近10年房地产调控政策 [楼市调控政策进一步向“刚需”倾斜]

　　眼下，住建部着手调研修订住房公积金管理条例，有望进一步扩大公积金的使用范围，将促房价合理回归和鼓励“刚需”向政策常态又推进了一步。　　从2009年三季度至今，政策层面的变动无疑是决定楼市持续下行的决定性因素。当以房价为代表的基本面一次次负隅顽抗时，政策调整一次次大力压顶。而如今，众多城市的房价进入下降通道，一些政策层面出现局部放松，尤其是在2012年宏观经济走势变得十分复杂与不确定的情况下，关于房地产行业调控政策局部修正的讨论越来越广泛。
　　眼下，来自调研机构和行业分析的观点是，可能出现局部松动政策包括：信贷额度增加，商业地产和工业地产类别的非住宅项目贷款，存在定向宽松的可能；限购政策存在局部放松的可能；以及公积金贷款额度存在全国性提高的可能。
　　公积金条例第二次修订
　　据悉，4月份，住房和城乡建设部(简称住建部)邀请数名房地产领域的专家就住房公积金管理的相关问题展开讨论，启动了《住房公积金管理条例》的第二次修订前期工作，研究将首套住房的阶段性优惠政策常态化的可能性。
　　目前，住建部已经要求地方政府加快对中低价位、中小套型普通商品房的审批，以增加普通商品房供给。与此同时，支持中低价位、中小套型普通商品房建设、供应的相关政策，也在抓紧研究当中。此外，住建部考虑协调和配合相关部门，将针对居民首套购房的优惠政策常态化、制度化，并以此为契机，研究建立一套保证合理、非投机投资住房消费的长效政策机制。
　　对于上述政策趋势，业界人士普遍认为，在楼市严调之下，房地产投资明显放缓，已经拖累中国经济投资增长，中央急需刺激政策以达到以价换量，稳定投资。促房价合理回归和鼓励“刚需”均将成为政策常态。
　　据悉，现行的《住房公积金条例》于1999年4月颁布，2002年进行第一次修订，经过10年的发展，现有制度的效率、公平等问题已引起了政府高层的重视。二次修订后的条例，有望进一步扩大住房公积金的使用范围，修改方向是让公积金能更便利地用于包括租房、装修在内的住房消费，改善缴纳者的住房条件。同时，尽管本次修订的具体内容尚未明确，但大量公积金闲置的情况有望得到改变。其中，住房公积金贷款支持保障性住房建设的试点有望进一步放开。另据悉，目前针对首套房的公积金贷款优惠政策还是由各地方政府自行制定，住建部暂时不会出台统一文件予以制度化。
　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，未来中央关于楼市政策有可能朝着两个方向推进：一是，促使房价合理回归，以满足居住需求；二是，在促进房价合理回归的同时，保持交易量的增长，即保证开发商积极性，保证房地产投资稳定，以达到不拖累中国经济之目的。他认为，中央必然是在不松绑楼市调控的大方向之下，继续抑制投资性需求，同时不断向“刚需”倾斜。
　　二三线城市贷款额度上限提高
　　针对“刚需”购房的政策倾向日益明确。近日，全国多个二三线城市开始放松公积金提取和贷款政策，住房公积金贷款额度上限悄然提高。蚌埠、南昌等国内二三线城市住房公积金贷款额度上限的上调幅度普遍在15％-25％之间。
　　在江西南昌市，住房公积金管理中心日前对公积金贷款最高限额进行了调整。调整后，对在市城区购房的，贷款最高限额由以前的40万元上调至50万元，对购买普通住房的双职工缴存户，最高额度也上调至60万元，此调整已从4月1日起执行。
　　安徽蚌埠市住房公积金管理委员会审议近日也通过了《关于提高蚌埠住房公积金最高贷款额度的意见》。从4月1日起，职工夫妻双方均连续足额缴存住房公积金，公积金贷款额度上限由30万元提高到35万元；购买二手住房及在市辖三县购买住房的，公积金贷款额度上限由25万元提高到30万元。
　　在内蒙古呼和浩特市，关于住房公积金的使用率及贷款额度，单身职工贷款额度由30万元提高到40万元，双职工家庭贷款额度由40万元提高到50万元，由此提高居民的购房能力。
　　事实上，近期上调公积金贷款额度的城市名单仍在进一步扩大。据不完全统计，近期还有辽宁沈阳、新疆克拉玛依、山东滨州、河南郑州和信阳等多座城市上调公积金贷款额度，调整额度均在15％至25％之间。其中，新疆克拉玛依个人在公积金中心的最高贷款上限由50万元增加到70万元。滨州将住房抵押贷款的最高额度及最长期限由现在的25万元／15年提高至30万元／20年，以提高职工购买、建造自住住房的能力。在郑州，公积金贷款最高额度上调5万元，购房者最多可以贷款45万元。此外，信阳住房公积金最高贷款额度由原来的个人16万元、夫妻双方28万元分别提高到26万元和38万元。
　　据新疆克拉玛依住房公积金管理中心主任曹建斌分析，放宽公积金提取和贷款政策主要基于两个原因。其一，住房公积金是一项惠民政策，应该将政策用好用足；其二，全市公积金账户余额充足，客观上可以满足较为宽泛的提取和贷款需求。不过，值得注意的是，近期上调公积金贷款额度的城市多属于二三线城市。在北京、上海等一线城市，住房公积金上限仍未有松动。
　　多城市房价呈下行态势
　　时至今日，万人空巷排队抢房的盛况已恍如隔世。最新的各种房地产统计数据都显示了楼市的低迷。来自中国指数研究院发布的最新一期“中国房地产指数系统百城房价指数”的数据显示，2012年3月份，全国100个城市住宅平均价格为8741元／平方米，环比2月继续下跌0.30％，其中34个城市环比上涨，66个城市环比下跌。与2月相比，3月环比跌幅与上月持平，环比下跌的城市个数较上月减少6个，跌幅在1％以上的有10个城市，较上月减少7个。
　　其中，根据百城价格指数对北京等十大城市的全样本调查数据显示，2012年3月十大城市住宅均价为15454元／平方米，环比上月下跌0.40％。具体来看，深圳、重庆(主城区)、广州分别环比上涨0.84％、0.60％、0.37％。其余7个城市下跌，其中天津下跌2.33％，跌幅最大；北京、杭州跌幅介于0.2％-0.7％之间；武汉微跌0.07％，跌幅在十大城市中最低。同比来看，十大城市平均价格下跌2.08％，是连续第三个月同比下跌。