保障性住房施工过程应注意的几点质量问题:北京保障性住房

　　【摘 要】保障性住房是根据国家的政策，由各级政府执行专为中低收入家庭提供的保障性住房，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，这是一项重要的民生问题。所以对保障性住房的施工质量要严格控制。
　　【关键字】保障性住房；施工质量；
　　在我国保障性住房可分为三大类公租房廉租房：经适房两限房．棚改房。在一些城市中动迁安置房和回迁房也被视作保障性住房的部分，从保障性住房产品系列来看保障对象涉及广泛的社会阶层经济负担能力并不是界定保障对象的唯一标准。对于不同的保障性住房类型居住者轮换频率业权持有程度交易自由程度等差异较大住户对住宅舒透度的基准要求也有所不同由此也带来了对各娄保障性住房设计深度的不同需求。
　　一、保障性住房工程施工前的质量管理
　　1、规划管理
　　（1）保障性住宅工程要统筹规划、合理布局、配套建设，充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求，合理安排区位布局。
　　（2）在商品住房小区中配套建设保障性住房的，应当在项目出让条件中，明确建设的总面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设标准以及建成后移交或者回购等事项，并以合同方式约定。
　　（3）根据群众生活水平、住房状况、家庭结构和人口等因素，合理确定保障性住宅建设规模和各种套型的比例，并进行严格管理。
　　2、设计管理
　　单套的建筑面积控制在60平方米左右，保障性住宅的设计和建设必须按照发展节能省地环保型住宅的要求，严格执行《住宅建筑规范》等国家有关住房建设的强制性标准，采取竟标方式优选规划设计方案，做到在较小的套型内实现基本的使用功能。积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。
　　3、招标管理
　　保障性住宅建设按照政府组织协调、市场运作的原则，采取项目法人招标的方式，选择具有相应资质和良好社会责任的房地产开发企业实施；也可以由市人民政府确定的经济适用住房管理实施机构直接组织建设。在经济适用住房建设中，应注重发挥国有大型骨干建筑企业的积极作用。
　　二、保障性住房施工过程的质量管理
　　1、施工中严格执行工程质量检验控制新标准、新措施
　　（1）在主体结构施工中，模板工程认真执行JGJ 162-2008建筑施工模板安全技术规范标准，竖向施工荷载采用100mm×100mm方木和“U”形顶托向钢管支撑有效传递；顶托内主楞不得采用钢管，不得采用扣件向钢管支撑传递竖向施工荷载的方法，以防扣件下滑、主楞下挠变形的缺陷，导致楼层净高不足的通病现象。
　　（2）在装饰装修施工中，根据GB50327一2001住宅装饰装修工程施工规范和DBJ 13 一39一001建筑防水材料应用技术规程的规定，浴室（卫生间）墙面的防水层施工按高度不小于1.8m的规定执行。外墙抹灰前，先处理门窗框与墙体之间的缝隙，采用聚氨醋（PU) 发泡胶或其他弹性材料封填，并在门窗框与外墙交界处留10mm深凹槽，用纤维防水砂浆或聚合物防水砂浆填塞密实，再刷1mm 厚聚合物水泥基防水涂料；有效地保证门窗框与墙体间缝隙渗水和墙面返潮等质量通病的发生。
　　2、对住房工程进行分户验收
　　以分户验收时观察到的工程观感质量和影响使用功能的质量为主要验收项目，分户验收内容以检验批检查内容为主；分户验收检验批的划分，以单位工程每户住宅和公共部分、走廊（含管井、设备层（间））等为单位划分检验批。当分户检验批具备验收条件时，可及时验收。
　　3、保障性住房的施工方案
　　以某保障性住宅小区为例，保障性住房工程按照每种户型做一个样板房的施工方案进行实施。
