[商业综合体调研报告(精选多篇)] 综合商业体设计调研报告
商业不动产专委会发布城市综合体开发调研报告
来源：焦点房地产网
2014年06月23日11:18 我来说两句(0)
前言
中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势，推进中国城市化进程，房地产尤其是城市综合体的开发已成为中国最具前导性和拉动性的行业力量。随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和，资产型、经营型商业地产特别是城市综合体无疑将成为刺激消费带动投资的发动机，也天然成为中国城市化的主力引擎和城市名片。
就综合体而言，势必成为中国城市发展新动力。通过综合体规模和实力的展示，体现城市经济发展实力，塑造城市新标杆，打造城市新名片和新地标。开发城市综合体，不但提升项目市场竞争力，提升企业竞争力，丰富企业品牌力，更具体的还能彰显企业综合实力。城市综合体（hopsca）主要集酒店（hotel）、写字楼（office）、公园（park）、购物中心（shopping mall）、会展中心（convention）和公寓（apartment）等于一体的多功能、多业态的大型建筑体。谁拥有了城市综合体，谁就拥有了城市未来！
近几年，城市综合体正成为中国房地产乃至商业地产发展的主流开发模式，从某种意义上讲，未来中国城市开发的竞争也是综合体的开发竞争，并由此构成一个具有多职能、最具竞争力和抗风险的城市缩微体。杭州、合肥等代表性二线城市政府提出未来城市开发主要以城市综合体为主的战略目标，开启了2014中国城市综合体的元年。
2014年1月以来，全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会对中国城市综合体的开发进行了了一次普查和调研，经过半年的调研，出具此报告，仅供业界参考。总的特点
1、大型城市综合体的开发，主要指100万平方米以上的项目主要集中在北京、上海、**、深圳等一线城市，体量大、规模大，基本上是国内、香港等有品牌影响力、有资金实力和开发经验的大型开发企业。其规划和开发的项目能完整的体现城市综合体的含义。
2、杭州、合肥、沈阳、无锡等二线城市的综合体，主要面积在50万至80万平方米左右，主要根据各城市目前市场容量和需求所开发。其开发商主要包括本土开发商、香港开发商和中国品牌开发商。他们一般都属于连锁开发企业，很多本土开发商也进入外地连锁开发行列。业态主要以住宅和购物中心为主。
3、面积在50万平方米以下的城市综合体，但主要位于东部三线城市和中西部部分省会城市和市级市，业态主要以普通住宅和购物中心为主。
4、外行进入城市综合体的开发成为城市综合体开发的一股潮流。主要指大型品牌零售商，大型综合商业市场管理商等，他们依靠自己的资金实力和行业优势，通过并购、拍卖、合作等模式开发城市综合体。其项目主要以商业为主，零星配置写字楼和住宅。
5、目前中国城市综合体主要集中在华东地区、华北的北京和天津，中南地区的广东和西南地区的**和成都。还有一个主要的特点，除了华东地区的江苏省的苏州和无锡以外，城市综合体的开发主要集中在各省会具有一定消费实力的二线城市。
6、2014年中国城市综合体进入开发元年，基本上属于“四四制”原则。四分之一处于销售阶段，主要以销售住宅为主；四分之一处于开发建设阶段，目前进入市场定位和准备开盘阶段；四分之一处于政府计划和招商阶段，但很多城市都已经纳入今年招商和开发计划；四分之一属于规划阶段，基本进入项目立项和规划设计时期，但作为城市综合体开发模式都已基本确定。。
7、众多号称城市综合体的项目，均无法完美体现城市综合体的含义，其主要业态主要在3个左右，大部分以住宅和商业为主。建筑类别的比例分配存在不太科学与不太合理性，这需要市场来检验。
8、城市综合体开发成为众多品牌实力开发商的主流开发模式，有开发商号称未来企业开发战略方向将以城市综合体开发为主。
9、城市综合体的开发与当地的经济发展与人们的收入和消费密切相关，经济越发达，综合体项目越多，其项目不但体量大，价格高，其品质和生活的方便性大大超越以前的单一业态类别。
10、2014年．中国城市综合体开发成为各地政府部门土地招标和相关开发企业投资和开发的主要方向，土地招标和规划建设以综合体开发为主成为2014年地产行业新的开发潮流。
东北地区
黑龙江省
1、综合体开发处于起步阶段，项目在哈尔滨市区内。
2、2014年之际，某商业地产专业开发企业已在哈尔滨南岗开发区原新加坡大酒店宗地上兴建一座建筑面积28万平方米,聚合商务、居住、购物、休闲等全功能的“城市综合体”。
3、目前有一个处于规划阶段的项目。总占地面积4.6万平方米，总建筑面积26万平方米左右，主要以住宅为主，还不完全具备城市综合体的功能。
吉林省
1、综合体开发处于快速发展阶段，主要集中在长春市和吉林市。
2、长春市在招商和土地拍卖过程中，主要以综合体开发为主。目前，仅长春市南关区有城市综合体项目11个，总投资320亿元，占地面积250万平方米，预计总建筑面积530万平方米。
3、2014年有10大城市综合体项目落户长春市朝阳区，总投资约为118亿元。这些项目投资大、规格高、拉动能力强。
4、长春城市综合体项目目前基本上处于土地招商、项目招商销售、项目规划建设中。吉林市有代表性的城市综合体项目1个。
5、综合体项目的开发商主要来自北京、上海和江苏；投资商有本土的，也有外地的，主要以合作开发为主；独立开发的企业主要以上海的开发商为主；本土开发商独立开发的项目比例相对较高，所占比例大于40%。
6、综合体的主要业态以普通住宅、购物中心和数码中心为主，目前出现部分旅游休闲型城市综合体项目。
示范案例：吉林?世贸广场
项目概述：
吉林?世贸广场由吉林市世贸广场建设有限公司建设开发的吉林市首个都市中心型大型城市综合体项目。该项目坐落于吉林市经济、文化、交通堪称“三中心”的城市中心区域的江城广场东侧，北至安康胡同，西至**路，南面松花江，东至文庙胡同，处于吉林市城市南北中轴线吉林大街与松花江景观带交叉点，已具备城市资源配套比较成熟的特点。主要经济指标：
占地面积：31379平方米
总建筑面积约为：201400平方米
停车位：380个
容积率：6.4
建筑密度：57%
酒店建筑高度：151.2米（吉林市新地标）
比例分配：
酒店约占项目体量的50%
江景住宅约占30%
写字楼，单身公寓约占13%
soho及其他占7%
示范要点：
1、该项目系拆除改造项目，将“商业活动、城市休闲、江滨文化”融合，打造集购物、休闲、文化、娱乐于一体的现代化高档次商业中心和高品质新生活区。
2、该项目合理解决酒店、商务办公、商场、居住等功能的布局，并与景共生。江景住宅与酒店采用相同竖向线条处理，在造型上力求浑然一体。
3、该项目几栋楼体在空间上遥相呼应，形成对比，在凝聚力和张力的双重作用下，再加上充分预留的发展空间和3600平方米的城市广场，将都市综合体功能进一步强化。
4、该项目建筑本体科技含量较高，在以人为本的前提下基本智能化，江景住宅采用中央新风系统，保持空气清新，土建方面采用新技术，有效提高工程进度及降低钢材用量。
5、该项目利用市中心地段、五星级酒店以及项目内商业街区的整合优势，推出酒店式单身公寓，有效利用资源，满足不同人群需求，提升了项目自身优势和未来新价值。
6、该项目前期由营销团队牵头，联动施工单位、酒店管理公司、物业管理公司、商业管理公司、住宅设计公司，从项目开始统一运作，提出相关意见及设计方案，由营销部门统一协调，有效规避了开发建设中的矛盾。
专家评语：
房地产的铁律就是位置决定发展。世贸广场依托位置优势，抱着打造百年精品的目的，在城市中心地段开发建设了吉林市首座大型都市综合体项目。通过拆除改造，占据了城市优质资源，从开始就具备了浓厚商业氛围与城市景观完美结合的特质，并注重传承与融合地方文化，特别是位居江岸，充分利用江河资源，开发了和谐的江岸住宅，加上商业和酒店的配套，完美的诠释城市综合体的含义。整个项目造型简洁、自然，强调参与性，整体感和地标杆感强，同时也填补了吉林市无高档综合项目的空白。
辽宁省
1、综合体开发处于发展阶段，项目主要集中在沈阳、大连和鞍山。
2、辽宁省开发的城市综合体目前已经超过30个之多，沈阳的项目主要以大型购物中心和住宅为主，大连的项目主要以写字楼和住宅为主，鞍山的项目主要以中型购物中心为主。
3、沈阳综合体开发商以外来开发商为主，主要来自香港、上海、江苏、北京、宁波和深圳，但本土开发商开发的城市综合体主要是大型购物中心为主。
4、2014年之前，面对大型房地产项目，由于开发理念、资金实力和操盘经验等方面的因素，由外资企业操作的集商业百货、住宅、宾馆、教育等配套项目于一体的大型城市综合体项目，相继投资建设。
5、2014年以来，面对大型综合复合型的项目，比如城市综合体，一改靠外商开发或与外商合作开发的方式，在沈阳，内资独立开发城市综合体项目引人注目。内资独立操盘大型城市综合体项目的现实，无疑标志着内资房地产企业竞争实力不断增强。
6、辽宁省本土的大型零售商独资或合作开发城市综合体项目成为一大亮点，开发的项目主要集中在沈阳和鞍山。
7、鞍山综合体项目主要以沈阳和大连的开发商为主，开发的项目业态主要以大型购物中心为主。
8、葫芦岛和营口目前有一个城市综合体项目，处于开发建设中。
第二篇：xx 商业综合体可研报告提纲彭州商业综合体可研报告提纲
第一章总论
1、项目名称和承办单位
2、项目提出的背景和建设的必要性
3、编制依据和原则
4、项目概况
第二章企业概况
1、企业概况
2、企业实施本项目的有利条件
3、企业薄弱环节
第三章项目市场分析
1、宏观环境分析
2、项目swot分析
3、项目营销策略分析
第四章 项目建设条件分析
1、地形条件
2、气候条件
3、经济条件
4、交通条件
5、人力资源
第五章建筑方案及产品说明
1、项目选址
2、总平面布局
3、项目定位
4、道路布置
5、配套设置
6、给排水系统
7、空调通风系统
8、强电工程
9、弱电和智能化工程
10、防雷
11、燃气工程
12景观设计
第六章节能、节水措施
1、设计依据
2、设计范围
3、主要原则
4、设计用能情况
5、建筑节能
6、加强节能教育和培训
第七章 环境影响与评价
1、项目环境影响分析
2、环境保护对策
第八章劳动安全卫生与消防
1、劳动安全卫生
2、消防
第九章项目组织机构和人力资源配置
1、组织机构
2、人力资源配置
3、人员培训
第十章项目招投标
1、编制依据
2、招标范围
3、招标组织形式和招标方式
4、招标基本情况
第十一章 项目实施进度
第十二章投资估算
1、编制依据
2、编制范围
3、编制方法
第十三章资金筹措
1、项目融资组织形式
2、项目建设投资及资金措施
3、新增流动资金
4、项目资本金
第十四章财务基础数据估算
1、计算期确定
2、营业收入估算
3、开发成本估算
4、运营费用
5、财务费用
6、税金的估算
7、利润及利润分配估算 第十五章财务效益分析
1、现金流量分析
2、投资收益率分析
3、债务清偿能力分析
第十六章不确定性分析 第十七章社会评价
1、评价目的
2、评价原则
3、评价内容
第十八章项目风险分析
1、政策风险
2、市场风险
3、财务风险
4、技术风险
5、工程风险
6、配套条件风险
7、风险的应对
第十九章可行性研究结论及建议
第三篇：上海杭州商业综合体考察报告2014年4月1日到4月6日，我公司组织人员对上海、杭州的近十个商业综合体项目进行了细致深入的调研工作，以期对我司所属1－10商业地块项目的开发有所裨益，考察结束后，我们认为上海大宁国际广场、浦东金桥商业广场、百联西郊购物中心和杭州大厦四个综合体项目在其开发过程、运营管理等诸方面对我公司1-10商业项目的开发具有较大的借鉴意义。
一、 综合体要做大
目前商业综合体作为最流行、最时尚的一种全业态整合的新地产开发模式，越来越被地产开放商青睐，其不同于住宅开发的最大方面是综合体本身具备的自我盈利能力和多种资源的整合能力，开发商不仅可以通过销售物业直接获利，同时可以通过自持物业，得到融资机会和后期更大的物业升值空间。对开发商而言持有型物业是个机遇，同时也是极大的挑战，对其资源整合能力、资金实力、可持续性经营能力等都是很大的考验，最关键的问题是如何控制可销售物业和自持物业之间的合适比例。在对沪杭这几个综合体细致分析后，我们认为商业综合体要做大、做强才会有出路，因为只有做到足够大的体量才有可能做出更丰富的业态来吸引更多的客流，才会具备日后经营中进行业态调整的可能以抵御市场风险。对于中国铁建地产1－10地块而言，具备明显的做大、做强的优势：一是1-10地块本身所具有的26万平米的体量优势，加上当前的市场预期较好，开发资金不是制约地块发展的关键问题，开发商有足够的实力将开发工作做细，这是做大、做好综合体的先决条件;二是出于创建中国铁建商业地产品牌的考虑，务必以此为契机，坚持高起点、大成就，以承担深远的社会责任为已任，仿效中粮大悦城、华润万象城、万达广场和宝龙商业广场等成功案例，全国联动，走多物业形态开发的道路，做出属于中国铁建自己的商业地产品牌，以扩大社会影响力，提升品牌的价值；三是地块周边的环境日趋成熟，未来地块区域内将有非常丰富的人口资源以及较高的购买力，而类似本项目的地块资源在区域内却日渐稀缺，不可复制，应把眼光放长远。建议通过第三方顾问公司的独立市场研究，结合中国铁建地产自身的品牌诉求，谋划发展战略方针，做出明智的选择。
二、 综合体要有明确的主题
这个主题不是简单而直白的类似“汽车公园”“建材家居”之类的主题，而是类似“公园里的商业，商场的公园”、“家庭购物、娱乐中心”这一类的主题，
不是以具体的某类业态做为宣传口或突破口的定位，而是基于整体定位构思的主题，这个定位要高屋建瓴、气势磅礴而又贴近生活，温馨从容。浦东金桥的主题““公园里的商业，商场的公园”，正大广场主题为“家庭购物、娱乐新体验“就是较好的例子。从某种意义上讲，综合体的主题即是其灵魂所在，没有灵魂的项目便少了诸多灵性；上海仲盛商业中心规模足够大，业态也相对全，但缺乏主题，缺乏商业灵魂，结果仅仅只是各种业态的堆砌，杂、散、乱充斥在偌大的综合体中，越发显得人流稀少，了无生机。
关于综合体的个性，除了强调以华丽、炫彩的夜景效果和独到、抢眼的外立面示人外，更重要的是要挖掘项目的人为因素，要充分地将地块周边环境和开发商自身的特点，甚至所在城市的某种个性完全地融合在一起，以求得出关于综合体的深刻内涵；并对此内涵进行客观的深层建设，以充分体现人文关怀，营造宜人的购物环境，使综合体人气日趋旺盛。
三、 商业综合体业态要做全
一个完整的商业综合体必须把常用的商业业态做全，只有做全业态才具备满足客户和消费者各种需求的最大可能性。同时综合体内部各种业态的比例可以较自由地调整，可以便捷地转换其功能定位，这是一个关键的问题，需要在规划中予以合理地解决。
出于未来可持续发展的需要，综合体内部业态组合要做长远计。酒店、百货等前期盈利水平较差的业态，建议以小体量进入，一方面酒店和百货业态都是品牌联姻的最好的方式，根据整体定位引进大型超市、品牌连锁百货以及世界知名酒店管理集团，其长期影响力将远远高于暂时的经济效益，对于中国铁建地产品牌影响力的提升具有不可估量的宣传作用；另一方面在经济效益暂时不好的情况下，可以通过规划先期做好精品，以较小的体量入市，同时为未来调整规划和经营方式做好准备，这需要长远而细致地规划。
四、 综合体要做好长期经营的准备
综合体商业开发模式基于其盈利模式的特点，其物业价值的提升、稳定增长的营业收入需依赖其后期的持续、稳定经营来获得；在进行综合体开发时，开发商应以经营为己任，一切以未来的经营为出发点，只有未来的成功运营和持续的盈利，才是检验综合体开发成功与否的唯一标准。
1－10地块开发之初，无论将来是采取自主经营或者委托给商业管理公司经营，或者将其中的商业部分打包出售等各种方式，在前期规划时务须以后期的招商和运营为终极服务对象，要对商业综合体的运营有一个清晰的认识，通过借助各种专业机构来判知综合体运营的利润点，对未来应有充分的准备，未雨绸缪，没有可预期的盈利，无论那种持有方式，都将举步维艰。
对于1－10的开发需要制订一个长期的可靠的开发和经营计划，准备较长期的财务计划和风险管理机制，并建立完善的，可及时调整方向的运营机制。
