路，做大做强物业公司，做响物业公司品牌；鼓励有实力的社会实体兴办物业公司，对从事老小区物业服务的企业，在政策上给予扶持和优惠。
２、鼓励物业企业依靠科技进步提高服务水平。区房管局通过全区物业信息管理系统，运用现代化手段实施监督管理。
3、提高物业企业管理水平。一是物业企业应当在严格执行《物权法》，争取政府的支持的同时，提高经营能力，加强与业主、业委会的沟通交流，达成共识。二是不断提高服务质量，不断创新服务项目。将每一项服务工作的程序都规范化，编制成具体的《操作手册》，成为员工的行动指南。三是培养和造就高素质的服务团队。物业服务企业在对员工进行专业技能培训的同时更应该注重个人素质方面的培训。四是物业服务公司实行收费考核，建立内部激励机制。
（二）加快xx城区物业发展的建议和措施
1、加大政府政策扶持力度。对物业服务企业的营业税免收，所得税减半征收；完善物业服务酬金制度，推进业主自治进程；完善业主自管项目税收工商管理制度，建立有效的监督管理机制；对农转非40、50人员参照国有企业下岗40、50人员政策执行，鼓励企业扩大农民工使用，增加就业岗位。
2、实施“分类管理”。督促水电气供应部门按照《物业管理条例》要求，向最终水电气使用人收取费用，并承担物业管理区域内水电气设施设备的管理维护。建议区政府组织水电气供应部门和物业协会进一步沟通协商，研究水电气供应管理，水电气价格及代收费问题。使老问题有解决推进计划，同时又杜绝新问题产生。
3、完善收费标准，规范物业服务收费行为。建议区政府尽快研究制定质价相符的物业服务费指导价格体系。物业服务收费应实行明码标价,将收费项目和标准及收费办法在经营场所或收费地点以醒目方式予以公布。对随意提高收费标准或乱收费的,小区管理委员会、物业产权人、使用人有权向收费主管部门投诉,对构成价格违法行为者,由政府物价检查机构依法查处。
4、确保房屋大修基金的安全使用，实现大修基金保值增值。建议对业主交纳的房屋大修基金委托银行理财，按每个小区（大厦）开一个总帐户，按每户业主缴纳的房屋大修基金为每户单独开户，每年的利息自动转存到业主的户头上。凡需动用大修基金时，必须由大修房屋牵涉到的业主们投票表决，委托专业机构对物业公司预算的维修费用进行评估后方可动用维修款项，同时对大修基金的使用过程进行监督，对维修质量进行鉴定。
5、加大宣传力度，引导人们正确的物业消费观念。深入宣传《物业管理条例》和《xx市物业管理条例》等有关法律法规，让广大业主了解物业管理对小区环境的重要性，使物业企业进一步明确自己的工作性质，更好地在法律和合同范围内提供优质的物业服务，推动整个物业服务行业健康、有序发展。
（三）完善xx城区小区（大厦）业主委员会制度的建议和措施
１、逐步推行业主诚信档案的建立。对小区业主在水、电、气物业管理等费用的交纳、参加业主大会和业主代表大会等会议的出席率、自觉维护小区公共设施设备等相关行为逐步建立电子信用档案。
２、首届业主大会的召开和业主委员会组建，应在街道办事处、社区居委会的组织下，在区房管、公安、物价、市政等相关部门的指导监督下按程序进行，并将有关材料报社区居委会，街道办事处、区房管局备案登记，公安机关根据备案登记表刻发印章。
３、将业主自治机构的管理纳入社区管理范围。业主委员会应当自觉接受社区居委会领导，参加社区居委会举办的各项活动，同时，邀请社区居委会参加业委会的活动，对业主与业主之间，业委会与业主之间，业主、业委会与物业公司之间出现的各种矛盾和纠纷，社区居委会应当主动出面协调处理，街道办事处应当予以协助。
4、加强组织业主委员会成员的培训。提高业委会成员的总体素质。
（四）建立健全xx城区物业管理体制机制的建议和措施
1、完善物业管理的建章立制。区政府应及时制定物业管理的中长期规划，根据《物权法》、《物业管理条例》、《xx市物业管理条例》，出台相关政策，如：《维修资金筹集、管理和使用办法》、《物业使用管理办法》、《承接验收管理办法》、《业主委员会管理办法》等。同时，建立健全我区的物业公众责任保险制度。
2、建立健全物业管理行政新机制。尽快成立由区委、区政府领导挂帅的xx区物业管理领导小组及领导小组办公室，进一步明确房管局牵头抓总的职能，并建立物业管理联席会议制度。按照“费随事转、权随事走”的原则，进一步将物业管理监督权限下沉街道和社区，在区房管局的指导下，在街道、社区居委会设立物业管理办公室，配备专门的物管员，并解决落实好相关的经费。
3、建立前期物业管理监管机制。建立物业管理提前介入机制。从工程项目规划立项开始，物业管理应同步介入对房屋的功能、布局、管网建设等提出专业的合理性建议供开发建设企业采纳，为后期物业打下坚实的基础。物业企业前期介入所产生的费用可由物业企业与开发建设企业协商解决。建立公共维修基金归集机制，建议将房屋公共维修基金的归集时间前置在商品房预售合同登记阶段，将缴交公共维修基金纳入合同登记中的一个工作程序，直接在交易登记大厅内设专门窗口收取，切实杜绝无法及时缴交入库的现象。建立物业招投标竞争机制。根据我区物业管理发展的需要建立物业管理招投标市场。建立物业服务收费报审机制。前期物业收费价格应报社区居委会、街道办事处初审，由区物价部门核定。物业收费按协商价执行，但不得高于或低于物价部门最终核定价的20-30%，并应按上述程序报物价部门备案。实行佣金制的物业公司每半年应公布服务费的收支情况。
