[对丽江旅游房地产的思考] 丽江旅游房地产论文

　　内容摘要:随着丽江旅游业和房地产业的逐渐升温,旅游房地产成为了新的热点。作为一种新兴的产业,在其发展过程中暴露出了经营模式单一、经营市场混乱,缺乏行业规范、缺乏整体规划等问题,因此在发展丽江旅游房地产过程中必须围绕丽江自身旅游资源特色,加强创新,认真思考旅游房地产的核心点,同时要加强规划,实现旅游和房地产的完美结合,创造项目持续价值。
　　关键词:丽江 旅游房地产 思考
　　
　　一、旅游房地产的概念和分类
　　
　　1、旅游房地产的概念。目前,我国对旅游房地产的概念没有确切的定义,大多数认为:旅游房地产的概念可从广义的和狭义的两个角度来看,广义的旅游房地产是以休闲度假为目的,直接销售给旅游者的住宿设施和间接为旅游服务的房地产设施。狭义的旅游房地产是指以一定的旅游资源、旅游产品、旅游氛围为依托,以满足休闲度假或置业投资需求为目的,借助专门的销售渠道售卖给旅游者的作为第二居所的住宅设施。旅游房地产的研究应该从狭义的角度来探析。
　　2、旅游房地产的分类。一般说来,旅游房地产可分为以下几类:一是景区住宅、风景名胜度假村等,是指开发商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置而开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目。二是时权酒店,指将酒店的每个单位分为一定的时间份(如一年51周),出售每一个时间份的一定年限的使用权,消费者拥有一定年限内在该酒店的居住权。三是产权酒店,指将酒店的每一个单位分别出售给投资人,同时投资人委托酒店管理公司进行分时度假网络管理,获取一定的投资回报。一般情况下,投资人均拥有该酒店每年一定时段的免费居住权。四是养老型酒店,指投资人在退休前购买退休养老度假村的某一个单位,委托管理公司经营至退休后自用。委托管理期间,将获取一定的投资回报。一般情况下,该度假村在产权人去世后有管理公司回购再出售,收益归其家人所有。五是高尔夫、登山、滑雪运动度假村,指在高尔夫球场、登山、滑雪等运动场地附近开发的度假别墅项目。
　　
　　二、丽江旅游房地产的现状分析
　　
　　纳西古乐、玉龙雪山、三江并流、东巴文化等构成了丽江旅游的质素,卓越的旅游环境,对旅游者形成强势召唤,丽江也成为了云南最早进行旅游房地产开发的地区之一,随着云南开发旅游小镇的政策指导,丽江古城、束河古镇、玉龙雪山高尔夫等被相继开发出来,这些项目的开发推动了丽江旅游发展的同时,也丰富了丽江旅游房地产的业态。2008年,瑞安房地产已确定在丽江投资一个建筑面积约120万平方米的新农村建设度假胜地;中邦置业和米丘环境公司也确定开发一个集休闲度假型和文化度假型的“泸沽湖女儿国”项目。2009年,昭德酒店投资有限公司确定在丽江建设国际顶级度假酒店――古城阿曼(AMAN)酒店。到目前为止,丽江市共有149个招商引资国内合作项目,在建项目有112个,筹建项目有10个,已完成的项目有27个。
　　旅游房地产因其具有优越的环境和居住空间的休闲性、舒适性及功能方面的实用性,在丽江有着巨大的发展空间。然而在丽江旅游房地产逐渐升温之时,许多问题也突显了出来。
　　1、经营模式单一,缺乏创新。目前的旅游房地产经营开发方式普遍过于传统和呆板,除了项目单纯照搬没有创新外,在经营操作上也普遍采用单一的模式,不能形成稳定的消费群体,难以形成一个整体的营销网络。
　　2、经营市场混乱,缺乏行业规范。我国与旅游房地产相关的法律法规不完善,旅游房地产方面相关信托、保险方面的法律体系也不健全,严重限制了旅游房地产业的健康发展。产权酒店、时权酒店等都属新兴行业,在其发展中存在法律地位不明确,无法可依等问题,从而引发缺乏诚信、酒店价值与价格不符,导致行业形象受损,甚至引发信用危机。