商业综合体的运营是一个动态的长期调整的过程，不是一劳永逸的。上海的正大广场自2014年开业到2014年的3年间，一直按最初的“华东最顶级的购物场所”定位经营，运营情况非常差，开铺率只有50%，业主和商户都苦不堪言；2014年底正大广场进行重新定位，由“华东最顶级的购物场所”,变为“家庭娱乐消遣中心”，并结合该定位将内部商业业态布局进行了大刀阔斧的调整，这次调整后正大广场成功转型，迅速成为上海乃至华东的一站式家庭消费购物中心，取得了巨大的成功。
五、 商业综合体要充分利用周边的交通资源
内外交通通达状况对于商业综合体而言是非常关键的因素。纵观所考察的多个综合体项目，大宁国际、浦东金桥、港汇广场、杭州大厦等无一不是处于交通枢纽位置附近或本身就与地铁、公交相关联，尤其是港汇广场，其地下一层与地铁相连，一层又专门为公交车站设置了便利的停靠站和商场快速通道，这种处理方法非常值得1－10地块开发借鉴；丰富的公交资源带来大量的客流，1－10地块距离轨道北苑站176米的便利条件和未来1－9公交车场紧邻的规划，都将为综合体的未来带来希望。一方面要在规划初期落实公交车场和轨道交通可利用资源的最大可能性；另一方面要在该可能性最大的前提下，利用科学方法使其能落到实处，并兼顾经济的合理性，以及在满足开发商利益的同时，最大限度回馈社会！
杭州大厦用一座天桥将其a、b座与c、d座相连接，这座人行天桥在赋予杭州大厦各座交通完整性的同时，也赋予这座城市一道独特而美丽的风景，设计师将实用性和艺术性完美地融合，天衣无缝。1－10综合体项目将来与公交车场和轻轨出入口的连接，以及综合体内各体块的连接，都可以参考杭州大厦的成功
经验，考虑到北方气候冷季较长的气候因素，建议利用全封闭而通达性好、视觉效果好的连廊形式，做好交通连接和疏导；同时可将通道做宽，除了满足交通功能外，还可赋予其休憩、公共交流空间等复合功能。
综合体的各业态分布中，要坚持大业态板块划分清晰的原则，坚持主力店带动的原则，坚持交通优先的原则。在交通动线上坚持客流导入甚至公寓住户回家必经之路即是商业板块地盘的原则，充分利用地块内交通动线，最大限度地又最顺畅地将客流引入商业板块，努力通过西侧南侧的地铁、公交交通优势将客流用专用流线导入1－10地块的商业板块，再穿过此商业板块进行二次分流。
另外要做好交通动线与停车场的关联，一切以方便顾客购物为出发点，项目本身设置的停车场设计必须具有远见，不仅要具备足够的以及可发展的数量，而且必须能够及时有效的疏散客流，不致于影响顾客的购物体验
六、 商业综合体要注重商业氛围的营造
通过这次沪杭综合体的考察，大多运营商在对其内部商业气氛的营造上可谓颇费心思，移步换景，广告画面绚丽多彩，在顾客从看到综合体的外观一直到进入综合体的内部的过程中，无时不刻地拨动顾客购物的冲动。
主要体现在以下几个方面：一是综合体的外立面，以夜景照明为主要手段来塑造其与众不同的个性，借助大面积的led显示屏，用跳跃的，色彩丰富的广告画面来吸引来往过客；二是在综合体内部各业态之间设计特色小品、灯杆旗等，在一切可能的平面上设置中小型的led屏，在不同区域让顾客可以看到四种以上不同内容的广告，以期达到全面覆盖、全方位视觉轰炸的效应；三是在交通连廊中设置下垂式广告画面，在扮靓空间的同时起到宣传和渲染气氛的作用。这种引导式的商业氛围的营造相较于传统的守株待兔型的商业形态，其优越性不可同日而语！
第四篇：都正街城市综合体建设调研报告都正街城市综合体建设调研报告
近几年，城市综合体正成为中国房地产乃至商业地产发展的主流开发模式，从某种意义上讲，未来中国城市开发的竞争也是综合体的开发竞争，并由此构成一个具有多职能、最具竞争力和抗风险的城市缩微体。杭州、合肥等城市在2014年率先提出了未来城市开发主要以城市综合体为主的战略目标，这对于长沙市通过开发城市综合体调整房地产产业规模和质量，推进城市化建设有着重要借鉴意义。根据区委、区政府安排，都正街街道以金沙里社区为重点，对辖区内涉及城市综合体概念的cbd商务大楼、城市酒店等项目设施进行了初步调研，经过一个星期的收集、汇总、整理，出具此报告，供上级领导参考。
一、 基本情况
目前，我街共有12栋已经建成的楼宇，涵盖银行、餐
饮、娱乐等等各类企业400余家，初步具有城市综合体的一些特征，发展基础相对比较好。根据城市综合体建设相关要求结合调研所得，用以下篇幅概括都正街城市综合体建设发展情况。
图表一：
楼宇
序号 名称业主单位建筑入租金价格面积驻企业备注
2(m/天) 数(个)
(平
方米)
顺天顺天房地产公781.5元m2/1 国际财富司 78163 天
中心
熙美湖南富通房地181.7元m2/2 会现代城 产开发公司 29000 天
凤凰金凤物业1230元m2/月3 大厦 35000
文化文化广场物业500.6元m2/4 广场 管理公司 15000 天
长房长房集团1935元m2/月5 大厦 10002
定王长沙同力房地19售6200元6 府 产开发公司 20140 /m2
万顺中旭海康投资151.1元m2/7 家园 有限公司 54000 月
天心天诚物业有限481.2元m2/8 城市广场 公司 85168 天
定王湖南富通产业602-3元m2/
9 大厦 开发公司 90000 天
湘豪万豪房地产开404元m2/天
10 大厦 发公司 10076
百盛湖南百盛企业703.5元m2/
11 天心华庭 有限公司 77772. 天
惟楚天诚物业有限无80元/m2/
12 文化用品公司 27000 月
商城（正在
招商）
2、示范项目：明城国际中心项目（在建）
项目概述：
明城国际中心是湖南著名的酒店运营专家明城国际旗下“明城地产”斥巨资打造的超高层项目。项目位于长沙市芙蓉中路与白沙路的交汇处西北角。明城国际中心目标是打造湖南第一超高层楼宇，预计建筑高达153.05米。项目集购物、商务、休闲、娱乐等各种功能，周边更是聚集更多的高档写字楼、酒店、百货等配套设施，左接定王大厦，右邻芙蓉国豪庭大酒店，坐享主流商圈财富磁场聚集区。
主要经济指标：
总建筑面积约为：90000平方米
停车位：380个
建筑层数：48
酒店建筑高度：153.05米（长沙市新地标）
比例分配：
酒店约占项目体量的30%
住宅约占30%
写字楼约占40%
示范要点：
1、该项目系拆除改造项目，将“商业活动、城市休闲”融合，打造集购物、休闲、文化、娱乐于一体的现代化高档次商业中心和高品质新生活区。
2、该项目合理解决酒店、商务办公、商场、居住等功能的布局，项目楼体在空间上遥相呼应，形成对比，将都市综合体功能进一步强化。
3、该项目利用市中心地段、五星级酒店以及项目内商业街区的整合优势，有效利用资源，满足不同人群需求，提升了项目自身优势和未来新价值。
二、发展瓶颈及存在问题
从以上相关数据和示范项目可以看出我街城市综合体
建设基础较好，但由于地域狭小和观念问题，开发城市综合体项目依然存在诸多问题，任重而道远。
1、总体发展规模不大。相对北京、上海等一线城市100万平方米以上的项目，我街城市综合体项目开发面积在50万至65万平方米左右，其开发商主要以本土开发商为主，缺乏国内、香港等有品牌影响力、有资金实力和开发经验的大型开发企业。
2、缺乏统一科学规划。我街城市综合体项目主要主要业态主要集中在写字楼、商业和住所上，公园、会所等其它项目发展不足，建筑类别的比例分配存在不太科学与不太合理性，无法完美体现城市综合体的含义。
3、相关配套设施不足。城市综合体是一个新兴事物，无论是开发商还是街道，都缺乏相关的建设概念和经验，造成了相关配套设施不足。如城市公园、会所等城市空间发展基本处于空白状态，无法满足城市的旅游、文娱等需求。
三、相关意见和建议
1、科学合理确定城市综合体的开发规模。
城市综合体是在多种都市功能集合基础上形成的高业态复合、高强度开发、高交通可达、高密集活动、高地标魅力、高技术集成的建筑、建筑集合体或建筑街区。综合体的开发建设需在合理定位的同时，科学研究并确定城市综合体的开发规模。综合体就其内部而言，生活舒适、便捷，但由于其高强度的开发模式，可能对外部环境造成不经济。因此，在考虑集约、节约利用土地的同时，需考虑综合建设对外部产生的交通压力和环境压力。
2、高标准设计城市综合体。
城市综合体是高强度开发，同时具有高地标魅力的建筑集合体。因此，应加强城市(推荐访问范文网WWw.HAoWORD.COM)综合体规划设计编制。可以坚持政府主导，专家把关，公正参与的方式，积极引进国内外著名规划设计机构参与规划前期研究和城市设计，高起点编制城市综合体概念规划，以引进先进的规划理念。然后，在概念规划的指导下深化城市设计，以增强规划的超前性、系统性、操作性、权威性，让每个城市综合体都能彰显其独有的个性和特色。
3、科学谋划城市综合体的开发时序。
城市综合体的建设不是一蹴而就的，需要结合城市发展的实际，分期分批实施。应该充分研究各城市综合体所在的区位，周边城市的发展现状，依据城市的总体发展目标和布局，突出重点，有序推进。具体而言，就是要结合城市重点工程的建设、结合长沙市新城区的开发、结合棚户区的改造等政府目前正在进行的建设一并进行，要做到“心中有数、运筹帷幄”。
4、迅速出台相关政策，保障综合体的有效实施。
伴随着城市化的快速推进，集商业写字楼、购物中心、住宅区、公园、酒店等为一体的城市综合体必将越来越受到人们的青睐。但是，目前的技术管理体制，无论是规划用地还是土地出让、计划立项等都没有专门的综合体建设规范。政府应该及早出台相关的政策规范，以指导综合体的规划编制、土地出让、项目立项。通过政府的条例或规定合理调整城市综合体规划用地性质、规划设计条件、土地出让金计算等规范。同时，也要加强过程和后期的监管体系建设，防止出项浪费、重大损失和职务犯罪等现象的发生与发展。
第五篇：芙蓉区城市综合体调研报告芙蓉区城市综合体调研报告
中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势，推进中国城市化进程，尤其是推进城市综合体的开发已成为中国最具前导性和拉动性的行业力量。城市综合体（hopsca）主要集酒店（hotel）、写字楼（office）、公园（park）、购物中心（shopping mall）、会展中心（convention）和公寓（apartment）等于一体的多功能、多业态的大型建筑体。今年以来，火星街道通过实地察看、召开会议、问卷调查等形式，在充分获取来自各个层面第一手资料的基础上，结合实际，就芙蓉区城市综合体的规划、建设和管理方面作出了一些总结，同时也提出了一些具有前瞻性、可操作性的意见和建议，现具体报告如下：
一、芙蓉区城市综合体建设取得的主要成绩
近年来，区委、区政府坚持旧城改造与新区开发并举，城市建设取得令人瞩目的成绩。经过全区上下的共同努力，初步建成了基础设施比较齐备、城市功能日臻完善、环境容貌明显改观、特色较为鲜明的城区。为加快建设“人民满意城市”的步伐，区委、区政府提出了在辖区内建设多功能城市综合体的设想，此举预示着芙蓉区城市经济、社会、技术形态已发展到较高程度，在未来的一段时期内将重点关注城市综合体的开发和建设。
二、当前芙蓉区发展城市综合体的优势、劣势、机会及面临的竞争压力。
相比兄弟城区，芙蓉区在发展城市综合体上的主要优势有：
（一）地理位置优势明显。地处老城区，地理位置相当优越，cbd中心商圈、火车站近在咫尺，根据这个特点，着力打造以中央商务区、交通枢纽型为主要特色的城市综合体项目，能更好地提升我区的区域核心竞争力。
（二）文化旅游资源丰富。目前着力打造的韭菜园历史文物一条街，将会是我市的“露天博物馆”，为此围绕打造以文化旅游为主要业态内容的项目是我区发展城市综合体的又一关键举措。
（三）开发风险低收益大。相对兄弟城区而言，芙蓉区密集的人口、城市基础配套的客观市场需求，适合开发风险相对较低、收益也更大的以购物休闲娱乐为主要内容的城市综合体项目。
在看到优势的同时，推进城市综合体的困难也十分严峻，主要劣势有：
（一）市场还不够活跃。城市综合体项目是一种多功能的建筑群体，开发的房产项目均为中高档住宅和高端写字楼，并配星级酒店和大型商贸中心，对开发商的资金实力、运营能力、招商能力、开发节奏等方面要求也相当高，加上因市场形势、融资压力等引发的项目方案变更、多方变化、项目重新报批问题非常多，一定程度上制约了落户项目的推进。
（二）拆迁因素影响大。城市综合体项目都存在拆迁难的问题，由于难以按期完整交付净地，对项目整体方案的尽快确定和开发计划的准确制定影响较大，导致项目单位边拆边建，不仅降低了开发商资金的使用效益，而且也影响了城市综合体项目“先商业后住宅”的开发模式。
（三）基础设施投入还不足。城市综合体项目中对该地区的供电、供水、供气能力等有很高要求，另外如果城市综合体项目附近缺乏大型的基础设施，如绿地广场、文体设施等，而且如果区域内的道路档次不高，交通经常呈现拥堵、混乱现象，都将给地块推介、项目招商都带来了一定的负面影响。
推进芙蓉区城市综合体发展，将带来一些机遇：
（一）优化产业结构。城市综合体项目的建成一方面可以迅速填补工业企业搬迁税收缺额，支撑区域经济发展，另一方面可以带动、提升现代服务业发展水平，真正起到促进产业升级换代作用。
（二）提升城市化水平。辖区内城郊结合部多、危旧房多，城市化水平急需提升，这些项目的建设可有效带动危旧房改造，彻底解决无序经营等问题，加快形成cbd中央商务区。
（三）实现可持续发展。随着近几年城市建设、开发力度的加大，我区可用资源和空间越来越少，而城市综合体本身就是一个用地非常节约、自身功能业态可循环再生的商业生态系统，所以加快城市综合体项目建设是增强区域竞争力、实现自身可持续性发展的战略选择。
三、 加快推进城市综合体项目的举措
（一）科学规划、引导储备
由于区域经济发展不平衡，需要根据不同区域的功能定位和市场需求，科学规划综合体的功能组合，确定不同的业态规划和招商目标，引导符合城市肌理文脉的综合体，彰显"个性"，实现错位发展。如打造以文化、旅游、购物为主要内容的文化旅游综合体；依托先进制造业、便利交通和区域中位的优势，着力打造以总部经济、研发中心、销售中心、物流中心等专业中心为主要形式的服务区综合体等。为此，加强在手、在谈项目，特别是城市综合体项目的招商落户，培育经济发展的新增长点，是当前各项工作中的重中之重。
（二）分解业态，明确重点
因城市综合体项目开发门槛较高，对开发商资金实力、运营能力等方面要求都相当高，加之目前经济形势严峻，开发商整体拿地更趋谨慎。为此在开发形式中可考虑采取由政府统一对综合体项目进行打包规划，按项目内各区域功能，细分项目业态，有针对性地选择精于不同业态运作的开发商落户建设，一方面可减轻开发商资金链紧张的困扰和开发风险；另一方面由于项目分割后降低了开发商的开发风险，针对性地招商又便于有熟悉业态开发的开发商借“出手”落户之机，提高品牌效应。
（三）跟踪服务，落实政策
城市综合体项目是城市发展的必然产物，是芙蓉区推进城市化进程的一项主要举措，是体现城市核心竞争力的“活动客厅”，为此，要树立“一切为了发展 一心服务项目”的理念，积极对接项目，梳理扩内需各项政策，多方为企业争取政策，提高政策对芙蓉区项目的惠及
面。同时大力推进银企合作，组织银企对接活动，拓宽企业融资渠道，解决企业融资瓶颈。另外，积极做好项目包装策划，尽可能多地争取上级政策、资金等方面的扶持，确保政策服务落实到位，降低开发商投资的政策风险，提振开发商投资信心。
（四）强化保障，确保项目出形象、见成效
强化领导挂钩责任制和项目责任制，建立城市综合体项目进展情况周报制度，每个列入计划的城市综合体项目，由责任单位明确专人对其实行全方位动态跟踪，对接牵头部门及时上报项目进展情况和推进过程中存在问题。同时责任单位和部门进一步加强上下沟通、左右协调和事前事中事后全过程督查，及时发现、排解各类矛盾和问题，努力为城市综合体项目建设创造良好条件，确保项目顺利推进。
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第1篇第2篇第3篇第4篇第5篇更多顶部目录第一篇：合肥市商业地产调研报告第二篇：芜湖市办公商业地产调研报告第三篇：关于沈阳商业地产的招商与销售的初步市场调研报告第四篇：2014-2014年中国商业地产最新调研与投资发展规划专项研究报告第五篇：商业地产调研更多相关范文正文第一篇：合肥市商业地产调研报告合肥市商业地产调研报告
