[重庆市沙坪坝区城乡建设用地互动配置研究] 重庆沙坪坝区最新建设用地

　　1.沙坪坝区城乡建设用地配置现状 　　沙坪坝区属重庆市主城核心区，幅员面积396平方公里，地貌类型有浅丘、中丘、深丘和低山。2011年地区生产总值560.3亿元，增长24.2%；全社会固定资产投资385.2亿元，增长27.1%；社会消费品零售总额246.9亿元，增长23.1%；财政总收入101.8亿元，增长20.9%；城市居民人均可支配收入22146元，增长14.7%；农村居民人均纯收入10473元，增长20.4%。全区经济社会保持全面快速稳固和谐发展。
　　(1)沙坪坝区土地利用结构
　　根据沙坪坝区土地利用现状建库数据，按照《全国土地分类(过渡时期适用)》的要求，将全区的土地利用类型划分为农用地、建设用地和未利用地3个一级地类和耕地、园地、林地、其他农用地、居民点及工矿用地、交通运输用地、水利设施用地、未利用土地、其他土地9个二级地类。（见图1、图2和右表）
　　1.加强宏观调控，搞好土地规划
　　政府应严格控制土地供应总量，发挥市场有效配置土地资源的功能，实现土地资产的价值，提高土地的利用率。加强土地审批管理，坚持内部会审、集体决策、公示公开，杜绝土地资产流失，防止腐败行为。加强土地使用管理，严格土地有偿使用制度，对土地使用者需要改变用途或容积率的，必须依照规定报审。
　　土地利用规划是实现土地合理利用的重要手段。通过土地利用规划，可以对土地利用实行有效的组织与监督，对各业用地进行合理的分配与布局，并从政策上予以固定。同时，还可以通过土地利用规划，有计划地引导与组织土地后备资源的开发、土地退化治理、保护耕地和其他自然资源，防止对土地资源的盲目开发与浪费，并结合土地管理法，对开发利用活动进行有效监督与检查。
　　同时，要强化规划对“增减挂钩”的整体控制。按照土地利用总体规划的要求，统筹安排试点；要在土地利用总体规划的指导下，科学编制“增减挂钩”专项规划，合理布局项目建新区和拆旧区，避免二次拆迁。
　　2.调整土地权属，打好置换基础
　　农村建设用地复垦针对农村居民点、农村工矿废弃地，结合农田基本建设对农村建设用地、田、水、路、林等进行整理，要依据不同的整理形式、不同对象，对土地所有权、使用权调整采取不同的方法。
　　(1)土地所有权的调整方法
　　农村建设用地复垦，要对部分建筑物进行迁并，对地上建筑物、青苗等附着物进行补偿。迁并过程中按就近原则并入他村的，其占用的土地应按照公认的准则，在相邻的农地上以等量的原则进行权属的调整置换。
　　成片土地整理过程中，涉及村界调整的要进行村与村之间土地所有权的调整，这种调整必须以所涉及的地块走向所决定的新的村界作为仲裁的出发点。若调整的地块质量不等同，则按照让出或并入地块的等当量或等价原则进行补偿。若调整的地块质量相同，可按等量原则调整村与村之间的土地所有权。
　　由于历史原因，遗留下来相邻村间的插花地，可在土地整理中作为权属调整的“筹码”，按等当量或等价值对土地所有权进行调整。不相邻村间的插花地，也可作为权属调整的“筹码”，等当量通过各自相邻的村依次进行土地所有权的调整。
　　(2)土地使用权的调整方法
　　按等质、等量模式进行调整的方法。在稳定经营承包权的基础上，按照整理前、后土地数量质量相当的模式，将整理后土地重新分配、认定，并签署土地权属界线认可书和土地经营承包证书。由于整理后地块面积变大，块数变少，可能出现同一地块几家共同经营的状况，可采取在地块中设立一些象征性的地块标志来加以解决。