4、建立信息化管理机制。建立全区物业管理综合信息系统。加强对物业服务企业、业主委员会、业主、物业从业人员和物业专项维修资金等方面的管理，实现物业管理的科学化和信息化。
5、建立物业管理矛盾纠纷调处新机制。探索建立物业管理纠纷调处新机制。建议将物业矛盾纠纷纳入司法调解，逐步建立和完善司法调解制度，化解居民纠纷和及时处理侵害居民合法权益的事件。
6、建立物业管理用房长效机制。在开发建设过程中，各相关职能部门应严格按渝府发[2014]86号和渝国土房管发[2014]548号文件的规定，规划和核定社区用房和物业管理用房（业主委员会用房）。其中：开发建设单位对社区用房的提供应按每100户15平方米无偿提供，建议由民政部门进行核定；物业管理用房按建筑规模的0.3%-0.5%提供，由房管部门进行核定。对开发建设规模较小的项目，开发建设单位应提供社区用房的建设成本价款交区人民政府，由政府在规划范围内统一购买。
7、建立和推行补助金制度。建议对还建房、廉租房、城市低保群体实行物业服务补助金制度，杜绝城市中新贫民区的产生。
第四篇：关于社区自主物业管理的调研报告
随着我国城市化进程的加快，社区中老旧小区的环境脏、乱、差，居民生活不方便等问题同时也暴露了出来，关于社区自主物业管理的调研报告。就本社区而言，探索出一条既借鉴封闭式物业管理模式，又不增加居民负担，努力实行自主式物业管理模式，体现“以人为本”理念的物业服务方式，成为以老旧小区为主的社区的当务之急。
一、基本现状
本社区有4个是属于老旧小区，但实施自主物业管理的小区仅有腾飞大厦和天星桥街道家属楼2个小区，其他的小区还处于无物业管理的状态。现有的两个自主物管小区，一个是由社区居委会直接管理的，还有一个是由小区业主委员会进行自主管理。由社区直接管理的小区比较规范，但是大大增加了社区的工作量。由小区业主委员会管理的小区由于缺乏相关监督机构，矛盾较多，管理出现了许多问题，甚至由于小区业主争当业主委员会的成员发生小区停水的事件。其他无物管公司的小区还处于无人管理的局面，多次出现电线被盗割的情况。
二、存在问题及分析
物业管理要实现良性发展，惟有走上一条规范化、市场化的道路，调查报告《关于社区自主物业管理的调研报告》。 要实现自主物管市场化,现阶段较难，问题的关键在于制度上的碰撞和突破。要行政不干预，要业主理解和适应市场化，需要一个漫长的时间变迁，存在着不少问题。您现在阅览的是工作总结网谢谢您的支持和鼓励！！！
（一）业主较易对自主物业管理机构产生不满
由于自主物管提供的是软性服务，可用来参照的硬性标准很少，而业主对物业管理的水平又有着很高的期望值。在管理过程中业主很容易对物业产生不满，认为收费高，治安和卫生状况管理不到位，而自主物管的人员又认为自己是吃力不讨好。
（二）自主物业管理对所聘用员工的工资待遇较低，造成人员流动性比较大，熟练工比较少，服务质量不稳定
自主物业管理的收费较低，相对而言给所聘人员的工资就较低，有的甚至是兼职，因此造成人员流动性比较大，人员更换频繁，从而使服务质量降低，造成业主对物业管理的不满。
（三）自主物业管理处于探索期，没有具体的规章制度可以遵循
自主物业管理还处在探索阶段，政府没有具体的规章可以遵循，在处理自主物业管理的相关事务中没有根据，社区在行使管理职能时尺度难以把握，不利于规范的管理。
（四）自主物业管理和业主委员会混为一谈，职能没有明确合理的划分
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第五篇：2014年物业管理工作调研报告
物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域，规范的物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容。为进一步规范我区物业管理，近期，我区物价部门组织人员对城区物业服务进行调研，在引导业主树立正确的物业服务消费观念，引导物业服务企业依法经营、公平竞争、合理收费，如何进一步规范物业行业管理等方面出不懈的努力。
一、基本情况
我区物业管理行业起步较晚，正是朝阳产业，通过近十年的发展，由于各方面因素的影响进度缓慢，还存在市场化运行机制未健全、开发商影响、专业性的人才匮乏等问题。总体看，我区物业管理工作有以下三个特点：一是物业管理市场处于发育初步阶段。二是物业管理总体水平较低。三是物业管理行业监管体制不完善。据统计，目前，吉安市中心城区共有物业管理小区38家，物业管理企业30个，管理房屋230万平方米。城区物业管理覆盖率达到80%，新建商品房的物业管理覆盖率达到100%。本区注册一级资质物业服务公司尚无，注册二级资质较多。所有小区均未成立小区业主委员会，物业服务水平很难得到一个质的提升。目前我区多层住宅物业管理费用的收费标准为每平方米0.3—0.5元，高层住宅为每平方米0.7—0.9元。尽管如此，我市物业行业收费平均收费水平仍低于80%。物业管理费标准不高，收缴率低，个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决，成为制约我市物业管理行业发展的主要因素。