调研目的：针对合肥市商业类型地产销售单价及租金增长状况进行了调研和市场分析，在取得目前合肥市商业地产销售价格及租金增长率，为公司操作胜利广场.欢乐城项目提供一定的参考依据及相关数据支持。
调研对象：针对项目周边或近几年来合肥市热销或具有代表性商业地产项目进行调研，对历年来商业数据进行一定的汇总及相关市场分析。预测未来一段时间期内合肥商业地产商铺租金年增长率等情况，现主要调研商业地产包括：安徽国际广场、金色巴黎购物广场、环球购物广场、元一时代广场、新天地国际广场、万达广场等代表性商业项目，现对相关案例及数据进行汇总，其市场分析结论如下：
一、合肥商业市场背景研究：
合肥整体经济持续增长，人口总数、人均收入消费能力稳步上升、并在新一轮城市规划下城市未来发展能力得到提升，为城市商业发展奠定了良好的宏观市场背景：
合肥商业市场已经发生转变，各种商业形式、超前形态已经进入，零售业竞争日趋激烈，以家乐福、沃尔玛、易初莲花、北京华联等为代表的大卖场业态集中进入：
市场投资主体与方向已经转向商业地产，资金与市场关注度倾向商业地产；城市商圈市场近几年发展迅速，市场放量比较大，短期内市场呈饱和状态；开发热点集中在老市区、一环线等与主干道的交汇处；
单体规模越来越大，商业营业面积在五万方及以上的项目层出不穷；新建集中商业向mall的形式发展，集餐饮、娱乐、购物、休闲为一体；定位上走中高、高端路线、在此基础上进行细分市场。
二、购物中心类商业项目
安徽国际广场：项目地址在长江西路，商业卖场营业面积为77000平方米，主力商户有家乐福、kfc等；
一层商铺价格为25000-30000元/平方，三层商铺价格为7000-9000元/平方，一层四年内返租8%，四年后商户有经营权，也可委托物业方代租 ，三层返租十年，前五年8%，后五年8.5%，10年后交公司管理或回购，返租年投资回报率8%；
金色巴黎购物广场：项目地址在长江西路，商业卖场营业面积为9839平方米，主要经营服饰、婚庆、体育用品等；一层商铺价格为25000元/平方，二层为15000元/平方，三层为9000元/平方，四层为6000元/平方，签三年，税后8%年返租率，首层总价高，约50%返租年投资汇报率8%；
环球购物广场：项目地址在马鞍山与一环路交汇处，商业卖场营业面积为48000平方，（有1.2万平
方米的夹层 综合、家乐福、麦当劳、kfc、环球百货，首层街铺均价为37000元/平方，一层商铺价格为19000-25000元/平方，夹层商铺价格为11000-15000元/平方，四层商铺价格为5000-9000元/平方，返租三年，返租率为8%三年后承诺原价130%回购，投资户可以续约，保10%以上的年收益，返租年投资回报率8%；
元一时代广场：项目地址在胜利路，经营面积为157000平方米，综合型购物中心；引进华联、国美、kfc、百货；一层商铺价格为19000-25000元/平方，返租10年返租率为10%，到期后必须续约，返租年投资汇报率8%；
新天地国际广场：项目地址在蒙城北路与一环路交汇处经营面积为30000平方米，一层内铺价格为40000元/平方，外铺价格为50000元/平方，二楼商铺价格为20140元/平方，三楼商铺价格为18000元/平方，四楼商铺价格为15000元/平方，税后8%年反租率、 首层总价比较高；
大唐国际广场：项目地址在望江路与潜山路交汇处，商业区域经营面积为80000平方米，1-2层为大唐百货（自营招商），3楼为tesco超市，4楼为真冰滑冰场、餐饮，5楼为银河国际影院。二期商铺价格在18000-22014 元/平方，返租10年返租率为10%，到期后必须续约，返租年投资汇报率8%； 万达广场：开盘时间为09年11月28日，项目地址在包河区、芜湖路与马鞍山路交口，70万平米城市综合体，18万平米国际购物中心，5万平米六星级威斯汀酒店、5万平米室外商业步行街和滨河酒吧街，约30万平米的中央景观豪宅，10万平方米的超高层双塔写字楼。万千百货、超市、电玩、电器、餐饮、儿童娱乐、大歌星ktv、万达国际影城等十大主力商家携手进驻万达广场，充分体现万达“订单式商业地产”，国际广场、威斯汀酒店为自行持有经营，滨河酒吧街商铺售价为70000元/平方 ，商业步行街商铺价格为为一层70000元/平方二30000元/平方，整体均价40000元/平方 ，中央景观豪宅为13000元/平方，商业步行街主要商户为品牌自营商户，售租统一，无返租。
三、合肥市2014年未来商业地产项目：
信地广场：建筑面积95万方，商业面积58万方，项目地址位于灵泉东路与铜陵路交叉口，由shoppingmall 、家居mall、服装mall 、星级酒店、高端商务写字楼和商业步行街组成。 深国投广场：建筑面积7万方，商业面积3.5万方、项目地址位于长丰路北端，内设沃尔玛、购物中心、美食广场、影院及多层停车配套设施等是集购物休闲娱乐餐饮为一提的综合商业航母；
明发商业广场：建筑面积54万方、商业面积38万方、项目地址位于合肥北二环与四里河路交汇处；是集商业、餐饮、娱乐、休闲、旅游、影城、五星级酒店、酒店式公寓为一体的大型、综合型商业航母；
松芝万象城：建筑面积18万方、商业面积10万方项目地址位于合肥长江西路段，与沃而玛、北京王府井百货、南京新街口百货、麦当劳、肯德基、必胜客等商家签定了入驻协议；
嘉茂购物广场：建筑面积5万方、商业面积5万方，项目地址位于长江西路，是购物、休闲、娱乐餐饮为一体的现代商贸中心；
中环城：北临繁华大道，东临翡翠大道、南临石门路，建筑面积70万方、是一座集商业、住宅、公寓、酒店、写字楼、艺术馆为一体的大型城市综合体，大润发已入驻；
从宏观层面来说，合肥市经济前景看好，具有扎实的商业基础且城区人口总量和平均都在不断增长，这些为商业发展提供了动力源泉；
以上分析的商业地产项目一般进行主题定位包装来提高整体项目形象，并力争成功引入主体店来加强投资者的信心，进行带租约销售，一般返租10年 ，年均回报率8%-10%左右，销售情况普遍较好，一般都在期铺条件下完成销售，并后期运营良好；
合肥商业地产商铺购买群体为投资者，对总价的承受能力有限，且倾向采用按揭付款，月供能力受当地收入水品存在的一定的制约行制约。
四、合肥胜利广场欢乐城ｓｗｏｔ分析
s—优势
1、片区价值：新城区位置，本项目属于胜利路商圈范围类，项目周边小区林立，人流增加不断提升项目潜在价值；
2、文化氛围：胜利广场是为纪念合肥解放而建的一个多功能综合性建筑群，蕴含着丰富的历史内涵；对本项目的商业文化导入有一定的辅助作用；
3、升值潜力：合肥火车站旁，合肥市形象窗口，升值潜力大；
4、交通优势：项目靠近临泉路及胜利路交汇处，加之火车站旁，交通极为便捷；
5、开发优势：高水准的地下商业开发团队及成熟的地下施工建设；
6、定位优势：本项目以梦幻商业空间为主体风格、imaxs影院合肥独家经营，加勒比梦幻乐园合肥体量第一，从项目定位与项目性价比打造上充分实现差异化；
7、品牌优势：香港名店街全国项目开发自身的品牌号召力。
w—劣势
1、临近主干道，部分临街住宅将受到本商业项目经营噪音干扰；引起周遍居民相对不满；
2、本项目紧临火车站，周边地区商业档次较低、分布较散而且业态、业种不均衡，整个地区的商业
处于不成熟的状态，而本项目整体定位主题明确，商业更是要打造风格及特色。要形成独有的欢乐梦幻商业概念，形成自己固定的消费者群体，势必需要一定时间进行推广和市场培养；
3、距离本项目不足1公里的北区域已经形成了整体商业配套设施较为齐全，业种业态分布比较均衡，已经成为成熟商业中心。对比而言，本项目的商业面积体量上，很难在规模上与以上商业中心相抗衡。;
4、本项目为地下式商业中心，地下两层商业空间从顾客消费习惯上需要进行培养和引导；
5、本项目周边大中专院校较少，而项目定位又处于年轻一代的消费群体，在整体认知度上需进行一定的推广。
o—机会
1、本项目作为地下商业开发的先行者，项目的成立将首先在周边消费者中留下深刻印象，一旦项目经营品质成功推出，将会给本项目带来巨大的社会和经济效益；
2、本项目商业已经预先进行了商业规划，详细分析了商用地产的业态、业种分布，并对本项目总体定位进行了描述，增强了本案商业布局的合理性和操作的可行性；
3、本项目独特经营理念的导入更能确立市场地位及风格特色;
4、项目所在区域逐渐形成合肥核心商圈，区域内居民收入稳定、经济发展迅速，市场需求克挖掘空间巨大。
t—威胁
1、规划中的新兴商业中心区与既有商业具有威胁性，大规模商业区建成后，势必分割本案培养出的消费能力，造成本中心的购买力外流；
2、项目的启动及整个经营过程都面临一定的市场不确定性，市场操作的风险将对本案商业物业的推广产生一系列不确定性的影响；
3、本项目所在区域非合肥主中心城区，人流量主要集中在火车站旁，流动顾客较多，火车站附近的商业氛围较差影响本项目认知形象；
4、随着合肥近几年大型的综合商业体不断修建，各区商业地产的规划及完善，将分流本项目的部分目标顾客群体。
易志刚
2014年4月12日
第二篇：芜湖市办公商业地产调研报告芜湖商业、写字楼调研报告
项目一：微商财富广场
该项目位于中山北路与长江南路交汇处,与嘉兴贸广场、格力商业地块成三足鼎立之势，位置较好。项目用地性质为商办，占地9145平方米，总建筑面积约40000平方米，由一幢19层主楼及四层商业裙房组成。开发商不自持物业。
办公部分：办公部分位于主楼5-19层，标准层呈三角形，分别为北、东、东南向，每层14户，总户数300户；单间建筑面积为33.75、36、38.88、36.72及44平方不等，公摊比达34 %。该部分建筑特色为纯loft创意办公,层高4米8，格力中央空调vivi分层计费，房内上下水已设计并预留。写字楼内设日立电梯四部，其中客梯三部、消防电梯一部。在售写字楼按甲级写字楼标准建设，出售物业为白坯，大堂、卫生间等公共部分精装修。
售价方面：均价12014元/平方米，其中五层11000元/平方米，层差价40元/平方米；现行的写字楼销售政策为:一次性付款减500元/平方,按揭减350元/平方。商业部分出售价格及方式暂未确定。
物业管理：由开发商指定春天物业实施，物业费3.8元/平方米。
项目二：星隆国际城
星隆国际城位于银湖南路与赭山西路交汇处，项目用地物业性 质为商办，首期交房时间为2014年年底。项目占地5.2万平米左右，总建筑面积近30万平米，其中商业面积约18万平米，五星级酒店4万平米，办公5万平米左右。开发商自持65%，自持部分主要引进9000平米星美影城（10个放映厅、2014个座位）、45000平方百盛旗舰店、12014平米华润苏果旗舰店、50000平米万豪酒店等主力店。
商业：商业位于地下负一层至地上三层部分，其中地下商业以下沉式广场的形式存在，设置了水游街和星舞台两种主题商业标志。星舞台是一种类似古罗马斗兽场的敞开式球体建筑，其探入地下部分即是地下商业。此外水游街的贯通让下沉商业成为整个项目的亮点，并
给予的更多的情趣元素，使得下沉式商业有隔绝于世外，独立成街的优势。地上商业部分地面一层层高5米，二、三层以上层高4.5米。一层商铺面积最小31平方，最大147平方，其中以七八十平的商铺较多，面宽4.5米，进深九到十米之间。经营业态方面：地下负一层主营餐饮,地上部分以高端品牌商业为主。
商铺部分带租约销售，包租10年，每年返利8%，前两年返利可在房屋总款中直接扣减；10年之后，购房户可享受150%的溢价回购。销售价格：一层商铺价格在55000-70000元/平方之间不等。二层商铺价格在33000-35000元/平方之间不等。三层商铺价格在23000-25000元/平方之间不等。地下负一层价格在28000元/平方料左右。现行的销售政策是按揭优惠985折，一次性付款975折。
办公部分：星隆国际cbd大厦，三幢5a甲级写字楼，总建筑面积50000平方米，6-16层为办公部分，裙楼部分设置商业。对外宣传口径为第五代商务写字楼集群示范体，即将居住、商务、办公、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等都市功能高度集约的空间。中央空调vivi分层计费，每幢楼3部电梯，其中客梯两部、消防电梯一部。标准层每层分隔为七间，面积分别为三间225.47平方，一间80.64平方，一间218.4平方，一间222.02平方，一间185.38平方，除80平方的外，其余每间开间基本为9米，公摊比为35%。
售价为第六层8400元/平方，层差价为100元/平方。现行的销售政策是按揭优惠985折，一次性付款975折。
项目三：赭山购物公园
赭山购物公园位于银湖南路近赭山公园，用地性质纯商业，总建筑面积为118741㎡。以下沉式设计手法建设山体式购物公园，提出“时间型消费”商业中心的概念。整个项目共划分为个五个区域,其中open plaza区位于设施主入口的开放广场,体现设施的公共性夜间能独立营业,店铺规格15平方米；国际名品区区位于设施入口主通道处的时尚区,以品牌服饰为主，店铺规格90-110平米。潮流时尚区区别于其他的特色区域，常年有舞台演出，业态组合丰富，趣味性强。
店铺规格是休闲服饰80-90平方米，杂货店铺60平方米；儿童体验馆，有微型剧院、医院、电影院、面包房、书店等体验设施，店铺规格40-50平方米。时尚用品广场，店铺划分规格80平方。开发商自持60%物业，dtc商业团队运作。
整体建筑为地下负三层，单间建筑面积：商铺最小10平方，最大500平方。该项目为产权式商铺，10年内承诺每年8%的投资回报率，10年后承诺溢价180%回购；100平方以上也可自营。目前销售单价在3.8万元/平方到4.2万/平方之间，按揭九九折，一次性付款九八折，另春节期间购房另享受总价优惠10000的政策。
项目四：芜湖伟星时代金融中心
该项目位于北京中路与九华山路交汇处，物业性质为纯写字楼。项目占地1.3万平方米，总建筑面积8.1万平方米，建筑总高度为99.6米层数，共26层,其中1-4为商业裙房，5-26层为写字楼。写字楼内设电梯7部。标准层每层12户，基本为80.64平方（开间8.4*进深
9.6）及220平方的大户型。南北双大堂设计,全精装公共空间、纯钢写字楼;电梯分区换乘，总计配备500多个地下停车位。
本项目定位为金融主题写字楼，销售均价9000/平方左右，层差 价100元/平方米。按甲级写字楼标准建设，出售物业为白坯，公共部分精装修，项目已基本售罄。伟星总部入驻。现行的销售政策为办公按揭付款九折；商业未推出。
项目五：侨鸿滨江世纪广场
本项目位于滨江大道以东、中山南路以西，物业性质为办公、住 宅及商业，总建筑高度318米，建筑总面积41万平米，包括一幢69层高、定位在超五星级酒店和国际5a写字楼的主楼；两幢49层、面积在187-576平方米的超高层精装江景大宅及11万平方米的裙楼高端商业。全玻璃幕墙，360度江景景观。建筑群临江50米。商业部分开发商全部自持。
商业部分：11万平方米的高端商业配套，包括芜湖首家3d影院、
3000平方米精品超市、3000平方米精品书城及众多精品餐饮店。主楼商业部分已明确侨鸿二店、超五星级酒店洲际酒店入驻。项目设空中网球场，五星级精装双大堂，分层中央空调系统；
办公部分：主建筑10-47层为办公，挑高6米双大堂入口，面积约900平方米。标准层呈正方形，每层12户，面积为236平方(13.78米*12.25米)和136平方（9.2米*10.18米）两种；9层及48层为设备转换层，不对外销售。公摊比：33%。地下三层车库，2100个机动车位。按甲级写字楼标准建设，出售物业为毛坯，公共区域高抛花岗岩、防滑地砖，进口高档大理石墙面等精装修。10部客梯高低楼层科学分区。市场定位高举高打,城市地标建筑,优势不可复制。
销售价格，在售12/15/16/20/26/32六个楼层，12层9500元/平方，层差价100元/平方。12层9500元/平方米；20层10300元/平方米。现行促销政策是：办公：按揭付款九八折. 一次性付款九六折。
项目后期物业由世邦魏理仕承担，物业费11.8元/平方
项目六：华强广场
该项目位于芜纺厂原址，是标准的城市综合体项目，总面积53万平方米，集住宅、商业、写字楼三位一体。商业未公开，但住宅均价达9500元/平方。该项目地理位置优越，地处镜湖商圈；定位较高，智能办公、商端百货、顶级豪宅。
项目七：润地商业广场
