房地产策划【关于房地产策划的一些问题与答案】

1、问题：可行性研究和项目评估有什么联系和区别？

答：（1）联系：两者同处于项目投资的前期阶段，二者的出发点一致，考察的内容及方法基本一致，目的和要求基本相同。二者的目的均是要提高项目投资科学决策的水平，提高投资效益，避免决策失误，都要求进行深人、细致的调查研究、进行科学的预测与分析，实事求是地进行方案评价，力求资料来源可靠，数据准确，结论客观而公正。

（2）区别：二者的承担主体，在项目投资决策过程中的目的和任务不同，在项目投资决策过程中所处的时序和作用不同。在项目建设程序中，可行性研究在先，评估在后，其作用也不相同。可行性研究是项目投资决策的基础，是项目评估的重要前提，但它不能为项目投资决策提供最终依据。项目评估则是投资决策的必备条件，是可行性研究的延续、深化和再研究，通过更为客观地对项目及其实施方案进行评估，独立地为决策者提供直接的、最终的依据，比可行性研究更具有权威性。

2、问题：为什么项目总投资没有形成固定资产投资？

答：投资项目总投资是指拟建项目全部建成、投入营运所需的费用总和。项目投入总资金由建设投资（含建设期利息）和流动资金两部分组成。由于流动资金具有其不确定性的性质，在建设资金一定的前提下，流动资金的不同，其项目总投资也会随之而改变，因此项目总投资不会形成固定资产投资。

3、问：房地产开发项目与一般工业项目总成本费用的来源和区别？ 答：一般工业项目属于生产性的项目，它分为建设投资和流动资金。

建设投资由固定资产，无形资产和其他资产组成，在固定资产中每年既定的一部分折旧形成了折旧费，无形资产和其他资产则形成摊销费。流动资金就用于购买原材料和燃料动力机支付人工工资等，由此构成了一般工业项目的总成本费用。生产性的项目还有一部分是用于自营，其也分为建设投资和流动资金，建设投资转化为了固定资产直接形成了折旧费。

与之不同的是房地产开发项目用于出租，出售的建设资金全部转化为了总成本费用。

4、问：房地产开发项目和一般工业项目的经济评价差别在哪？

答：（1）总投资构成上不同。在没有经营资金的情况下，房地产项目的开发建设投资等于总投资。销售型房地产开发项目的投资过程本身就是房地产商品的生产过程，它只划分为开发成本与开发费用。而一般性工业项目区分为固定资产投资和流动资金两大类。

（2）现金流量的不同。房地产的建设期，经营期往往混合在一起，不像一般性工业项目那样截然划分开来。再加上投资成本费用构成上的差异，房地产开发项目的现金流量不同与一般工业项目。

（3）经营形式不同。房地产开发项目的主要经营形式是销售，出租或部分销售，部分出租，有别于一般的工业项目。

（4）总成本费用估算表不同，成本费用构成不同。一般工业项目属于生产性的项目，它分为建设投资和流动资金。建设投资由固定资产，无形资产和其他资产组成，在固定资产中每年既定的一部分折旧形成了折旧费，无形资产和其他资产则形成摊销费。流动资金就用

于购买原材料和燃料动力机支付人工工资等，由此构成了一般工业项目的总成本费用。生产性的项目还有一部分是用于自营，其也分为建设投资和流动资金，建设投资转化为了固定资产直接形成了折旧费。与之不同的是房地产开发项目用于出租，出售的建设资金全部转化为了总成本费用。

（5）资金筹措与还本付息不同。房地产项目以销售为目的，其销售收入除了用于清偿债务以外，还有相当一大部分要用于再投资。因此，在制定还本付息计划时，就不能像一般工业项目那样按折旧，摊销，利润及其他还款资金来确定还贷计划，而只能累计每笔借款的实际还贷要求额，编制项目的还本付息计划。

（6）评价参数和评价指标不同。在经济评价时，不把销售税金及附加放入总成本费用中。对房地产项目的投资分析，在评价参数和评价指标的选择上，有别于一般的工业项目。由于房地产项目开发建设周期较长，原材料及其他成本费用未来的价格水平难以准确地把握。考虑到商品房的销售价格也会随成本的波动而变化，因此，在进行房地产投资项目财务评价指标的计算时，除敏感性分析外，一般只用项目开始投资那一年的数据，不再考虑物价指数的影响。

（7）税率不同。按房地产出租收入计征的税种，税率12%。从租计征，如果出租，按租金收入12%缴纳。有则交。房产税计入管理费用。

（8）财务报表不同。由于房地产项目经营形式、投资构成、现金流量等均有别于一般建设项目，因此，描述项目财务状况的财务报

表，也就有别于一般建设项目的财务报表，构成了自身特殊的、专用财务报表体系。 5、问：容积率怎么算？地上地下算不算建筑面积？

答：容积率：又称建筑面积毛密度，项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。 容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。

计算公式： 容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积

当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算(容积率各个地区或城市有各自相关规定)。

容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。

地下室、半地下室（车间、商店、车站、车库、仓库等），包括相应的有永久性顶盖的出入口，应按其外墙上口（不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙）外边线所围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算l/2面积。

6、酒店式公寓如何判断？

答：酒店式公寓是指物业的建筑结构形式类似于酒店，而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务，如客房打扫，洗衣等，同时居室内配有全套家具及厨房设备，概括的说，就是将星级酒店的高标准服务融入于日常生活之中。

⑴服务对象：酒店式服务公寓的目标市场主要以在华从事商务活动，

较长期居住的外国人为主，虽然没有特定的标准，较长期居住的定义一般在4天或以上。这个市场的主要客人有长期在华的商务人士，外企的经营管理者以及正在放长假的家庭来华旅游等。

⑵特点：

户型：酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其他项目。

产权：业主拥有独立产权，投资者通过一次性付款或分期或按揭的方式获取客房的独立产权。目前在市场上还有一种物业就是公寓式酒店，从服务内容上来看，和酒店式公寓没有没有太多差别。本质区别在于：酒店式公寓可将每个客房出售给投资者，投资者拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的酒店，公寓式酒店却没有产权。不过大多数酒店式公寓，投资者在一定期限内只拥有客房的所有权，而没有经营权。

管理：酒店式管理。酒店式公寓属于酒店的一种，同样提供各种酒店式的服务，如家居清洁，送餐，洗烫衣物，更换被单，叫醒服务，以及各种钟点等服务，就这份方面而言，产权式酒店与酒店并无二致。由于酒店式公寓的公共设施均类似酒店，故可以彰显居住者的身份气派。

功能：兼具居住度假与投资两种功能。酒店式公寓既可以用来居

住度假，也可以用来投资，或两者兼而有之。不同的购买者，想法有所不同，同一购买者，在不同的时段用途也有所不同。有的购买者纯粹是用来自住，有的则是用来投资保值。