二、存在的主要问题
1、物业服务公司规模较小。我区随着房地产业的迅速发展，近几年来物业公司数量急剧增加。但从总体看，发展参差不齐。由于企业管理规模过小，综合实力差，专业化文秘杂烩网水平低，造成物业服务社会资源浪费，效率低、效益差。如果形成规模效应，则可降低成本，提高效率。
2、市场化运作机制尚未健全。物业管理尚未真正形成市场准入机制。物业服务企业生存环境存在缺陷，经营困难。一是我区为中心城区，由于邻近县居民到我区投资购房置业者较多，有的购买多套住房不急于入住等因素导致空房率高，小区入住率不高，由于规定未装修入住按50%交纳物业服务费，不交纳电梯运行费，而这部分人员未入住，并未减少物管企业的服务成本，再加上已入住业主交费意识薄弱，应交的物业费也收不上来，据统计，收取物业管理费达到90%以上，已经是非常不错的状态了。导致许多小区由于收费率低处于微利状态，甚至产生亏损，造成物业管理企业难以为继。二是由于我区物业行业还处于起步阶段，许多业主对物业收费都表示不理解，业主缴费意识薄弱，造成物业服务收费率低，有的企业因难以全额收取物业管理费，只有被迫撤离所服务的楼盘。
3、物业服务费收取难。主要表现在：一是一些服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位，导致住户有意见而拒绝缴费。二是住户无力缴费。如安置房、经济适用房，业主很多是低保户，以生活水平低为由拒交物管费。三是工程遗留问题随着物业交接,将问题转嫁给物业服务企业,成为住户不缴费的借口。四是由于业主自身的原因，如业主内部纠纷、业主出租房屋等原因致使缴费不及时等。五是由于业主物业缴费意识薄弱。物业管理企业提供的隐性服务被忽视。不少业主认为，交了那么多的物业管理费，不就是有几个保安和几个清洁工吗？这钱花得太冤枉。于是少交甚至不交物业管理费的现象时有发生。虽然物业管理公司提供了很多服务，但由于服务本身是隐性的，业主没有因此得到很直观的利益，所以业主很难感受到物业管理公司的工作。六是有的业主仅比较其物业收费标准，而未比较物业服务质量，业主对收取物业服务费表示抗拒。特别是对停车收费及车库及储藏间、杂物间交物业费表示不理解。二次供水、电梯使用费分摊收取矛盾大。由于各种因素有些业主觉得分摊不合理而拒缴水、电费。七是不少小区的业主认为物业管理公司的收费不透明、不合理，乱收费、高收费，因而拒绝交费,此类问题很有普遍性。八是业主认为物业管理公司的服务与收费质价不符。在实际物业管理工作中，也确实存在物业管理公司服务不到位、服务态度不好、维修不及时、收费不规范等情况。这样，造成业主对物业服务不满意，对物业管理企业产生意见，因而拒交物业管理费。九是当物价部门根据经济发展水平、物价上涨水平和业主服务水平提高等情况，对物业收费标准作出调整后，部分业主不愿按提高后的标准交费。由于物业费收入收不到位，不少物业公司收支难以平衡，入不敷出，从而降低服务标准，对小区设备维护、清洁、绿化投入等工作打折扣，造成恶性循环，引起住户不满，陷入了物业公司抱怨收不足费而无法服务，业主抱怨服务低劣而不愿交费的怪圈。据全国价格举报电话受理投诉统计，近三年来，业主投诉物业管理企业收费项目和标准不透明、违反规定乱收费，一直位居各类价格举报问题的前三位。
4、物业管理体制不完善。物业管理涉及到规划、建筑等多个部门，有时各种矛盾会交织
在一起。从全区看，缺乏一个强力部门有效的协调各方，造成行政管理和物业管理关系难以理顺，多头管理问题久拖不绝；开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不清；街道、社区的综合协调作用尚未充分发挥；房屋管理由房产部门负责，但房屋性质改变却由建管办监管，责任主体不明确，行政监管力度不大。
5、物业管理缺乏监管。我区所
有小区均未成立业主委员会，有些业主往往不清楚自己可享受那些服务内容、有哪些服务标准，应交多少费用，如何监管物业管理企业等，这些问题使得部分物业服务企业带有一定的随意性，少服务、服务不到位现象时有发生，体现不出“质价相符、优质优价”的物业收费原则，对此业主意见，对物业管理的有偿服务产生疑问，影响小区的正常管理运作。
