积极开展构筑物登记,充分体现不动产效用_不动产构筑物

　　《房屋登记办法》（下称《登记办法》）第96条规定：“具有独立利用价值的特定空间及码头、油库等其他建筑物、构筑物的登记，可以参照本办法执行。”什么是构筑物，是否属于我们常说的“房屋”范畴，与普通房屋有什么区别，这些疑问在登记实务中常会遇到。因构筑物登记属“参照”执行范围，又无明确统一的登记操作办法，有观点认为，此类建筑形态各异，很多不符合《房产测量规范》（下称《测量规范》）计算建筑面积的范围，不登记为宜；也有观点认为，人工建造的建筑物，本身就是一种资产形式，也属不动产范围，既然可以参照执行，只要是合法建筑，就应当登记。
　　笔者认为，合法建成的不动产，只有通过登记才能体现物的价值和物权效力，开展构筑物登记才能真正符合物权登记公示的立法宗旨。
　　一、对“房屋”和“构筑物”的认识
　　长期以来，人们对“房屋”概念的认识，主要集中在各种住宅、商业、办公楼和厂房车间等直接服务于社会生产生活的建筑物，此类建筑物确实是最常见的、最重要的生产资料和不动产形式之一。《城市房地产管理法》第2条规定，“房屋”是“土地上的房屋等建筑物及构筑物”，首次提出“构筑物”的概念。《民用建筑设计术语标准》（GBT50504-2009）中，定义建筑物是用建筑材料构筑的空间和实体，供人们居住和进行各种活动的场所。构筑物是为某种使用目的而建造的、人们一般不直接在其内部进行生产和生活的工程实体或附属建筑设施。从规定的表述可以看出，“房屋”有广义和狭义之分。《城市房地产管理法》第2条中所称“房屋”，为广义的“房屋”，不仅包括可供人们在内进行生产和生活的建筑物，如住宅、办公楼，也包括人工建造的、不能直接进行生产生活的场所和实体，如蓄水池、油库、沿海地区的海上构筑物等。
　　二、构筑物登记有据可依
　　构筑物作为一种特殊的不动产形式，虽然与普通生产经营性用房存在诸多差别，但在经济活动中同样发挥着作用。随着社会经济的发展，此类特殊建筑的权利人已经意识到其价值所在，期望能在法律允许的范围内进入流通市场，充分利用它们的价值，产生相应的经济效益。
　　《登记办法》出台前，虽有《城市房地产管理法》的规定，但因原《城市房屋权属登记管理办法》未对构筑物的登记操作方法进行规定，也无其他操作细则，因此，多年来房屋登记实务中，进行登记的标的仅限于“土地上的房屋”。即使有申请人提出对油库、烟囱等建筑物或构筑物进行登记的，多数登记机构也以权证无法记载、没有具体操作办法等理由不进行登记。《登记办法》第96条规定具有独立利用价值的特定空间及码头、油库等其他建筑物、构筑物可以登记，给这些特殊形态的建筑提供了转换“身份”的依据。住房和城乡建设部《关于贯彻实施的通知》（建办住房函[2008]249号）特别强调“各地应积极创造条件，稳步推进构筑物登记工作”。可见，构筑物不因其量少而被忽视，其登记工作的意义和地位已随经济发展逐步显现，并得到越来越多的重视。
　　三、构筑物登记之探讨
　　构筑物登记之所以覆盖率低、推进速度相对较慢，主要是因为登记从业人员对登记方法存在很多疑问。
　　1.对构筑物登记的问题
　　这包括哪些是可以登记的构筑物，构筑物登记发放何种权证，权证如何填写，可否进行交易等问题。笔者认为:
　　首先，应该明确的是，人工建造的才是可以登记的构筑物。这个问题可以从“构筑物”的法定概念中找到答案。《房地产登记技术规程》也将“房屋”定义为“有固定基础，固定界限且由独立利用价值，人工建造的建筑物、构筑物以及特定空间”。天然形成的洞穴、窑洞等，尽管可以被人们利用进行生产或生活，但都不是“房屋”，更不是“构筑物”。
