未来商住房的发展趋势_宏观调控下住房市场发展趋势的基本判断

　　一、住房市场基本现状　　在各项调控政策的作用下，2012年3月份，国房景气指数为96.92，比上个月回落0.97点，跌至连续33个月的新低。目前，房地产市场整体处于低迷状态。
　　土地市场现状。一季度全国300个城市共成交住宅用地1534宗，环比减少41%，同比减少46%，成交面积6921万平方米，环比减少43%，同比减少51%。楼面均价为1388元/平方米，同比下降11%，降幅比去年四季度扩大3个百分点。
　　住房市场现状。3月70个大中城市新建商品住宅销售价格同比下降的城市增至38个，新建住宅销售价格同比下降0.7%；一季度商品房销售面积15239万平方米，同比下降13.6%，降幅比1-2月份缩小0.4个百分点。
　　房地产企业现状。由于商品房市场交易低迷，现金流问题导致一些开发商破产。今年以来，北京、武汉以及四川等地，已有上千家房企从楼市“消失”。其中，北京473家，武汉200家，四川省423家。而锦绣天地房地产开发有限公司、瑞达实业投资有限公司、顺德广德业房地产公司等直接向政府申请破产保护。
　　二、住房市场发展趋势的基本判断
　　基本判断一：严控住房投资性需求，支持自住型住房需求，是今年楼市调控的主方向。
　　国家实施宏观调控政策以来，已经取得了一定的效果，但难掩调控政策“一刀切”的弊端，因而地方政府依据各地实际对调控政策进行了适度调整，若不考虑首套房贷利率方面的微调，约有18个城市从不同角度对政策进行了微调；其中，广东佛山、成都、上海等松绑限购和安徽芜湖对购房者减税的政策很快被中央勒令叫停；但马鞍山对自住性住房需求的补贴，常州、南京、吉林等城市放宽公积金使用政策、上调贷款额度等，中央政府则未有表态。
　　由此可见，严厉调控住房市场投资性需求，支持自住需求成为我国住房市场调控的主方向，这种调控的主方向在未来一年中将不会变动。
　　基本判断二：限购政策会走向普通商品住房市场的限购，而放开非普通商品住房市场。
　　不难发现，限购政策的目标是在保障普通居民住房消费需求的前提下抑制投机投资性需求，即限价政策充分注重住房的消费属性。住房消费属性（即不管是租还是购，一户家庭应有一套住房居住）优先得到满足，是限购政策立论的现实基础。因此，以一户一套住房作为我国住房体系的基本政策取向，其内在的逻辑推演则是，普通住房市场限购可能是未来住房市场的一种核心价值取向。需要注意的是，此处普通商品住房是90平方米以下的住房。在强调住房消费优先性的同时，并不排斥住房资源的投资属性。因此，一户一套住房消费应局限于居民基本住房的需求，这是居民基本居住权以及土地公有制内在决定的，也是我国土地资源极其有限所决定的，这就需要对普通商品住房市场进行长期限购。
　　而对非普通商品住房，则应发挥其消费属性与投资属性的双重功能，由居民自行选择；显然，发挥住房的投资属性也是解决当前居民资金流动性过剩而无投资渠道的现实需要。当然，放开高档住房市场，取消限购政策，并不等于不调控高档住房市场。吸取国外房地产泡沫崩溃所产生各种问题的教训，需要政府通过税收、金融手段进行调控，防止住房市场出现系统性金融风险。
　　基本判断三：限贷政策会细化为首套住房与非首套住房家庭、在普通商品住房与非普通商品住房的差别化信贷政策。
　　我国住房体系的价值取向可表述为：“低端有保障、中端有支持，高端有调控”。而“一户一套住房”政策就是对中端收入人群的支持政策，保障住房资源尽可能地配置到需要居住的家庭，即“限购”政策就是一种支持政策，显然是“一户一套住房”政策的细化政策；当然，“一户一套住房”需要更多与之相配套的细化政策。
　　因此，在信贷政策方面，需要通过差别化的信贷政策支持中端人群，调控高端人群，可具体体现为：对购买首套住房的家庭，且购买普通商品住房的人群，在信贷中，从首付成数、信贷利率等各个方面给予优惠政策，支持其购买自住住房的行为；对购买首套住房，且购买非普通商品住房的家庭，也应从首付成数、信贷利率等各个方面给予优惠政策，但应与购买普通商品住房的人群区分开来；对已拥有自住住房的人群，应限制其购买普通商品住房，也应限制其贷款购买普通商品住房，若购买非普通商品住房，则可从首付、利率调节其投资行为，促进非普通商品住房市场健康平稳发展。
　　当然，实际运作中，政府在可区分的情况下，可对改善性需求人群给予适度的优惠措施，但应与购买首套商品住房的家庭区分开来。
　　基本判断四：住房价格回调后，会走向平稳上升的通道，但房企的超额利润可能会结束。
　　房价回调是政府的决心，否则政府的公信力将受到民众质疑。另一方面，投机投资性需求的炒作下，房价也确实太高了，已偏离其真实价值，与居民支付能力相去甚远。因此，在“限购”、“限贷”政策的作用，投机投资性需求已被挤出，房价必然回调，与居民真实支付能力相协调，实现其真实价值的回归。
　　然而，房价在长期来看必会走向平稳上升的通道。一方面，这是居民收入增长的必然结果，也是各地城市公共设施建设物化到周边房价中的结果，是其真实价值的上涨。另一方面，我国依然面临住房总体性短缺问题。根据国外经验，整体住房市场套户比在1.1～1.2之间，市场房价将处于稳定状态。而有住建部官员透露，目前套户比约为0.8，而中国社科院倪鹏飞教授测算的数据显示，2010—2020年，我国需新增住房面积约108亿平方米，以一套住房90平方米计算，约需1.2亿套房；而2020—2030年，需新增住房面积约119亿平方米，约需1.32亿套，到2030年，套户比估计达到1.2。因此，有强劲需求的支持，房价会依然处于上升通道。再者，政府真正以“一户一套住房”为住房市场的基本政策取向，在以普通住房为主体的住房市场，房价必然与居民住房支付能力相协调，实现房价的平稳增长。
　　在上述判断基本正确的前提下，我国房地产开发企业整体上的高额垄断利润可能将会结束。
　　三、结语
　　住房市场的稳定很大程度上直接关系到我国宏观经济的稳定，而要实现住房市场的稳定，必须坚持“一户一套住房”的基本政策取向。围绕这一基本政策取向对不同收入人群采取有保有压的政策，是上述判断得以成立的基本条件，也将是宏观调控政策目前以及未来取得成效的关键，理应成为我国未来住房市场的基本政策。
　　李求军/责任编辑