研究公租房退出机制的意义_公租房退出机制的地方立法分析

　　摘 要：公租房准入机制保证申请人公平获得住房保障机会，实现“应保尽保”，然而，公租房制度实践是一个动态运行过程，准入之后还有日常租赁管理、定期核查、合同期满重新申请等问题，这就需要完善的退出机制予以规范。退出机制直接关系到有限房源的充分流转使用和公租房制度有序运行。通过分析目前各地立法文本中退出条件、退出程序等方面存在的不足，分别从合理过渡期的设置、动态监控平台的完善、奖惩机制的配合，以及阶段性推进公租房可售几方面提出规范建议，以期有助于公租房立法进一步完善。
　　关键词：公租房；退出条件；退出程序；动态监控手段；地方政府规章
　　中图分类号：DF391
　　文献标识码：A DOI：10.3969/j.issn.1008-4355.2012.04.07
　　随着以改善民生为重点的社会建设深入进行，公租房作为住房保障领域的新尝试，不管是工程建设、立法规范，还是制度实践方面都在有条不紊地推进，公租房作为政府为中低收入群体提供的公共产品，其旨在满足中低收入住房困难群体的住房需求，提高和改善民生，实现社会公平。为了保证公租房制度的良性运行，除了严谨高效的准入渠道之外，还应具备健全的退出机制。承租人在条件不符合时及时退出公租房，能使有限房源充分流转，减轻政府财政和土地供应压力，有助于公租房制度成为一种长效保障机制；其次，退出机制让不再具有租赁资格的承租人腾退房屋，有利于防止部分承租人滥用承租权利，从而使其他保障对象获得住房机会，实现中低收入住房困难群体受领政府保障给付的横向平等；再者，退出机制可作为一种惩罚手段，在承租人有违法违约情形时，将其清除公租房保障体系，使公租房制度有序、有效运行。本文选择北京、重庆、天津、上海、深圳、江苏、甘肃、山西、郑州、贵阳、昆明这11个省市的地方政府规章为分析样本，将各省市有关公租房退出管理的内容进行梳理，对其中的退出条件、退出程序等内容进行分析，并对下一步的规范路径作尝试性探讨，希冀对公租房立法完善提供帮助。
　　一、公租房退出机制的立法文本梳理
　　（一）正常退房情形
　　正常退房是指在合同期满后，承租人不申请续租或申请续租不再符合公租房保障条件而退出公租房的情形。正常退房情形中有两个关键时间，即租赁合同期限以及续租申请期限，目前，北京等11省市对租赁合同期限的规定大致在1年到5年之间浮动，并根据本地具体情况，分别划定了最低年限、一般年限和最长年限（详见表一）参见：《北京市公共租赁住房申请、审核及配租管理办法》第20、23条，《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》第10、36条，《上海发展公共租赁住房的实施意见》中租赁管理机制部分，《天津市公共租赁住房管理办法》第15、20条，《江苏省公共租赁住房管理办法》第38、41条，《深圳市公共租赁住房管理暂行办法》第34、46条，《山西省公共租赁住房管理暂行办法》第23条，《甘肃省公共租赁住房管理办法》第27、32条，《郑州市公共租赁住房暂行管理办法》第36条，《贵阳市公共租赁住房管理暂行办法》第30条，《昆明市公共租赁住房建设管理办法》第43条。；各省对续租申请时间两种表达体现完全不同的要求，重庆、天津、甘肃采取“合同期满3个月前”的时间，其他几省采取“合同期满前3个月或6个月”的时间（详见表一）。可见，各省针对租赁合同存续期限和续租申请期限的具体规定没有统一要求，但是，需要满足合理性标准。首先，租赁合同期限不能过短，要能满足承租人的住房需求，缓解其住房压力，不能过长，要能使有限房源在一定时间内充分流转，实现住房困难者的横向平等；同样，对于续租申请的期限规定，要让申请、审核、批准几个环节有足够的时间，因为审核机关要对承租人的收入、住房等情况进行系统的查询和确认，以保证决定结果的公正。在此基础上，各省市可根据本地经济发展水平、住房困难群体的范围、公租房的数量等指标进行科学、合理的期限设定。
　　地区合同期限租赁期限届满后处理
　　重庆每次最短不少于1年，最长不超过5年（办法30）①承租人应当退出公共租赁住房。（办法36）
　　②需要续租的，合同期满3个月前重新申请，符合条件，重新签订租赁合同。
　　北京一般为3年，最长不超过5年。（新20）需要续租的，合同期满前3个月重新申请，符合条件，办理续租手续；不符合条件的，承租人应当退出住房。（新23）
　　天津首次不超过3年（15）①承租家庭须退出公共租赁住房。
　　②需继续承租的，合同期限届满的3个月前向经营单位申请续租，经审核符合条件的，可以续签租赁合同；不符合条件的，承租人应自行腾退住房。（20）
　　上海一般不低于2年，续租的，租赁总年限一般不超过5年
　　江苏首次3年至5年，新就业人员续租期最多不超过5年（38）申请续租，符合条件，重新签订租赁合同（38）；未再续租，退出。（41）
　　深圳首次2年（34）①租赁合同期限届满未申请续约，退出公共租赁住房。
　　②合同期满前3个月重新申请，申请续约未经批准的，承租人应于合同届满之日前退出公共租赁住房。（46）
　　贵阳一般不超过3年（30）①合同期满后，不符保障条件，应当退出。
　　②承租人应在合同期满前6个月申报审核租赁资格，符合条件并愿意承租的，继续承租。（34）
　　昆明①租赁合同期限届满未申请续约，退出公共租赁住房。②需继续承租的，承租人在合同期限届满前3个月内申请续约，申请续约未经批准的，承租人应于合同届满之日前退出公共租赁住房。（43）
　　郑州一般为3年愿意承租的，合同期满前3个月重新申请，符合条件，重新签订租赁合同。（36）
　　甘肃最长5年（27）①承租人应当退出公共租赁住房。（32）
　　②需要续租的，合同期满3个月前重新申请，符合条件，重新签订租赁合同。
　　山西一般3年至5年（23）租赁合同期满后承租人仍符合规定条件的，可以申请续租。（23）
　　（二）强制退房情形