　　其次，构筑物登记应发放房屋所有权证。住建部办公厅颁发的权证填写说明已经回答了这个问题。实务中，更多构筑物形状并不规则，呈现各种立方体、圆柱体、椎体、抛物线及各种形状的综合等，描述的困难程度更高。而测绘和房屋登记的主要依据是规划许可证及其附图纸。因此，笔者认为，应充分利用各种规划数据，对其进行轮廓性的描述，客观反映“物”的物理数据是测绘和房屋登记的要点。
　　再次，构筑物经登记后，可以依法处分。笔者认为，构筑物属不动产范围，不动产“物权”包括所有权、用益物权和担保物权。构筑物只要通过登记公示其物权状况，其权能就应该是完整的。《物权法》第40条规定，所有权人有权在自己的不动产上设立用益物权和担保物权。构筑物的所有权人依法行使自己所有权的“处分”权能，属于法定权利范围。登记机构依法应当予以登记，不能因其形状、面积等问题拒绝其所有权人的处分申请。《物权法》第180条还用列举的方式规定了可以抵押的财产，其中第7项指出，凡“法律、行政法规未禁止抵押的其他财产”即可抵押。也就是说，各种有权处分的财产，不管是有形的还是无形的，只要是法律、行政法规未禁止的，都可以设定抵押。油库、大门、码头等构筑物，均属于有价值的不动产形式之一，其不仅可以办理所有权登记，还可以办理抵押登记，进入流通领域。
　　2.关于构筑物建筑面积的问题
　　构筑物登记，建筑面积是否必须记载，笔者认为值得探讨。房屋所有权初始登记要求申请人根据《登记办法》的规定，提供有资质的测绘机构出具的“房屋测绘报告”。很多测绘机构认为，对于构筑物测绘，《测量规范》并没有给出特别规定，房屋“建筑面积”系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米（含）以上的永久性建筑。构筑物一般不具备上述条件，多数测绘机构不知如何提供此类建筑的“房屋测绘报告”，不愿受理此类测绘申请，而登记机构也以没有“房屋测绘报告”为由，不予办理登记初始登记。这种观点显然不符合《登记办法》的规定。
　　住建部《关于下发房屋权属证书、登记证明填写说明的通知》（建办住房[2008]36号，下称《权证填写说明》）中已有规定：在房屋所有权证的“房屋状况”栏的“其他”子目中填写内容为“房屋意外的特定空间、构筑物名称等”。在“附记”栏中记载对“构筑物的有关状况进行描述等需要记载的其他事项”。可见，目前对构筑物的登记注重的是“状况的描述”而不是“建筑面积”。
　　规划部门对构筑物核发的建设工程规划许可证及其附件、图纸，一般会标注建设类型、建筑面积、长度、宽度、总高度等数据，以及对建筑物四至进行描述，特别的规划要求也会有特别的文字标注。因此，在测量时，按《测量规范》符合条件的，则计算建筑面积；对不符合条件的，可以根据规划许可文件上数据和文字描述进行测量，对建筑物、构筑物的长、宽、轴线、间距、半径等数据进行测距。
　　以笔者所在城市的某污水处理公司的设施为例，其规划许可证记载的项目名称为“曝气生物滤池”，总高度为“±0.00向上4.30米”,长度“53.73米”，宽度为“24.42米”。在相关栏目中，对建筑物的四至分别进行了详细描述，在其他规划要求栏中，注明“1、坐标朝向角偏东32.00’；2、±0.00相当于黄海高程2.35米”等内容。测绘机构按程序对其进行测量后，对符合计算建筑面积的部分反映其建筑面积，不符合计算建筑面积的部分，在“房屋测绘报告”中侧重对其现状尺寸与规划尺寸的对比，同时将其高程数据一并体现。
　　马志刚/责任编辑