浅谈房地产开发项目可行性研究|房地产项目可行性研究

　　摘要：可行性研究(Feasibility Study)是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会环境影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性的系统分析方法。可行性研究应具有预见性、公正性、可靠性、科学性的特点。 我国目前可行性研究存在的主要问题，包括：理论指导的缺陷、体制的不完善、审批制度的不健全等，为了搞好项目可行性研究，必须重视这些问题的改进措施。
　　关键词：房地产 可行性研究 问题 措施
　　一、我国房地产开发项目可行性研究发展状况
　　自1983年国家计委颁发“关于建设项目进行可行性研究的管理试行办法”将可行性研究纳入基本建设程序以来，可行性研究便成为投资项目前期不可缺少的环节。为此，国家相应建立了投资领域的行政审批制度，其中可行性研究报告成为项目报批的不可缺少的重要文件之一。对于企业不使用政府性资金建设的项目，一律不再实行审批制，而是区别不同情况实行核准制和备案制。对于企业投资建设项目需要政府核准的项目，由企业根据国家有关规定编制项目申请报告，报送项目核准机关，项目核准机关依法从维护社会公共利益角度进行核准。对于企业投资需核准的项目范围，国家制定和颁布了《政府核准的投资项目目录》。对于核准以外的投资项目无论规模大小，均改为备案制。对于政府投资的项目，以及使用政府性资金或申请享受减免税优惠政策的企业项目，继续实行审批制，企业仍须按有关规定报批项目可行性研究报告。对于使用企业资金投资的一般性房地产开发项目由于归属于备案制的范畴，因此投资前对拟开发的房地产项目做不做可行性研究，完全由企业自己说了算，政府不再加以行政干涉。
　　二、我国房地产开发项目可行性研究存在问题
　　（一）理论指导上存在缺陷：房地产开发可行性研究还没有一套完整的、系统的、可操作的评价指标体系，现有的指标仅仅是经济评价指标，在《房地产开发项目经济评价方法》颁布前，参照的是《建设项目经济评价方法与参数》中的经济评价指标。由于房地产开发项目有着许多与一般工业建设项目不同的特点，无法直接套用《建设项目经济评价方法与参数》，编制人员只能根据理解，有选择地计算评价指标，而这些评价指标对房地产决策的参考和指导作用不明显，这是相当一段时间可行性流于形式、质量低下的一个重要原因。
　　（二）结构性矛盾源于体制与制度的不完善
　　1、体制弊端造成管理秩序混乱，成为房地产开发畸形发展的根源之一
　　2、法制不健全导致房地产开发行为不规范
　　（三）审批制度缺乏科学性：由于土地制度的不完善和审批制度的不科学性，造成开发商违规拿地，开发商与政府及有关权力部门的**人员相互勾结，各取所需，在工程的施工过程中，偷工减料，建造了许多“豆腐渣”工程，这都是因为没有进行严格可行性研究审批的结果。
　　三、 搞好项目可行性研究的改进措施
　　1、建立科学的指标评价体系。项目指标评价体系是可行性分析的重要组成部分，包括规划评价、设计方案评价、市场定位评价、经济评价等。规划评价指标主要有可使用土地面积、建筑密度、容积率、绿地率、停车泊位、市政配套、公用设施配套、交通等；设计方案评价指标有性能比、产业化、采光、通讯、环境质量、格调、品位、与周围环境的协调、使用功能；市场定位评价指标有租售价格、租售率、租售对象、物业管理费等。经济评价指标分两方面，其一是财务评价有财务收支、分析项目的财务盈利能力、偿债能力及资金平衡状况，判断项目的财务可行性和风险预测等；其二综合评价，从区域社会经济发展的角度分析和计算房产项目对区域经济的效益和费用，考察项目对社会经济的贡献，判断项目的社会经济合理性。
　　2、加强项目风险分析。在经济评价的同时，加强项目运营中的不确定性分析，制定多套方案以规避宏观经济环境和区域市场变动所带来的投资风险。首先，利用概率法分析房地产市场景气程度给建设项目期望收益带来的影响，根据市场景气指数预测把区域房地产市场发展划分为良好、一般和较差三种状态，然后由房地产评估师、经济分析专家和专业房地产营销人员共同测定三种市场态势出现的概率和对应的期望损益值。最后，根据概率法求出的项目收益均值，判断建设项目受市场景气程度的影响程度。其次，分析通货膨胀给项目运营带来的风险，一般来说，通货膨胀因素对房地产项目不会产生较大的经营风险，因为建自然会随着通货膨胀而升降，它们对房地产项目盈利性的正负影响基本上可以抵消。最后，利用盈亏平衡分析法和敏感性分析法分析市场销售效果给项目经济利润带来的影响。
　　3、完善房地产开发项目可行性研究审批备案制度和引进社会监督机制。首先，国家要加强房地产项目可行性研究的法律法规建设，房地产开发项目审批必须提交经专业可行性研究机构盖章和国家注册房地产评估师签字认可的可行性研究报告，可行性研究机构和相关国家注册房地产评估师对项目建成后的损益和空置情况承担吊销执照的连带责任。其次，政府房地产审批机构(建委、计委、规划局和国土资源管理局)要加强对房地产法人主体的财务评价、建设资质评价和银行信用评价。最后，建立房地产项目开发的社会监督机制。建设主管部门应用定期公布备案的开发项目，公开项目的审批机构、开发单位可行性研究报告的编制单位及可行性研究人员名单；同时，对项目建设情况和销售情况进行定期的跟踪调查，曝光“烂尾工程” 的开发单位、被吊销营业资格的可行性研究机构和被吊销资格证书的研究人员的名单，充分发挥社会舆论对房地产项目相关责任单位和个人的社会监督作用。
　　综上所述：在项目的建设开发过程中，不确定的政策因素左右着开发周期和施工工期，对项目的开发计划会产生不可预测的影响。可行性研究做得愈充分，对不定因素估计得愈充分，则项目的抗风险能力就愈强，项目开发的成功性就愈大。总之，随着房地产市场的完善、各种规范技术条件的进步及研究水平的提高，可行性研究报告的编制将更加完善，对项目开发的实际指导作用和重要性则越来越明显。