【公租房“遇冷”的原因探究及解决思路】城市租房市场遇冷

　　摘要：政府在住房保障方面的责任，从提供经济适用房这样的产权式保障为主向主导公租房这样的租赁式保障为主过渡，日益成为各地政府共识。然而，当各地首批公租房建成上市配租之时，却在市场中“遇冷”。本文对其可能的原因进行了分析，包括公租房的门槛问题、租金问题、地段问题、品质和户型问题等，指出公租房当前“遇冷”与其规划布局密切相关，对公租房的发展要有耐心。
　　关键词：公租房；遇冷；问题；原因；解决思路
　　中图分类号：F293.3
　　在推行3600万套保障房计划时，国务院多次强调，保障房要以公租房为主。政府在住房保障方面的责任，从提供经济适用房这样的产权式保障为主向主导公租房这样的租赁式保障为主过渡，日益成为各地政府共识。根据住建部通报，2011年全国新开工建设227万套公租房。然而，当各地首批公租房建成上市配租之时，却普遍出现了“热建不热销”、“叫好不叫座”。如近期媒体多次报道了上海首批两个市统筹公租房项目“遇冷”，尽管申请日期一再延长，至2012年3月10日首轮申请截止，各区受理公租房申请总量仅约2000户，相对5100套供应房源而言，申请率不足四成，5月份的实际签约率更低。
　　更为严峻的是，公租房“遇冷”不是上海独有，而是各地普遍现象（新华网，2012），如武汉、郑州、南京等都出现十分类似现象。武汉市2011年在洪山区推出首批899套公租房，只有317户符合资格的家庭提出申请，到2012年3月有210户办理入住手续，入住率仅为23%，空置率达七成。郑州2011年底面向社会公开配租1353套公租房，截至2012年3月底递交公租房申请的仅有628户，不足一半。就连早早就高举公租房大旗的重庆，在公租房的实际入住率方面也不甚理想。
　　大量建造和装修标准高、功能完备、设施齐全的公租房因无人问津而处于闲置状态，不仅造成了巨大的公共资源浪费，也使公租房制度的有效性和适当性都受到怀疑。如果这种现象不尽快得到改变，不仅将严重影响公租房在社会公众中的形象与地位，而且住房保障全局的战略思路都会受到质疑。
　　公租房“遇冷”，只是因为是新生事物而出现的暂时现象？还是公租房这条路从根本上就走错了，不适合中国国情和社会的实际需要？或是公租房的制度设计在某些方面确实出了较大差错，但这种差错是可以纠错和弥补的？对这些问题的回答有着重要的现实意义。笔者为此做了一些资料收集和实地调研。
　　媒体普遍认为，公租房在当下遇冷，主要有四个直接原因：地段不佳、租金较高、户型不匹配和门槛过严。但其中有些问题是客观存在、需要及时反思和解决的，有些则需要以辩证和发展的眼光来看。
　　一、公租房的门槛问题
　　门槛太高是公租房遇冷的首要原因。各地媒体在调查公租房遇冷时都反映：公租房准入门槛太高。上海的公租房准入门槛在各地中已经算是最宽松的了，但仍然要求“1.具有本市常住户口，或者持有《上海市居住证》达到二年以上且在沪连续缴纳社会保险金达到一年以上；2.与本市单位签订一年以上（含一年）劳动合同”等条件。
　　然而，从调研中发现，最需要公租房过渡的往往就是刚来本市的海内外就业者和刚走上工作岗位的大学毕业生，而他们偏偏被排除在外。现有政策下，即使是上海高校科研院所和重点企业当年新进员工也是不可以入住公租房的，而仅这些人中就有不少对公租房的潜在需求。如果可以放开，那么公租房的出租率将会大大提升。
　　（一）对公租房首先要改变观念，理性认知
　　公租房门槛过高，主要是观念问题，这是相对最容易解决的。不少地方政府仍把公租房当作廉租房或经济适用房性质的保障房，而忽略了其内在的市场性，没有充分理解公租房首先是定位于服务夹心层，其次是调节住房需求、完善住房供应结构、促进住房市场发展的一种手段，以致发生对象定位错误。
　　为此，政府应加强公租房的推介和宣传力度，并引导公众建立理性认知，不把“公租房”看作“福利房”。
　　笔者一直主张，公租房完全不需要设立太多门槛，既然从中央到地方都已经明确了“准市场租金”的原则，那么谁愿意租就去租。最多是限制在本市已经有房且人均面积超过一定标准的不允许租。公租房建筑标准定位在满足普通居住，那就应该以房子而不是收入来“筛选”和“过滤”非真实需求者（陈杰，2012）。
　　但各地政策制定者出于谨慎，希望“先紧后松”，故而还是制定了较严格的准入标准。现在看来，是有些过虑了。最早大规模推行公租房的重庆，也是在实践教训中不断反思和改进公租房的制度设计，从最初设定严格的收入限制到2011年5月全面取消，公租房准入门槛一再降低。
　　笔者主张，只要能保证支付租金，除了申请人在本市没有自有房产（且人均面积超过当地标准）和没有同时享受其他住房保障这两点或有必要保留之外，其他的门槛都可以撤销。要求非户籍人口居住证满两年和社保满一年、有至少一年合同等限制条件完全没有必要，这会遏制劳动力流动，且是对非固定就业人口的歧视，降低城市活力。
　　公租房要被出租出去才能发挥作用。有大量无房户通过公租房解决了居住问题，住房需求被引导和合理分流，自然房价矛盾就不会那么突出，市场进入稳定的平衡，化解房地产市场潜在风险，政府也不需要背负过多的住房保障包袱。这才是公租房的核心战略作用所在。
　　（二）要吸取国际教训，公租房就必须广开门户
　　世界上存在两种公租房体制：一种是“二元制”，公租房只针对特定人群开放，往往是低收入人群，与私人租赁住房市场是割裂的，互相不交集；另一种是“一元制”，几乎所有人都可以进入公租房。
　　但凡实行“二元制租赁体系”的国家中，公共租赁住房及社区通常以负面形象而非正面事物出现。这些国家中，把公共住房看作市场淘汰者的最后避难所，公共租赁住房体系是一道防止主流社会因弱势人群躁动而动荡的安全网。在这一理念下，公共租赁住房居住者都是所谓社会的边缘化人群。代表性国家如美国、澳大利亚、意大利等，公共租赁住房只有全部住房存量的2%～5%，其中公共住房历史最悠久、最为发达的英国也只有14%。这些国家都对公共租赁住房实行十分严格的准入制度，基本上只有最低收入家庭才能进入。虽然这些公租房一般租金十分低廉，确实起到“托底保障”的作用，但代价是低收入边缘化人群的集中聚居，形成了严重的贫民窟现象，进而因为与其他收入人群产生居住割裂、大规模边缘化效应，产生自我循环的“贫困陷阱”，造成持续的、难以根除的严重社会问题 （让?克劳德?德里昂，2009）。