物业管理收费难_对物业管理收费难问题的探讨

　　【摘 要】物业管理对推动房地产行业发展起到了举足轻重的作用，不仅促进了商品房的消费，而且对维护社会和谐稳定发展起到推动作用，目前物业管理的平均收费率为60%-70%，低收费使得物业公司出现难以为继的连年亏损，甚至走向破产的边缘。为了解决物业管理费收缴的问题，本文将通过对物业管理收费难的问题展开论述，探讨问题的解决思路，以促进物业行业的健康稳定发展。
　　【关键词】物业管理；收费困难；房地产行业
　　1．物业管理收费难的原因
　　1.1 业主方面的原因
　　作为小区的业主，经常出现拖欠、不交物业管理费的现象，主要原因是大多数业主对物业服务消费的观念薄弱，认为物业公司属于服务企业，而不理解物业管理是有偿服务，看到小区其他业主拖欠和拒缴物业费，有些业主出于跟风心理，也不愿意缴纳。另外也有业主不满意物业公司提供物业管理内容，认为物业公司的服务水平和所要求缴纳的物业管理费用“名不副实”，譬如物业公司小区设施维修不及时，与物业公司产生矛盾，从而成为不缴纳或者拒缴纳物业费的主要原因。
　　1.2 开发商和物业公司方面的问题
　　业主在购买楼房的时候，开发商往往会对业主夸大其词宣传物业管理水平，譬如低标准的物业管理费、物业费在一定时间内不涨价等等。而在业主入住之后，发现开发商所承诺的物业管理优惠根本没有兑现，从而拒缴物业管理费。开发商留下的工程隐患，物业管理公司往往要代为受过，当业主发现房屋出现质量问题，第一时间会找到物业管理公司，如果物业公司不能够为其解决，有些业主会拒缴物业管理费。而物业服务方面，某些物业管理公司的服务意识差，不能及时解决业主的问题，使得物业管理在业主心目中的形象大打折扣，尤其是近几年来屡屡发生的小区物业管理与业主发生的冲突，足以体现业主与物业管理公司的矛盾，再加上物业管理公司的工作不规范，在物业管理方面缺乏专业性，在与业主产生纠纷之后，采用停电、停水等不正当手段，侵犯了业主的消费权益。
　　1.3 物业管理法规有待完善
　　目前我国的物业管理法规主要以《物业管理条例》为基准，但该条例缺乏实际的操行，并没有对物业管理服务的项目和服务标准作出统一规定，造成开发商、业主和物业管理公司对物业管理的认识都存在很大的偏差。另外对恶意拒缴物业管理费的业主，物业管理公司没有权益保障的具体机制，使得物业管理公司反而成为“弱势群体”。
　　2．解决物业管理收费难问题的建议
　　2.1 提高业主的物业消费意识
　　从上文业主方面的问题可以看出，除了小区物业管理水平问题让业主不愿意缴纳物业管理费之外，业主的物业消费意识也是令人担忧的一个重要方面。业主物业消费意识的提高，是一个循序渐进的过程，物业管理公司应该以《物业管理条例》为依据，在小区内部加强相关法律法规和公司本身物业管理规定的宣传：（1）利用小区的宣传栏、公告栏，加强物业管理知识的宣传，宣传的内容包括图文并茂的物业知识、物业管理方法、物业公司的管理水平、物业公司的管理效果等，提高业主对物业公司的印象分；（2）发放小区物业宣传手册，发放意见调查表，增强彼此之间的沟通和信任，同时让业主了解物业管理的重要性和缴纳物业管理费的必要性，清楚自己的权利和义务，培养起物业消费意识。（3）定时设点摆摊，为他们提供投诉、建议和释疑的渠道，一方面让物业管理公司更加了解业主的想法，为物业管理收费难的问题提供解决依据，另一方面是让业主了解不缴、少缴和欠缴物业管理费，与小区物业维护、养护、运行和管理的关系。
　　2.2 提高物业管理公司的运营水平
　　2.2.1 与开发商签订物业管理协议
　　开发商对业主空口承诺物业管理水平，但当物业管理公司介入之后，业主发现开发商所承诺的物业管理水平都没有实现。因此，物业公司在与开发商签订物业管理协议的时候，物业管理公司要明确所能提供的物业管理内容，并直接以开发商的名义将物业管理协议在小区中公示。另外在业主办理入住手续之后，要提供相应的服务和帮助，及早与业主沟通，使得业主认同物业管理公司的服务水平和工作质量。
　　2.2.2 审核物业管理成本，适当调整收费标准
　　物业公司结合小区的居民消费水平，制定合理的物业收费标准，并将物业收费标准在小区中公示，提高物业收费的透明度，物业公司根据相关的法律法规要求，明码标价收费项目，当小区居民对物业管理费用提出异议后，应该通过听取居民的意见和建议，再另行确定是否调整收费标准，使得收费项目达到物业公司和小区业主所能承受的折中水平。
　　2.2.3 提高物业管理的水平
　　在服务态度方面，物业管理公司应该提出“阳光物业服务”的口号，一切工作以业主的基本权益为核心，实行物业管理的人性化管理，譬如为小区业主开拓方便缴费的渠道，可开设小区的内部网站，为业主提供网络缴费的平台，也可通过网站或者QQ群渠道，处理小区业主提出的问题、意见和建议。在规划方面，要科学管理，提高物业管理效率，在充分考虑物业管理规划问题的基础上，明确物业管理的使用性质，合理布局便民生活设施。在服务品质方面，物业管理公司从和谐社会发展的高度，重视服务品质的提升，接受小区业主的评价和监督，使得小区业主感到物业管理是物有所值，从而解“收费难”的问题。
　　2.3 进一步完善物业管理法规
　　政府需要进一步完善《物业管理条例》，使得业主、物业管理公司都有法可依；加强对开发商的监管，保证开发商所开发项目的质量，以及开发商对业主承诺的物业管理水平需要在合同条款中罗列出来，作为物业管理公司管理的依据；实行对物业管理公司公共服务费用的补贴，对物业管理公司实行低税、免税和其他优惠，降低其物业管理的成本；政府要确认业主委员会的法律地位，引导其维护广大业主的利益，并制裁那些恶意不缴纳物业管理费的业主。
　　3．结束语
　　综上所述，物业管理公司面临物业管理费用收取的困境，致使物业管理公司运营资金缺乏，难以可持续为小区提供完善的物业服务，小区业主对物业管理的知识薄弱，存在不缴、少缴和拒缴物业管理费的现象，再加上相关的法律法规对这种物业管理问题的解决渠道不通畅，致使物业管理的收费问题始终突出，成为物业管理企业与小区业主难以协调的现实矛盾，也是物业管理纠纷爆发的症结点所在，为了解决物业管理收费难的问题，笔者认为，一是物业管理公司要通过各个渠道提高小区业主的物业管理知识，加强与小区业主的沟通，二是物业管理公司要审核物业管理成本，适当调整收费标准，并不断提高自身的物业管理水平，提高业主缴纳物业管理费的积极性。
　　参考文献
　　[1]罗秀琴. 物业管理收费难的原因分析与对策研究[J].经济师，2007年11期：245-246.
　　[2]汪江岩. 浅论物业管理对构建和谐社区的作用和影响[J].江东论坛，2010年1期：34-37.
　　作者简介：
　　王惠黎，女，1965年5月生，法学专业本科，房地产经济师，从事工作：物业管理及物业企业资质审核审批，研究方向：企业管理。