该项目位于九华南路与红花山路交汇处，物业性质为办公、商业，总建筑面积15万方，在售写字楼共22层,每层12户。每幢写字楼配六部电梯，标准屋呈矩形, 单间建筑面积：185（开间为4.2米）及124.55（开间为4米）两种,其中四间面积为185平方的分别位于东南、东北、西南、西北，公摊占比：27.4%。公共部位装修,无中央空调、户型方正、柱网达8.4米，外观无建筑特色。600多个地下车位。大型超市部分开发商自持，但未确定哪家超市入驻。
目前在售为一幢靠红花山路写字楼，售价四层6150元/平方，六层6300元/平方，22层7970元/平方，.均价7600元/平方,层差30-100元/平方不等。目前销售政策为大户型总价让22万;小户型总价让15
万，即406大户型折后价6100元/平方米,六层6300元/平方米。
项目后期物业由润地物业承担，3元/平方。
项目八：江北尚品
该项目位于沈巷人民路两侧，物业性质为商住，住宅六层,底商5米层高底商部分南北两区,沿街商铺，单间建筑面积：最小21.31,最大55.97;进深6米,10米不等,开间4米2至5米4不等,拐角处开间可达近8米。住宅售价一层5309,二层5612,三层5642,四层5612；商业15600~19800元/平方米。
商铺为底商,每幢楼12到17户不等。
现行促销政策： 120平的大户型总价减10000，86平的小户型总价减6000。底商无优惠。
第三篇：关于沈阳商业地产的招商与销售的初步市场调研报告关于沈阳商业地产
招商与销售
的初步市场调研报告
二〇一四年八月二十日
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本次调研目的就铁西区商业地下街未来招商和销售的初步预计对沈阳现有商业街进行初步调研。
调研的对象共分为四大区域，分别是：铁西区兴华街商圈（北起建设大路南至沈辽路）、和平区太原街商圈、沈河区中街商圈、沈河区五爱市场商圈、大东区南塔(请您支持：wWW.HAOWORD.COm)鞋城商圈、皇姑区北行商圈。
通过09年8月19日全天的初步调研结果所显示铁西区现已具备形成沈阳又一大商圈的基本条件。沈阳市总常住人口为700余万，而铁西区就拥有120万常住人口，从历史来看铁西区原是沈阳的重工业区，工厂众多工作人员居住较多，近年来随着沈阳的发展与变革和平区、沈河区发展最为迅速，朝着cbd形式发展，随之而来的就是多数搬迁人口涌向它区。从住宅房价来看大东区均价在5500元/平米左右，皇姑区均价为
5800元/平米（皇姑区是省政府和教师的集中地所以价格相对较高）浑南新区均价为5200元/平米左右，唯有铁西区、于洪区、沈北新区价格相对较低，但于洪区、沈北新区相对较市中心较远，而沈阳的老百姓的居住观念很难转变到二环以外，所以近两年铁西区已成为沈阳的又一居住新亮点。而铁西区目前来看虽然人口众多但是其商业发展相对较慢，而在铁西区百姓的心目中称得上是商业街的也仅仅只有兴华街这一条街。在这条街上现已分布的商业分别是（由北向南）华润置地广场（在建）、第一商城、国美电器、铁西百货商场、体育用品商场、新玛特、苏宁、国美、万达商业广场（在建）、家乐福、茂业百货（在建），虽然已有这些商场，但是商场互相之间距离较远，相互之间缺少互动性，所以在这里如果建立一条地下商业街必将成为一条不可或缺的连接纽带，必将吸引大量客源。
根据初步的市场调研数据中显示，在沈阳地下商业街的招商方面也发生了变化，招商的种类也从最开始的单一化转为多元化，从单业态转为多种业态经营，而销售上看地下街铺位多为租售相结合的方式，所取得的效果显著，但是从销售速度和销售率上看，铺位供求量显示求大于供，具体详见调研表。
第四篇：2014-2014年中国商业地产最新调研与投资发展规划专项研究报告2014-2014年中国商业地产最新调研与投资发展规划专项研究报告 报告目录
第一部分 中国商业地产深度剖析
第一章 商业地产相关概述
第一节 房地产简述
一、房地产业主要涵盖的领域
二、房地产行业管理的职责
三、提高房地产市场分析有效性的途径
第二节 商业地产综述
一、商业地产的界定
二、商业地产的形式与规模
三、商业地产目前三种模式：
1、“只租不售”
2、“租售结合”
3、精品店的模式
第三节 商业地产运作及销售应把握的原则
第二章 2014-2014年全球房地产业运行状况浅析
第一节 2014-2014年国际房地产业运行环境分析
一、经济环境分析
二、金融危机对世界经济的影响
三、金融危机对世界房产业的影响
第二节 2014-2014年世界房地产市场分析
一、世界房地产市场特点分析
二、全球房地产市场交易情况
三、全球房地产市场动态分析
第三节 中美房地产市场发展对世界的影响分析
一、中美房地产对各资源供应国的影响
二、中国房地产市场对全球经济复苏的影响
三、美国房地产对全球经济的影响及预测
第三章 2014-2014年中国房地产市场运行分析
第一节 中国房地产供需分析
一、住房潜在需求分析
二、我国购置未开发土地情况
三、我国房地产价格情况
四、我国房地产市场调整分析
五、我国房地产购买力的外部抽离解析
第二节 2014-2014年全国房地产市场运行情况
一、2014-2014年房地产企业运行情况分析
二、2014-2014年房地产开发投资情况分析
三、2014-2014年房地产市场运行情况分析
四、2014-2014年房地产市场特征分析
第三节 2014-2014年我国大中城市房屋市场销售价格指数
一、全国70个大中城市房屋销售价格指数情况
二、2014年全国70个大中城市房屋销售价格情况
三、2014年全国70个大中城市房屋销售价格情况
四、2014年1季度全国70个大中城市房屋销售价格情况
第四章 2014-2014年中国商业地产行业运行新形势透析
第一节 2014-2014年中国商业地产行业市场现状分析
一、金融危机下中国商业地产方兴未艾
二、中国商业地产已进入新规则时代
三、中国“地产+商业”运营模式探讨
四、大单交易涌现商业地产四季度终现暖意
第二节 2014-2014年中国商业地产中的城市综合体分析
一、从城市发展的角度看城市综合体的演进
二、商业地产催生城市综合体的大发展
第三节 2014-2014年中国商业地产发展新格局
一、中国高端商业地产发展分析
二、中国品牌商业地产发展分析
三、中国住宅开发商转型商业地产分析
第四节 2014-2014年中国商业地产行业发展中存在的问题
一、商业地产开发商对商业特性的把握
二、商业地产商的经营思路
三、商业地产开发对银行贷款的依赖
四、商业银行贷款中存在着形象工程
第五章 2014-2014年中国商业地产重点区域市场运行动态分析
第一节 2014-2014年北京商业地产市场分析
一、北京商业地产概述
二、北京商业地产租金情况
三、北京商业地产投资加快
四、外资零售企业抄底北京商业地产
五、北京商业地产外资并购率大幅下降
六、北京商业地产价值可能存在的变数解析
七、北京商业地产市场竞争分析
八、2014-2014年北京商业地产预测
第二节 2014-2014年上海商业地产市场分析
一、上海商业地产市场稳中渐升
二、上海商业地产市场供求失衡
三、上海繁华地段的高端商业地产一铺难求
四、上海商业地产结构性过剩甲级写字楼紧缺
五、上海商业地产面临总量透支危机
四、上海商业地产发展六大观点
五、上海商业地产投资四大结构性矛盾
六、上海地铁商业地产前景看好
第三节2014-2014年其他区域商业地产市场分析
一、长三角新兴商业地产项目发展趋势分析
二、珠三角商业地产发展分析
三、南京商业地产发展情况
四、杭州商业地产行业发展分析
五、**商业地产行业发展分析
六、成都商业地产行业发展分析
七、沈阳商业地产行业发展分析
八、天津成商业地产开发分析
第二部分 中国商业地产竞争力测评
第六章 2014-2014年中国商业地产竞争新格局透析
第一节 2014-2014年中国房地产行业的竞争格局分析
一、中国的房地产市场竞争加剧
二、房地产竞争推进企业品牌战略
三、房地产市场中的低成本竞争战略
四、中国中小房地产企业的竞争策略
第二节 2014-2014年中国商业地产的竞争分析
一、海内外实力地产商搏击商业地产
二、中国商业地产过热导致恶性竞争
三、商业地产竞争激烈风险凸现
四、中国商业地产竞争面临的风险
五、政府部门联合整治商业地产无序竞争现状
第七章 2014-2014年中国商业地产重点企业竞争力对比及关键性财力数据分析
第一节 万科企业股份有限公司
一、企业概况
二、企业主要经济指标分析
三、企业盈利能力分析
四、企业偿债能力分析
五、企业运营能力分析
六、企业成长能力分析
第二节 金地(集团)股份有限公司
一、企业概况
二、企业主要经济指标分析
三、企业盈利能力分析
四、企业偿债能力分析
五、企业运营能力分析
六、企业成长能力分析
第三节 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
一、企业概况
二、企业主要经济指标分析
三、企业盈利能力分析
四、企业偿债能力分析
五、企业运营能力分析
六、企业成长能力分析
第四节 广州珠江实业开发股份有限公司
一、企业概况
二、企业主要经济指标分析
三、企业盈利能力分析
四、企业偿债能力分析
五、企业运营能力分析
六、企业成长能力分析
第五节 天津市房地产发展(集团)股份有限公司
一、企业概况
二、企业主要经济指标分析
三、企业盈利能力分析
四、企业偿债能力分析
五、企业运营能力分析
六、企业成长能力分析
第六节 保利地产 （600048）
一、企业概况
二、企业主要经济指标分析
三、企业盈利能力分析
四、企业偿债能力分析
五、企业运营能力分析
六、企业成长能力分析
第三部分 中国商业地产前瞻
第八章 2014-2014年中国商业地产前景展望与趋势预测
第一节 2014-2014年我国房地产市场趋势势分析
一、中国将加大房地产市场新一轮调控力度
二、金融危机影响下中国房地产政策走向
第二节 2014-2014年中国商业地产发展趋势
一、国内商业地产市场调整加速
二、中国商业地产发展前景预测
三、我国商业地产“春天”尚待经济全面回暖
四、集团化开发、连锁经营将成主流
第九章 2014-2014年中国商业地产行业运行环境分析
第一节 2014-2014年中国宏观经济环境分析
一、国民经济运行情况gdp
二、消费价格指数cpi、ppi
三、全国居民收入情况
四、恩格尔系数
五、工业发展形势
六、固定资产投资情况
七、财政收支状况
八、中国汇率调整
九、货币供应量
十、中国外汇储备
十一、存贷款基准利率调整情况
十二、存款准备金率调整情况
十三、社会消费品零售总额
十四、对外贸易&进出口
十五、城镇人员从业状况
第二节 2014-2014年中国商业地产行业政策环境分析
一、中国房地产业政策振兴规划分析
二、商铺地产优惠政策
三、城市商业网点规划条例
四、商业地产“计划生育”政策将出台
五、央行、银监会调整商业性房地产信贷政策
六、商业地产限外政策或出现松动
第三节 2014-2014年中国商业地产行业社会环境分析
第十章 2014-2014年中国商业地产行业投资赢利模式分析
第一节 商业地产盈利运营简述
一、人力
二、商品
三、资产
四、财务
第二节 国内商业地产三大主流盈利模式
一、整体持有
二、物业散售
三、资本运作
第十一章 2014-2014年中国商业地产投资战略分析
第一节 2014-2014年中国商业地产投资概况
一、中国商业地产投资特性
二、中国商业地产投资与在建项目分析
第二节 2014-2014年中国商业地产投资机会分析
一、二线城市商业地产机会更大
二、商业地产将逐渐成投资新热点
三、休闲商业地产成为投资新宠
四、优势写字楼是最适宜投资的方向
第三节 2014-2014年中国商铺地产投资风险预警
一、宏观调控政策风险
二、市场竞争风险
三、信贷风险
四、市场运营机制风险
第四节 国研中讯权威专家投资建议
图表目录：（部分）
图表：万科企业股份有限公司主要经济指标走势图
图表：万科企业股份有限公司经营收入走势图
图表：万科企业股份有限公司盈利指标走势图
图表：万科企业股份有限公司负债情况图
图表：万科企业股份有限公司负债指标走势图
图表：万科企业股份有限公司运营能力指标走势图
图表：万科企业股份有限公司成长能力指标走势图
图表：金地(集团)股份有限公司主要经济指标走势图
图表：金地(集团)股份有限公司经营收入走势图
图表：金地(集团)股份有限公司盈利指标走势图
图表：金地(集团)股份有限公司负债情况图
图表：金地(集团)股份有限公司负债指标走势图
图表：金地(集团)股份有限公司运营能力指标走势图
图表：金地(集团)股份有限公司成长能力指标走势图
图表：上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司主要经济指标走势图
图表：上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司经营收入走势图
图表：上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司盈利指标走势图
图表：上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司负债情况图
图表：上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司负债指标走势图
图表：上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司运营能力指标走势图
图表：上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司成长能力指标走势图
图表：广州珠江实业开发股份有限公司主要经济指标走势图
图表：广州珠江实业开发股份有限公司经营收入走势图
图表：广州珠江实业开发股份有限公司盈利指标走势图
图表：广州珠江实业开发股份有限公司负债情况图
图表：广州珠江实业开发股份有限公司负债指标走势图
图表：广州珠江实业开发股份有限公司运营能力指标走势图
图表：广州珠江实业开发股份有限公司成长能力指标走势图
图表：天津市房地产发展(集团)股份有限公司主要经济指标走势图
图表：天津市房地产发展(集团)股份有限公司经营收入走势图
图表：天津市房地产发展(集团)股份有限公司盈利指标走势图
图表：天津市房地产发展(集团)股份有限公司负债情况图
图表：天津市房地产发展(集团)股份有限公司负债指标走势图
图表：天津市房地产发展(集团)股份有限公司运营能力指标走势图
图表：天津市房地产发展(集团)股份有限公司成长能力指标走势图
图表：保利地产主要经济指标走势图
图表：保利地产经营收入走势图
图表：保利地产盈利指标走势图
图表：保利地产负债情况图
图表：保利地产负债指标走势图
图表：保利地产运营能力指标走势图
图表：保利地产成长能力指标走势图
图表：2014-2014年中国gdp总量及增长趋势图
图表：2014年中国月度cpi、ppi指数走势图
图表：2014-2014年我国城镇居民可支配收入增长趋势图
图表：2014-2014年我国农村居民人均纯收入增长趋势图
图表：1978-2014中国城乡居民恩格尔系数走势图
图表：2014.12-2014.12年我国工业增加值增速统计
图表：2014-2014年我国全社会固定投资额走势图（2014年不含农户） 图表：2014-2014年我国财政收入支出走势图 单位：亿元
图表：近期人民币汇率中间价（对美元）
图表：2014.12-2014.12中国货币供应量月度数据统计
图表：2014-2014年中国外汇储备走势图
图表：1990-2014年央行存款利率调整统计表
图表：1990-2014年央行贷款利率调整统计表
图表：我国近几年存款准备金率调整情况统计表
图表：2014-2014年中国社会消费品零售总额增长趋势图
图表：2014-2014年我国货物进出口总额走势图
图表：2014-2014年中国货物进口总额和出口总额走势图
图表：2014-2014年我国人口及其自然增长率变化情况
图表：各年龄段人口比重变化情况
图表：2014-2014年我国普通高等教育、中等职业教育及普通高中招生人数走势图 图表：2014-2014年我国广播和电视节目综合人口覆盖率走势图
图表：1990-2014年中国城镇化率走势图