6、业主的消费观念有待改变。部分业主物业服务的消费观念没有完全树立起来。一是买房人对物业管理的认识需要一个过程。二是我们国家诚信价值体系尚在初级阶段。遇到问题，业主不是积极通过司法、行政手段解决，而是选择随意拖欠或者拒绝交纳物业服务费的方式进行，这种做法不仅损害了合同的严肃性，而且造成了住宅消费的诚信危机。三是一部分人存在从众和侥幸心里，看到小区内有业主不交物业费，认为自己交了反而吃亏，所以也效仿着拒绝或者拖欠物业费。物业服务收费不到位，最终利益受到损害的还是业主本身。物业费主要用于居住小区房屋公用部位及共用设施设备的运行维修养护等服务性开支。部分业主不缴费，等于免费享受公共服务，这对缴费的业主是不公平的。长此发展，不缴费的业主可能会越来越多，最终导致物业管理无法正常进行，房屋及设施将会失修失养，小区的保安、保洁、绿化将无人问津。
三、对加强完善物业服务收费管理的意见和建议
１、走强强联合之路。创造条件，积极鼓励物业公司兼并、合并，走强强联合之路，做大做强物业公司，做响物业公司品牌；鼓励有实力的社会实体兴办物业公司，对从事老小区物业服务的企业，在政策上给予扶持和优惠。
2、完善物业管理的市场准入机制。努力引入物业管理的市场竞争机制，明确规定物业公司的资质。加强物业管理市场整顿，对不符合要求和规定的物业公司、物业管理人员，坚决吊销执照，注销上岗资格证书，维护良好的市场秩序。要深入社区，加强日常巡查，对维修不及时、服务不到位、收费不规范的行为予以严肃查处，直至降低或取消其物业管理企业的资质。要继续加强物业管理企业的制度化、规范化建设，强化检查考核、资质审定、从业人员业务培训等工作措施，促进我区物业管理行业的服务水平不断提高，提高我区的物业管理水平。
3、建立前期物业管理监管机制。建立物业管理提前介入机制。从工程项目规划立项开始，物业管理应同步介入对房屋的功能、布局、管网建设等提出专业的合理性建议供开发建设企业采纳，为后期物业打下坚实的基础。建立物业服务收费报审机制，应在售房前，向物价部门申报核定物业服务收费标准，规定在向物价部门申报前期物业收费标准后方可售房，以减少不必要的矛盾。在物业管理企业在引导业主理性维权的同时，紧密联系房地产开发商，不断完善物业功能，确保物业建设质量和配套设施设备的齐全及有效维修养护。
4、完善细化收费标准。建议尽快研究制定质价相符的物业服务费指导价格体系，细化《江西省物业管理条例》各收费档次对应物业企业应达到的具体标准，明确高层住宅另行收取的电梯运行费是否包含电梯维修、年检费，电梯费用各楼层间的分摊比例问题，明确私家车库、储藏间是否要交物业服务费等问题，建议二次供水由供水公司统一管理，由供水公司向业主收取二次供水费。要建立市场化的收费机制，使物业管理服务向市场化、专业化方向发展，必须遵循公开、公平，诚实信用的原则。鉴于目前售后房物业收费矛盾凸现，商品房矛盾相对平稳的特点，采取分类指导办法，做到公开合理、质价相符以及同一物业管理区域实行同一收费标准。
5、应制定房屋公共维修基金的提取使用程序。按有关条例规定：当确需使用房屋公共维修基金的时候，由业主委员会提出，经2/3以上的业主同意后，方可申请使用房屋公共维修基金。但实际上，如果修缮部位只涉及到少数业主的利益，那么就很难获得小区2/3的业主通过，给实际使用造成了困难。另外物业公司预算的维修费用没有专业机构对其作鉴定和监督其使用，容易让房屋公共维修基金造成不法利用。随着大量房屋开始进入维修期，当房屋需维修，当年收取的大修基金如何提取使用的问题。目前，我区的房屋公共维修基金从未提取过。
6、简化催缴物业费法律程序。当业主恶意拒交物业费时，现行办法是由物业企业起诉业主，这样将耗费物业企业大量的人力、财力，通过法律途径追讨的物业费都不足以支付诉讼等相关费用。建议明确物业企业催缴物业费更为简单措施或程序。
7、妥善协调解决有关问题。市环卫部门向业主收取的生活垃圾处理费为3元/户、月，由物业企业代收。该部门所做的工作仅是从转运站将生活垃圾运走，且不提供垃圾筒，现物业小区内道路卫生、垃圾外运至垃圾转运站都由物业企业承担，市环卫处每月向物业企业收取3元/月、户的垃圾处理费。由于市环卫处并未提供相应服务，只做了其中一部分，故物业企业物业企业不应承担3元/月、户的垃圾处理费。
8、加大宣传力度。引导人们正确的物业消费观念。物业管理公司本身要注意加强物业管理水平，提高自身的服务质量。规范管理，提高服务水平，加大业主对物业管理的正面宣传和引导，让业主树立正确的“物业服务消费观”，有效避免收费难的问题。让业主了解物业管理工作的内容，提高物业管理的商品意识。让业主感受实质上是一种服务型的商品交换。物业管理公司需要引导业主的思想观念要由物业管理的无偿提供向有偿型的商品提供方面转化。
9、加大对物业行业的监管力度。推进物业行业社会化、市场化进程，净化地域性物业行业竞争环境。健全本市物业政策法律法规，形成完整、系统体系。
10、进一步提高物业企业管理水平。一是物业企业应当在严格执行《物权法》，争取政府的支持的同时，提高经营能力，加强与业主、业委会的沟通交流，达成共识。二是不断提高服务质量，不断创新服务项目。将每一项服务工作的程序都规范化，编制成具体的《操作手册》，成为员工的行动指南。三是培养和造就高素质的服务团队。物业服务企业在对员工进行专业技能培训的同时更应该注重个人素质方面的培训。四是物业服务公司实行收费考核，建立内部激励机制。
