苏州江宇路邻里中心 苏州工业园邻里中心案例
苏州工业园邻里中心案例
新景祥（厦门）咨询顾问中心
版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归厦门市新景祥房地产策划代理有限公司所有，未经厦门市新景祥房地产策 划代理有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
2013-06
概况
借鉴新加坡管理经验，由苏州工业园邻里中心公司负责开发运营管 理，集商业、文化、体育、卫生和教育于一体的社区商业服务中心。
概念：邻里中心是在借鉴新加坡公共管理先进 理念的基础上，结合园区商业开发，经过多年 实践而形成的集商业、文化、体育、卫生和教 育于一体的社区商业服务中心。 运营机构：苏州工业园区邻里中心发展有限公
司成立于1997年11月，注册资本1.15亿元，截
止2012年12月，总资产21.9亿元，是目前国内 最专业的社区商业综合服务提供商。目前，已 运营邻里中心项目14个，邻里生鲜超市和邻瑞
超市共5家，经济型酒店7家，总建筑面积逾30
万平方米；预计到2013年底，公司在建和拟启 动的社区型购物中心项目7个，新增建筑面积接 近50万平方米。 “邻里中心”被苏州工业园区2002年底注册为 商业专利，成为一种赢利的无形商品。
服务范围
邻里中心服务半径1公里，服务6000-8000户，2-3万人。
根据苏州工业园总体规划，并遵循“有序、 规范、配套”开发邻里中心的原则，在70 平方公里的工业园区内按住宅区的分布将 建设17个邻里中心，即1公里左右的半径辐 射范围拥有1个邻里中心。
每个邻里中心服务6000-8000户，2-3万
人口。 目前，苏州工业园区已运营的邻里中心项
目12个，在建的有3个。
物业形态
邻里中心 新城大厦 贵都大厦 师惠大厦
独立综合楼，面积在1-3万㎡，建筑层数在2-4层。
开业时间 1998-05-30 2001-05-30 2004-05-30 总建规模 2.08万㎡ 1.08万㎡ 1.53万㎡ 建筑形态 4层 4层 主楼2层，局部9层 3栋建筑组成 主楼超市、南楼餐饮 功能、北楼公益功能 主楼2层，局部6层 3层 2栋建筑组成，北楼2 层、南楼7层 三块3层高建筑组成 主楼2层，局部6层 主楼2层，局部6层
湖东大厦
玲珑大厦 沁苑大厦 翰林大厦 方洲邻里中心 唯盛邻里中心 科技城邻里中心
2004-08
2006-12-26 2007-05-30 2008-09-19 2011-01-10 2011-06-28 2011-08-03
2.97万㎡
2.01万㎡ 1.18万㎡ 2.35万㎡ 2.90万㎡ 1.17万㎡ 1.66万㎡
物业形态
独立综合楼，面积在1-3万㎡，建筑层数在2-4层。
物业形态
独立综合楼，面积在1-3万㎡，建筑层数在2-4层。
物业形态
独立综合楼，面积在1-3万㎡，建筑层数在2-4层。
物业形态
独立综合楼，面积在1-3万㎡，建筑层数在2-4层。
物
业形态
独立综合楼，面积在1-3万㎡，建筑层数在2-4层。
物业形态
独立综合楼，面积在1-3万㎡，建筑层数在2-4层。
物业形态
独立综合楼，面积在1-3万㎡，建筑层数在2-4层。
物业形态
独立综合楼，面积在1-3万㎡，建筑层数在2-4层。
业态定位
12项居住配套功能，从“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”，为百姓 提供一站式的服务，服务业比例达80%，其中40-50%为餐饮业。
12项基础服务功能 生活服务 健康教育 商业载体
业态定位
12项居住配套功能，从“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”，为百姓 提供一站式的服务，服务业比例达80%，其中40-50%为餐饮业。
12项基础服务功能— 社区活动中心
东湖林语高先生一家：每 到周末，他就带着全家向 方洲民众联络所进发，高 先生占据邻里图书馆一角， 埋头苦读准备建造师考试； 女儿直奔少儿阳光吧，尽 情地自娱自乐；妻子选择 在雅韵居练瑜伽；年迈的 父母走进乐龄生活馆下下 棋、练练书画。一家老少， 各取所需，各得其乐。
