【投资房地产信托需三思】房地产信托投资基金

　　在信托公司及产品销售渠道合作方眼里，“兜底能力”只有一个底线，即信托公司最终有没有能力用经营利润给违约信托产品“买单”。而所谓的“兜底保证”，究竟又能持续多久?　　房地产信托产品还能不能投资?这是个问题!
　　与近期房地产信托大热不相称的，是又一款房地产信托产品涉嫌提前清盘——期限为3年的“浙江金磊房地产开发有限公司股权投资信托计划”(预期年收益9％-15.75％)，竟然暗藏巨大骗局。
　　庆幸的是，随着安信信托四处周旋，最终信托产品融资方——浙江金磊房地产开发有限公司大股东高晓东出资收购公司股权和安信信托债权，确保信托计划提前终止与投资者3.5亿元投资本息安全。
　　或许，把这段“追债”经历拍成电影，惊险程度不亚于一部好莱坞电影。但它折射的却是房地产信托风险管理的另一面：投资者资金到底安不安全，最后一道防火墙竟然变成信托公司的“兜底能力”。
　　尽管“兜底能力”在不同人眼里并不一致，投资者更倾向把它视为信托公司施展魔力迫使融资方老老实实还本付息的“能力”。就像安信信托最终让这款信托产品连带担保人全额买单一样，在信托公司及产品销售渠道合作方眼里，“兜底能力”只有一个底线，即信托公司最终有没有能力用经营利润给违约信托产品“买单”。
　　其实，随着数千亿元房地产信托产品陆续进入偿付期，投资者与信托公司都走在一条钢丝绳上，一不留心就跌进“房地产信托违约”风波。
　　两者唯一的不同是，信托公司赌的是“坏账概率”：假设每款房地产信托产品报酬率在1％-2％，只要信托公司100个房地产信托项目里，不超过2个违约(需要信托公司拿利润兜底)，就是信托公司的“胜利”。
　　而投资者赌的是运气——但愿自己的房地产信托产品不要出现违约，就是自己的“成功”。
　　两者在房地产信托产品投资风险的“侥幸心理”，同样反映在私人银行与第三方理财机构的脸上。一位第三方理财机构人士曾透露他们“左右逢源式”的房地产信托产品选择标准：无论是信托资金使用用途，还是信托投资项目资料都存在作假可能，唯一能判断的，只能是信托公司的“兜底能力”。
　　即使谁也不知道，所谓的“兜底保证”，究竟能持续多久?对信托公司而言，这就是赌坏账概率!但是，它却向每位投资者揭示一个问题：房地产信托产品背后的“水”很深很深——没人知道投资者的钱究竟到了谁的口袋。
　　信托界曾流传着一个趣闻：在房地产信托政策收紧期间，一家房地产公司先花费1亿元竞拍一批艺术品，再通过评估公司将上述艺术品估值定在5亿元，再找到信托公司以艺术品抵押，要求发行信托产品募资3亿元，名义是信托融资用于购买艺术品保值增值，但资金真正流向却是给这家房地产公司旗下几个房产开发项目输血或偿还银行贷款。
　　谁来保障投资者的利益呢?
　　私人银行有自己的答案，他们比较青睐有银行授信额度的房地产公司所发行的信托产品——在他们看来，即使信托计划融资方资金周转不灵，银行也有权动用授信额度向前者发放贷款，用于变现抵押物，让信托计划还本付息。
　　或许，投资者在挑选房地产信托产品时，不妨举一反三。“最关键的是，是要评估谁来兜底，谁能兜底，谁可以兜底?”一位信托公司副总直言，最后一句话，真正揭示投资者判断房地产信托产品投资风险的“本质”。