11、建立物业管理矛盾纠纷调处新机制。探索建立物业管理纠纷调处新机制。将业主自治机构的管理纳入社区管理范围。业主委员会应当自觉接受社区居委会领导，参加社区居委会举办的各项活动，同时，邀请社区居委会参加业委会的活动，对业主与业主之间，业委会与业主之间，业主、业委会与物业公司之间出现的各种矛盾和纠纷，社区居委会应当主动出面协调处理，街道办事处应当予以协助。建议将物业矛盾纠纷纳入司法调解，逐步建立和完善司法调解制度，化解居民纠纷和及时处理侵害居民合法权益的事件。
12、恢复物业小区服务收费年审制度。取消江西省发改委赣计商价字（2014）975号《关于物业管理服务收费有关问题的补充意见》第三条：“今后凡是涉及物业管理服务收费的物业管理企业不再办理收费许可证和不再实行收费年审制度，与之相关的罚则自行取消”。恢复物业服务收费许可证换发和收费年审制度，以便价格部门履行监管，加大失信惩诫力度。
13、尽快修改、细化物业管理有关规定。《江西省物业服务收费管理办法》和《吉安市物业服务收费管理实施细则》已经不能适应当前经济增长、社会进步和物业管理发展的客观要求，修改物业服务收费管理办法成为迫切需求，有关部门应积极配合，共同推动新的物业服务收费管理办法尽快出台。新出台的物业服务收费管理办法应能充分考虑其可操作性、科学性、合理性和有效指导性，兼顾市场双方的利益，并在收费标准、服务内容、定价方式、收费方式等方面进行细化，进一步明确物业服务成本构成和服务内容，定价方式上吸收其他城市的经验，实行菜单式计费方式，让业主明明白白消费，物业企业清清楚楚服务。
第一篇：特许经营管理概论之特许经营企业的财务报告
特许经营企业的财务报告
财务报告是特许经营企业一定时期财务状况和经营成果的总结性书面文件。财务报告按其编制的内容不同，可分为资产负债表、损益表、现金流量表。利润分配表、成本费用等财务报表及财务情况说明书等。其中，资产负债表、损益表、现金流量表、利润分配表是对外公布的财务报表。其作用一是向投资者提供投资与经营决策的信息，有利于投资者及时获得特许经营企业的财务状况和经营情况；二是向债权人和银行提供信贷决策信息，有利于债权人和银行明晰特许经营企业的经济实力与偿债能力。成本费用明细表和财务情况说明书是供特许经营企业内部管理人员分析企业内部管理现状所编制的财务报告。
（1）资产负债表是用来反映特许经营企业某一特定时点（月末、季末和年末）的财务状况，即企业在该时点所控制的经济资源、所承担的债务责任和投资者所拥有权益的一种静态报表。
（2）损益表用来反映特许经营企业在某一时期（一个月、一个季度或一年）做取得的经营成果的过程，是一种动态报表。
（3）利润分配表是反映特许经营企业利润分配情况和年末未分配利润结余情况的报表，一般情况下与所以表合并。
（4）现金流量表是反映特许经营企业一定时期（一年）所发生的资金运用及其变动情况的动态表。
（5）成本费用明细表是反映特许经营企业一定时期所发生的成本和费用情况的报表，按成本费用种类又可分为产品成本、制造费用及管理费用等明细表。成本费用类报表可以帮助管理者分析成本费用的升降情况和原因。
（6）财务情况说明书是对特许经营企业一定时期的财务状况和经营成果进行分析总结的书面文字报告，主要说明企业生产经营情况、利润实现和分配情况、税金缴纳情况、各项财务变动情况，它是在报表分析的基础上完成的。
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第二篇：特许经营
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论我国特许经营存在的问题和发展策略
摘要：特许经营具有独特的经营与传播方式，随着它在我国的日趋流行，其存在的问题也逐渐显露，主要表现在企业对特许经营的认识不够深入和准确、投资者盲目跟风、运作不够规范以及相关法律不够完善四方面，针对这些问题，本文提出了四项策略，包括：加强对企业的理论指导并提高其素质，政府合理引导及规划，企业加强规范化运作，国家加完善相关方面的法律法规并且建立切实有效的监督机制。
关键词：经营；规范；立法；监控
一、 特许经营的概念
特许连锁经营是指特许者将自己所拥有的商品、商标、品牌、专利、专有技术、运营模式 、经营理念等有形和无形资源以特许经营合同形式授予受许者使用，受许者按特许者合同规 定，在统一的业务运作模式下从事经营活动，并向特许者支付相应费用。
特许连锁经营以特许经营权转让实现连锁经营扩张具有以下主要特征：其一，特许连锁经营是特许人经营权与受许人资本相结合扩张经营规模的商业发展模式，它是以经营权为核心的经营方式、企业品牌与形象的扩张，而不是资本的扩张。其二，特许连锁经营是经营权与所有权相分离、用经营权控制和支配所有权的商业运营模式，特许者拥有经营权，受许者拥有其店铺的所有权。其三，特许连锁经营的特许者与受许者是利益共同体，双方以经济利益为纽带，通过特许连锁实现比单体运营更多的经济利益。其四，特许连锁经营以经营合同为行为准则，即双方以自愿承认并共同遵守的法定契约规范和约束各自的行为，一方违约 ，另一方有使用法律手段索赔经济及其它损失的权利。