　　按照股份制及租赁模式进行调整的方法。适用于经济发达的地方，闲置农民已转入第二、三产业且有稳定收入。在整理后，按照农民自愿的原则，对整理前土地评估或土地质量评估结果折股，自愿组建股份制土地经营组织，统一经营土地，并按股权参与分配。也可将分户承包的土地适度集中，并将整理后的土地通过协议或招标的方式租赁给种植大户，租赁收入分配给承包权人或用于养老保险等社会福利。
　　整理新增建设用地挂钩指标和新增耕地使用权的调整方法。农村建设用地整理能够增加大量耕地面积，其新增建设用地挂钩指标可由投资者使用，新增耕地可归当地村集体，由村集体统一经营使用，或租赁给种田大户，租金归集体所有。
　　3.优化利用结构，促进区域发展
　　(1)合理规划非农业用地，调整城镇用地结构
　　沙坪坝区城镇用地结构中工业用地比重很大，生活居住用地则十分紧张，基础设施用地不够，缺乏与之相协调的定额管理。因此，应对各项城镇用地进行科学划分并制订合理的统计口径，然后对不同性质与规模的城镇用地，结合区域社会、经济、环境特点，进行综合规划与分类指导，确定不同类型、不同地区城镇用地指标，要提高住宅、绿地、道路交通及各种基础设施的用地水平。
　　(2)协调东、中、西部土地资源配置
　　东部作为沙坪坝区城市建设的重点发展区，要积极推进城市土地整理，优化城镇建设用地布局，提高城镇建设用地利用效益，还要适当增加交通、水利等基础设施用地；中部作为沙坪坝区生态环境建设的重要区域，要加强基本农田保护和土地综合整治，保护和经营好现有林地，适当增加建设用地；西部要加强耕地保护。同时，按照优化和统筹城乡用地结构和布局的要求，推进农村居民点整理。
　　4.强化用地管制，促进土地置换
　　土地资源优化配置应该体现地尽其用，将潜在的区位价值转化为现实的城市经济效益。通过土地置换提高城市用地效率，使人口向城市集中，工业向园区集中，把企业外迁与盘活资产结合起来，发展第三产业和高新技术产业。对于沙坪坝区来说，就是要将中心商务区内的企业、机关、学校搬迁，腾出土地用于第三产业，保留极少数没有污染和资金、技术密集型的工业企业。另外，老城区集中了大量大专院校用地和行政事业用地，占据了许多商业价值高或者适用于其他第三产业的用地，与重庆其他区相比较，沙坪坝区土地利用的显著特点是大专院校用地比重大，且占据区位价值很高，这是土地利用结构调整的难点，应积极探索土地置换的可能性。
　　5.市场行政对接，规范土地市场
　　市场机制与行政调控相对接，是因为土地资源的特殊性。单一的市场机制或行政调控都难以使土地资源配置达到最佳状态。由于土地资源的特殊性，市场结构的不完善，交易费用的昂贵，以及“公共物品”的产权模糊，都会使土地市场产生“失灵”现象。加之我国过去实行土地行政划拨制，将经济活动空间安排的决策权高度集中，不给土地使用者丝毫的选择余地，不同城市的土地以及城市内不同等级土地的效用和稀缺程度，不通过价格、地租的差异及其变动来反映，引起区位成本信号失真，土地没有按照竞租函数原理与相应效益的产业结合，城市中心区的土地被工业、军事、学校、机关等单位占据。所以，在进行产业结构调整时，应发挥遵循市场规律的客观要求，运用地价杠杆引导土地利用合理化。
　　6.尊重农民意愿，保障合法权益
　　“增减挂钩”互动配置选点布局要实行听证、论证，充分吸纳当地农民和社会各界意见；实施过程中涉及农用地和建设用地调整、互换以及农民补偿安置的，要实行公示。要循序渐进地推进试点，不得违背当地农民意愿搞大拆大建。要坚决防止盲目推进试点，搞政绩工程、形象工程，给当地农民带来不必要的经济负担。对被拆迁农民要足额补偿并妥善安置，切实提高被拆迁农民的生活水平，保障其长远生计。要从实际出发，使被拆迁农民真正享受到“增减挂钩”带来的实惠。