西宁市城市地价变动影响因素分析|2018全国文明城市公布

　　【摘 要】土地价格是城市土地市场信息的核心指标，是反映城市土地资源配置状况的重要信号，也是体现整个宏观市场经济环境的重要指标。在城市规模日益扩大的今天，土地资源显得越来越紧俏，土地价格也越来越高，研究土地价格的现状及影响因素对城市未来的可持续发展具有重要意义。本文基于西宁市土地价格现状，得出影响西宁市城市地价的主要影响因素，对进一步有效防止西宁市城市地价过快增长做了有益探讨。
　　【关键词】西宁市 城市地价 地价现状 地价影响因素
　　
　　地价是获取土地权利的价格，其本质是地租的资本化。马克思的地租理论认为，不论何种形式的地租都是土地所有者凭借土地所有权而获得的收入，是土地所有权的经济实现形式。作为自然产物的土地，不是劳动产品，没有价值，但具有特殊的使用价值，只能通过使用土地而产生的收益，即地租来产生价格。近年来，房地产市场发展带来的城市土地价格飞涨引起了各界人士的关注与探讨，城市土地价格已成为重要的研究课题。西宁市是青海省的省会，也是省境内唯一的大城市，是目前全省经济、文化、人口集聚的中心。国家实施西部大开发战略以来，西宁市得到长足发展，就其规模变化前所未有，随着城市空间的扩大其土地价值变化的基本态势及影响因素如何，成为本文研究的核心议题。
　　一 西宁市地价变动状况
　　1．地价水平变动
　　地价水平是以一定范围内的平均地价反映某一时点地价水平高低状况的指标。地价水平按照土地用途分为商业地价水平、居住地价水平，工业地价水平。为了综合反映城市地价水平，在不同用途的基础上设置城市综合地价水平。2010年西宁市总体综合地价水平值为681元∕平方米；其中，商业地价最高为969元∕平方米；其次，为居住地价682元∕平方米；工业用地最低为419元∕平方米。而全国的总体综合地价水平值、商业用地、居住用地、工业用地分别为2882元∕平方米、5185元∕平方米、4245元∕平方米和629元∕平方米。相比之下，西宁市的地价水平要比全国的地价水平低很多。同时，由图1可以看出，自2000年以来，西宁市的地价处于持续增长阶段，但变化的波动幅度较平缓。由此可以肯定在西宁市未来的发展中，随着城市规模变大，中心城市功能增强，其地价有一个较大的增长空间。
　　图1 2000～2010年西宁市地价变动曲线图
　　数据来源：中国城市地价动态监测网
　　2．地价增长率变动
　　地价增长率主要反映地价水平的变化程度，通过本年度地价和上年度地价水平的比较计算得到。计算方法为：
　　地价增长率（%）=（当期平均地价－前一期评价地价）／前一期平均地价×100%
　　2010年青海省西宁市地价水平涨幅较为明显。综合地价增长率为4.44%，比2009年的5.33%下降了0.89个百分点，商业和工业地价增长率有所上升，分别为3.46%和2.95%，比2009年的增长率2.3%和2%分别高出了1.34和0.95个百分点，但是居住用地地价增长率有所下降，只有4.76%，比2009年的5.85下降了1.09个百分点。同时，由表1看到，2000年以来，西宁市地价处于持续增长阶段，2002、2003年增长最快，其中居住用地增幅最明显。
　　表1 2000～2010年西宁市地价增长率（%）
　　2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
　　综合 0 6 16.98 11.22 0 5 2 5.2 2.48 5.33 4.44
　　商业 0 7 16.82 20 0 3 2 5 6.4 2.3 3.64
　　居住 0 6 17.92 7.14 0 8 4 8.7 8.85 5.85 4.76
　　工业 0 6 16.04 5.65 0 1 1 1 2.83 2 2.95
　　数据来源：中国城市地价动态监测网
　　3．地价指数变动
　　地价指数是反映土地价格随时间的变化的趋势与幅度的相对数，是反映一个城市各类土地价格变化及其总体综合平均变化趋势的相对数。该指数是运用统计方法将特定地区在一定时期内的地价换算成百分比所得。其计算公式为：
　　地价指数＝报告期地价÷基准地价×100%
　　地价指数是反映地价波动情况和评定合理地价的重要指标。地价指数小，则地价波动幅度小，社会经济稳定；地价指数大，则地价波动幅度大，经济发展可能过热。从图2判断，2000～2010年西宁市的地价指数不断上升，其中，居住用地上升最快，到2010年居住用地的地价指数已达到198，综合用地和商业用地地价指数涨幅次之，分别为173和183，相比之下工业用地地价指数上升较少，2010年仅为144。
　　图2 2000～2010年西宁市地价指数变化
　　数据来源：中国城市地价动态监测网
　　二 西宁市城市地价的影响因素分析
　　通过对西宁市城市地价现状分析，地价水平、地价增长率、地价指数均处于不断变化的状态，其按土地用途差异性变化明显，尤其是商业用地、居住用地变化较为突出。
　　1．城市化因素
　　西宁市市域城市化水平2005年达到55%，2010年已经达到60%。在《西宁市城市总体规划》（2001～2020年）中预计2020年达到65%～70%。在这样快速的城市化背景下，西宁市的人口及城市规模会不断扩大，需要更多的土地来维持西宁的城市化进程，从而影响城市土地的供求关系，由此达到影响城市地价的结果。同时，西宁市地处湟水谷地，受南北山地形限制，能利用的土地十分有限，城市土地利用状况非常紧张，这些因素会导致在未来西宁市的城市发展过程中城市土地价格会越来越高。
　　2．基础设施条件因素
　　作为国家西部大开发战略实施的重要城市，西宁市是一个集生活、商业、旅游为一体的现代化城市。交通建设及通讯建设方面，青藏、宁张、宁果等10多条干线公路以西宁为中心向八方延伸。兰青、青藏铁路经西宁与祖国内陆和边疆连为一体；西宁机场的扩建改造、兰西拉光缆及西气东输工程建设，均不同程度地增加城市用地负荷。在《西宁市城市总体规划》（2001～2020）的规划中西宁市城区道路系统包括4条东西干路、11条南北干路、1条环路，路网骨架为“四横十一纵一环”。在通讯方面，以西宁为中心，已形成四通八达的通讯网络。近年来，西宁市加大了环境保护和城市基础设施建设力度，进一步完善了城市功能，水电暖设施齐全，被评为“省级环境保护模范城市”。在公园绿地方面，西宁市已建成了许多大型的公园及休闲娱乐场所。在建设完善城市基础设施的同时，政府需要投入大量的资金。这些投资，有的含于土地之中，对地价产生直接影响，有的则通过影响宗地周围的环境间接影响宗地地价；还会刺激投资者在西宁的投资，尤其是在房地产方面，更是注入了大量的资金。由图3可知，从2000年开始，西宁市房地产开发投资的数额在不断的增加，不仅带动了西宁城市化的发展，同时也带动了西宁市城市土地价格的上涨。