图表：2014-2014年我国研究与试验发展（r&d）经费支出走势图
图表：略……
更多图表见报告正文
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第五篇：商业地产调研商业地产分享——商业地产的前期调研
突然累了发表于2014年01月11日 23:51 阅读(1) 评论(0)
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（每天分享一篇专业文章，转型商业地产，加油！希望朋友们多多关注）——转型进行时
地产项目在开发的前期要对地块价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究，以期对项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据，回避风险。而商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，就更需要在开发前期进行市场调研。目前，这一工作已成为商业地产开发中必不可少的环节。
什么是商业地产呢？商业地产是满足商业、贸易活动的一种地产形式，简单的说就是“商贸+地产”。商业地产的前期调研是通过分析目前行业的发展现状、城市商业总况、消费承载与来源、市场资源依托、投资经营力、可比类似竞争业态现状，以商业需求和市场依托为导向，以客观市场调研为依据对项目提出可行性的市场定位，为招商和销售工作提供依据。一般来讲，当项目形式和经营行业并未确定时，我们主要进行几个宏观方面的分析调研：
1、经济环境的分析和研究；
2、区域城市结构调查与发展规划；
3、商业发展规划和政策研究；
4、区域商业结构的市场调查与分析；
5、典型性调查与研究；
6、未来商业地产的供应量分析；
7、消费者消费行为的调查与研究；
8、立地条件研究；
9、商圈的确定和研究；
宏观调研一经完成，依据结果就可对项目做出一个前期的粗略的规划建议，随后，我们根据项目的商业形式和经营类型进行进一步的细致调研，以此再对项目规划做出准确微调。下面我们先来看一下宏观方面的调研活动：
经济环境的分析和研究
商业地产由于其开发周期长投资大，最终利润实现形式归于出租、经营和销售，这些均受经济发展和政策影响较大。所以，在开发商业地产项目时，经济环境的研究分析就显得尤为重要。经济环境的调研主要集中在以下几个方面：
1、总人口及地区人口结构、职业构成、就学条件、基础设施情况、家庭户数构成、收入水平、消费结构、消费水平等；
2、gdp发展状况，国民经济产业结构和主导产业产业结构，包括经济发展规模、趋势、速度和效益的情况；
3、全社会消费品零售总额；
4、全市商业增加值；
5、城乡居民的人均和可支配收入；
6、城乡居民储蓄存款余额；
7、城市对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况；
8、城市内的重点开发区域，近年政府对城建、商贸、地产等相关方面所出台的政策；通常要对连续3-5年的数据进行统计分析，这样才能基本反映出一个城市经济发展的总体水
平。
区域城市结构调查与发展规划；
如果项目位置处在城市行政、经济、文化等人口活动密集的地方，则更易于城市机能的发挥，自然集中的人流能形成良好的商业经营氛围。当然除了这种情况外还受到区域城市结构和城市发展规划的影响，如：
1、公共设施状况；
2、交通体系状况；
3、道路状况、通行量；
4、区域城市性质与功能特点；
5、各区域的城市机能组成；
6、城市规划政策与方向；
城市发展规划对商业地产的发展有着非常重大的影响，诸如大型社区的发展计划、商业区的建设计划以及城市新区的开发都将对项目的规划以及未来的经营产生直接影响。这些调研要由专业的调研公司完成，一般人员是很难完成的，如果调研不到位，数据有出入将会成为后期项目定位的阴影。
商业发展规划和政策研究；
在整体上城市功能结构和规划发展对项目产生一定影响，局部上商业面的发展规划对项目将有着至关重要的影响。每一个城市的商业布局规划是城市机能完善的标志，为增强城市商业网点规划管理的科学性和权威性，国家经济贸易委员会国内贸易局先后发布了多条《关于加强城市商业网点规划的通知》，要求直辖市、计划单列市、省会（首府）城市尽快制定商业网点规划，通知要求在2014年12月底前完成规划的制定及城市商业网点依法管理体系的建立工作。
许多城市的商业委员会考虑到目前商业布局的特点，结合城市发展做出了城市商业网点的布局规划。这在大型商业地产开发过程中，对开发商及时避免政策性风险和重复建设有着重要的指导性作用。
区域商业结构的市场调查与分析
前面我们进行的都是宏观的政策等方面的研究，区域商业结构则是区域商业实际情况的调研，也就是我们常讲的商业普查。它不仅反映区域内商业经济活动的指标和特征，其各项指标和内容的综合数据为项目市场定位、业态设计和经济效益预测都提供了定性的参考分析。商业结构的调研主要包括以下几方面：
1、地区间的销售动向；
2、业种间的销售动向；
3、商业地区间的竞争状况；
4、大型主力店的动向；
5、了解税收政策，重点调查不同业态经营户的政府政策，经营成本（税收、租赁费用）和收入状况。
以上内容必须通过对区域内各种业态的经营商户从经营内容、商铺面积、租金、员工数量、营业额、经营状况、税收情况、存在问题、预期发展和经营动向等多方面的调研，才能获得一个较为普遍性的结论。
典型性调查与研究
知己知彼，百战不殆。商业的竞争环境是关系到一个项目是否能长期存在的关键点之一。我们可以对项目所在地和城市其它商业区的各类业态收益状况进行调研。调研时可以选择主要的百货商场、超市、专业市场、餐饮、娱乐等不同形式的商业环境，从规模、提供的产品或服务、客流量、交通、客群来源几个方面进行分析，掌握各业态的现状和结构特点，以便做
出一个综合性的竞争分析。
未来商业地产的供应量分析
对开发商来讲，开发住宅项目与商业项目的差别很大，在项目前期必须考虑到该区域未来商业地产的供应量、业态规划和设计等综合因素。因为商业地产最终取决于在租赁、销售后如何很好的支撑经营，所以不论是经营者还是投资者在选择商铺的时都会慎重考虑到这一点。
在《城市居住区规划设计规范》中，明确规定了居住区人口规模和商业配套的面积，对公共服务设施的控制指标，即每千人商业服务建筑面积700-910平方米；社区服务每千人指标59-464平方米；金融邮电每千人指标60-80平方米，以上合计819-1454平方米。根据具体项目的不同，规划部门对商业面积的开发要求和建筑形式要求都会不同，对于开发商来讲，在具体开发中，应根据实际情况，选择好开发时间，借机乘胜。
消费者消费行为的调查与研究
对消费行为的研究又称生活结构研究。目的主要在于收集区域内消费者的生活形态和特征，从人口结构、家庭户数构成、收入水平、消费水平、购买行为以及交通方式的选择等方面可形成一个对消费行为定量和定性的评估。
1．人口结构；
人口结构主要依据年龄、性别、教育程度、职业分布等进行分类整理，并对过去人口的集聚、膨胀速度，将来人口结构的变迁进行预测。
2．家庭户数构成；
依据家庭户数的变动情形及家庭人数、成员状况、人员变化的趋势进而洞悉城市化发展与生活形态的变化。如近年城市的搬迁户以3-5人三代家庭为主，而cbd则以单人或两人的家庭模式居多。
3．收入水平；
根据收入水平判断消费的可能性、消费能力以及目前的消费层次等。
4．消费水平；
消费水平是地区内消费活动的直接考量，尤其对零售业来说是最重要的衡量指标。据此推理出消费者的消费情形，并依据商品类别划分消费种类，计算出商圈内的消费购买力和消费倾向。
5．购买行为；
通过购买行为一是可以掌握消费者习惯性的消费场、消费种类和服务；二是大致判断选择商品和服务的标准，以便对区域消费者的消费意识作深入探讨。
6．交通方式；
交通方式变化，可以影响消费者的购物习惯及消费内容。在消费者对不同业态的需求在花费时间上都有一定的心理尺度，交通工具的改变会在一定程度上影响购物范围的大小，同时交通的便利也可以形成客流的有力支撑。
立地条件研究
立地力是指拟规划商业周围的环境和自身因素对商业经营的影响。所谓“一步三市”也是这个道理。
立地的周边环境主要包括周边道路状况、顾客到店的便利度、毗临的场所等。
1．道路类别；
道路类别是立地力的第一要素，它直接影响消费行为。依用途可将道路分为交通枢纽、连接通道、交通干道、商业干道，对商业选址而言，商业干道是最好的道路类别，其次就是靠近商业区的交通干道。
2．顾客到店的便利度；
进店行进东线是否通畅便利也是影响经营的条件之一。行进动线中是否有障碍物，如交通栏隔、单向车行道、禁止转弯等路障、路标都会形成对客流的阻碍。
3．周边的商业氛围；
有时商业业种的聚集加强了竞争但也能形成集合效应，如专业市场，可带来单一的消费人流，当然业态的错位经营与互补经营也是很关键，合理的安排业态组成将更有利于市场间的互荣。
4．商业的能见度和日照情况；
商业建筑能否容易找到即商业的能见度是吸引人流消费的关键之一，如果商业建筑能见度差将会影响到日后的经营。日照情况对商业经营也有一定影响，在南方由于气候炎热，所以顾客更喜欢光顾东北面的商业，而在北方，顾客则更喜欢光顾西南面的商业。
商圈的确定和研究
这是调研中的最后一项，也是最关键的一项，商圈的确定是整个项目成败的基础。通常商圈是指一个商业地产项目所提供的商业、贸易或者商铺、贸易服务的范围。也可以说成是一个商业地产项目吸引消费者的有效空间范围。对商圈调研的目的主要围绕着几个方面：１、了解区域内的社会经济变相及生活形态；
２、确定产品组合及促销点；
３、分析商圈是否重叠
４、计算在某一地理区域内的饱和度；
５、找出商圈内的障碍：如：道路设施不便，人口过度拥塞等；
６、法规政策方面的考虑；
７、其他因素：区域竞争是否激烈、未来变动趋势、供应商位置、交通状况等。
每一个商业地产项目都有其商圈范围，不同类型的项目，商圈范围也截然不同。理想概念中的商圈是规则的同心圆，但是实际上它是由不同规则的图形组合的。通常，商圈可分为三个层次：核心商圈（主要商圈）、次级商圈（次要商圈）、边际商圈（边缘商圈），有的市场调查机构将此再细分为：第一商圈、第二商圈、第三商圈、第四商圈。通常：
核心商圈（primary trading area）约占50%——70%的人流量；
次级商圈（secondary trading area）约占15%——20%的人流量；
边际商圈(fringe trading area)约占10%左右的人流量；
那么，每个商圈所包含的人口数量是这样计算的：核心商圈是用“步行20分钟能够到达项目所在地的人口数乘以步行者占总人口的比率”加上“骑自行车20分钟能够到达项目所在地的人口数量乘以骑自行车的人口占总人口的比率”加上“步行10分钟能够到达可以直通项目所在地的公共汽车站的人口数量乘以乘坐公共汽车的人口占总人口的比率”再加上“乘坐小汽车20分钟能够到达项目所在地的人口乘以乘坐小汽车的人口占总人口的比率”即得到了核心商圈所覆盖的人口数量。
不同的商圈类型中核心商圈、次级商圈和边际商圈所包含的辐射半径也有所不同：
在集中型商圈里核心商圈的半径在2014米以内，次级商圈的半径在2014米—5000米之间，边际商圈在5000米以外；
而在分散型商圈里核心商圈的半径在500米以内，次级商圈的半径在500米—1000米之间，边际商圈则在1000米以外；
如果在商圈划分时遇到以下几种情况，将成为划分的自然界点：
1、凡超过４０米宽的四线道以上或有栏杆、安全岛阻隔的道路；
２、受铁路、平交道的阻隔使人们交通受阻；
３、受高架桥、地下道阻隔使人潮流动不易；
４、受安全岛之阻隔使人潮流动不易；
５、受大水沟使人潮流动不易
６、因单行道阻隔使人潮流动不易；
７、人潮走向与购物习惯相反者；
受到以上情况影响都将划分成两个不同的商圈。
关于商圈的界定一般依据以下几种方法：
１、 同心圆法：
一个商业项目的服务范围可以用同心圆表示，先按照不同半径画出若干个同心圆，然后计算不同圈层内的人口、消费变化率，如果变化很小就可以确定商圈。这里有两种方法：一个是用人口密度的变化来界定；二是用不同同心圆间商品消费量的变化来界定；
２、行车时间法：
根据消费习惯，行车速度，不同地区的出行习惯来界定商圈。
３、 路线调查法：
沿项目周围不同的街道调查，收集人口、商业、消费者的信息，根据以上资料进行确定。
４、 compass法则：
商业地产所产生的潜在收益受到顾客对该产业的易接近性的影响，虽然很多因素对易接近性有影响，但以下的公式假定易接近性只受两个地理位置的直线距离和彼此受到吸引的倾向而定。
从狭义上，雷利的吸引力定律可以确定在两个位置之间的直线上受到同等引力的那个点。从广义上，这个公式划定的是一个圆，位于这个圆内的顾客具有受圆内购物场所吸引的倾向，位置在圆外的顾客则有受圆外场所吸引的倾向。
雷利定律的公式为：
da=d/1+ (q)a
交易中心=d/(1-q) 有效半径=d*(q)a/(1-q)
根据交易中心和有效半径就可以确定有效商圈的范围。
da代表项目所在地到竞争对手所在地之间的有效交易距离（商圈的界境点）
d代表项目计划用地到竞争对手所在地之间的实际距离；
sa,sb代表场所a和场所b各自的规模（即零售面积等）；
在取sa>sb时，q = sb/sa即两处场所的规模比率；
a代表常数1/2；
compass法则存在的一定限制：一个是只考虑了距离，未考虑实际的道路状况和交通状况；二是顾客认知的距离会受到购物经验影响，如项目可以给客户留下良好的心理印象，则顾客的认知距离会比真正的距离长。
5、商业饱和理论：
设在一个城市区域内，商品零售面积人均需求量大约是2.6平方米/人，用城市区域内的总人口乘以2.6就得到市场的需求总量。用“市场总需求量”减去“现有零售面积”即可得到“市场的需求潜力”。如果市场需求潜力大于零则表示开发具有可行性，反之无开发空间。商圈分析的方法有许多种，除了以上的方法还有康维斯的“新零售引力法则”和哈夫的“概率模型”等。
康维斯“新零售引力法则”表示在相互间有明确竞争关系的两个城市间其商业经营的比率关系。
哈夫的“概率模型”则是从消费者的立场出发，他认为消费者利用某一商业设施的概率取决于商品丰富性的营业面积，为购物所消耗的时间及商业设施的规模实力。
以上各种方法出发的角度不同，运用的市场变量不同，所以达到的目的也不同。在具体研讨
分析过程中还是要结合具体的实际情况有选择地运用，一般可以采取将定性和定量的研究方法相结合的手段。
通过以上九个环节，有关商业地产前期的宏观方面的调研就基本完成了，接下来要进行的就是针对项目前期定位规划而进行的较为具体的调研了，不过调研只是手段，并不是最终目的，只有对调查的内容和数据进行系统的分析对比，才能掌握一定量较为准确的市场规律与信息，为项目的后期定位和营销推广做出正确指导。
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第1篇第2篇第3篇第4篇第5篇更多顶部目录第一篇：浙江泰隆商业银行调研报告第二篇：2014年商业银行理财业务调研报告第三篇：农村商业银行企业文化调研报告第四篇：商业银行关于经营转型的调研报告第五篇：商业银行流动性风险管理的调研报告更多相关范文正文第一篇：浙江泰隆商业银行调研报告浙江泰隆商业银行调研报告
浙江泰隆商业银行原名泰隆城市信用社，是一家１９９３年成立于浙江省台州市路桥区的纯民资金融机构。２００６年８月，它升格为城市商业银行。
“整块的‘大肉’被国有商业银行吃了，我们就吃‘骨头缝中的肉’。”泰隆董事长王钧说。但有意思的是，这家“捡剩菜”吃的民营金融机构活得还挺滋润。泰隆开业之初只有２间租赁房、７名员工、１００万注册资本金。２００６年，它税前总利润１．３２亿元、存、贷款业务均占到整个路桥区的２０％以上，在当地１１家银行类金融机构中，位居第二。
台州市路桥区珠宝商陈云生是泰隆商业银行的老客户，１０多年前，他带着５０００元的本钱做起了钟表生意。由于国有商业银行很难贷款，他的第一笔钱是当地农村信用社贷款，后来看到泰隆服务灵活、贷款到账速度快，就转到了泰隆。
“其实，我现在的生意也不大，每次贷款也就在三五十万左右。不过刚开始时生意更小，家里的地没了，做钟表，贷个两三万。我这样的客户，国有银行都不太愿意做的。”陈云生说。
