“新城”不再成为睡城_睡城

　　“十二五”加大郊区城镇建设　　早在1990年代，上海市政府制订了“一城九镇”的“十一五规划”。“一城”是松江新城，建成英国风格。其余九镇也在规划中确定自己的风貌特色，比如安亭镇建成德国式小城；浦江镇以意大利式建筑为特色……另外，它们还具有不同的经济格局，如安亭（汽车）、芦潮港（深水）、朱家角（旅游）、枫泾（商贸）、高桥（港口城镇）等特色镇。
　　根据第六次人口普查的数据表明，上海城市人口的空间结构继续呈向郊区扩散的趋势，中心城区2010年人口密度为每平方公里2.41万人，与1990年相比，每平方公里人口减少1417人。上海近郊区和远郊区2010年人口密度分别为每平方公里4684人和1388人，与1990年的1362人和747人相比，增幅分别为2.44倍和0.86倍。
　　“郊区不是没有吸引到人口，而是吸引人口数量没有预计的那么多、那么快。”复旦大学社会发展与公共政策学院教授任远曾这样表示。
　　尽管上海交通越来越发达，运能逐年增加，每日早晚高峰却更加拥挤，高架道路等越来越堵。这种现象产生的很大原因是，虽然中环、外环乃至郊环吸引了人口，但实际上都存在着“职住”分离的现象。于是，人们来回奔波于城中心和居住地，产生用能、用地、交通三大障碍，造成了“钟摆交通效应”。
　　而一些郊区城镇也被戏称为“睡城”。这些人口相对集中的区域，由于缺乏成熟的如衣食住行、商业休闲、教育娱乐等城市配套，人口虽大量入住，但也只局限于晚上回家睡觉，人们白天照样开车或者乘车赶往市中心上班。
　　根据上海中心城区居民问卷调查显示，有高达77%的人不愿到新城居住、工作。其中，32%认为新城就业机会少，26%认为新城的职位和薪水比较低；认为新城购物不方便、中小学教育设施不理想、文娱设施不足及医疗条件差的分别达到39%、29%、23%和20%。
　　寄予厚望的“一城九镇”规划，虽未能达到产研融合的目标，上海政府仍将发力新城镇建设。“十二五”期间，上海将重点建设包括金山新城、嘉定新城、崇明城桥新城、松江新城、浦东临港新城、青浦新城、奉贤南桥新城等一批新城。到2020年，嘉定新城、松江新城将利用京沪高铁、沪宁城际和沪昆高铁、沪杭城际、沪杭客专，初步确立其在长三角地区综合性节点城市的地位，聚集100万左右的人口；浦东临港新城、青浦新城、奉贤南桥新城，将具备较高能级的城市综合集聚辐射功能，聚集60万～80万人口；金山新城、崇明城桥新城对周边地区发展的服务带动作用将明显增强，聚集20万～40万人口。“新城群”规划建设，成为推进上海城乡一体化发展的重要举措。
　　“城市综合体”蔓延至郊区
　　谈及新城镇建设，不能不谈如何进行产研融合。有关人士认为，新城在职能上不应局限于制造业，也不应只是服务于某个区县的地方中心城市，而要赋予高能级综合功能。过去，以资本和技术密集型为主的制造业带动新城就业系数不高，提供就业岗位有限。此外，在基础教育、医疗卫生、文化娱乐等方面存在较大差距，限制了新城的规模和人气。
　　在这一点上，“城市综合体”似乎满足了城镇化的要求，它将城市中的商业、办公、居住、酒店、餐饮、文娱和交通等进行组合，基本具备了现代城市的功能，所以也被称为“城中城”。
　　因市中心开发空间有限，城市综合体项目已向郊区挺进。“一个简单的事实是，在上海的五个万达广场，四个处于郊区，并且万达将在上海所有的郊区城市中心建造万达广场。郊区的城市综合体建设，就是中心城区的等比例缩小版。”上海东江建筑设计事务所副总经理李晓表示。
　　随着上海城市化建设的推进，上海郊区的零售总额增长迅猛。据上海商业信息研究中心教授齐晓斋介绍，去年上海郊区商业增幅显著，8个郊区 （县）的零售总额比上年增长19%，高于市区9个百分点。百货销售增幅前10名，有9家位于郊区，新城镇已经成为上海商业增长的新空间。此外，大量的住宅人口导入给了区域商业地产发展很大的动力，势必迎来商业地产的大发展。
　　据仲量联行初步统计，目前上海市高品质的城市综合体项目大约有60～100座，在建或规划中的有40～50座。其中，浦东已建成的综合体有30～40座，在建中的有10～20座。
　　目前，上海市的城市综合体主要是商圈型、交通枢纽型和新兴城区型。在过去几年，商圈型城市综合体存量最大，占上海总存量的55%，主要集中在南京西路、淮海西路、陆家嘴、中山公园、四川北路和五角场附近。交通枢纽型是未来城市综合体新的战略要地，目前占比32%，主要分布于铁路站、机场及航运等附近。
　　位于郊区板块的新兴城区型存量虽小，但是发展迅速，项目面积较大，主要集中在嘉定新城、松江新城、世博板块、新江湾镇、周浦等附近。从新增量来看，嘉定新城新增综合体占总增量的16%，大虹桥地区新增占总增量的24%。
　　以嘉定区为例，陆骑麟认为，这里的商业地产、综合体项目尚处于起步阶段。区域规划优势明显，并且在近期供应的土地中，商业用地的体量相对较大，一旦集中上市并且运营之后，能够带来人气的提升。不过，目前还是需要集中推出住宅项目并且具有良好销售业绩，才能提升入住率，带动商业的发展。
　　而就在今年3月，浦东新区集中推介康桥、航头、新场、宣桥、惠南等五个镇的五块城市综合体地块。其中，宣桥镇重点推介的综合体地块23号地块，定位为以商业文化休闲和居住为主的综合社区，规划已通过审批，23号地块总用地面积2000亩。另外，位于野生动物园站点两侧的24号地块可供开发用地540亩，还处于上报审批阶段。同时，新一轮土地规划将新增可供开发用地1800亩。
　　导入人口、产业带动综合体发展
　　对于郊区城镇大规模开发综合体，也有部分业内人士提出了疑虑：会不会造成同质化及供大于求的尴尬局面？
　　中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，大型综合体的建立，要看周围5公里辐射人口数量以及购买力情况，100万平方米的综合体销售上会有压力。定位中高端的综合体项目，后期招商比较困难。宋会雍称，一些综合体同质化现象严重，不少开发企业喜欢照搬某些成功案例，结果造成项目定位未能契合市场需求，使得招商及运营陷入困境。另外，综合体对于后期运营经验要求较高，不少开发企业是从住宅转向商业地产，并不懂如何去运营商业，这将造成综合体建成后的运营困局。