[试论房价与房地产市场的健康发展]房地产市场分析

　　摘要：房地产经济是我国国民经济支柱的重要组成部分，因此房产价格应该与社会经济发展水平相适应才能促使我国经济健康地发展，同时房产价格的趋势还应该以宏观经济背景作为支持，反之则市场经济必会隐藏着风险。因此，探讨房地产市场与宏观经济的关系不仅有利于房产市场的健康持续发展，也有利于我国经济的健康发展。
　　关键词：房价；宏观经济；关系
　　一、房地产市场与宏观经济的研究方法总汇
　　关于房价与宏观经济的研究方法和传统模型包含了以下几点。
　　1.存量---流量型。Wheaton提出了存量---流量模型，把房地产市场看作为相对独立的市场，并分析作为外生变量的宏观经济因素变化从而影响房地产市场和房价，但由于它把房产市场看作为一个相对外生的市场，所以在某种意义上缺乏微观基础。
　　2.基于资产定价方法型。一种是基于无套利原理的资产定价模型，就是假定投资房地产的投资收益与其他投资资产利益相等；另一种是基于消费资产的定价模型，就是把房地产看成是一种资产，房价的多少直接由地产和消费品的跨期均衡而决定。Okumura和Canpbell等分别用相同的方法分析了日本和美国的房地产房价变动。
　　3.理性预期的房价泡沫型。这种模型认为房价包括基础价值和泡沫价值两个部分，其中基础价值是未来收益的贴现值，而泡沫是满足一个过程，和人们的预期直接有关。袁志刚和樊萧彦通过了构建房地产市场的局部均衡模式从而分析了房价理性泡沫的产生和存在的条件。
　　4.金融加速型。Bernanke等第一次提出金融加速的理念，即是经济中较小的外部冲击而引起经济出现大的波动时金融加速机制通过信贷市场，从而使得家庭或企业的房地产抵押资产值和宏观经济波动相互联系，然而当经济中出现需求冲击家庭或企业的房地产抵押值上升时，会使融资成本降低，投资增加，引发新一轮的房价上升，从而使经济变化具备自我加强的趋势。
　　二、房价与宏观经济的探究进展
　　早期的宏观经济学等相关经济学领域缺乏对房地产以及宏观经济的探究。而作为主体的宏观经济学中也忽视了对房地产的研究，错误地把房地产当成平时居民必须的消费品，从而没有单独地进行房地产的探究。早期的城市和房产经济学在研究房地产市场的时候，忽视了房产市场、价格、宏观经济的三者联系，近年来相关研究一般比较侧重于分析对房价与宏观经济的互动机理和影响。
　　1.上世纪90年代，普遍学者分析经济基本因素对房价的影响，这里所指的基本因素，就是指收入、人口、利率以及通货膨胀等。根据相关领域的文献，如case和Shiller、Quigley、Poterba等表明了房价基本上可以用经济基本面因素来作以说明。据沈悦、刘洪玉的研究发现近年来中国的房价上涨已经不能用基本面因素来说明，加之采用中国省际面板数据的Peng发现了在我国沿海地区房价早已脱离了基本面因素。
　　2.房地产价格对宏观经济影响的传导机制。房地产作为企业和居民的重要资产，房价的起伏往往会造成企业和居民的投资消费，从而导致产出和物价的变化。根据房价到宏观经济的传导方式，主要有以下两个渠道：一是直接渠道（财富效应渠道），当房价上升的时候，财富水平则随之上升，在边际消费倾向不变的时候，消费增加，从而导致对实际经济产生影响；二是间接渠道（信贷渠道），这种渠道主要表现为信贷渠道。当房价不断上涨时，作为经济中主要抵押物的房地产值也随之上升，因而家庭和企业可以利用房地产抵押来获得更多的贷款。在此情况下，由于房地产抵押价值上升从而改善了借贷者的资产负债表，道德问题及逆向选择问题的减轻，银行为了刺激企业贷款投资，使房价和信贷的互相推动进而导致总产出和通货膨胀不断上升，通常会投入更多贷款资金。
　　3. 房价、信贷和宏观经济