像陈云生这样的小工商业者是泰隆商业银行的核心客户。泰隆银行争取这批客户的方法是提供尽可能便捷的服务。“我们的服务对象是小工商户，他们晚上９点收摊，我们营业到９点。而且，适应小工商户的特点，我们的贷款也‘短、频、快’，大部分贷款不需要抵押，只需要提供保证人，贷款审批程序也简单，新客户两三天，老客户只需要半天，有的甚至能够做到２０分钟内贷款打入账户。”泰隆董事长王钧说。
近3年来，泰隆银行年存、贷款增长速度达４０．６％。目前，该行半个工作日内的贷款审结率超过９０％，拥有核心客户８０００多家。
扣准“声誉机制”做文章———不良资产率不到０．８３％
２００６年８月升格前，银监会派人对泰隆的资产进行了详尽的核查。在这次被王钧称为“扒光了衣服”的核查中，泰隆银行的不良资产率被认定不到０．８３％。 微小企业倒闭的风险极大。泰隆用什么来控制风险？
对刘巧红的采访给记者留下了深刻的印象。当被问到为什么不多贷点时，她说：借多了，人都会抖（怕还不起）。这句话里实际上藏着泰隆得以成功的玄机。
“在路桥这边，一个人名声坏了，不仅会被人看不起，还可能找不到合作伙伴，什么事情也做不了。这种惩罚对失信者是最大的惩罚。我们敢不要抵押，靠的就是这个。”泰隆银行风险总监金轩宇说。
复旦大学金融研究院教授熊继洲则说，在中国农村，欠钱不还这种恶行足以让一个人声败名裂。在一些交往频繁的紧密型群体中这种“声誉机制”也能起到重大作用。
浙江泰隆商业银行几乎１００％的客户都是当地农民、下岗职工或在路桥小商品市场从
事贸易的人，担保人则一般是他们在当地的熟人。正是因为扣准了乡村中的这种“声誉机制”，泰隆才得以规避无担保贷款的风险。
除了扣准“声誉机制”外，泰隆还有一个重要经验，就是贷款实行“笔笔清”制度。２００５年９月，一个有１００万元授信额度的老客户在泰隆贷了一笔５０万元的款项。当年１０月，他又要求再贷５０万。但当时，他前一个５０万还没有还清，这笔新贷就被银行坚决拒绝了。
“只要提供个担保人，不用任何抵押，这个老客户可以一次性贷１００万。但他这样分两次贷就不行了。这涉及到一个银行的风险控制原则问题。国有银行里一个大企业多次贷款的时间往往是交叉的，但我们这里坚决不允许。这容易出现放贷过大，企业以老贷款‘要挟’新贷款的情形。而任何一个企业都有成长期、兴盛期、衰老期，这种放款方式最终可能导致大笔坏账的产生。”金轩宇说，泰隆银行有个严格的规定，就是“余贷未清，新贷不放”。
填补“金融正规军”的空档———客户家冰箱里放了什么都知道
熊继洲曾经对浙江的民营及非正规金融机构作过深入调研。他认为，在中国的农村以及大部分县域经济体中，国有银行分支机构不可能对当地中小企业发展起到重要作用。“撇开不愿意为中小企业服务不说，国有银行本身的架构也决定了他们很难在这一方面取得成功。过长的管理链条带来的信息失真、效率低下问题令这些银行不能适应交易额小、发生密度高的小额贷款。”
“夸张一点说，我们的信息员对核心客户家中冰箱里放了什么东西都知道。”金轩宇说。至２００６年１２月，在泰隆有贷款余额的企业达８０００多户。对这些有贷款余额的企业，泰隆近２００名信贷员会定时走访，了解行业景气度、企业生产销售动态及企业主个人情况。
这一点，国有商业银行难以做到。这一点，也正是泰隆等民营金融机构的优势所在。“金融正规军”留下的巨大空档，在台州是由泰隆商业银行、台州商业银行等民营金融机构填补的。据了解，向泰隆借贷过的中小企业，总数已经超过３万户，其中有些企业主借贷次数已有１００多次。
有关数据表明，如果算上个体经营户，２００５年，路桥区平均万人中有企业数已近千家，远远高于全国平均数和浙江省平均数，个体私营企业创造的ｇｄｐ占经济总量的９９％以上。“泰隆这样的区域性商业银行的作用是让微小企业的创业者贷到款，有能力发展的起跑点，同时它也有力地支持了新农村建设，促进了区域城市化进程。”当地政府有关官员认为，路桥是和这些小商品经营者共同成长的，在发展过程中，泰隆等商业银行起到了巨大的作用。
９９％贷款依靠第一还款源收回———专家认为“泰隆模式”能够复制
泰隆有一个数据外界可能很难想到，从历史情况看，该行９９％以上的小企业贷款实现正常收回依靠的是第一还款来源，即使在极少数的问题贷款中，依靠借款人自身偿还的也占９０％以上。
这意味着，泰隆银行的担保实际上只是一种“形式担保”。社会有一种看法，认为微小客户借钱不还的可能性较大。泰隆的数据说明这是一种偏见。
熊继洲认为，从中国乡村现状看，“声誉机制”普遍存在、且相当有效。而从事小额贷款业务的金融机构实际上也不会构成系统风险。只要监管条例、游戏规则详尽有效，就出不了大事。因而，泰隆等民营金融机构的模式可以复制。
目前，台州已经成为全国个私经济最为发达的地区之一。台州市市长张鸿铭认为，当地“小银行”与“小企业”之间形成的互相促进、互相依存关系对台州民营经济的发展有着重要意义。据他介绍，台州的金融生态环境曾被有关机构评定为全国各城市的第六位。
“我们服务的不是穿西服的，而是穿篮球鞋的。”浙江泰隆商业银行董事长王钧用这句话归纳了泰隆银行的定位。
日前，浙江泰隆商业银行首个跨区域支行在浙江台州的欠发达地区三门县开业。王钧对那边的贷款业务作出了一个“奇怪”的要求：不鼓励员工做５００万以上的贷款业务。
“一直以来，泰隆贷款做的就是小额业务，其中１００万以下的占到９０％以上。员工去做那种大业务，就偏离了泰隆的定位。”王钧说。他认为，精准、专注的市场定位是任何企业生存、发展的关键。
事实上，浙江泰隆商业银行在寻求自身的定位时经历了一个比较漫长的过程。王钧坦率地说，泰隆在选择发展方向的初期很彷徨。但是，我们坚信，泰隆的明天会更好！
第二篇：2014年商业银行理财业务调研报告商业银行个人理财业务市场调研报告
(2014-04-16 09:53:18)
大学信托与理财研究所与中国银行业协会主办的“商业银行个人理财业务创新统计调查”的结果作出。调查向全国性商业银行总行、省级分行的理财管理部门发放调查问卷181份，收回问卷156份。收回问卷中，少数问卷对某个具体问题的答复属于无效答复或者没有答复。
一、关于理财业务的制度环境
1、调查结果显示，早在《商业银行个人理财业务管理暂行办法》出台之前，多数银行就已经开展理财业务或者类似业务创新。说明多数银行及其分支机构对于业务创新的重视，也说明银行业务创新对于制度建设也存在推动作用。
调查问卷显示，150份有效答卷中，75.3%的被调查者对于在《办法》出台之前是否开展过理财业务或者类似业务的回答是肯定的，其他的24.7%被调查者回答是否定的。
2、被调查者高度肯定理财管理法规的功用，认为《商业银行个人理财业务管理暂行办法》出台，对构建和规范银行个人理财业务的制度环境起了积极作用，效果比较明显。
调查问卷显示，71.4%的被调查者对于《办法》在构建和规范银行个人理财业务环境中的作用持肯定态度，其他的28.6%被调查者持否定态度。说明被调查者多数认可理财法律制度对于银行理财业务发展的促进作用，肯定了制度建设的重要性。
3、被调查者多数认为，应当进一步推进理财的制度建设，进一步出台有关法规。
对于银行个人理财业务法规体系建设中，以《商业银行个人理财业务管理暂行办法》及《商业银行个人理财业务风险管理指引》两个法规规范和管理银行个人理财业务是否已经足够的问题，高达78.8%的被调查者认为还非常不够，应当进一步加强制度建设。只有21.2%的被调查者认为两个法规已经足够了。
对于商业银行开展个人理财业务有无修订现有《商业银行法》等法律的必要，84.5%的被调查者认为有必要，15.5%认为无必要。
4、绝大多数被调查者认为有必要建立统一的法规管理包括银行理财在内的理财市场。
对于从长远来看是否有必要对包括银行个人理财在内的各类理财市场建立
一套统一的法规进行规范，92.8%的人认为有必要，7.2%的人认为没有必要。
5、绝大多数被调查者认为银行个人理财业务与我国金融混业的发展趋势密切相关。
关于当前商业银行开展的个人理财业务与我国金融混业的发展趋势，认为有关系的占比为98.0%，认为没有关系的占比为2.0%。
二、关于理财业务
1、多数银行开展理财业务的时间在3年以下，可以说理财业务尚处于起步阶段。
关于商业银行实际开展个人理财业务的时间，调查结果显示，1年以下占比12.2%；1-2年占比25.0%，2-3年占比33.8%，3-5年占比23.0%，5年以上占比
6.1%。
2、多数银行开展理财业务的动力来源是多元的，影响因素较多，依次为本行业务创新、同业的竞争因素影响、上级行的要求、客户的要求等。
关于银行开展个人理财业务创新的动力来源方面，在有效问卷多选回答中，选择“上级银行要求开展”的占总样本数的43.9％；占总样本数的38.1％选择了“其它银行开展”；占总样本数的68.4％；回答“本行业务创新”；占总样本数的79.4％；选择了客户要求，回答占总回答数的34.6％。
3、多数银行开展的理财业务比较全面，多数银行同时开展了保证收益理财业务和非保证收益理财业务。
目前被调查者所在银行已经开展的个人综合理财业务中，已经开展保证收益理财业务的占比11.3%；非保证收益理财业务占比12.7%，二者皆有的占比76.0%。
4、多数被调查者认为，保证固定收益的理财业务更容易为客户认可，开展难度小。这也显示多数理财产品的投资者属于风险厌恶型。对此，有下列多项调查结果佐证：
首先，调查显示，对于目前已经开展了保证收益个人理财业务的银行，回答保证固定收益业务更容易开展的为81.2%，回答保证最低收益、其他收益分成业务容易开展的占比为18.8%。
其次，目前已经开展了非保证收益个人理财业务的银行中，对于更有市场竞争力的业务，选择保本浮动收益者占比91.2%，选择非保本浮动收益占比8.8%。这个结果佐证了多数理财产品的投资者属于风险厌恶型。
再次，相比之下，多数银行发展得最好的理财业务依次是：保证固定收益；
保本浮动收益；保证最低收益；其他收益分成；非保本浮动收益。
在本项调查中，共有146份有效问卷，有109份问卷选择了保证固定收益，占总问卷数的74.7％；有46份问卷选择了保本浮动收益，占总问卷数的31.5％；有27份问卷选择了保证最低收益，占总问卷数的18.5％；有10份问卷选择了非保本浮动收益，占总样本数的6.8％。
其四，多数被调查者认为，目前尚不具备在国内大量开展非保本浮动收益业务的条件。认为具备条件的只有27.5%，认为不具备71.9%；另外有0.7%没有回答。
虽然如此，多数被调查银行仍然称，将会把非保本浮动收益业务作为未来理财业务的重点。被调查者中，对于未来是否发展非保本浮动收益业务回答是的比重为64.1%，给予否定答复的占比为35.9%。
9、多数银行机构的理财业务规模不大，以规模在50亿之下的为多。
调查显示，目前银行个人理财业务规模为（折算为人民币）在10亿以下的占比为44.5%， 10-50亿的占比为21.2%，50-100亿的占比2.9%，100-500亿的占比为4.4%，500亿以上的占比为2.2%。但是，有24.8的被调查者说他们不清楚所在行理财业务的规模。
10、多数银行机构的理财业务规模增长速度非常之快，说明理财产品市场的发展潜力巨大。
调查结果显示，目前个人理财业务年增长速度在10%以下的占比为10.9%，在10%-30%之间的占比为34.8%，30%-50%占比15.2%，50%-100%占比9.4%。
但有29.7%的被调查者称，他们不知道所在银行的理财业务增长速度。
11、关于理财资金的投资市场，投资于境内资本市场的占比远远高于境外市场的投资。其他的依次为货币市场、信用市场、产业市场。
对于目前银行的个人理财产品主要投资市场，在本项多选问卷的144份有效问卷回答中，有107份问卷选择了境内资本市场，占总问卷数的74.3％；有61份问卷选择了境外资本市场，占总问卷数的42.4％；有103份问卷选择了货币市场，占总问卷数的71.5％；有26份问卷选择了信用市场，占总问卷数的18.1％；有9份问卷选择了产业市场，占总样本数的2.9％。
12、目前个人理财业务的投资品种的主要选择依次为：国债、汇率挂钩产品、央行票据、利率挂钩产品、证券投资基金、企业债券、同业拆借、回购业务、信用挂钩产品。
在144份有效问卷回答中，有42份问卷选择了同业拆借，占总问卷数的
29.6％；有41份问卷选择了回购业务，占总问卷数的28.9％；有89份问卷选择了央行票据，占总问卷数的62.7％；有88份问卷选择了利率挂钩产品，占总样本数的62.0％；23份问卷选择了信用挂钩产品，占总问卷数的16.2％；有91份问卷选择了汇率挂钩产品，占总问卷数的64.1％；有74份问卷选择了证券投资基金，占总问卷数的52.1％；有91份问卷选择了国债，占总样本数的64.1％；有59份问卷选择了企业债券，占总样本数的41.5％。
13、关于理财业务的管理，在组织机构设置方面，多数银行选择产品创新、营销管理和投资管理在组织结构上归属不同的部门。而在风险控制方面，则以注重投资品种选择的为多。
选择个人理财业务的产品创新、营销管理和投资管理在组织结构上归属同一个部门管理的占比为32.7%，不同的部门管理的占比为67.3%。
对于在银行个人理财业务的风险控制最主要环节方面的认知方面，在投资品种选择、投资组合管理、机构管理、人员管理、操作流程5个环节上，在144份有效问卷回答中，有87份问卷选择了投资品种选择，占总问卷数的59.2％；有84份问卷选择了投资组合选择，占总问卷数的57.1％；有29份问卷选择了机构管理，占总问卷数的19.7％；有65份问卷选择了人员管理，占总样本数的44.2％；有79份问卷选择了操作流程，占总问卷数的53.7％。
14、对于目前本行个人理财业务的核心竞争力的认知方面，产品创新得到最多的认同，其他的依次为客户资源、市场定位、营销网络、风险管理、投资管理。
在144份有效问卷回答中，有82份问卷选择了市场定位，占总问卷数的54.7％；有55份问卷选择了营销网络，占总问卷数的36.8％；有107份问卷选择了产品创新，占总问卷数的71.3％；有84份问卷选择了客户资源，占总样本数的56.0％；有41份问卷选择了投资管理，占总问卷数的27.3％；有47份问卷选择了风险管理，占总问卷数的31.3％。
15、绝大多数被调查者都充分肯定理财业务未来的重要性。认为个人理财业务在本行未来业务发展中的地位非常重要的占比为86.3%，较为重要的占比11.8%，认为不重要仅仅占2.0%。
16、目前开展个人理财业务存在的障碍，多数被调查者认为最大制约问题是专业人才，其他依次为产品创新、制度环境、市场营销、机构建设、市场需求。
在153份有效问卷回答中，有81份问卷选择了制度环境，占总问卷数的52.9％；有28份问卷选择了市场需求，占总问卷数的18.3％％；有38份问卷选择了市场营销，占总问卷数的24.8％；有101份问卷选择了产品创新，占总样本数的66.0％；有115份问卷选择了专业人才，占总问卷数的75.2％；有31份问卷选择了机构建设，占总问卷数的20.3％。
17、对于被调查银行理财产品推出的速度，制约因素最大的是产品创新程度
与产品研发速度（并列），其他的依次为监管部门审批速度、市场营销网络。
在144份有效问卷回答中，有104份问卷选择了产品研发速度，占总问卷数的68.9％；有61份问卷选择了监管部门审批速度，占总问卷数的40.4％；有39份问卷选择了市场营销网络，占总问卷数的25.8％；有104份问卷选择了产品创新程度，占总问卷数的68.9％。
18、关于商业银行个人理财产品的研发主体，从调查结果看，绝大多数银行由总行研发产品。总行作为研发主体的占比为98.7%，省分行作为研发主体的只有1.3%。
19、在产品的销售方面，个人理财产品的推广渠道依次为柜台销售、网上申购、电话购买、上门销售。
在144份有效问卷回答中，有149份问卷选择了柜台销售，占总问卷数的98.7％；有36份问卷选择了上门销售，占总问卷数的23.8％；有54份问卷选择了电话购买，占总问卷数的35.8％；有79份问卷选择了网上申购，占总样本数的52.3％。
20、银行与其他金融机构在理财产品领域的合作方兴未艾。关于银行与其他金融机构是否已经合作开展过个人理财业务，调查显示，回答是的占比为79.2%，回答否的占比为20.8%。
