关于保障性住房建设模式的探讨|2018年公租房申请时间

　　【摘　要】近年来，随着我国住房商品市场的持续升温，保障性住房的建设已大规模动工，在建设过程中遇到多问题。本文通过对保障性住房建设新模式——合作建房的探讨分析，为保障性住房建设模式提供新方向。
　　【关键词】房价；保障性住房建设模式；合作建房
　　近些年，随着我国经济的腾飞，房地产行业作为国民经济的重要组成部分更是发展迅速，该行业为GDP增长做出了巨大贡献，同时带动了多个行业的快速发展。但房价的不断攀升使得普通老百姓，尤其是社会中低收入阶层要购买一套用来安身立命的房子越来越困难，买一套房甚至要不吃不喝用掉几十年的收入才行。
　　在此背景下，党中央和政府在“十二五”规划纲要明确表示今后五年内要建成保障性住房3600万套，到2015年实现保障房城镇覆盖率达到20%！在过去的2011年，全国计划开工保障性住房和各类棚户区改造住房1000多万套，实际全年开工1040多万套；2012年全年工程开工总量基本确定在700万套，竣工总量确定为400万套。
　　1.保障性住房建设模式的现状
　　目前，保障房建设模式大致可归为三大类型，即：政府直接建设、政府与企业共建和企业独立建设[1]。
　　（1）政府直接建设型
　　政府直接建设型是指政府设立负责保障房建设的平台公司，并将土地和启动资金注入该平台公司，由平台公司获得银行、保险和社保基金等金融机构的贷款，负责保障房建设和运营管理的建设模式。
　　（2）政府与企业共建型
　　政府与企业共建型是指政府和社会企业合作，共同建设保障房的建设模式。
　　（3）企业独立建设型
　　企业独立建设型是指政府没有或较少投入资金和免费土地，充分利用社会企业的力量建设保障房的建设模式。
　　2.保障性住房建设遇到的问题
　　在短时间内建设如此大规模的保障房，这对我们来说，无疑是一个巨大的挑战。对于保障性住房建设，我们从未经历过，那么在建设的过程中遇到诸多问题也是在所难免，其中最为突出的主要表现在以下几个方面：
　　（1）地方政府资金投入量巨大
　　保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，是由政府统一规划、统筹，提供给特定人群使用的住房，那么其建设资金就应该由政府来解决，而政府的财政收入相对于地方的保障性住房建设来说是杯水车薪，依靠大部分财政收入填补，也难以解决资金的欠缺问题，所以必须引入多渠道的资金投入[2]。
　　（2）企业参与积极性不高
　　根据目前的政策，如果企业参建保障房并对外销售，利润只能控制在建造成本的3%以内，这对开发商来说利润明显低于商品房。而且建设过程中可能涉及到拆迁问题和周边配套设施建设，会进一步加大建设成本，这些对于开发商来说都是影响参与保障房建设的因素。
　　（3）保障性住房资金来源的非市场化导致住房政策的效率低下
　　在资金投资渠道方面，目前资本市场发展并不完善和成熟，投资渠道有待扩宽，各类资产都未得到充分的利用。而保障性住房不仅有其居住功能，同样还具有稳定的保值、增值性能。如何开发保障性住房的金融市场，更好地利用充足的民间资本来提高住房政策的效率性是亟待解决的问题[3]。
　　（4）资金与工期的紧张对保障房质量的确保提出更高要求
　　时间再紧，任务再重，保障房的建筑质量、居住品质也不能打折扣，要经得起历史的检验和群众的检验。在经济利益面前，任何人都难保证不低头，随着2011年1000万套保障房任务的开工建设，反映在保障房上的各种乱象也层出不穷。这对工程首末两端的严格把关提出了更高的要求，政府必须把好这道关！
　　（5）后续运营管理要求高
　　数量庞大的保障房建成后，一个新的问题随之出现：如何来运营规模庞大的保障房？如何保证公平公正地分配房源？周边的交通、生活配套设施如何跟上？这都是保障房建设中急需解决的问题！
　　3.关于保障性住房建设新模式的探讨
