保障房融资模式的现状研究_中小企业融资现状

　　中国社会保障房融资受各方面影响，导致融资渠道过分单一，迫切需要引进更为先进的融资模式，改变中国社会保障房覆盖率偏低，改善中低收入家庭的经济困难，创造人人安居的美好景象。
　　我国现有的保障性住房融资的现状分析
　　2008年11月，住房城乡建设部按照国务院关于加大保障性住房建设规模的要求，提出2009年到2011年三年间，投资9000亿元，将增加200多万套的廉租住房、400多万套经济适用住房。2009年的政府工作报告，又将保障安居工程里的2800亿元增加到4000亿元。从整体的投入计划来说，还缺5000亿元的资金，而且政府投入的4000亿元资金中相当一部分是由地方政府投资的。如何解决短缺的资金问题成为摆在政府和社会面前的一道难题。目前，我国保障房供应的融资渠道比较单一，资金来源主要包括财政拨款、住房公积金增值收益、社会保障和社会捐赠，以及新近规定的土地出让金净收益。这几种融资渠道均呈现出供给不足、极不稳定的特点，这与房地产开发所需要的大额、连续的资金需求相悖。另外，经济适用住房开发建设需要金融信贷以及预售款项、住房抵押贷款的及时投入，资金到位与否对项目成败至关重要。面对经济适用房供应如此巨大的资金需求及融资难题，单纯依靠目前的融资方式是很难得到满足的。
　　国内外保障性住房融资模式的比较
　　美国住房保障政策
　　自20世纪30年代以来，美国政府为实现罗斯福总统提出的“人人享有体面的住宅”这一目标，采取金融支持、税收减免、租金控制、住房资助券等多样化的措施，其中金融支持在住房保障政策的实施中发挥着非常重要的作用。1932年为应对经济萧条而导致的严重住房短缺问题，美国政府开始介入住房市场，成立了“联邦住宅银行抵押贷款系统(FHLB)”，由FHLB开始向公共住房开发商和中低收入家庭提供低息贷款，FHLB的成立，彻底改变了以往完全由地方私人金融机构垄断住房贷款市场的格局。
　　20世纪60年代，美国政府还实行对私人金融机构实行补贴的计划，扶植和鼓励私人金融机构向公共住房开发商提供低息贷款。这一计划的执行，极大地刺激私人金融机构参与公共住房贷款的热情。
　　国内方面
　　胡彬在其《制度变迁中的中国房地产业》一书中，就住房政策对住房市场的作用机制进行了研究，运用经济学原理对住房政策的效率进行了分析，并提出经济适用房的建设对商品住宅市场会产生一定的负面影响，是旧福利分房政策的延续。她提出，对于政府采取的从供给与需求两方面解决住房问题的策略，无论从消费者效用的视角还从国家发展趋势而言，直接以货币补贴方式给消费者将是最佳选择。印坤华就住房政策对住房市场的作用机制进行了定性分析，通过实物补贴与货币补贴的效用比较，他提出从市场经济运作的整体效率与资源最佳配置的角度，供给方补贴是缺乏市场公平和违反效率原则的，而需求方补贴是符合市场经济发展规律的，是我国住房市场化运作的方向，经济适用房的政策应该向这一方向迈进。胡彬、印坤华、高晓慧三人住房政策的效应分析方面，切入点、分析过程有一定的差异，但是其结论是相同的，即赞同以货币补贴为主，“砖头补贴”为辅的观点。
　　结论
　　中国房地产开发企业进行房地产投资时，由于保障房的低利润率，使得开发成本过高，很多企业不愿意进行保障房的开发，这就需要国家进行干涉，并提出各种优惠政策使其能够填补资金来源这一大的缺口。但是房地产开发企业所能利用的融资方式还是非常有限的，除了银行贷款以外的融资量也实在太少。于是基金、房地产投资信托基金（REITs）以及其他金融创新的融资模式应运而生。借鉴国外先进的融资模式，选择更适合我国国情的融资渠道能为我国的房地产开发企业、投资者提供可靠的资金循环保障，能促进保障房开发经营专业化及资源的合理配置，有利于我国房地产资本市场的形成、降低中低收入家庭的经济负担，充实保障房的开发领域和覆盖范围，也能丰富我国居民的投资品种，降低银行风险以及减少国家的财政负担。
　　（作者单位：合肥工业大学 经济学院）