房产测绘_浅谈房产测绘市场化

　　摘 要:本文探讨了房产测绘市场化中存在的问题,分析了房地长市场化应具备的条件。　　关键词:房产 测绘 市场　　中图分类号:P2 文献标识码:A 文章编号:1672-3791(2012)05(c)-0236-01
　　1 什么是房地产测绘
　　房地产测绘是专业测绘中的一个很具有特点的分支。它测定的特定范围是房屋以及与房屋相关的土地,即运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况。其中,房地产项目测绘主要是为房地产的产权产籍管理,房地产的开发、交易等管理部门提供房屋和房屋用地的权属界线、房地产面积等基础数据,是房地产各种管理的重要依据;而且,经过统计整理之后,可以得到一个区域内(如一个城市)的房屋的总数量、总质量、人均建筑面积、人均使用面积、住宅的数量、质量、使用权情况,发展速度等重要基础资料,从而为各地政府的决策提供有效依据。
　　2 房地产测绘的发展状况
　　20世纪50年代初,我国曾经在几个主要城市开展了大规模房产土地登记工作。1984年底,原建设部启动了全国城镇范围内进行第一次房屋普查,笔者所在的天津市称之为“清查换证”,一大批城市(含笔者所在的天津市)房地产管理部门成立了自己的房地产测绘队伍,从事着房地产测绘工作。此后,房地产测绘工作主要由房管部门的队伍完成。
　　2000年,随着《房产测量规范》的发布,房产测绘市场化提上日程。目前,北京市的房产测绘市场化程度比较彻底,凡是具备房产测绘资质的单位均可从事相关业务。另外一些城市,比如深圳、西安、重庆以及笔者所在的天津市,仍然没有实施市场化。还有一些城市,如南京,房产测绘掌握在较为固定的几个测绘单位,依据笔者分析,采取的是形式上的市场化。
　　3 房产测绘市场化存在的问题
　　房产面积测绘是房屋权属登记部门依法对房产实施的行政管理行为,是房产权属登记过程中不可或缺的一项重要业务,因此,人们习惯于把房产测绘与房屋权属管理绑定,统一作为公权看待,并担心垄断的滥用可能滋生的腐败将影响测量结果的公正。
　　但是,根据各大城市的调研情况分析,现阶段,实施市场化操作,可能会出现下列问题。
　　(1)不利于维护房产测绘市场的公正。
　　现阶段,如果实施房产测绘市场化,容易引发恶性竞争或不正当竞争,伤及购房者切身利益。各测绘单位为了生存和盈利,要承揽更多业务,可能为开发单位申请房产测绘提供各种优惠条件,开发单位也可能借机提出某些不合理要求。在房产测绘规范相对滞后、社会诚信度有待进一步提高的环境下,不排除个别测绘队伍滥用规范、扰乱房产测绘市场,并对购房者经济利益造成损害的可能性,不利于维护市场的公正。处理不当,还可能危及登记机构的公信力。
　　(2)增加了登记机构开展工作的风险和难度。
　　房产测绘市场化之后,尽管各支测绘队伍都严格按照规范开展作业,但客观上各支测绘队伍出具成果势必会表现为一定的随意性。为维护权属登记的公信力,登记机构势必加强对测绘成果的审查力度,以确保测绘成果标准一致性,一方面,这会影响到权属登记的效率;另一方面,一旦登记机构采用标准不统一的成果进行权属登记,很容易引发行政诉讼,甚至于登记机构还要承担相应法律责任。因此,即使实施市场化的北京市,为不增加登记机构压力,也建立了“房产测绘成果备案”制度,每个房产测绘成果均应备案后方可正式使用。
　　(3)不利于行政区域内房产测绘成果标准的统一。
　　由于房产测绘相关规范滞后于不断出新的房屋建筑形式,不同队伍在规范理解和执行方面会存在一定差异,加之不同队伍作业方法不同,会导致多个测绘单位出具的测绘成果技术标准不统一。一方面,这会导致本区域内房产测绘整体质量下滑;另一方面,对于分期开发的项目,每一期由不同队伍施测,或者在同一项目的前置测绘和登记测绘分别由不同队伍施测的情况下,标准不统一的问题更容易爆发出来,同一建筑形式或房型可能出现不同的测绘结果,从而引发房产测绘面积方面的信访、投诉等问题。
　　(4)不利于房产测绘整体作业水平的迅速提升和测绘成果的综合利用。
　　房产测绘市场化开展,各测绘队伍改善作业工具、更新操作模式的积极性势必难以全部调动,对新技术的投入也因各自财务状况而难以步调一致,最终会影响全区域内房产测绘整体工作效率和成果质量的提高。各测绘队伍不同的管理模式、测绘成果样式、数据格式,与统一的房地产登记要求形成了较大反差,登记机构不得不投入精力规范各测绘队伍,各测绘队伍也难以形成合力,推出更好的产品为登记机构服务。
　　4 房地产市场化应具备的条件
　　从某种意义上说,房产测绘走向市场是必然趋势,只是条件是否成熟的问题而已。笔者认为,如果房产测绘实行市场化,应具备以下条件。
　　首先,要启动对房产测绘相关规范进行修改和细化的工作。最新版的《房产测量规范》为2000年版,即使考虑2002年建设部又发文对其进行了补充规定,至今也有10年时间。在此期间,各种新的建筑形式的出现使得各地区不得不对规范进行细化和出具细则,客观上造成了各地房产测绘相关规范不统一的情况。全国面临技术标准不统一的问题,市场化之后,具体到各地的各支队伍,也会有相似的问题。
　　其次,完善市场环境建设。如果暂时不能建立全国统一的市场制度环境,至少在各地,也应该统一制定本地的测绘价格,并要求测绘企业严格执行,以避免造成恶性竞争,影响房产测绘成果质量。
　　第三,市场化还涉及到法律法规的修改。这也是最重要的问题。房产测绘的成果主要服务于房地产管理,尤其是房地产登记工作,根据目前的房地产登记制度,房屋权属证书中记载的建筑面积是具备法律效力的,如果出现问题,房地产登记机构会被追究法律责任,因此,房产测绘市场化之后,其他各部门对房产测绘成果的各种监管审核都不能代替房地产登记机构对测绘成果的审核,而且,为避免以后的法律纠纷,房地产登记机构对测绘成果的审核一定是实质性的。为此,登记机构不得不安排大量房产测绘专业技术人员、耗费大量时间进行审核工作,而这又与市场化相背离。对于这个问题,笔者认为:可以通过修改房地产登记相关法律法规来解决,主要是剔除房屋权属登记部门审核测绘结果的连带责任。但如何达到这个目的,一种说法认为,通过修改法律法规,使房产面积只能作为房屋权属证书的备注项目,供房产交易等活动中参考,这样房产登记部门就不用承担相应的核准测量结果的责任了。但是,这样做涉及到的部门太多,几乎涉及到整个房屋权属登记系统以及相关法律法规的修改,影响面比较广,目前条件下难以实施。笔者对上述说法持保留态度,在现有环境下,更倾向于保守的做法,即采取过渡方案,实施房产测绘的部分市场化,由将要使用测绘成果的房地产管理机构对测绘单位提供的成果进行实质审核,以确保房地产管理、尤其是房地产登记的公信力。待条件成熟,再实施彻底的市场化。
　　5 结语
　　本文简单讨论了房地产测绘的市场化等问题,以期抛砖引玉,不当之处,请各位专家和读者指正。