　　面对保障性住房背后急需解决的资金瓶颈，我们需要进行保障住房投融资模式的拓展和创新，目前一种新的建房模式在国内已悄然兴起，即合作建房。合作建房就是住户联合做开发商，共同出资，成立房地产公司，大家按各自购买能力一起出资金，综合汇总户型并计算总面积，选购合适地块，找设计公司设计、找建筑公司施工，最后验收付款入住。通俗解释为一些志同道合的人合伙出钱，自己买地，自己雇人盖房子。
　　3.1 合作建房的优势[4]
　　（1）价格不高
　　在价格上，合作建房大约可以节省发展商利润15%～30%，广告销售费用约5%，贷款利息约5%，总共可节省市场上相同档次商品房价格的20%～40%。
　　（2）物业自主
　　物业服务由业主来选择物业公司或自行组织物业服务班子，变“交物业费”为“发物业费”，真正享有物业管理服务自主权，降低每位业主的物业费用。
　　（3）设计灵活，操作合理
　　合作盖楼是一种参与者在资金、权利、责任、义务等方面的全方位合作，在操作过程中，大家拥有相同的责任、平等的权利和义务，可以充分参与讨论有关建房及入住后的各项事宜，实现最大程度的合理性。
　　3.2 合作建房在国外的发展情况
　　在国外，个人合作建房早已流行多年，目前全世界有超过７万个的住房合作社，遍及40多个国家。在欧美，住宅合作社所提供的住房已占到相当高的比例。在美国，有超过1500万个家庭生活在由住宅协会拥有和管理的房屋中。而在德国，从1977年到现在的34年里房价平均每年仅仅上涨1%，合作建房发挥了重要作用。住宅合作社建造的房子已经占到全国新建住宅总数的三分之一。德国政府则对合作建房给予了多方面的政策支持，包括提供长期低息贷款、合理价格的土地以及减少税收等等。而在亚洲的日本，政府也在土地、税收等方面对合作建房进行扶持，并以法律的形式指定银行对住宅合作社履行融资义务[5]。
　　3.3 合作建房在国内发展前景的探讨
　　其实，中国在十多年前就有人尝试了合作建房，但大多以失败告终。之所以会这样，主要原因就是没有国家政策的扶持，处处遭遇尴尬。要想让这种建房模式实施运行，并真正推广起来，必须得到政府的支持。
　　目前倍受关注的河南许昌的国内首个委托代建小区即将完工，这可以说是合作建房在国内较为成功的一个案例。该委托代建小区建筑面积7.8万平方米，采取的是公司运作，由一家房产中介公司和一家房地产开发公司两家公司来实施，把有住房需求、自愿参与建房的个人组织起来，把各项成本向参与者完全公开，公司通过收取提前限定利润率的代理服务费的方式盈利。由于价格远低于市场均价，甚至比当地一些经济适用房小区均价还低，小区在开工时房屋就已经被订购一空[6]。
　　该项目之所以能成功，最为关键的一点就是政府的积极介入。众所周知，建房的过程中竞拍土地是最重要同时也是最困难的环节，如果没有政府的支持，恐怕此项目也会不了了之。由此可见，在法律和政策给予合作建房应有的地位，让其变得更加规范、透明、合法，一旦合法组织形式确立，国家相关的金融、税收扶持政策就可以跟上。
　　作为一种更能反映低收入者住房意愿的住房消费模式，合作建房至少可以成为商品房之外，社会保障性住房的有益而积极补充，尤其是对于三线或四线城市，土地成本低，合作建房或许能更好的发挥作用，使得社会中低收入阶层能够实现住房愿望，促进社会的稳定与和谐。
　　参考文献：
　　[1]世联地产.我国保障房建房模式的探析[J].深圳:世联楼市新评,2011.
　　[2]贾康,刘军民.中国住房制度改革问题研究[M].北京:经济科学出版社,2007.
　　[3]李晶.保障性住房建设:现状、影响及融资模式[J].国际融资,2010.
　　[4]张建勇.合作建房的优势[N].网易博客,2007.
　　[5]徐姗姗.国内外住房补贴模式研究评述[J].理论与实践,2006.
　　[6]王箐丰.详解许昌首个交房合作建房案例始末[N].财新网,2012.