[我国经济适用房准入机制研究]准入机制是什么意思

　　【摘 要】经济适用房作为面向中低收入居民家庭的一项住房保障制度，在改善我国中低收入群体的住房环境方面发挥着重要作用。现今经济适用房对于改善我国中低收入人群的住房问题已初见成效，但在实践中凸显出诸多问题，尤其是经济适用房的准入机制，制约了其最终价值的实现。因此，剖析经济适用房准入的运行状况及缺陷，通过借鉴其他国家优秀经验，完善我国的经济适用房准入机制显得尤为必要。
　　【关键词】经济适用房准入；制度缺陷；准入机制
　　一、我国经济适用房准入机制现状分析
　　经济适用房准入机制，是指中低收入家庭和个人享受经济适用房所需的条件、申请程序以及审查程序等相关配套法律、政策、制度的总称。经济适用房是面向中低收入居民家庭的一项住房保障制度，其兼具商品性与社会保障性，经济性与适用性，是受惠面很广的一种社会住房保障措施。经济适用房的准入是惠民政策的第一步，也是经济适用房问题集中凸显的环节。
　　2007年12月七部门联合发布《经济适用住房管理办法》，是现阶段指导我国经济适用房实践的核心规范性文件。该《办法》第二十五条、二十六条规定购买经济适用住房应符合的条件：1.具有当地城镇户口；2.家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准; 3.无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。但在现实中却出现以下问题：
　　（一）申请对象难确定。对该办法中规定的“低收入”家庭的标准不统一，也难界定。目前我国低收入的规定主要依据是申请人的工资单或单位开具的收入证明。但随着社会的发展，有许多工资外的收入成为灰色地带，审查部门往往无法查清。且我国现在没有完善的个人财产申报制度和信用评估体系，更难以有效地对收入进审查。因此，“低收入”家庭在实践中往往执行标准很模糊，不确定。更有甚者，通过非法手段“买通”有关机构的工作人员，获取虚假申请资格，如果加之监管体系不到位，则就导致现在常常被媒体大肆报道的“开宝马住经济适用房”的案件。
　　（二）审查机制不健全。我国目前经济适用房房的申请监管采取多个部门、逐级核查的方式，这一过程中往往出现监督漏洞，互相推诿，标准不统一的现象。多头监管更对行政执法监督的成本上升造成巨大压力。目前有些社区、街道只要材料齐全，就能申请获批，使审查流于形式。同时房管部门承担着公共租赁房复核、监督管理和最后定额等的工作，但主要问题是人手不足，面对大量申请者时难以组织大量人力物力去深入调查，对“定期抽查”和“不定期抽查”制度则更是形同虚设。
　　（三）“权力寻租”现象普遍。经济适用住房是“政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。”1但实践中却出现一些开发商为了牟利，连同地方政府有关部门“暗箱操作”，使部分经济适用房在面积，规模和楼层高度上都比照商品房来建设，并像商品房一样出售，按照规定“面向城市低收入住房困难家庭供应”。这样，通过这种“准商品房买卖”获得的经济适用房大多会转卖于他人，从中牟利。
　　（四）保障对象范围窄，夹心层人群住房需求难以满足。根据现有立法规定，我国经济适用房的保障对象是具有城镇户口的低收入家庭或个人。但随着我国改革开放进程的逐步深入，涌现出了一大批夹心人群。2他们一方面不符合法律规定的经济适用房的申请范围，又没有雄厚的经济实力在高居不下的房价下解决自身的住房需求虽然近年来开展了公租房制度，但由于配套设施不完善，供应量不足的问题，也一时难以缓解现在经济适用房的尴尬境地。
　　二、新加坡和我国香港地区经济适用房准入机制及借鉴意义
　　在新加坡和我国香港地区，有着完备而发达的公共房屋准入制度。虽然对公共房屋的称谓有所不同，如新加坡成为公共住房，香港成为公屋，但其在准入机制上有许多经验值得借鉴。
　　（一）新加坡。新加坡公共住房分配制度主要包括公房申请资格标准、公房分配政策和程序以及保护家庭传统的分配制度等。公房申请资格主要由四个标准确定: 公民权、无私有房产、收入水平及家庭构成。国家建房发展局（HDB）采用的分配方式是先申请先服务。在该分配系统中，只有一个申请序号系列，因而出售和出租各有一个排队序列。“分区登记”系统将现有住宅区划分为七个地理区域，申请者可以就某区域或者该区域的某住宅区提出申请。该系统既简化了登记处的管理工作，又易于处理申请者的变更申请。住房申请实行订购制，每季度公布今后三个月新建公有住房计划。另外，政府还通过邮政储蓄银行贷款和政府补贴对公共住房以及中低收入阶层进行调配，使公共住房能够良好运转，同时新加坡公共组屋管理施行立法和政策相配套，不仅解决了建房问题，而且解决了公共住房的转售转租问题。3
　　在新加坡，为防止有人利用组屋进行投机活动，政府制定了细致而周全的法律法规，对居民购买组屋等行为进行严格的监控。任何人在买卖组屋时必须提供详细的资料，一旦发现弄虚作假，当事人则会受到严厉的惩罚。为了避免有人组变卖屋做投资，新加坡政府采取了一系列措施，对所买组屋的出售、出租或者其他商业行为做了严格规定，如果在买卖组屋时故意报高房价，利用组屋进行牟利，就会受到法律的制裁。
　　（二）我国香港地区。在香港地区，主要通过“长远房屋策略”将保证对象群体进行明确的划分，并制定详细的保障标准，对保障程度进行清晰的地位。主要通过“私营部门优先策略”、“自置居所贷款计划”和“夹心阶层居屋计划”等计划构成。
　　在香港，公房的申请最基本的条件是香港人或在香港有居留权，而如何清楚地界定哪些家庭属于低收入住户，香港政府明确规定，凡没有能力购买住房，符合申请领取社会福利署综合社会保障援助金，进入房委会公屋轮候名册租住公屋的家庭，属于低收入住户。这些家庭需要在轮候册上登记，并要接受家庭收入和资产审查: 房委会每年检讨轮候册收入及资产限额，以确保限额配合当前的经济和社会状况，并确保真正有需要的人才符合资格申请公屋。若住户虚报资料，房屋委员会可终止其租约并可根据法律规定予以检控。