养猪场征收补偿评估 [运用市场法评估征收补偿价格的思考]

　　房屋征收补偿价格评估，过去往往是由房地产评估公司按照政府规定的价格标准和计算方法进行评估。如按政府规定的基准价格、指导价格、重置价格等价格标准评估确定被征收房地产的补偿价格，因此带有浓厚的行政干预色彩。《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》改变了这一方法，规定了被征收房屋补偿价格由房地产评估公司和估价师按行业规范要求，运用市场法、成本法、收益法等评估方法确定，从而使评估公司及其估价师从后台的操作角色直接变成前台主角。这无疑极大地保护了被征收房屋所有权人的合法权益，也充分体现了“独立、客观、公正”的估价原则，同时也加大了评估公司及其估价师的责任。但在具体实施中，现行的行业规范——《房地产估价规范》（GB/T50291—1999），由于其历史的局限性，在进行征收补偿价格评估具体运用时有一些问题值得探讨和完善。
　　现行《房地产估价规范》规定，运用市场法估价是根据三个以上可比实例，进行交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正后求得的公开市场价值，并对其作了具体规范。但由于历史原因，这些规范与现实的征收补偿价格的评估存在以下一些问题。
　　一、可比实例的选取
　　按《房地产估价规范》规定，可比实例的选取应符合下列要求：一是估价对象的类似房地产；二是成交日期与估价时点相近，不宜超过1年；三是成交价格为正常价格或可修正为正常价格。这里存在两个问题，一是交易类型相同的实例是否可作为可比实例；二是实例的成交价格是否必须为正常价格或可修正为正常价格。
　　一是交易类型相同的实例是否可作为可比实例。现行《房地产估价规范》虽然没有对此作出明确要求，但从市场法的理论我们不难找出认同的依据。所谓市场法简单说是通过类似房地产的已知成交价格来求取估价对象的未知价格。其理论依据是房地产价格形成的替代原理——同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格。这里要注意的是同一个市场，同一种商品只有在同一个市场上才具有高度的一致性，才可以替代。房地产买卖、租赁、征收等交易是几种不同类型的市场交易，若不分交易类型选择可比实例，就明显与替代原理——同一个市场不符。这是因为不同的交易类型，其市场价格的表现也会有所不同。也就是说，同一估价对象在买卖交易市场、租赁交易市场、征收交易市场其所表现的价格是不一致的。这个“不一致”不符合“替代”的一致性要求。因此，我们在选取可比实例时，应将这一“替代”的一致性——交易类型相同，作为我们选取可比实例的必要条件，这样才符合市场法的替代原理。
　　二是实例的成交价格是否必须为正常价格或可修正为正常价格。实例的成交价格一般可分为高于、正常、低于市场价格三种情形，买卖、租赁交易类型一般来说会是正常、低于市场价格这两种情形，而征收这一交易类型则往往是高于正常市场价格，这是由征收交易类型的特殊性所决定的。征收补偿对于征收当事人双方来说，虽然也是一种交易，但这种交易与买卖、租赁等交易类型相比是明显不同的。后者的交易市场对于买卖双方来说是平等的，买卖是自由的，时间是充裕的。而对于征收补偿来说，“买卖”双方是“不平等”的，“买卖”是受限制的。“买”方是通过政府颁发的房屋征收许可决定来强制购买被征收房地产的，“卖”方无法选择“卖与不卖”；“买卖”对象是强制的——被征收人的房地产只能“卖”给征收人，不能卖给第三方；“买卖”时间是强制的，时间是不充裕的——被征收人的房地产只有在规定的征收期限内“成交”，不能自由选择交易时间；“买卖”方式是强制的——如规定被征收人只能选择产权调换或货币补偿的征收补偿方式，不能选择其他方式。“买卖”不成的途径是唯一的，“买卖”不成时，“买”方通过司法途径强制收买“卖”方的房地产等原因决定房地产征收补偿是特殊的“买卖”。