　　Fisher认为信贷对经济有着极其重要的影响。他用债务紧缩的观念阐明了1929年的美国经济萧条，并认为资产价格的下跌和信贷的收缩相互反馈是经济萧条的主要因素。以前这一主题的研究一直采用的是局部均衡分析框架，Gertler和Bernanke把这一主观思想进而纳入了一般均衡的框架下对其进行分析研究。此后，更多的学者便沿用均衡分析房价、信贷及宏观经济的互动影响。Kiyotaki和Moore是最能证明的著名文献。严金海认为银行信贷和土地价格之间存在互相加强的关系；Benito认为信贷约束是认知和了解房产价格和反产市场的重要观察角度；周京奎则发现了房价的上涨与相对宽松的货币政策有关。
　　4.房价和货币政策
　　上世纪90年代后期，世界各国的房价发生了较大的波动，对经济造成了很大影响。在此背景之下，货币政策研究者们随之提出了两个问题；一是货币政策对房价做出反应的原因是什么？二是货币政策是否应该对资产价格包括房价在内做出反应。对此，德国瑞典银行的Virginia和Daria及相关学者研究发现表明除了日本和英国对房价变化做出反应外，其他国家则没有任何动向。因而学者及政策的制定者们不断认识到，在制定货币政策时，要防止资产价格泡沫就必须要考虑到房价的因素。近年来，部分学者们对货币政策是否应该继续盯住房价做出下一步研究，尚且无法定论，其结论分出了一下两种：
　　(1)货币政策不应盯住房价。代表这一观点的有Gertler和Bernanke等人。原因一方面是，识别房价泡沫往往比较困难；另一方面是即使能识别泡沫，货币政策对付房价泡沫不一定能起作用，除非房价的波动影响到对通货膨胀的预测。然而Pescatori则认为货币政策对房价的正面反应是促使社会福利降低。
　　(2)货币政策应盯住房价，代表这一观点的人有Goodhary和Cecchetti等人。其依据是首先在房价中含有未来通货膨胀的重要信息；其次，房价泡沫在形成和持续时，会影响总需求和通货膨胀，在泡沫破裂后则会对实体经济造成一定的影响；最后是房价往往是宏观经济的领先指标，而CPI是滞后指标，以房价作为货币政策目标可以有效仰止CPI作为货币政策目标的滞后性问题。针对不同观点，Goodhaet认为货币政策盯上房价，能有效减少总产出和通货膨胀的变动，因为如上所说在房价中隐含有经济运行的相关信息，然而Cecchetti等则认为货币死盯住房价能减少泡沫的存在，进而改善经济的运行。
　　三、结论和相关建议
　　1.从长远角度看，房价与宏观经济之间存在长久稳定的均衡关系。然而从短暂角度看却失去了均衡的作用。在短时间内若房价远离了长远均衡的状态，经济系统的调整机制便又将失衡的房价拉回长久均衡点上来。
　　2.利率因素不是引起房价变化的主要原因，说明了利率政策对房价的影响并不大。因而，避免房价的起伏过大应该采取相关的措施，比如在房地产运行环节中从土地和房地产的供需入手。根据现行的土地机制，国家利用对土地一级市场拥有垄断权，从而加强对房地产市场的控制，以避免市场出现过热或过冷的现象。在国民经济相对疲惫的时候，国家则应加大市场的土地供应量，促进房产业建设，以此带动其他产业的发展来进一步刺激国民经济。
　　3.通货膨胀率的变化引起房价的涨跌，也就是说通货膨胀的加剧会使房产价格上涨的速度增快。通货膨胀因素影响房地产的名义价格变动，从而导致房地产经济运行出现相应的变化。房地产作为一种长期资产，具有较强的保值和增值潜力，并且还可以在通货膨胀率高的时候顺利实现保值增值的功能，因此房地产便成为消费者抵御物价上涨的有效方法，进而推动房地产投资活动的增加。相反在物价降低，出现通货紧缩时，房地产的价值便会减少，因而使房地产投资行为和规模受到影响。
　　4.短时间内，宏观经济与房价两者存在反馈机制。这就表明政府不易过多的运用行政手段来干预房产市场，反而应根据运行周期进行可持续的政策性调整。
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