二、 特许经营在我国的发展历程
1986~1992年为萌芽阶段。以麦当劳、肯德基等在80年代中后期陆续进入我国为契机，引入了特许经营这一新的经营手段，当然由于政策规制以及市场问题，它们主要以建立合资企业而不是出售特许权的方式进行，严格意义上的以出售特
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许权为特征的特许业务基本上不存在；同时以北京全聚德、天津狗不理包子、上海荣华鸡等一些餐饮老字号企业普遍采取联营、输出品牌技术等带特许性质的经营方式来拓展自身规模，这可以说是我国特许经营的发端，为以后的经营中采纳了一些与特许经营相类似的做法积累了经验。
1993~1996年为起步阶段。有了前期的经验以及国外的模式参照，中国企业开始有计划有步骤地开展现代特许经营活动。
1997年至今为推广与规范阶段。这一时期国内企业开始用特许经营的方式发展分店。据中国连锁经营协会统计，2014年以来，我国特许经营在多个行业又有了快速的发展，目前特许经营体系已超过1000家，所涉及的行业超过50个，除传统的餐饮、零售、个人服务业外；其他新兴行业，如教育文化、商业服务、家庭服务、汽车服务、it业等的特许经营也在快速推进。
三、 我国特许经营存在的问题
1、企业对特许经营的了解不够深入。特许经营是一种回报较高的营销方式，它对特许者和被特许者的资金、管理水平等要求都很高。然而，有些企业品牌知名度并不高，在没有形成自身品牌的基础上就忙于发展，追求数量而忽视了效益，结果随着规模的扩张而导致效益下降。而有些特许经营体系扩张过快，不考虑自身的后续服务能力，这就出现培训不力、服务不到位、现场指导不充分、合作性降低等一系列问题。
2、投资者不够理性，跟风冒进。而很多投资者在对特许者的品牌、管理经验等一知半解的情况下，不对目标市场进行充分的调查，盲目加入体系，导致自身投资的失败。
3、特许经营的运作不规范，国际著名的特许经营企业都有高质量的加盟手册、运营手册等使它们在各地的店铺尽可能保持一致的形象风格。然而据中国连锁经营协会99年对32家特许经营企业调查，发现近30%的企业没有加盟手册，20%多没有运营手册；有手册的企业也没有很好的贯彻与执行。有些店只是统一了店名和标识，但实际仍是单店操作、各自为政，这就很难进行统一采购配送，更无法统一的核算和管理。
4、我国关于特许经营的立法与发达国家相比仍有较大差距。从国外实践来看，特许经营事业的健康和迅速发展，一定要有与之相适应的法律法规。目前我国特
许经营方面的主要法规是1997年颁布的《商业特许经营管理办法》和1999年内贸部颁发的《关于进一步规范特许加盟的通知》。前者是部门规章，内容过于原则和笼统，可操作性不强；而后者仅是一个通知性文件。这两个文件对加盟总部的后续服务、费用收取、信息披露程度等具体经营环节都未作详细规定。因此我国关于特许经营的立法虽然是有法可依，但却还不完备。
四、 发展策略
1、加强理论指导，正确宣传，提高经营者的素质。由于特许经营在中国发展还不长，人们并不十分了解，有些经营者虽已经采取这种方式经营，但对特许经营的实质、特许者与被特许者双方的权利和义务、特许经营的运行机制等也还不很明确，因此，各种纠纷不断出现。舆论媒介及理论界应介绍特许经营方面的相关理论和知识，让更多的企业和经营者了解特许经营的实质、特征及其优越性，宣传一些特许经营企业的成功经验和案例，进一步认识特许经营的必备条件和规范化管理的要求等等，以帮助企业和经营者转变观念，开阔思路，提高自身经营素质。
2、政府合理引导，确立多元化、多层次，渐进式的发展格局。我国发展特许经营不能搞一刀切，更不能运用行政手段进行催化，强制特许。这样，既可以控制特许发展的盲目扩张行为，又可以缓解各特许让之间的过度竞争。应当要综合考虑我国不同地区的经济发展形势，不须强求统一，更不能搞一哄而起。在所有制形式上，要鼓励多种所有制多渠道共同发展，除继续发展国有企业的特许经营，还要注重对非国有企业、中小企业以及个体经营者的引导，还可以有选择地与国外著名特许企业合资经营，或对经营管理比较规范的特许公司进行股份制改造，以提高特许经营整体企业的组织化和经营的规范化程度。在地区选择上，可先从大城市、经济发达地区等有市场需求的地方起步，探索经验，培育优势品牌和龙头企业，再逐步向区域性和全国的特许网络发展。在业态选择上，我国除继续发展超级市场和餐饮店的特许经营外，还可以发展大型百货公司、洗染店、冲印店、加油站及其他服务项目的特许经营。
3、对于企业来说，需加强特许经营企业的规范化运作。加强规范化运作，可以从两方面着手：一是企业内部运作规范化，包括严格的统一管理、采购、陪送、核算以及定期的人员培训和服务质量检验；二是外在的标准化，包括店铺结构、
