2018军产住房改革通知_完善我国保障性住房融资问题的有益探索

　　【摘 要】近几年来，我国房价迅速飙升，买房难、房价高，但人们的收入却没有相应的增加，住房问题已然成为现代社会、人们关注的热点与焦点。因此，为了解决我国中低层收入人群的住房问题，国家正大力加强对保障性住房的建设，这大大缓解了我国的住房困难问题，但还是存在着一些问题，尤其是对保障性住房建设的融资问题是最难解决的。本文就产生这种问题的原因进行分析，并提出一些相关的建议。
　　【关键词】保障性住房；房价；融资
　　随着我国社会的不断发展，我国城市化速度加快，城市规模不断扩大，城市生活水平不断提高，城市人口也不断增加，城市中低层收入人群的数量更是激增，而城市买房难，房价高，导致这些人没有良好的居住环境，甚至居住难，影响社会的和谐发展与社会稳定状态。自1998年以来，国家实施房改，初步建立了包括经济适用房、限价房、廉租房、棚房区安置房等的公给保障性住房体系。保障性住房主要是政府进行投资建设，或引导银行、开发商等帮助建设，并对建房机构提供相应的补贴，它的目的不是盈利，因此建成以后都以较低的价格出售或出租给中低层的收入人群，或者支付能力较低的人群，帮助他们解决住房问题。
　　一、建设保障性住房融资问题
　　建设保障性住房，好的融资途径是必不可少的。目前，我国政府的融资途径主要有：⑴地方政府的预算资金；⑵住房公积金的纯收益；⑶扣除开支，收取10%的土地使用税；⑷中央政府拨款，以及包括发行债券、房地产商投资和银行贷款等方式的其他资金来源；⑸出租廉价房所得的纯收入。但仅靠这些途径还不能保证建设保障性住房的资金充裕，且存在着以下的问题。
　　（一）地方政府的融资不足问题
　　我国大部分人口都处于中低层的收入阶段，这是一个庞大的群体，因此他们对住房的需求量非常的大。但是，由于受到经济危机的影响，中央对保障性住房的建设拨款就变得有限，政府的财政预算压力变大，政府收益的土地出让金额波动幅度大，限制了公益资金的增长，而我国的房地产行业情势也并不稳定，这些因素都导致建设融资困难。比如：在2010年，我国需要8000亿元的融资来进行经济适用房、限价房和廉租房的建设，但实际上筹备到的投资资金仅为4700亿元，使融资需求与实际供给出现巨大的缺口。
　　（二）保障性住房的空间布局问题
　　目前，我国关于保障性住房建设的空间布局的文献资料还非常的少， 同济大学建筑与城市规划学院城市规划系教授、博士生导师孙施文分析指出，如果将保障性住房建在城市的中心地区，这一地区的房价高、地价高，不符合土地使用效率和经济的合理性原则，而且还会使政府的财政收入减少，导致政府减少对保障性住房建设投资的预算。如果将其建在城市边缘或者外围地区，这一地区的房价虽低，但这样会使城市的交通量激增，而且住居在这一地区的人群的交通成本也相应增加，收入却并没有增加，这就会使这一类人群的情况更加恶化，甚至有可能出现“中国贫民窟”。并且，这样还会增加建设基础设施的成本，打击银行进行投资参与的热情，降低开发商进行投资参与的积极性。所以，保障性住房的空间布局与选址对建设融资有很大的影响。
　　（三）廉租房集资问题
　　廉租房是由政府组织、引导并建设的一批房源，主要供给对象是低收入人群。廉租房是按照家庭的负担能力和收入实行补助资金的方向递减，这样政府不仅要维持长时间的低水平租金收益，还必须要放弃收取卖地的资金，而且住房的建设成本也是由政府承担的，这就给政府带来了巨大的财政压力。与限价房和经济适用房相比，两者在建成以后就可以进行销售，因此资金回笼较快，在政府的一些优惠条件与政策下，还可以与银行进行合作，获得更多的建设资金；或吸引更多的开发商参与到保障性住房建设项目中。
　　二、政策与建议
　　鉴于目前情况下政府对建设保障性住房的融资缺口问题，除了加大地方政府的预算资金，增加中央拨款，上调5%-1%的土地使用税，适当发行风险较小的债券，吸引房地产商投资或银行贷款等融资途径外，还可以采取以下措施：
　　（一）鼓励非政策性银行开设对保障性住房建设的融资业务
　　建设保障性住房，需要极大的资金投入，仅靠政府的融资能力是远远不够的，甚至制约保障性住房建设目标的实现。因此，当地政府应该与非政策性银行进行协同合作，鼓励非政策性银行开始对保障性住房建设的融资业务，双方一起共同解决这一问题。政府要规划使用土地，使非政策性的银行每年可拿出其收益的一定比例，投资建设保障性住房，并保证其以较低的利润价格向中低层的收入人群进行出租或者出售。
　　（二）保障性住房建设的合理布局
　　前文已提到过保障性住房建设的布局问题，城市的市中心繁华地区，一般都规划建设写字楼、商品房、大型饭店、娱乐中心等建筑物，这样可以加大政府的财政收入，以便投入建设更好的城郊地区的基础设施与居住环境，并扩大城市的整体规模。如此，保障性住房就能在近郊地区选择合适、合理的地理位置进行投入建设了，以便能够使政府在市区进行土地规划，实行保障性住房建设时节减少土地出让金的损失。比如：从公共交通的角度出发，分析在远离市区中心的城外郊区的交通情况，在公交站点附近进行保障性住房的大量建设。使保障性住房建设得到合理的布局，又使居住人群受到交通便利的福利。
　　（三）协调政府与开发商的关系
　　政府融资困难，且自身的财政压力也很大，所以政府应该与开发商进行密切的合作。开发商对纯商品房的建设应进行大幅的减少，政府在出售土地资源的时候，要进行合理规划再出售，并尽量将土地价格进行降低，以此来加大容积率；政府还要协调各个相关的部门与房地产开发商和开发公司之间相互配合进行施工建设。但是，开发商建设保障性住房必须在规划的地块里进行，并按照合理的比例进行保障性住房的建设，尤其是廉租房的建设。
　　（四）融资过程的公开化管理以及科技防控
　　保障性住房建设的融资工作是非常重要的，但是融资过程中也要注意融资力度是否过大，保障性住房建设规模是否过于扩大，如果不能控制好这些问题就有可能导致资金滥用和负债过度。因此，要严格进行预决算，对保障性住房的融资过程与建设过程实施公开化的管理和科技防控。比如：公开政策制定、公开建设计划、公开建设过程、公开土地供应与使用情况、公开房源分配、公开资金来源与使用情况、公开资格审核、公开后期管理、公开办事程序、公开违规查处情况等实现公开管理、全民监督，实施科技防控要建立并随时更新、完善住房资格审核的信息管理系统，保证资格审核过程的公正，以及审核人员的廉政奉公。
　　总之，住房问题已经是我国面临的一个重大的亟待解决的问题，我国人口众多，人均占地面积小，因此更要合理的进行住房建设，保证大多数人群，尤其是中低层收入人群的住房条件。政府要积极做出各种努力，出台相应的政策，解决我国保障性住房的融资问题，只有这样，才能保证我国社会的和谐稳定发展，保证人们能够安居乐业。
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