　　在样板房墙、地砖全部铺贴施工完毕，厨房、卫生间进行闭水试验时，由于泡水时间较长（超过24h)，厨房、卫生间周边墙体根部出现泛黄现象，而且向客厅和卧室墙根蔓延，发展很快，大家普遍认为是厨房、卫生间墙体堵洞没堵好，地面和墙面防水质量有问题，造成墙体根部泛黄。为了解决此问题大家提出多种处理方法进行处理；开始是在墙体根部泛黄部位采用油性封闭底漆进行覆盖效果不好；改用把泛黄部位的腻子铲掉涂刮胶泥防水层也没有收到好的效果，再改用把泛黄部位的砂浆层铲掉用防水砂浆重新抹灰效果也不理想，后来只好把临近墙体根部泛黄的厨房、卫生间墙面砖打掉三块高度900mm，地面砖打掉两块600 mm，凿剔到现浇板；重新找坡、重新做地面、墙面防水，重新贴砖，再次灌水试验，结果与前几次处理情况一样，墙体根部仍然潮湿，墙体泛黄现象没有得到治理。最后邀请有关专家到施工现场分析原因，结果认为是干硬性水泥砂浆铺贴地砖造成的问题，干硬性水泥砂浆在地面砖以下形成渗水通道，透过地面砖缝和粘土多孔砖墙向上挥发形成墙体根部泛黄现象。厨房、卫生间灌水是水的源头，水经干硬性水泥砂浆通道顺门头石向外流窜形成水流，最终造成墙体根部潮湿、泛黄。经实践证明，以上分析结果正确。厨房、卫生间及房间地面砖铺贴由干硬性砂浆改为水泥砂浆湿铺，彻底解决了墙体潮湿、泛黄的质量通病。
　　另外，在装饰装修施工过程中要高度重视成品保护；特别是采用PP-R的给水管道，正常安装完成试压合格；在墙、地砖铺贴过程中，由于作业人员较多，部分工人对成品保护观念较差，施工中也会造成部分给水管受损存在薄弱点；正式通水保持给水管内压力一段时间，给水管薄弱处逐渐产生微渗，也将造成砂浆结合层含水率高，引起墙面潮湿、泛黄现象发生。
　　三、为解决保障房施工管理中存在问题的建议
　　1、建立健全专业的管理机构
　　专业的管理机构能够代表政府、代表人民对各项保障房工程形式管理职能，并负责日常管理工作，从而使保障房的管理效率得以提高，使多头管理、一人多责的现象消除。工作人员要和房产、财政、民政、发改、规划、建设、统计、物价、劳动和社会保障等工作部门积极联系，将保障房的建设、管理以及分配制度规范化，制定住房保障体系建设的规划、方案和办法，建立资源共享制度，形成制度化、规范化的信息网络，还要完善监督机制，真正实现低收入家庭住房档案的动态管理，体现出公平、公正、公开的原则，实施阳光操作，不断增强透明度，充分发挥社会各界的监督作用。
　　2、建立严格、规范的准入制度
　　对住房保障对象进行合理的界定，特别是要建立有效的家庭经济收入核查机制。建议除民政、总工会、街道、社区外，要吸收财政、工商、劳动等部门参加，组成联合审查机制，充分发挥部门联动作用，做到资源互通、信息共享，合理界定住房保障对象。同时，要以基层审查为主，发挥街道、乡镇、社区和所在单位的作用，进一步探索完善和规范基层审查的 办法。
　　3、建立合理的廉租房退出机制，加强动态管理工作
　　在廉租房退出制度中，廉租房住户的收入和住房信息是至关重要的资料，它不仅能用以有效地核查廉租房住户的资格，还是廉租房管理有效公正执法的依据。因此需加快建立廉租对象收入认定标准的动态调整机制，及时清退因条件变化而不符合保障要求的廉租户。
　　4、完善住房保障体系，满足多层次需求
　　住房保障体系除廉租房、经济适用房等形式外，还有其他解决渠道，应在城市低收入家庭住房困难情况调查的基础上，结合实际情况，研究各种住房保障办法，进一步完善住房保障体系，包括：加大旧住宅区综合改造力度；实施农民工公寓和人才公寓建设；探索经济租赁房、限价商品房、公共租赁房等多种形式，逐步解决“夹心层”的住房需求；增加中低价位、中套型普通商品房供应等。
　　四、结束语
　　总之，保障性住房政策关系到我国中低收入家庭的幸福，保障工程必将是一项长期工程。因此在保障房建设管理中出现的问题应该早发现早解决，防止好心办坏事的现象出现。各地都应该重视公共租赁房、经济适用房和廉租房建设管理中出现的问题，把保障工程真正建成民心工程。
　　参考文献
　　[1]张跃松，陈艳．从政府角色角度再看我国住房保障政策[J]．中国房地信息.2010．