调控新政为何引而不发:引而不发

　　前脚16省刚刚获得国务院督查组对楼市调控落实情况的积极评价，后脚7月70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市就从25个猛增到50个。当外界纷纷猜测楼市调控可能会加码的微妙时刻，国务院督查组再次定调：楼市稳定调控暂不必加码。这究竟是为什么呢？
　　7月楼市很忐忑
　　这个夏天，楼市注定很忐忑。先是7月下旬至8月上旬，国务院派出8个督查组，对北京、天津、河北、辽宁、吉林、上海、江苏、浙江、福建、山东、河南、湖北、湖南、广东、重庆、四川等16个省市贯彻落实房地产市场调控政策措施情况进行了督促检查，上述省市的楼市调控政策执行情况得到督查组的肯定。然而紧接着国家统计局公布的7月70个大中城市住宅销售价格变动情况却显示，与6月只是局部城市房价出现反弹不同的是，7月有50个城市新建商品住宅价格环比上涨，持平的城市有11个，下降的城市有9个。不过环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.7%。
　　根据以往经验，国务院督查组通常与调控新政如影随形。此前的限贷、限购等调控新政出台之前，均有其大规模调研的踪迹。而7月50个城市环比价格上涨的消息又给市场注入了新一轮的恐慌情绪：一边是不少购房人担忧是否即将迎来新一轮房价上涨潮，另一边是更多的购房者期待中央出台新一轮的楼市调控新政。然而国务院督查组出具了此次调研的初步结论却表示：“各地楼市相对稳定，情况比较乐观，市场不具备全面反弹的条件。”
　　
　　房价全面反弹不具条件
　　一位参与督察的住建部官员表示，部分城市的房价和成交量上涨只是局部问题，“值得关注，但不能草率下结论”。督查组认为，“不必再出台调控新政，只要对现有政策严格执行，遏制好投机、投资，做好保障房，同时加强督察和约谈，就不会有问题”。
　　另一位参与此次督察的国家发改委人士则表示，只要市场不是大幅急剧反弹，就不会调控加码。至于之前舆论普遍关心的房产税和个人住房信息系统建设，不应被理解为此轮调控的储备政策，而是涉及更深层面的制度性改革。其是否推广，也与房价反弹与否无关。
　　各界普遍认为，国务院组织督察组赴地方调研，既是为稳定调控预期、对楼市运行状况进行摸底，同时也是为后续调控政策的出台提供各种一手数据。对于下一阶段的房地产调控，从决策层和各相关部委透出的信息看，仍将继续坚决抑制投资、投机型需求，同时满足自住性需求，保障房尽快形成有效供给。
　　
　　限购城市下跌空间有限
　　不过沪上知名房产评论员蔡为民却从另一个角度对督查组的这一结论进行了诠释：“虽然7月全国大部分城市房价环比都有所上涨，引起了部分购房者的担忧，但在中央看来，百分之零点几的涨幅完全在可以承受的范围内。因为当下的宏观调控是 ‘把稳增长放在更加重要的位置’，只要房价不要上涨得太离谱，稳定调控，既不放松，也不加码，应该就是当下中央采取的最可行的办法。”
　　他说：“眼下看来，中央要的就是这种不冷不热的状态，把督查组下派到各地方调研，既是告诫他们不能放松调控，不要搞什么‘小动作’，同时又通过肯定地方调控落实情况来安抚地方政府。”
　　不过由于目前依然看不到限购政策解除的可能，可见从长远来看，房地产市场“去投资化”极有可能成为一项长期任务，形成一种长效机制。在这种情况下，中国房地产市场已不再适合投资和投机购房人群。
　　当然，在投资客无法进入楼市的情况下，7月全国大部分城市房价依然出现了环比上涨，说明这是由自住型购房需求推动的。蔡为民指出，大部分城市对外来人员限购标准是一年以上的社保和个税缴纳证明，如今限购政策已经执行了一年半，许多原本不符合购房资格的外来人员如今都符合资格，取得了“房票”。尤其是北京、深圳、上海等一线城市中有超过一半以上的购房需求来自外来人口，这部分自住性购房需求的逐渐入市成为房价上涨很重要的因素。
　　因此蔡为民认为，随着限购政策威力逐渐减弱，对于限购城市的购房者而言，恐怕很难有机会等到房价明显下跌，而未限购城市则截然相反，这是因为去年大量资金进入未限购城市以期资产保值增值，导致这些城市目前投资客比重过高，自住购房需求严重不足，除非这些城市的地位在未来短期内有一个很大的提升，否则想要房价不下跌也很困难。
　　
　　短评
　　调控平衡术
　　文 本刊记者/邢 力
　　
　　不可否认，经过了持续1年半以限购为主要手段的楼市调控，市场对限购的“免疫力”正在逐渐增强，想要单靠限购政策让房价大幅下跌已显得十分困难。但同样应该肯定的是，正是这项被不少经济学家认为是违背市场经济运作规律的强制行政干预手段，成功地使得过去几年疯涨不止的房价来了一次急刹车。与去年同期相比，今年7月全国70个大中城市中，价格下降的城市有58个，持平的1个，上涨的11个，而且同比价格上涨的城市涨幅均未超过1%。也就是说，过去1年中，全国房价基本实现了零涨幅，大部分城市房价都有所下跌，其中不少对限购政策执行最为严格的一线城市房价下跌还十分明显。
　　能取得这样的成绩来之不易。因为在物价持续上涨的时代，名义房价的停涨就意味着实际房价的下降。以去年全年CPI上涨5.4%计，实际房价已下跌了5%以上。如果算上这一年来购房者收入增加所带来的购房能力的增长，以及今年以来央行连续两次降息和8.5折房贷重现后，刚需购房者的实际购房成本也在下降，这些因素客观上都在为刚需购房者降低买房负担。尽管以现在的房价看，普通百姓买房的压力依然很大，但只要中央能够稳定楼市调控政策，地方又能积极落实政策，完全有可能继续保持房价零涨幅或微幅上涨（如同比上涨1%以内均属合理）的调控平衡态势。配合“十二五”中后期，大量保障房项目的完成，市场供求关系会逐渐发生变化，房价上涨动能会进一步削弱。同时，在国民收入分配改革不断推进的条件下，将来会有越来越多的普通百姓买得起房。
　　当然，要实现这一目标并非易事。因为面对依然严峻的国际经济形势，既要稳定房地产在国民经济增长中的重要地位，又要防止地方政府变相放松调控致使房价大幅急剧反弹。不过，我们相信中央政府有能力也有决心处理好“稳增长”和“稳房价”这两大调控目标的关系。