[论房地产企业对工程造价的控制] 房地产项目工程造价的控制与管理

　　摘要：作为国民经济的支柱产业之一，房地产为中国的城市化进程和宏观经济发展做出了重要贡献。随着国家对房地产行业宏观调控政策的逐步落实，房地产市场竞争的格局越来越激烈。因此，开发商只有千方百计的抓紧成本控制、全方位的降低造价、才能提高投资效益，才能创造更好的经济效益和社会效益。本文主要介绍房地产企业如何对工程造价进行控制。
　　关键字 ：工程造价；控制；阶段
　　1.决策阶段的造价控制
　　投资决策是全过程造价控制的源头，对今后各阶段造价控制起着指导作用。因此决策阶段技术经济方案和各项指标的选择，对项目的造价有很大影响。如对建设地点的选择、居住人群的密集、职业特点的了解、建设标准的档次、规划功能、容积率、绿化率的确定，公共配套设施、工艺的评选，主要设备的选用等，这些都影响到项目造价的高低。据资料统计，在项目建设各大阶段中，投资决策阶段影响工程造价的程度最高，达到 80% ～90%，因此对建设项目合理的选择是经济资源优化配置的最直接、最重要的手段。
　　1.1 进行充分的市场调研工作
　　对拟建项目所提供的产品或服务的市场占有可能性进行分析，论证项目的功能定位，对市场目前和未来状况进行数据分析和处理。在对市场调查的基础上按照价值工程的原理对项目进行分析、评审和决策。
　　1.2 提供合理的经济分析预测。
　　在投资方案决策时，要进行多方案比较，分析计算项目的赢利能力和清偿能力、投资回收期 ,考察项目的财务可行性。结合市场调研、 竞争力分析、不确定性分析等因素选取多种价格方案并加以分析，作出相对准确的投资估算并进行控制。使投资者对项目未来的效益有充分的了解 ,减少项目投资风险。
　　2.设计阶段的造价控制
　　工程造价控制的关键在于投资决策和设计阶段，虽然设计费只占建设工程全费用的1%～2%，但对工程造价的影响度占75%以上，由此可见，设计质量的好坏对整个工程建设的效益是至关重要的。设计阶段控制造价还充分体现了事前控制的思想，起到事半功倍的效果。因此房地产企业的工程造价控制要以设计阶段为重点。
　　2.1 竞选出优秀的设计单位。
　　当前普遍存在设计人员水平参差不齐，图纸设计粗糙，精度不深，变更频繁的问题。给工程造价控制带来了一定的难度。设计质量直接关系到企业利益的高低,因此委托设计单位时应削弱内部保护，引入竞争机制 ,实行设计招标、方案竞选、提高设计质量。增强设计人员危机感和责任感，激发设计人员的创作灵感 ,开拓思路创作出质量上乘、 技术经济合理的优秀作品。避免建筑项目设计落后，影响销售导致资金不能按时回收，经济效益无法保证的事情发生。
　　2.2 建立设计图纸审查机构
　　当设计单位设计出了设计图的时候，为保证设计的先进性、合理性、准确性，房地产企业还应该有自己的设计审查机构，以确保图纸的万无一失。设计审查机构要校核图纸是否满足企业要求，是否符合规范，是否有重大错误。及时与设计单位沟通与配合，减少设计中的错、漏、碰、缺等现象。同时分析产品功能和成本关系，运用价值工程原理，在科学分析的基础上，进行多方案比选，选择技术上可行、经济上合理的设计方案。如我公司小区的视频监控系统，经设计人员及造价人员进行多方案比较后，在不改变设计标准的前提下，变光纤网络为半数字系统，整个小区节约总费用约120万元，可见运用价值工程进行功能分析能为企业带来很好的经济效果。
　　2.3 对设计方案进行限价
　　设计的优劣将直接影响建设费用的多少和工期长短，还会影响项目今后的使用价值和经济效益， 因此应该对设计方案有一定标准的限价，在设计技术与经济分析上需要一改设计完后再算账、功能决定造价的老做法。凡是在设计中能进行定量分析的设计内容，都要通过计算，提出限额设计要求，能动地影响工程设计，做到心中有数。工程造价管理人员，应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程技术经济指标。
　　2.4 加强洽商管理
　　对于确实必须发生的设计变更，采取审核会签制。减少不合理的设计洽商，杜绝凭个人的主观改变设计方案。分清变更原因，采取经济奖罚，减少由于设计人责任心不强而发生的洽商，给工程增加成本。
　　3.施工阶段的工程造价控制
　　3.1 招标阶段造价控制的相关措施
　　设计方案确定后，施行公开招标及合理低价中标的招投标方法，择优选定承包商，是造价控制的一个重要手段，合理的标底是工程质量的保证。一个完整的招标文件，条款应严谨、准确、全面，要能准确体现业主的意图，有利于工程施工的顺利进行，有助于工程质量的监督和工程造价的监控。造价人员应根据现行规范、计算规则、施工图纸、现场因素等编制工程招标文件和标底，采用工程量清单报价的方式，并使标底控制在概算内。在评标时要详细了解投标技巧带来的风险和消化途径，工期应合理。对价格调整的范围、程序、计算依据和设计变更、现场签证、材料价格的签发、确认等进行明确具体的规定。相关费用应尽量包死，不留活口，对施工中可能产生职责不清、影响造价、价格波动幅度、延误工期等因素，进行事先约定确保双方按约履行，减少扯皮的现象。通过招投标选择信誉高、技术力量强、工期短、施工质量好、造价适中的施工队伍。
　　3.2．施工管理阶段的造价控制应采取的措施
　　3.2.1 在工程施工阶段影响工程造价的可能性只有5%～10%，但工程投资却主要发生在这一阶段，浪费投资的可能性则很大，所以施工阶段的造价控制十分重要。首先，房地产企业要确定合理的工期，不要频繁地调整工期。其次要合理安排综合平衡施工顺序，减少临时设施费用，如住宅小区工程中，在总平面布置安排及工期计划时，要考虑到整个小区布局，还要考虑到附属配套设施及市政因素，尽量不发生临时供水、供电、道路的重复费用，并减少二次施工造成的人财物的浪费。如在景观及道路施工时，综合平衡土方的挖填量，及时进行各类管道的铺设，减少二次开挖，从而节省工程成本。
　　3.2.2加强图纸会审工作