【探析房地产经济中的非理性行为及其对策】房地产公司排名

　　【摘要】本文从房地产经济对我国经济的拉动作用，房地产经济中存在着的非理性行为，新经济时代我国房地产经济发展的未来走向等方面进行分析和思考，以期对我国房地产经济的健康发展有借鉴意义。
　　【关键词】新经济，房地产，非理性行为
　　一、房地产经济对我国经济的拉动作用
　　近年来，关于房地产的话题议论不断、争论不休。但是，必须要清醒地认识到房地产业在扩大内需，保持国民经济健康、持续?、稳定?、协调发展中的重要地位。必须要明确目前房地产发展过程中存在的问题是发展中的问题，在未来，房地产业仍然是我国经济社会发展中基础性、支柱性产业。这主要体现在：
　　1.房地产业发展需要国民经济中许多部门和行业提供物质资料.与之配合发展，发展房地产业需要国民经济中的建材、设备、机械、冶金、仪表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料动力等许多物资生产部门和服务行业的产品生产和劳务提供相配合，对国民经济发展的拉动性十分明显。
　　2.房地产业提供的产品，为国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所房屋能为商业、家具业、家用电器业、房屋装修业、园林花木业、家庭通讯业、金融保险业、物业管理、买卖中介业等等的发展提供前提和发展场所。
　　3.住房消费是综合性消费，它带动生活消费的方方面面
　　房地产的消费特别是住房消费是种综合性消费，涉及吃、穿、用、住、行、娱乐、学习、社交、发展等生活的方方面面。因而从住房综合消费方面讲，发展房地产业为人们生活其他方面的提高创造了条件。作为经济增长的三架马车之一的消费，它的增长和发展自然会带动经济快速向前发展
　　二、房地产经济中存在着非理性的行为
　　我国地产市场中存在着的非理性行为。这些非理性行为具体表现为：
　　1.以供给决定需求，城市化规划脱离市场化进程
　　在市场经济的条件下出让城镇土地使用权，应该是由市场的需求决定的。从市场经济的观念看来，城市化的进程是市场化的结果，城市规划中的选址、规模和时机是由生产者和消费者需求所决定。政府在这个问题E的正确做法只能是按照需求决定供给的原则，进行规划协调，这样才能使房地产市场的供需运行保持一种良性状态。
　　2.片面追求高层次产业结构.产业结构调整脱离市场化导向
　　在市场经济中，产业结构的变动是平均利润规律作用的结果，政府的理性思考是尊重其合理性，调整其盲目性。在地产市场中政府利用批租权实现其一定经济发展阶段E的优化产业结构，发挥城市集聚经济的功能。现在的问题是，或者不顾投资者的经营方向，谁出高价就批租给谁：或者不尊重投资者的市场取向，片面追求高技术、高消费的高层次产业。
　　另外，各种城市集聚经济的功能是不同的，有工业带动型、经贸汇聚型、港口交通枢纽型、消费服务型、文化风光旅游型，还有各种因素的相互交叉渗透，这对产业结构、就业结构、消费结构、交通实施、建筑风格、环境保护、文化教育等提出了不同的要求。
　　3 .地产市场不成熟。导致盲目的高地价和低地价
　　地产本身不是商品，在市场经济中它的价格是由对土地的投资收益率决定，并受供求关系影响。现在可供计算地价的方法有“收益还原法”、“成本法”、“比较法”和“剩余法”等，但可靠地运用这些方法的先决条件是地产市场已经成熟，以已经积累的市场统计数据作参数。可是，我国地产市场的“买方市场”还并未真正形成，确定土地的批租价格很大程度上靠“拍脑袋”。有两个问题显得很突出：一是盲目的高价行为。地价过高会使房地产业投资或成本上涨，商品房价格上涨又会限制生产和消费，这反过来会导致经济萎缩和地产市场的不景气。二是行政和政策上的需要，竞相压低地价格，这带来了土地投资的盲目性，实物地租的无谓流失。
　　4.政府对自由市场的干预，带来了愈演愈烈的“寻租”热
　　在地产经济中，由于政治体制、权力结构、经营管理方式等原因，竞争环境不平等，这样就有可能给每个环节的直接经营者带来额外收益。土地批租是“垄断性活动”，其收益实质上是“垄断权收益”，出卖“土地使用权”会产生为了取得额外收益而进行种种“寻租”现象。表现为：第一，“地方保护主义者”的寻租，分享本来属于国家财政的份额，为“地方造福”，或利用国家在吸引外资投资方面的优惠政策分享税、利，几乎无条件地向境外投资者批租土地。第二，“经济集团”的寻租通过优先占地使用权获得额外收益，以“增强企业活力”第三，“个人”寻租。主要是国家机关、企业中极少数人利用职务之便，给予特定户优惠合同和价格，把本来属于社会的财富装入私人腰包。尽管这些“寻租者”的目的、性质和程度不同，但最终都是有资源流失，地产市场机制被扭曲，成为**重要滋生地。
　　三、房地产经济发晨的未来应然走向
　　1 .强化政府经济职能.市场将逐渐走向成熟化
　　综合当前房地产投资的增长速度及房市表现，从房市周期论的角度分析，我国房地产投资目前还处于繁荣期，但从市场表现看，房市不成熟到成熟前的调整期毕竟房地产开发是作为城市建设重要的参与者，而房地产消费属于长期使用的大宗物品，盲目不得。从当前城市居民的经济实力和市民购买力分析，只要经济形势保持平稳增长和楼市不出现严重的供不应求，楼市就不会倒掉。
　　2.加强政府宏观调控.地价将趋于合理水平
　　房地产是国民经济的先导性产业，对GDP增长具有较强的带动作用，同时又依赖于经济发展所创造的市场需求，取决于经济增长所决定的居民住房支付能力。因此，在市场经济条件下，政府有必要加强宏观调控。这是因为，房地产业是一个土地与金融两种要素紧密结合的特殊产业，一旦房地产业深入投机要素，将会在短期内形成经济泡沫，如果房地产市场资金链突然中断，泡沫经济将会立刻崩溃。自然将会给关联产业及整个城市发展带来致命破坏。
　　3.创新制度和体制.遏制“寻租”及**
　　政府运用行政权力对市场的干预和管制是寻租产生的根源。因此要抑制寻租现象和**的产生，必须从制度或体制创新方面人手，消除**和寻租产生的土壤和条件，从而一方面保护好国有资源和地产市场机制，使国有资源不致自自流失，使地产市场机制不致被扭曲另一方面，使资源和利益的分配做到公正公平，维护社会的稳定和健康发展。