而对这一特殊“买卖”的价格评估若按一般的买卖、租赁等交易类型的要求，将正常交易价格或修正为正常交易价格作为选取可比实例的必要条件，就明显不合理了。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》就突破了《房地产估价规范》这一要求，规定“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。对可比实例的选取只规定了底限——不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，这就充分体现了征收补偿价格评估的这一特殊性。要注意的是，将征收成交案例作为可比实例时，不能忽视被征收估价对象价格的客观合理性，也就是说，其价格虽然不得低于被征收房屋类似房地产的市场价格，但必须是符合被征收估价对象合理范围内的客观价值，是征收成交类的正常价格。超过合理范围内（通常所说的“天价”）的征收成交案例则不应选用。
　　二、交易情况修正
　　所谓交易情况修正是要把可比实例实际而可能是不正常的成交价格修正为正常市场价格。使可比实例成交价格偏离正常市场成交价格的因素，根据《房地产估价规范》规定主要有强迫出售或强迫购买的交易、利害关系人之间的交易、急于出售或急于购买的交易、交易双方或交易某一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易等。这些因素所造成的可比实例成交价格偏差按《房地产估价规范》规定，应一一排除，将可比实例的成交价格调整为正常价格。这里的问题是征收补偿作为一种特殊交易行为，其价格往往不仅仅是估价对象客观的反映，而是征收当事人双方“博弈”的结果。其所造成的可比实例成交价格偏差，是否应排除并将其调整为正常价格，目前在征收评估中有两种不同的观点。一种观点认为征收补偿的成交价格应按《房地产估价规范》规定排除其特殊因素，如征收当事人双方“博弈”结果所造成的可比实例成交价格的偏差。另一种观点则认为，由于征收补偿是一种特殊交易行为，其价格与正常交易价格存在偏差（往往是高于正常交易价格）有其存在的合理性。这是因为征收补偿价格评估中，估价原则往往突出的是“公平”原则，如果不能认同征收补偿房地产因其特殊交易行为所造成的价格偏差而将其“修正”，则对被征收人来说，显失“公平”。
　　在征收评估中，公平补偿是征收的基本前提，它主要表现在主体公平、客体公平、估价公平三个方面。主体公平，是指对征收范围内的所有被征收人实行相同标准的补偿；客体公平，是指征收补偿的费用不仅包括房地产现有的直接价值，还包括停业停产损失等间接价值；估价公平，是指按照征收程序中的法定程序进行。笔者赞同第二种观点。如甲、乙两个被征收人，有用途、面积等相同的1处房地产，甲被征收人已就房地产补偿价格与征收人经过“博弈”达成了协议（成交），现需对乙房地产进行补偿价格评估，而按照观点一对乙房地产进行补偿价格评估，因甲房地产补偿价格含有“博弈”的结果，应排除其这一因素所造成的可比实例成交（过高）价格偏差来修正乙房地产补偿价格。这样，对于乙来说，由于其补偿价格已排除了甲“博弈”价格的偏差，与甲相比价格就会降低，从而显失了征收补偿中“主体公平”的补偿原则。可见，按《房地产估价规范》规定，只有将可比实例的成交价格调整为正常价格才能求得比准价格，这对于正常交易的房地产来说，无疑是正确的。但对于征收补偿这一特殊交易行为来说，则值得商榷了。正如本文前面所提到的征收补偿的交易行为存在着一些“特殊性”，而这些“特殊性”是不能与正常交易行为相提并论的。因此，我们在进行征收补偿价格评估时，不能片面强调将可比实例成交价格调整为“正常”价格的要求，而应当在征收交易这一市场中，遵守征收补偿的公平原则，根据当地征收补偿政策的实际情况，充分考虑征收房地产交易的“特殊性”，合情合理地对可比实例成交价格进行交易情况调整，而这一调整应在“主体公平”的原则下进行。也就是说，凡是符合“主体公平”原则的不作调整，凡是不符合“主体公平”原则的应作调整。