业态定位
邻里中心 新城大厦 贵都大厦
同时，根据周边环境特点，各邻里中心配置一些特色的商业业态。
开业时间 1998-05-30 2001-05-30 健身俱乐部、小吃街 3-4F为写字楼办公 特色服务
师惠大厦
湖东大厦 玲珑大厦 沁苑大厦 翰林大厦
2004-05-30
2004-08 2006-12-26 2007-05-30 2008-09-19
3-9F为邻里假日酒店
7000㎡美食大楼、家电零售、汽车展销；商业、金融和中介服务 三条街 2F为家具生活广场 3-6F邻里假日酒店 3F突出文化休闲和培训功能
中档家庭消费商业（高校）
3-7F邻里假日酒店
方洲邻里中心
唯盛邻里中心 科技城邻里中心
2011-01-10
2011-06-28 2011-08-03
突出了餐饮、休闲、娱乐等服务功能，引进80多个知名品牌
3-6F为邻里商务酒店 3-6F为邻里商务酒店
业态定位
案例：方洲邻里中心
A区
业态定位
案例：方洲邻里中心（A区、DEFG区）
12项基础服务功能 生鲜店 修理 生活服务 洗衣 美容美发 超市 银行 通讯 商业载体 餐饮 邻里生鲜超市方洲店 家园修理 好搭档 曼都美发 万宁 工商银行、建设银行（柜员机） 中国移动 好利来、克里斯汀、邻语轩餐厅、肯德基汽车 穿梭餐厅、米萝咖啡、昆山奥灶面、百岁鱼、 新概念789、韩国料理、日本料理、苏阿姨、 艾大米中式快餐、沁园湘菜馆、川御天下等 礼安医药
药店 卫生所 健康教育 文化用品
社区卫生服务中心 学而思书店 方洲邻里中心民众联络所、苏州独墅湖图书馆 文化活动中心 方洲邻里中心分馆、邻动文体
业态定位
案例：方洲邻里中心（B、C区）
特色厅店 零售类 乐扣乐扣店（韩国生活馆）、来伊份、都可、三万昌、城
市之间进口食品、婴知岛、母婴坊
培训类
贝生少儿美语、大拇歌儿童情商乐园、培正逗点早教、万 象跆拳道、贝斯琴行
休闲 娱乐类
爱乐游亲子乐园、皇足一号足浴、佐登妮丝美容、宝贝不 哭儿童理发
开发模式
为便于同一经营管理，以自持为主，吸引品牌连锁商家加盟；同时 为保证前期现金流稳定，部分采用带租约销售。
持有出租（品牌加盟）
带租约销售
方洲邻里中心 房号 单价 总额 107室 42000 10234560 年租金 回报率 建筑面积 243.68 2012年 元/月/㎡ 137 400610 3.19% 2013年 元/月/㎡ 141 412307 4.03% 2014年 元/月/㎡ 146 426927 4.17%
沁园湘菜馆
开发模式
形成邻里中心、邻里假日酒店、邻里生鲜和邻里1+1的“一主三副” 的品牌格局群。
至今开业运营3家假日酒 店，5家商务酒店 至今开业运营9家邻里生 鲜，1家升级版邻瑞超市 中式快餐连锁
开发模式
产品线从邻里中心纵向延伸至邻里汇、邻瑞广场。
产品线： 从邻里中心
邻瑞广场
•邻瑞广场
纵向延伸至
邻里汇、邻瑞广场等
2万㎡左右，服务6000-8000户
邻里汇
邻瑞广场
通达邻里汇：0.2万㎡
方洲邻里中心：2.89万㎡
苏州邻瑞广场：8万㎡
开发模式
由购地自建直接投资，向合资合作、委托管理等方式转变。
邻里中心公司的投资发展区域从苏州工业园区、太仓、常熟走到宿迁、南通，同时，与广州等 开发区合作的邻里中心项目也都在积极推进中。开发模式由直接投资拓展到合资合作、租赁经 营、委托管理、品牌输出等多种方式。
宿迁明日邻里中心
常熟滨江新城邻里中心
苏州吴中通达邻里汇
苏州相城太平邻里中心
购地自建
合作开发
租赁经营
委托管理
评价
邻里中心改变传统小区商业网点分散、布局无序、粗放的经营方式，采用集中布局、 统一经营管理的模式，不仅集约土地资源利用、改善城市面貌，而且实现一站式购物
节省时间；
邻里中心不仅对日常生活消费的量化和标准化，也在不断考虑社区生活的不断升级， 使得文体设施成为社区生活的重要组成； 但邻里中心需要政府配合规划建设，比较适合政府新规划建设的发展新区，要求在项 目周边3-5公里范围内不能有其他商业。