急转身 SOHO中国急转身

　　SOHO中国一贯以散售模式出名—从2006年起他们就一直这么干，尽管历经非议，他们仍然觉得这是最好的模式。但是在8月16日，公司的两位联席主席—潘石屹和张欣夫妇，分别向媒体和投资者宣告了他们的最新角色：包租公与包租婆。
　　在销售额下滑同时租金又明显上涨的市场环境下，SOHO中国及时地告别原来的散售模式，转为持有旗下项目。未来3年公司开发的150万平方米物业，只有少量住宅可供出售。估计5年后，这些物业每年将会带来至少40亿元的租 金。
　　潘石屹告诉《第一财经周刊》：“公司现在的策略是越来越多地持有商业项目。”执行总裁闫岩表示：“这5个项目只有前门大街的全部完成了，其他都在施工状态，大概都需要两三年时间完工。”
　　过去半年，市场变化让SOHO中国的利润骤降65%，潘石屹在5月第一次主动加大自持物业比例，当时的目标是占到未来三年开发总量的43%，涉及到5个项目中的64万平方米。但是，整家公司此时仍然在为2010年年中规划的以设计及资产投融资的轻资产公司模式努 力。
　　直到7月23日，潘石屹仍然如此打算。当天有人在上海问他为什么不干脆全部持有？他称，“公司不能如此急转弯”；如果持有太多的量，会降低公司原有的优势—比如建筑设计水平和造型独特的优势。而这些正是支撑他们轻资产公司梦想的基础。
　　可是，在26天之后，潘石屹还是决定顺应市场变化。这一转变也将让SOHO中国成为一个典型的重资产公司。
　　在SOHO中国急转身的26天时间里，潘石屹跟往常一样旅游、跑步、发微博、视察项目。唯一不同的是，他开始为8月中旬的年中报告做准备。他在这26天里见了大量投资者。
　　自SOHO中国2007年上市以来，投资者对SOHO中国的要求一直未变，那就是多赚钱、多分红。大多数时候，SOHO中国都做到了。除了刚刚过去的一年半时间里。2011年，SOHO中国的年销售额还未达到预定销售目标的一半。今年的前6个月情况更糟糕，连盈利也开始大幅下滑。
　　可以想象投资者有多么失望。尤其在年初，SOHO中国为他们勾勒了美好的前景。那时候，潘石屹和张欣乐观地将全年销售目标定为230亿，是2011年销售额的两倍。但是6个月后，他们尴尬地发现销售陷入停滞状态。
　　SOHO中国长期以来依靠的购买群体在2011年同时失了灵。这些人主要是鄂尔多斯富商、山西煤矿业主和温州客。2011年实体经济的不景气让他们大伤元气。潘石屹意识到这一点之后，开始将目标群体锁定为中国新一代中产阶层上。他们有高学历背景、懂投资，最重要的是他们手中也拥有财富。
　　为了迎合这部分群体，SOHO中国在2011年打散旧有的销售团队，在今年3月重新招兵买马组织新的销售团队。他们中的许多人相比过去拥有更好的学识与眼界，也少了一些狼性；而过去的销售招术—跑到深山野矿中打动潜在买家的野路数现在也行不通了。SOHO中国的楼盘销售就此陷入了僵局。
　　
　　与此同时，整个租务市场却在持续强劲。SOHO中国分析了旗下新近竣工的4个写字楼，发现租金在过去6个月上涨率超过70%。到处都是满租的写字楼，张欣说，以她从业17年的经验，她从来没有看到过如此低的空置率。如果这些写字楼当初不出售，现在可以为她带回14%的租金回报率，远远高于现在6%的回报率。
　　以前，商业地产是有相当高门槛的资本游戏。如果不采取散售模式，又没有广拉战线的资金能力，像SOHO中国这种初涉商业地产的小公司很难快速资金回笼。现在SOHO中国则具备了选择商业模式的资格，他们握有150万平方米的商业物业，仅上海就有11个项目。
　　租金上涨让转型后的公司可以获得稳定的盈利，承担较轻的税负。还有一点好处是，资本市场对公司的估值会更准确。潘石屹说，较之散售模式，基于创造租金收入的模式更容易被资本市场理解。过去，出于对散售模式的不理解和担忧，SOHO中国的市值相较净资产出现60%的折让。
　　尽管潘石屹宣称公司为转型做了一些准备，比如，在三年前收购了一家物业管理公司，并在两个半月前跟盈石合资成立了商业管理公司，但外界仍然认为此次转型太过仓促，充满不确定性。
　　花旗8月17日发布的报告称，SOHO中国需要拿出更具体的租金收入增长方案，同时平衡好销售和自持物业的比例，以确保在租金收入全面增长前的利润。花旗对SOHO中国股票的投资评级仍为中性。
　　出于对SOHO中国物业经营能力的担心，8月17日，SOHO中国在香港上市的股票价格下跌了8.6%。