　　3、缺乏整体规划,未能实现旅游与房地产的有效整合。近几年丽江的旅游房地产发展迅速,远远高于同期旅游发展速度,市场上出现的项目开发较为零散,部分项目没有结合丽江的旅游特色,旅游房地产的开发过多注重于房地产的开发,未能实现旅游与房地产的有效整合,多数项目没有后续性,致使丽江较多项目处于闲置状态,旅游经济效应并未实现。
　　
　　四、对丽江旅游房地产的建议
　　
　　1、加强旅游房地产的创新,特别是营销手段。旅游房地产项目的创新是良性发展的前提,在旅游房地产新项目开发中要找准在整个产业体系中的位置,避免同一地区项目结构的雷同现象,围绕丽江旅游资源的特点,进行房地产开发和建设。与传统房地产不同,旅游房地产的所有权不一定发生转移,它出卖的是它的功能、服务及其软性消费品。所以在营销手段上,必须进行技术创新,向国际潮流靠拢,不一定将自己限定在房地产业的销售模式上。例如推行贵宾会员卡、异业联名卡,甚至可以进行跨行业结盟,跨国度联动,实现对消费资源最大限度的挖掘。
　　2、制定有利于旅游房地产发展的法律法规。《商品房销售管理办法》第十一条规定:“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房,不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。这对于旅游房地产项目中的产权酒店、养老型酒店的开发进行了明确限制。《商品房销售管理办法》第十二条规定:“商品住宅按套销售,不得分割拆零销售。”这也限制了时权酒店和度假村的开发。为此,国家旅游局应与建设部协商,对属于旅游业的酒店、度假村的房地产,鉴于它使用变化大的特点,制定相关的法规,促进旅游房地产的发展。
　　3、健全法律约束机制,加强监督管理,做到违法必究。当前,关于旅游房地产的法律法规还不完善,发展过程中出现了违法乱纪的现象,投资者的利益受到严重损害。政府应进一步制定相关法规,使得执法部门能有法可依。同时,应加大执法力度,加强监督管理,对损害投资者利益的经营者坚决给予法律制裁,以营造一个公平公正的法治环境,使旅游房地产健康、快速地发展。例如在合同文本中加入信息公开条款,明确规定销售旅游房地产产品中哪些信息是必须向购买者公开,使购买者在了解情况后做出购买决策,如果出现经营者在广告宣传资料中夸大投资回报,在购房者与酒店经营公司签定的委托合同中,许下诱人的承诺,以此误导消费者或采用欺诈性销售、非法集资等手段牟取暴利,要给予相应的制裁。
　　4、加强规划,整合旅游与房地产资源。(1)大区域范围内的规划。大区域范围内的规划即旅游房地产项目在丽江的整体规划。根据旅游房地产项目与丽江旅游资源环境的关系,丽江旅游房地产的布局可选择位于城郊的各个度假区、旅游风景区等自然环境和交通条件较好的地区。服从旅游城市和旅游风景区总体规划和发展需求,结合丽江的实际情况,围绕旅游度假地本身资源特色,将人文环境、民俗文化等因素整合到旅游房地产项目中,努力为旅游者和居民创造一个舒适方便、经济安全和优美的旅游、度假、休闲的环境,从而充分发挥项目的经济、社会和环境效益。(2)小区域范围内的规划。旅游房地产应尽量接近环境优越的度假区,项目所在地的周边环境破坏和工业污染要少,空气质量和社会治安状况要好,特别是分时度假村、产权酒店这类的旅游房地产项目,由于其目的就是为度假服务,且房产拥有者较多,项目应位于度假接待中心,使旅游度假功能得到充分发挥,优越的资源能为更多的人服务。
　　总之,现阶段丽江的旅游房地产项目较多,因此在发展丽江旅游房地产过程中必须围绕丽江自身旅游资源特色,加强创新,认真思考旅游房地产的核心点,多借鉴其他城市旅游房地产的成功经验,引进在运作、管理、认识水平等具有优势的实力开发企业进行旅游房地产开发,同时要加强规划,实现旅游和房地产的完美结合,创造项目持续价值。
　　
　　参考文献:
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　　[2]李长坡,当前我国旅游房地产的问题及对策.许昌学院学报,2003.22
　　[3]王洁、黄华,旅游房地产的的概念与范畴辨析.旅游研究,2009.6