促销手段、操作规程和企业形象设计的标准化。在规范化经营的同时要强化总部职能，具体措施包括建立专业化的职能管理部门、配备相应的高素质专业人才，并制定一套较为成熟的管理制度和调控系统，以明确各项职能部门的职责。
4、建立健全立法制度与监控制度，维护经营者利益。正如我国入世承诺表所示，我国在入世三年后对特许经营的准入将不做限制，为保证特许经营在中国的健康发展，《特许经营法》的出台将十分紧迫。与以前的部门规章相比，法律应当更加全面详尽，操作性更强，应对特许经营中出现的各类问题做出明确的规定，比如特许经营的形式以及管理机构、特许人的权利义务、特许经营的合同、特许经营的信息披露、特许经营的监督管理以及违法责任等问题。同时各地内贸、工商、技监等有关部门应携手合作，共同规范特许经营活动。
参考文献：
1．张然，《特许经营操作实务》，新华出版社，2014年
2．朱明侠，《特许经营》，对外经济贸易大学出版社，2014年
3．王霖，《特许经营》，中国工人出版社，2014年
4．白帆，《特许经营及其在我国的发展》，《对外经贸实务》，1998年10月
5．王卫东，《特许经营的利弊分析》，《商业研究》，1998年5月
第三篇：特许经营
区域特许经营: 是指加盟者获得一定区域的独占特许权，在该区域内可以独自经营，也可以再授权次加盟商。换句话说，获得区域特许经营的特许人在区域内拥有独占的特许经营权或向次受特许人进行特许的权利。
单一特许经营：是指加盟商全身心地投入特许业务，不再从事其他业务。即拥有单一特许经营的特许人只拥有自己开特许店的权力，没有转让或授予特区经营权的权力。
复合特许经营：是指特许经营权被拥有多家加盟店的公司所购买，但该公司本身并不卷入加盟店的日常经营。即公司购买特许经营权只进行特许经营权的销售活动，不经营特许店。
第四篇：特许经营
特许连锁店是一种极好的经营模式，被广大餐饮业广泛采用，同时也取得了良好的经济效益。但是我们只能把这一模式作为一种销售手段，它不是餐饮业特有经营模式，她同样也适合其它快速消费品的行业，诸如：服饰、美容化妆品等，特许连锁店经营模式成功的关键所在。
1、特许连锁经营模式成功最关键因素之一就是利用了产品的品牌效益，品牌价值在连锁经营中被表现得淋淋尽致，不管是“肯得基”还是“麦当劳”至少有一半的成功来自于品牌效益，因为大多的消费者相信她们的产品和服务；
2、特许连锁经营模式成功关键因素之二就是能够提供便捷的服务和优雅的环境，不管是哪一家“肯得基”还是“麦当劳”都是设在交通便利的地方，这样就给人们就餐、消费提供了方便。再者，当您走进她们的经营场所时，首先带给您的是服务员温馨的问候，舒心的音乐、洁净的餐具、走入服务前台就是服务人员的热忱的接待，这一切就好比您走进了消费天堂，真是让人感动心肺，难以忘怀；
2、特许连锁经营模式成功最关键因素之三，也就是可靠的产质量，这也是世界餐饮巨子创造品牌价值的重要手段。现代快餐连锁店对于人们的消费口味真的做到无微不致，包括：现代的年轻人喜欢什么的口味，小朋友喜欢什么口味，中年人又喜欢什么口味，、她们都有一番深刻的研究，做到贴近消费者的心理。对于产品质量她们更加重视，像：“麦当劳”、“肯得基”这样的餐饮巨子，从来就不会产品质量问题，也不可能出现产品质量问题。因为他们对产品的原料采购、制作程序、出售时间都有严格的标准。
餐饮连锁经营模式的成功具备了如上的品牌效益、便捷的服务、可靠的产品质量等关键因素，如果是其它快速消费品的行业能够做到像餐饮连锁特经营模式中的几点优势，我们没有不成功的理由。
第五篇：特许连锁经营实习专周报告
连锁企业综合任职实习专周报告
在这次实习中，我们确实学习到了很多很多的知识和经验，这些知识和经验都将使我永生难忘，我将从如下几个方面来呈现我的报告。
1. 这次实习的目的，意图。
2. 实习的经过和结果。
3. 在实习中遇到的问题以及解决的办法。
4. 这次实习学到了些什么？感悟以及经验教训。
5. 在以后的学习生活中，我们应该注意些什么，为以后的工作应该做些什么。
这次实习呢，主要是针对我们所学到的知识进行一次检测，在实际生活中的运用，和对知识的更进一步层次的巩固加深，在伊藤洋华堂这样的大公司实习呢，能够学到的更多的知识，能够和各种各样的人进行打交道，对我们自身素质的培养也起到一定的作用。除此之外，我们所遇到的各种各样的问题也需要我们发挥自己的头脑和聪明智慧去解决。
在伊藤洋华堂到我们学校应聘的那天，我们根本不知道我们实习的职位是收银员，当时我们都怀有各种各样的心情，我们都觉得我们不能胜任这份工作，当时我们同学就对应聘官提出一个问题，我们可不可以不应聘收银这个岗位，应聘其他职位呢？应聘官当然会说，不行，这下，我终于知道了为啥子他们只应聘收银了，因为，在伊藤洋
华堂，收银这个岗位实在是太欠缺人才了，所以，伊藤洋华堂不得不到我们学校去招聘，这样一来，他们既解决了春节期间收银员欠缺的问题，又解决了我们实习的问题。
