房地产企业税种及税率【房地产企业税收筹划】

　　摘要：税收筹划作为企业财务管理的重要组成部分，能够帮助企业最大程度的降低涉税风险，增加企业的经济效益，实现企业利润最大化，增强企业的核心竞争力。本文按照现行税制中涉及房地产企业的主要税种的筹划途径一一展开探讨，以期对房地产企业的税收筹划有所帮助。
　　关键词：房地产企业；税收筹划
　　中图分类号：F810.42 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）07-0-01
　　税收筹划指的是纳税企业在法律规定的范围内，为了减少不必要的纳税支出，减轻企业负担，谋求最大限度的纳税利益，实现企业税后利润最大化而采取的一种对投资、筹资、经营、理财等活动进行事先安排或筹划的经营策略。税收筹划是企业经济活动中的重要内容。
　　房地产业作为国民经济的支柱产业，是国家财政收入的重要来源。在市场经济体制不断完善的大背景下，税收筹划将是房地产经营企业的重要经济管理活动。为了不在激烈的竞争中被淘汰出局，房地产企业要充分利用现有资源，在开发过程中合理利用资金，有计划的进行税收筹划安排，增强企业的竞争能力。目前国家对于房地产行业采取了宏观调控措施，房地产企业资金来源受到限制，随着市场观望气氛上升，房地产成交量逐渐减小，房地产企业资金紧张情况进一步加剧，在这种情况下，通过合理方式进行税收筹划来减少税负支出就显得非常重要。笔者根据自己多年从业经验，就房地产企业税收筹划谈谈自己的认识。
　　一、房地产企业营业税的税收筹划
　　营业税的特点是按照流转次数的多少来进行缴税，流转次数越多，所缴纳的税款就越多。所以，房地产企业应尽量减少流转环节。此外，纳税企业可以选择合理的建房方式来达到节税目的。比如合作双方可以通过交换土地使用权与房屋所有权来合作建房，此时的税种分别为转让无形资产税与销售不动产税；假若双方分别以土地使用权、货币资金出资，成立合资企业，则交易双方就都不用缴纳税负了。
　　二、房地产企业契税的税收筹划
　　我国税法中明确规定：“企业依照法律规定、合同约定分别设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。”根据这条法律，倘若一个房地产公司采取新设立分公司方式分立，并且将新设立的分公司注册资本按照股份比例分给原股东，则分立公司和被分立公司之间的经济活动如派生方承受原企业土地、房屋权属就能够免征契税。
　　三、房地产企业土地增值税的税收筹划
　　在房地产企业所有税费中，土地增值税占有较大比重，目前房地产企业的土地增值税的缴纳方式为清算制。通过合理的土地增值税税务筹划能够有效降低企业税负。具体说有以下途径：
　　第一是可以利用利息费用进行筹划。假如企业筹资方式主要为负债，利息费用所占比重较大，那么要提供金融机构贷款证明，把利息费用计入房地产开发费用据实扣除；假如企业筹资方式主要为权益资本筹资，利息费用较少，不用计入应分摊的利息，按照两项合计数的百分之十计算扣除。目前由于宏观调控，房地产企业贷款额度较小，假如贷款利息小于取得土地使用支付额与房地产开发成本之和的百分之五，就要选择按照上述两项之和的百分之十计算扣除来增加项目的扣除额，减少增值额，从而减少增值税。
　　第二是可以利用税收优惠政策进行筹划。税法中规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额百分之二十的免缴土地增值税。这就是说，企业要高度关注税收成本对利润和现金流的影响，注意对百分之二十这个节点的控制。假如企业既建造普通标准住宅，又有其它房地产开发的，要分别核算增值额；假如无法分别核算，则其建造的普通住宅就不能享受税收优惠政策。
　　第三是可以利用分散有关经营收入进行筹划。房地产企业的收入一般由房款和装修款两部分组成。随着客户对房屋装饰质量的要求不断增长，装修费用在房款中所占比重逐年增加。房地产企业可以通过另外成立一家装饰公司，与购房者签订两份合同，一份房地产销售合同缴纳土地增值税与营业税及附加，一份装修服务合同缴纳营业税及附加。这样进行税收筹划之后，有效减少土地增值税，同时也降低了其它税负。
　　四、房地产企业城镇土地使用税的税收筹划
　　税法中规定城镇土地使用税的征收范围是城市、县城、建制镇、工矿区，企业可以通过有选择的将注册地设置在郊区或者农村，就能够减少这一部分税款；此外，含有外资成分的企业不用缴纳城镇土地使用税，企业可以寻求外商的资金或是将企业转换成外商投资企业，能够有效避税。
　　五、房地产企业所得税的税收筹划
　　企业所得税的税收筹划包括以下几个方面：
　　一是利用借款与利息支出进行筹划。房地产企业资金需求量较大，不同筹资方式产生税负差异较大。一般来说，企业选择自我积累方式所承受的税负最重，企业税前扣除随着负债比例的提高而加大，这样虽然企业节税效果明显，但是企业所承担的财务风险较大。企业负债主要有三种形式：第一是通过金融机构贷款；第二是企业间拆借资金；第三是通过发行债券筹资。负债比率加大会导致企业财务风险加大，同时税前扣除额较大，节税效果明显。选择何种筹资渠道，构成何种资本结构，限定多高负债比率是一种风险与利润的权衡取舍。
　　二是减少账面收入或者递延纳税时间。房地产开发商可以采取无偿或者收取极少数手续费委托销售公司进行销售，协商开具销售清单，这样就可以确认纳税义务发生时间上尽量递延，同时也可以避免销售公司缴纳营业税。如果客户采取银行按揭的方式购买开发产品的，首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入实现。对于房地产开发商来说，要尽量与客户和银行协商，开立指定专户，将客户按揭还贷部分定期存入专户，最后再分期办理转账时确认收入并缴纳税款。
　　六、总结
　　本文结合房地产企业缴纳主要税款的特点，分别阐述了房地产企业如何运用税收筹划尽量减少房地产企业税费负担。同时，各企业在房地产项目开发过程中，应当依照行业特点，深入分析我国税法及各项政策，在不违反税法规定的前提条件下，尽可能的进行合理税收筹划，减轻企业的税负，为企业发展奠定基础。
　　参考文献：
　　[1]汤红香.房地产企业的税收筹划探讨[J].产业与科技论坛,2011,10(16).
　　[2]张.房地产开发企业的税收筹划探讨[J].商业会计,2011(23).