而合作的对象方面，依次为基金公司、信托公司、保险公司、券商。在144份有效问卷回答中，有114份问卷选择了基金公司，占总问卷数的86.4％；有64份问卷选择了券商，占总问卷数的48.5％；有77份问卷选择了信托公司，占总问卷数的58.3％；有67份问卷选择了保险公司，占总样本数的50.8％。
第三篇：农村商业银行企业文化调研报告随着市场经济体系的建立和完善，经济、金融市场竞争日趋激烈，竞争的领域己从传统的金融业务扩展到金融文化领域，竞争的手段己从单一的经营业务向全方位多层面渗透。培养员工的企业精神和群体经营意识，建立先进的企业文化己成为现阶段农村商业银行发展与壮大的决定因素。
一、先进的企业文化是加快农村商业银行改革的客观需要
企业文化是社会文化的重要组成部分，是企业在长期的生产经营管理实践活动中，通过企业领导主动倡导和精心培育的，并为企业全体员工所认同和遵守的企业群体意识和价值观念。以人为本是企业文化的内核和精髓。随着农村商业银行改革的不断深入，客观上需要导入一种“以人为本”的管理思想、管理行为和管理手段，增强农村商业银行内部的凝聚力和外部的竞争力。
(一)先进的企业文化有利于进一步提高农村商业银行的管理水平。
企业文化作为一种“文化生产力”对企业发展的作用正在日益凸现，而强调以人为中心的人本文化，它对企业员工的价值取向、行为支持具有强烈的导向作用，成功企业的背后一般都有积极向上的人本文化的支撑。长期以来，一些农村商业银行实施的管理，是以绩效考核为主的硬性管理模式，正效应是明显的，但也诱发了一切向钱看的偏差，使部分职工奉献意识丧失。而企业文化则能从精神与觉悟的高度，通过培育行为规范，使员工个人行为向有益于农村商业银行总目标的方面趋同。企业文化包含着管理思想和管理实践两大范畴。管理企业主要取决两大因素：权力和文化。权力作为一种配置资源的力量，靠的是硬性制度约束，是一种被动的约束力。而文化则是一种非硬性的规范引导，它往往是一种理念、思维方式及行为习惯，对培养企业员工素质和形成良好的职业道德具有潜在作用，这种约束是一种发自内心的认同。
(二)先进的企业文化有利于增强农村商业银行的核心竞争力。核心竞争力是一个企业能够长期获得竞争优势的能力，它是一个企业能够基业长存的关键因素。技术、人才及管理是企业在某段时期内相对竞争优势而己，真正能够经得起时间考验的因素才有可能作为核心竞争力。创造一种凝聚人心的核心价值观，并始终不移地信奉它，是企业获得核心竞争力的根本法则。金融作为服务性行业本身并不创造商品价值,金融企业的生存与发展靠的是相互之间的竞争。农村商业银行如何在激烈的金融行业中立于不败之地，如何在竞争中出奇制胜?需要所有的信合人冷静思考，审时度势。“人为企业之本，德是兴业之魂”。用一种先进的人本文化来打造、锤炼员工队伍，农村商业银行才会立于不败之地，才会有发展后劲。人是生产力最活跃的因素。企业文化是一种以人为中心的管理文化，既不是简单的规章制度、组织形式，也不是单纯的资金、设备和技术，而是以人为本，充分调动员工的积极性和创造性的企业文化。也就是说人是金融企业的主体。人才是金融企业最大的财富和资本。在科技信息技术飞速发展的今天，金融企业提供的产品和服务在技术支援、营销手段等方面的差异日渐缩小，客户的选择更注重对人本文化及其衍生的企业形象的认同。只要农村商业银行真正拥有人才，就意味着农村商业银行拥有服务，拥有市场，拥有客户，拥有效益，就能够不断发展壮大。
二、农村商业银行企业文化的现状分析
重视人的作用的发挥，充分挖掘人的潜能，是金融企业文化最耀眼的闪光点。掌握信息、知识和创造性的人，是金融企业的第一战略资源。
存在的主要问题有：
1、认识上存在偏差。少数干部职工对企业文化的认识比较模糊，缺乏正确的理想信念，信心不足。由于机构庞杂，冗员过多，需要大刀阔斧地减人增效，提高农村商业银行的人均创利水平和综合竞争力，减人和增人矛盾突出，加大了新时期企业文化建设工作难度。
2、队伍素质亟待提高。主要表现为员工年龄老化，高学历人才少，观念更新不强，缺乏一大批高素质的管理人才、营销人才、清收人才、科技人才、法律人才、复合型人才与创新人才。组织培训受训面不广，培训的内容缺乏前瞻性和文化性。
3、激励约束机制有待完善。主要表现为：分配机制不够活，员工之间收入档次没有真正拉开。费用分配不尽合理，盈利社与亏损社费用分配差距较小。指标考核不尽合理，有些脱离实际。总之，对单位、个人的绩效考评标准不够科学、全面的细化(量化)。考核侧重于结果而忽视过程，侧重于静态而忽视动态，侧重于目标而忽视态度。人财物的资源配置和工资、奖金、福利等个人收入未能充分体现“效益优先，业务量优先，贡献优先”的原则，导致社际差别不大、个人收入差别不大。
4、文化氛围不浓重。部分单位和领导对企业文化建设缺乏足够的思想认识，有人认为业务工作求实，文化建设务虚，抓业务有经济效益，搞文化建设浪费钱。目前，农村商业银行没有建立企业文化交流网络系统，缺乏相应的群体文化建设的参与意识，缺乏相应的群众基础。先进的典型也未能真正起到示范的作用，各类检查、稽核的重点主要放在业务经营、制度执行上，忽视了对文化要素的考核、审计。
三、农村商业银行培育企业文化的方略和途径
金融业的基本宗旨是实现经营效益最大化，而先进的企业文化是金融机构在业务经营中不可或缺的关键因素。企业管理文化，是一个庞大的、长期的、动态的系统工程，不可能一蹴而就，一步到位。从农村商业银行的现状出发，在战略选择上，既要抓企业文化管理、制度的建设，又要抓人本制度文化的建设，使之互补互动，相互融合。
(一)企业文化建设必须紧扣业务经营中心。
一是坚持企业文化为业务经营服务的原则。应当把企业文化植根于农村商业银行浓厚的业务经营土壤。农村商业银行经营发展战略和岗位目标实质是以经营指标形成表达的一种观念文化。因此，应把它作为一种意念、符号、信号传达给全体职工，并在职工制定的经营战略和岗位目标必须具备三个特点：既经营目标数量化、战略指标成果化、发展指标观念化，使职工的企业文化意识在具体业务实践中潜移默化地成长和发展。二是坚持相互作用、相互促进、相互升华的原则。在农村商业银行发展过程中，企业文化来源于业务经营，又反过来对业务经营起促进作用。要将这一辩证过程引向良性循环的轨道。三是坚持企业文化与业务经营一体化的原则。企业文化建设的目的与业务经营的最终目的从某种意义上说是一致的，应明确农村商业银行的核心价值观，在价值体系上，在原有内涵的基础上应把“质量是农村商业银行的第一生命”这种理念放在最重要的位置，以“控制风险，稳健经营，强化管理，自觉约束，规范运作”的行训去渗透影响干部和员工的行为选择。在经营原则上，要坚持“稳健发展，规范服务，严格管理，尊重科学，扎实工作”。在企业精神上，还应特别赋予那种“励精图治，同舟共济，奋力拼搏，与时俱进”的新内涵。要用文化的思路来解决任务观念和自我加压的矛盾。通过农村商业银行核心价值观的构筑来形成一种文化氛围。
1、逐步实施人本战略和人本管理。通过激发员工潜能。发挥员工的最大作用，让农村商业银行的每一个员工通过服务在获得社会认可和信任中实现自身价值。
2、农村商业银行核心价值与个人价值的有机统一。通过设计经营理念、企业精神，把核心价值观植入到每位员工的心田，尊重员工的个人选择，使之与农村商业银行的发展战略和经营目标趋于一致，在农村商业银行与农村商业银行员工之间培植一种荣辱与共水乳交融的紧密联系。大力倡导“热爱农商行、效力农商行”的团队精神的团队文化，让每位员工切身感受到“行兴我兴，行衰我衰”，企业利益逐渐于员工利益趋于一致，企业向心力得到增强。
3、工作效率和员工前途发展逐渐相结合。建立“赛马机制”，树立“能力、表现与实绩重于一切”的观念，建立和实行公开、公平、公正的人才选拔机制，以价值观、才能和业绩为标准招聘和选用各类人才，做到人尽其才。实行绩效挂钩、多劳多得的薪酬分配制度。向员工提供教育培训、提升职位、岗位交流等均等发展的机会，形成干部能上能下，收入能多能少的激励机制，以感情留人，以事业留人，将能干、工作效率高的人才留在农村商业银行。
4、积极建立职工之家。以人为本是农村商业银行职工之家建设的中心理念。通过对员工进行职业道德教育，开展业务技术培训，总结推广先进典型，关心员工疾苦，为员工做实事，办好事，送温暖，献爱心，用健康的文化引导员工，用真诚的温暖关心员工。
(二)企业文化建设应贴近基层员工。
1、用先进的文化思想熏陶员工。坚持用江泽民同志的“三个代表”重要思想武装员工头脑，使其准确把握“三个代表”精神实质，帮助员工确立远大的共产主义思想，使员工树立正确的世界观、人生观、价值观。借助企业文化建设这一载体，用符合社会主义精神文明建设的内容去影响大环境，去占领企业内外的阵地。不断增强企业文化的感染力，不仅有助于帮助职工接受并掌握科学的世界观和方法论，而且对培育职工的竞争意识和奉献意识，也大有裨益。
2、有效激励，严格约束，将企业文化建设与竞争机制紧密结合起来。这是农村商业银行企业文化建设的关键。一是实行公开竞聘制，确立知识人才观，破除任人唯亲，嫉贤妒能歪风，让每一个员工通过能力的竞争找到合适的位置。彻底打破干部终身制，实行聘任试用制、任期制与限龄制，让能者上、平者让、庸者下。要重视管理人才库入库人员的思想引导和调动未入库人员的工作积极性。实行全系统、多层次、多渠道、多方式的岗位流动制，通过流动发现、培养各类人才，打造一支思想素质过硬、业务技术强、综合素质高的队伍。二要完善绩效考核目标体系，严格按绩付酬。建立科学的绩效考评体系，考核的标准全面客观，定性定量相结合；考核的内容既注重结果，又注重过程；根据员工对激励的价值观点，设置不同类型、不同层次的激励方式，把激励赋与更多的内涵，探索多种行之有效的奖励方式。如：目标激励、文化激励、情感激励。三要建立留人机制。规范员工价值取向，依托企业文化建设，激发员工自我使命感、荣誉感、责任感。用事业、感情、制度、待遇拴住人心。对招收的大学生，采用定向、限期锻炼和培养的方法。在目前农村商业银行财力不许可的条件下，在政治、工作、生活上加大关心力度，最大限度地发挥每一位员工的潜能，提高员工的凝聚力和向心力。四要开展文化稽核，对不重视文化建设的单位和个人实行处罚。
3、用先进人物的模范事迹教育员工。广泛开展职业道德教育，通过多种形式树立先进典型，在全社上下营造学习先进，争当先进的良好氛围。在全体员工中坚持开展外学全国劳模、内学省级模范、身边学本行的先进人物的活动，使广大员工树立坚定的理想信念和牢固的政治意识、大局意识、群众意识。使劳模的那种吃苦在前，享乐在后、无私奉献的精神；那种勤奋敬业、埋头工作的务实态度和创新精神；那种勇挑重担的高尚品质和大无畏精神在职工中取得移植和发扬。使尊重劳动、尊重知识、尊重人才、尊重创造成为全社员工的共识和自觉行为。
(三)企业文化建设应坚持立体式全方位持久抓。
1、树立“大文化”观念，建立大文化宣传格局。农村商业银行必须把创建金融品牌、展示形象的文化宣传摆在议事日程上来，开展多种形式的立体宣传活动。加大宣传力度，扩大影响，不断完善宣传工具，作为宣传企业文化知识、研讨文化建设理论、交流建设经验和信息的阵地。在宣传内容上实行新闻文化、营销文化、视觉标识文化三块并进，在宣传形式上，实行系统文化宣传与地方板块文化宣传相结合、内部文化宣传与社会文化宣传相结合、文字与声相相结合，把握主题，突出重点，加大力度，整体联动。
2、企业文化建设必须做到全员学习，系统思考。农村商业银行全体员工都是企业文化的参与者、实践者，每个人的行为都在影响着企业文化的发展轨道。在企业文化建设中每位员工都是企业文化的被升华和熏陶的对象，又是企业文化的推动者。新形势要求农村商业银行必须成为一个学习气氛浓厚、能充分发挥员工创造性思维能力，能继续创新发展的学习型组织。要建立共同愿景，把个人愿景整合为农村商业银行的共同愿景，将全体员工凝聚同一旗帜下，形成农村商业银行强大的生命力。加强员工的素质教育，既要提高科学文化素质，又要提高思想道德素质。通过专题讨论和经验交流相结合，社际交流与本单位业务岗位交流相结合，学历教育与资质考试相结合等形式，倡导全员学习，把个人学习、部门学习和全社学习结合起来，把理论学习、业务培训和经验交流结合起来，把领导学习、互动学习和创新学习结合起来，培养和造就农村商业银行发展所需要的专门人才队伍。进行系统思考。既要改变我们传统的思考模式，又要发动员工调查研究，献计献策，集众智于一体。鼓励大胆创新。用新观念、新思维，大胆地进行体制、机制、管理、技术和方法的创新。通过学习、思考、培训，使全体员工懂得什么是企业文化，个人在企业文化建设中的作用和影响，促进员工把握、规范自己的工作行为，提高参与建设先进企业文化的自觉性、积极性和创造性。让企业团队精神得到弘扬，企业向心力得到增强。
3、企业文化建设必须坚持久抓。首先应该制定规则，明确目标，持之以恒，稳步推进。其次把企业文化建设纳入领导班子的议事日程。先进企业文化不是自觉形成的，而是管理层长期培育的结果。农村商业银行企业文化是农村商业银行管理者文化，要把管理者的思想观念、经营哲学、行为方式贯彻到工作环节中去，必须有农村商业银行决策层的高度重视。农村商业银行管理者，更应成为企业文化的创造者，倡导者和传播者。应将企业文化建设贯穿到各项业务中，各个经营过程中，每个层面和层次上。防止搞成一个简单的活动，抓一阵子，达一个“标”完事。因为企业文化是在业务经营过程中通过全体员工的创造日积月累起来的，它不是简单的拼盘，而是全体员工的集体智慧和风貌的结晶。企业文化建设是一项庞大的系统工程，它涉及到农村商业银行每一个部门、每一个专业、每一个员工。企业文化建设要注意避免出现文化建设与业务工作两张皮的现象，要真正形成“主任负责，全社动员，全员参与，部门协作，专职承办”的工作机制。上下联动，齐抓共管。这是农村商业银行企业文化建设的保证。企业文化涉及面广，需要各层次、各部门、各组织通力协作，形成文化建设合力。基层分理处敢于大胆探索和创新，处于业务一线人员善于反馈最原始也最有价值的信息。重视“一把手文化”。从某种程度上讲，企业文化是一把手思想理念、行为模式的折射，是一把手管理水平和工作业绩的反映。在选配、使用、考核和管理一把手时都要把企业文化作为重要思素。建立企业文化交流网络，利用各种载体做好企业文化宣传工作，充分发挥榜样、典型的示范效应，推进农商行的不断发展。
第四篇：商业银行关于经营转型的调研报告xx支行自xxxx年x月x日成立以来，走过了xx年的发展历程，纵观这xx年的发展道路，可谓是起起伏伏而又颇为平坦，各项业务工作均呈上升趋势，但传统业务一直在我行居主导地位，经营收入和利润主要依靠贷款利息收入来维持，一些包括中间业务、电子银行在内的新兴业务发展缓慢，面对2014年以后外资银行人民币业务市场的全面放开和目前工商银行正在进行的改革，我行面临着如何进行顺利实现经营转型，从传统业务中解放出来，向新兴领域进军的重要课题。
日前支行党总支组织了一次高开支行经营状况的全面调查，并召开了专题行务会，对我行目前的状况进行了认真的人习和研究，从中找出了制约我行发展的问题及其根源所在，理顺了思路，制订了一些具体的措施和办法，并撰写调查研究分析报告如下：
一、业务工作基本情况分析
（一）截止xxxx年x月xx日我行各项主要经营指标：
1、存款计划：储蓄存款余额目前已经达到xxxxx万元，较年初增加xxxx万元；对公存款余额目前为xxxxx万元，较年初下降xxxx万元；同业存款余额达到了xxxx万元，较年初增加了xxxx万元。
2、中间业务收入计划：目前已经实现xxxx万元，同比增长了xx%。
3、风险控制计划：我行目前法人客户的不良贷款已经全部处置或剥离，目前仅有个人贷款有小部分不良，不良率控制在较高的水平。
4、财务收支计划：经营利润计划截至x月末实现xxxx万元；利息收入计划目前已经达到xxxx万元。
（二）经营情况分析
1、存款：我行的储蓄存款一直呈上升趋势，年平均增长率为xx%左右。自xxxx年以来我行的储蓄存(在好范 文 网搜索更多的文章：WWw.HAOWORD.cOm)款增长幅度空前高涨，xx年、xx年增幅分别是xx%和xx%，今年截止x月底余额为xxxxx万元，较上年增长达到了xxxx万元，增幅达到了前所未有的xx%强，创建行以来的最好水平。目前储蓄存款的总户数为xx万余户，其中平均余额超过xx万元的有xxxx户，占总户数的不足千分之二，余额达到xxxxx万元以上，占总余额的xx%强；20-50万元的客户有xxxx户，余额x亿元，分别占总户数和总余额的不足x%和xx%强，两项相加xxxx户余额达到x亿余元，相对于x万户和xx亿元余额来说，那就是不到x%的客户，存款余额却达到了xx%，由此可见大客户、优质客户对我行储蓄存款的走势影响极大，起到了至关重要的决定性作用。