在我们培训期间，王利主管总是给我们讲许多理论知识，这些理论知识听的我们一个头两个大，都听的模模糊糊的，完全给搞混了，总觉得是多么多么的复杂，什么会员卡啊，银行卡啊，信用卡，现金啊，还有商品券，礼金券，还有满百省啊，外卡……太多了，当时讲的我们昏昏沉沉的，什么都没听懂，吓的我们都不敢在这里呆下去了，后来，王利主管又给我们讲了一些案例，那些案例都是些非常特殊的例子，现在回想，这些例子一般人都不会遇到，除非你不是一般人。 她总是吓我们说，原来也是一个实习的学生，在收银的时候一不小心，按错了键，把银行卡按成了调账，导致钱没有到账，当时那位收银员也没有报告主管，从而导致了那位收银员出现了违算，接近两千，听说这位学生是纺专的，后来他就辞职了。
经过几天对我们脑袋的洗礼，我们实在是受不了了，我们就要求下超市去亲身体验加学习，这样会学的更快，果然，在超市里面亲身体验学习，这样我们学的更快，觉得更简单，并不是王利主管说的那么难。刚开始下超市那几天我们都是以老带新，我记得我下超市那一天，那位老员工没上一会儿机就让我上机了，然后她就在旁边看到我，最开始我根本摸不着头脑，她就一步一步的教我，她说我做，不一会儿，什么银行卡啊，信用卡啊，会员卡啊，现金啊，我都遇到了，到了中午我就差不多都熟练了，我可以一个人自己上机操作了，到了下
午，那位老员工就说我动作比上午熟练了很多，收银也快了很多，也就是一高兴，一不小心就出了一个错，不知怎么的，打印机不出单子了，银行卡单没有打出来，当时一高兴，也就搞忘了，导致没有叫顾客在银行卡单上签字，后来才发现，然后那位老员工也急了，这可是一千多的单子哦，当时我那各种复杂的心情，心想，如果要陪的话这可是一千多哦，这个月班上完说不一定都不够赔，当时担心死我了，后来，找来了主管，主管说，没事，只要卡单还在，把这一笔账转到老员工的账上就可以了，这哈我终于可以放心了，哎，可吓死我了。经过这次教训，这以后关于银行卡会员卡这方面我都没有出过错，而那些同学们经常会出现，银行卡单没签字之类的，还好我有这次的经验教训才使我以后没有出这类似的错了。
在伊藤上班，他会给我们安排不同的班次，有大班，有小班，而我就经常上小班，有早班，中班，也有晚班，而这各种班次我都遇到了。通常上早班是我们上班最困难的一个班次，因为要提前一个小时起床准备，而要过年那几天是最忙的时候，店也会提前开店，那个时候我们通常是早上六点多就起床要提前半个小时到达公司，而晚上呢，下班回到家都差不多晚上十一点半了，所以这个实习，我觉得我们还是相当的辛苦。
在每次上班之前都会开会，早班就是开早礼，晚班就是开晚礼，每天都会背伊藤的誓言，收银四大原则，员工必备3s原则和几个收银流程……其中誓言这样说的“今天，我们要以对顾客最热情关怀的态度，对工作最认真负责的精神，而使顾客高兴而至满意而归而不懈
努力。”收银四大原则“每次读码时都需清楚大声报出价格，收银条需帖于包装袋上，亲戚朋友别处结账。”会员卡结账用语“早上好/你好，欢迎光临，请问需要购买包装袋吗？一共78元，您是用会员卡结账，请稍等一等，请您在持卡人处签名，卡和单据请确认，发票是退换货凭证，请收好，谢谢您，欢迎您再来。”每次在演练的时候都还要做动作，有的是鞠躬，有的是手上动作和头上动作，经过这些，我发现，伊藤对员工的要求特别高，又特别是收银员，还有我觉得收银员唯一的好处的就是在吃饭的时候可以插队，这是对收银员特许了的。但是伊藤对员工的待遇一点也不好，工资又低，福利也不是很好，但是伊藤对顾客却是相当的好。
在这次实习中，我学到了许多许多的知识，比如，原来在学校，我根本不会收银，总觉得这个收银太复杂了，但经过这一个月的实习，我觉得收银也就这一回事，并不是我想象中的那么难，还是相当的简单，只要把这些收银流程记住了还是相当的简单，还有，在收银的过程中总会遇到那么几个不讲理的顾客，耍赖的顾客，明明他们自己的错偏要怪罪到收银头上，不过我们，最好的做法的做法就是忍，总不能跟顾客顶嘴噻，这样对我们并没有什么好处，所以一般不讲理的顾客我们都是喊主管过来解决、不过，也有很多顾客人很好，记得有一次收银时，每扫一个条码都要报价哦，那个顾客很好心的问我，他说：“你们这样天天报难不难的报啊”，我说没法啊，这是公司要求的，这是为了避免那些不讲理的顾客，这样做，也能避免我们犯错。他说：“哦，原来是这样的所。”也不是事事都要喊主管，有些小事能处理
的就自己处理了，这样也能锻炼我们处理这些事情的能力。我的感悟就是干收银这一行真的很辛苦，每天连到几个小时站，脚都站痛，刚开始的时候真的很痛很痛，后来慢慢的就习惯了，也就不痛了，应该说是站麻木了，呵呵，还有，我觉得伊藤的服务态度真的很好啊，他们的商品陈列也有序，不像人人乐，货架上堆得满满的东西，让人看了有一种负重的(本站向你推荐wWW.HaOWOrD.COM)感觉，而伊藤就不一样，他们的货架不是很高，顾客伸手就能拿到，我觉得这一点伊藤做得很好。
在以后的学习中，我们更应该学习更多的专业知识，要了解更多，才能在以后的社会中立足。还有就是一定要好好培养自身的素质，和压制自己的脾气，不然以后真的很难在社会上生存。在这个现实的社会中,没有知识是很难立足的,所以我们要学习更多的知识使自己的大脑更富有……