相对于储蓄存款我行的对公存款一直处于一个比较弱的态势，平均增幅为xx%左右，增长幅度最大的为xx年的xxxx万元，余额达到xxxxx万元，增幅超过xx%，而增长原因为xxxx公司的项目贷款所产生的派生存款，而今年之所以下降幅度较大，截止目前已经较年初下降了xxxx万元的根本原因就是上述两企业因项目用款支付额度为xx亿元左右；而排除上述原因我行对公存款将呈增长趋势，增长额将近xxxx万元。
2、中间业务：我行的中间业务一直处于劣势，今年截止x月xx日中间业务收入为xxxx万元，而较去年同期增长了xxx%，这说明我行今年制订的措施是行之有效的，但在工作力度和方式方法上还有一定的差距。
3、收息及利润计划：xx支行一直为xx市分行辖内的盈利大户，收息率也一直维持在较高的水平，按照我行目前的态势，预计可以保证完成这两项指标。
二、制约我行发展的问题及其原因
一是对公存款形势严峻。具体分析原因有主观和客观两个方面。客观上讲是xxxx公司支付工程款用了xx亿元。主观上就是高区的优质客户和大客户比较少，各金融机构之间的竞争很强，缺乏一些强有力的增存点，因此导致对公存款增长乏力。
二是中间业务收入完成的不理想。虽然我行在工作力度上和成绩上较往年有了一定的进步，但还存在方式方法上的问题。尤其是在票据贴现业务方面做得不够好，虽然我行加大了工作力度，但由于xx大部分企业的承兑额度较小，大部分是在xx万元以内的，因此收益较低。
三是国际业务开展的不成功。在我行开户的外资企业和进出口业务较多的客户相对比较少，而x区的企业针对韩国市场的比较多，由于韩国经济的起伏不定，金融状况不稳定，信用证开单的风险较大，因此开展此项工作比较困难。
四是电子银行营销力度不够大。个别部室和职工有畏难发愁情绪，分配的任务不去营销；有的对电子银行业务不熟悉，给营销带来了困难；还有的部门负责人积极性不高，本部门营销任务没有完成，影响了全行指标的完成。
三、实现经营转型的思路和具体措施
（一）在发展战略方面：我行党总支明确，今后几年发展的重点是个人金融业务和中间业务，向重点客户营销重点产品，按照以客户为中心、以市场为导向的原则，要建立更高效的服务模式。我们要充分利用工商银行网络科技优势和全功能业务体系，为客户提供更优质的服务。要继续保持和发展传统业务优势，尤其要做好大客户、高端客户的服务，加大零售银行业务的发展力度，特别要重视发展中间业务。同时，要抓住一切有利的发展机遇，大力发展国际业务和票据业务，使我行业务收入均衡增长。
（二）在个人金融业务方面:
一是更新观念，正确引导。要针对个人金融业务中存在的实际问题和大众消费心理，结合上级行的一些措施办法，利用各种形式主动加强宣传和营销，积极提倡广大客户和一些潜在的客户使用信用消费，开设“大众金融业务课堂”，为大众讲解我行的金融业务，千方百计营造良好的个人金融业务发展大环境，用政策来调整引导，用贴近市场、贴近客户的金融新产品来满足消费领域和消费群体的金融需求。树立以客户为中心的观念，坚持竞争、发展、服务的观点，在全行开展各种形式大讨论，增强员工紧迫感，真正把个人金融业务摆上日程，并抓实抓好。
二是建立健全完善的个人金融业务组织机构体系，真正实现“大个金”经营格局。我们在今后的工作中要积极引入现代营销理念，建立“客户中心型”组织结构。一要紧密围绕建立“大个金”经营格局，形成全行整体合力共建个人金融业务的强势。组建综合的个人金融业务服务中心，对个人的一切金融业务都集中到中心办理，为优质的个人客户提供一揽子的金融超市服务。二要全面推动储蓄所的升级，逐步把储蓄所改造成“一业为主、多种经营”的综合性零售业务网点，甚至挂牌为“金融小百货商店”，以更好地满足客户各种需要。三要加强科技力量和投资，向高科技、高智能、高信息化要效益。必须要强化自助银行、销售终端以及以网络银行为主导的电子银行的建设，使全行非柜台业务占比迅速提高，最大限度地方便客户。
三是大力发展个人金融产品，逐步向发展前景广阔的业务品种倾斜。我们必须做到一要继续大力发展以银行卡为核心的个人银行产品。首先，银行卡的大发展能够吸收大量的储蓄存款，将能推动商业银行的传统个人银行业务，促进储蓄存款的增长。其次，充分发挥银行卡各种功能，营销重点放在目前我行已经开通的银证通、银保通、保险、基金代理、代收通讯费、水电费等合作业务和手机银行、网上银行、ip电话上。第三，以银行卡业务为载体发展个人信用业务，推动个人消费信贷业务的全面发展。从我行实际发放个人贷款的情况看，个人消费信贷普遍的低逾期率和低坏账，说明了个人信贷业务的低风险。大力发展个人信贷业务是我行调整信贷结构，培育新的利润增长点的重要途径之一。二要向发展中间业务倾斜。目前我行准备尝试在软硬件环境好的支行营业大厅里设置个人理财中心。这个个人理财中心的基本任务就是启动咨询、代理功能，向广大客户推介银行汇款、通存通兑、atm、pos、银行汇票、银行承兑汇票、贴现、消费信贷等业务“一站式服务”，并提供合乎客户实际的最佳解决方案，使他们没有会计也能走遍天下。并且根据客户不同需要，“度身定做”，保证客户资金或财产的保值增值。
总之我们要充分利用个人业务的特点，将它与我行的传统业务进行了有机的整合，加大宣传和营销的力度，使它给我们带来实实在在的真实利润。
（三）在中间业务方面：
一是严格执行中间业务收费标准，加强收费管理，落实责任制，强化“有费必收，应收必收”的纪律。
二是抓住契机，抢占市场。我们要抓住一切有利时机，大力推销我行灵通卡、银行卡、网上银行、电话银行等新兴业务，以此增加中间业务收入。
三是大力抓好国际业务，采用包干制的方式，选准几个重点客户进行重点攻关。
四是加大票据业务工作的力度，搞好宣传、推广工作，按照“全行营销，集中办理”的营销格局，多方找票源，增加票据业务效益。
（四）在其他方面：
1、建立健全现代化的客户经理制，提供规范全面的金融服务
银行业务的发展离不开专业化的银行业务人才。我行目前需要在各项业务都设立客户经理制，并制订完善的、现代化的客户经理制度，培养出合格的经理人员。客户经理的主要任务是开发和培养潜在客户，维护和巩固优质客户，针对不同客户的特点开发产品，制订不同的银行产品营销组合，以此达到客户对服务满足的最大化，从而实现银行效益的最大化。在队伍建设上要积极培养，科学使用，择优引进。加强对业务人员的培训和高级营销人才的培养，以适应现代金融业务发展的需要。
2、建立银行与客户之间和谐的关系
银行与客户之间和谐的关系有利于银行与客户共同发展，实现双赢。通过近期我行开展的客户满意度调查活动，在走访客户的过程中，我们深切地感受到了这一点，同时根据这项调研结果，结合银行工作实践，我们有了一些粗浅的认识。要建立和谐的银行与客户之间的关系，首先银行在思想上必须牢固树立双方平等、自愿的观念，尊重客户，以客户为中心，向服务要效益。商业银行作为经营货币及货币资本的特殊企业，既是现代经济的枢纽，又是服务于客户的第三产业。“服务兴行、服务强行”是现代商业银行的永恒发展主题，要贯穿到整个服务过程中去。其次，银行要立足当地经济环境和自身特点，因地制宜，因时制宜地拓展业务。要充分了解和把握客户需求，通过及时改进和完善现有产品和服务体系及标准，使产品和服务不仅能适应市场的发展需要，而且还能为客户带来更高的忠诚，建立良好的长期合作关系，以此促进业务的有效开展。第三，银行要发挥自己在资金、信息等各方面的优势，贴近客户，对客户要多一些指导，真心实意地做好客户的参谋和助手。正如客户所言：“你们早把这个产品介绍给我们就好了。”其实，有很多产品，之所以未被客户认同和接受，不是(本文权属文秘之音所有，更多文章请登陆www.网络.com查看)产品缺乏卖点，而是和这些产品“待在深闺中”，缺少营销和引导有直接关系。我们要积极主动地了解客户的实时动态，帮助其理财，实现银行资产风险最小化、效益最大化，走可持续性、高效发展之路。总之，银行与客户之间要努力塑造互惠互利、互相信任、互相支持的信用关系，实现银行与客户"双赢"，营造出一种平顺、和谐的金融服务环境。
综上所述，我行要取得发展和实现顺利转型，就必须认真积极的转变观念，更新思维，形成完善、务实的经营格局，业务操作更加规范合理，金融产品更加贴近客户实际，建立优质高效的服务体系和管理程序，营造平顺、和谐的金融服务环境，开拓前景广阔、利润丰厚的个人金融业务市场和中间业务市场。
第五篇：商业银行流动性风险管理的调研报告流动性风险是商业银行经营过程中最主要的风险之一,在商业银行经营过程中，流动性风险是一直存在的。流动性风险是指银行无力为负债的减少或资产的增加提供融资，即当银行流动性不足时，它无法以合理的成本迅速增加负债或变现资产获得足够的资金，从而影响其盈利水平。任何一家银行如果出现流动性风险，就可能失去许多潜在的盈利机会，并且流动性风险具
有联动效应，一旦流动性风险进一步加剧，极易导致存款人恐慌性地提兑存款，诱发挤兑风波，最终导致银行破产。流动性风险问题解决不好，不仅可能导致商业银行的破产清算，而且可能导致金融危机甚至整个国民经济的瘫痪。因此，如何有效管理流动性风险已成为商业银行风险管理的核心内容之一。
一、商业银行流动性风险的成因及管理的基本内容
引起商业银行流动性风险的因素众多，包括银行资产与负债在量与期限结构上的不匹配、资本金不足、盈利水平低下、资金备付率不足、客户周期性资金需求变动、经济周期的影响、利率变动、中央银行货币政策变动、以及其他突发性因素等等。商业银行的任何一项经营活动不善都有可能最终导致流动性风险。但是，从商业银行经营管理的特点和各因素的可控性来分析，资产负债结构不匹配是导致流动性风险的最主要最直接因素。因此，商业银行流动性风险管理的实质就是通过对其资产和负债流动性的有效管理，促进其资产负债结构的合理配置，最终将流动性风险控制在可以承受的范围内。因而，有效地度量和分析银行的流动性并保持资产、负债和表外业务的潜在流动性以及设法及时获得流动性是商业银行管理流动性风险的基本内容
二、商业银行流动性风险管理中存在的问题
（一）流动性风险管理意识淡薄。长期以来，国有商业银行承担着促进经济增长的宏观功能，有强大的国家信用支撑，因此人们总是将银行的命运与政府的支持联系在一起，认为政府会承担银行的一切风险，银行不会倒闭，也不会发生流动性危机。另外，源源不断的居民家庭储蓄存款是商业银行无流动性危机之忧的第二大原因。由于商业银行对流动性风险认识不足，风险管理还主要集中在信贷风险上，缺乏流动性风险自我控制的主动性和自觉性。
（二）对下级银行资金需求的主动性管理不足。在决策程序的具体操作上，总行主要负责分行之间的资金调剂、参与债券市场交易、进行同业资金拆借，以便满足下级行当日或未来较短时间内用于保证支付的资金需求，分行一般局限于上下级行之间的资金调拨。决策程序体现为下级银行“倒逼”上级银行，上级银行基本上只是被动地接受下级银行资金余缺的现实，并被动地做出反应，而没有对下级银行净融资需求进行事前度量和预测，并采取事前的防范与控制措施以及部署相应的流动性计划和安排，缺乏对下级银行资金需求的主动性管理。
（三）流动性管理指标体系有局限性。目前商业银行资产负债比例管理中，流动性评价指标主要是备付金比例、资产流动性比例和中长期贷款比例。这些指标内容比较单薄，并不能全面反映银行资产的流动性状况,更没有反映银行的融资能力。而各银行又不顾自身实际去套用、追求这几项流动性指标,扭曲了流动性管理的本质。
（四）商业银行流动性管理缺位，流动性管理发展存在诸多制约因素。银行是高负债运作的特殊企业，其负债的不确定性和硬性约束都要求银行资产具有较强的流动性，流动性管理也就成为银行经营管理的首要任务和核心目标。流动性管理具有内生性，流动性管理的主体是商业银行，而非中央银行，它产生于商业银行业务活动的内在要求。我国的流动性管理表现出以中央银行监管为主的外生性特点。中央银行的流动性监管与商业银行自身的流动性管理在目的、方式、效果上是完全不同的。目前我国以中央银行为主体的流动性管理体制，以固定不变的流动性比例作为常规的监管方式，过分强调中央银行的监管，忽视了流动性管理的内生性，严格意义上的流动性管理在我国仍然处于缺位状态。
（五）以四大国有银行为代表的我国银行体系存在许多流动性隐患。一是资产负债结构不合理，我国商业银行资产负债比率一直居高不下，超负荷经营；二是存贷款比例较高，对于全面衡量商业银行的流动性风险，该指标存在着一定的缺陷，不能反映出存贷款在期限、质量和收付方式等方面存在差异而产生的流动性风险程度；三是中长期贷款比重过高，并且继续增加趋势明显，资金使用日益长期化；四是活期存款占各项存款的比重较高，资金来源日益短期化；五是储蓄存款占各项存款的比重呈下降趋势；六是贷款质量较差，管理水平有待提高。
三、商业银行防范和化解流动性风险的建议
（一）全面实施资产负债管理。流动性风险不是单纯的资金管理问题，而是多种问题的综合反映，因此，应当从资产负债综合管理的角度来探讨流动性风险的防范。一是加强各级商业银行法人体制，强化经营系统调控功能；可以将银
行系统内资金逐级、逐步集中，充分发挥资金管理行对于全系统内资金的调控功能，建立健全一级法人体制下的内部控制体系，规范各级银行的经营行为；建立应对流动性风险的内部决策控制、实施控制、事后监控和预警机制。二是建立高效、科学的系统内资金调控反馈机制，管理行及时根据各分支机构资金头寸情况，进行有效的资金调剂，建立起系统内资金预测、统计和分
析的管理体制。三是实现各商业银行资金的优化配置。通过强化资金在各行全系统调拨，充分利用好有限的资金资源，实现资金在全系统的优化配置，以增强系统内资金的效益性和流动性。
（二）通过创新降低流动性风险。一是负债业务的创新，重点是通过主动型负债，增强负债的流动性。二是资产业务的创新，包括在逐步增加优质信贷资产比重的同时减少信贷资产总量占比，开展低风险的中、短期投资业务等。三是中间业务的创新，通过提高商业银行的化水平，完善其服务功能，大力开办各种委托代理和中间服务业务，提高资产负债的总体流动性水平。
（三）建立资金合作救助机制。一是总行（分行）资金救助机制。二是当地央行资金救助机制。三是同业资金救助机制，总行应允许二级分行与当地国有商业银行建立资金救助合作关系，在特定的条件下允许二级分行向当地国有商业银行拆入资金解决头寸资金不足问题。
（四）优化资产配置，降低不良贷款率。首先，银行本身应提高资金运营水平，合理配置中长期贷款在银行资产中的比重，有效防范资产的流动性风险，并要鼓励金融创新，丰富金融工具和金融衍生品，鼓励提高银行提供差异化金融产品及水平，借以降低信贷资产比率，优化银行资产配置。其次，要采取有力措施建立有效的约束机制，继续完善审贷、放贷、贷后管理等业务流程，实行合理的考核及奖惩制度，成立独立的內审机构，并严格遵守相关规定，提高信贷管理水平，降低不良贷款比率，彻底走出不良、剥离、不良的恶性循环。
（五）增强风险管理的意识。风险管理是银行经营的一个永恒的主题，不能有丝毫的懈怠。为此，商业银行应加强风险防范教育，强化银行的风险意识，时刻敲响风险的警钟，牢固树立风险第一的思想，增强忧患意识，在经营中力求稳健，正确处理好安全性、流动性和盈利性的关系。在确保资金安全和正常流动的前提下，实现银行的盈利。由于流动性风险是银行其他风险的集中和最终表现, 危害甚大，银行应对此有充分的认识和警觉, 主动采取措施控制流动性风险。
（六）建立规模适当的多层次流动性储备，实现流动性与效益性的协调管理。一是面对银行间同业融资利率持续走低的局面，进一步加强市场营销，通过扩大同业融资规模，提高资金运作收益。二是在债券市场收益率持续下降，长期利率风险凸显的情况下，为了积极防范利率风险，同时又能够消化更多的资金，要及时调整债券投资策略，合理安排债券投资期限结构，加大中、短期央行票据的投资力度。
（七）构建合理的流动性风险监管体系。国家货币当局应该根据商业银行的经营管理和市场状况，制定出科学合理的流动性监控指标体系，包括存款准备金率、不良贷款比率、流动资产比率、中长期贷款比率、行业贷款集中度等指标、并分别对不同的银行采取不同的要求。抑制经济过热带来的行业盲目扩张，以降低商业银行贷款的呆坏账风险，同时避免经济出现紧缩，使商业银行的经营呈现良性互动的局面。
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