市场比较法在土地估价中的应用|土地估价市场比较法适用的估价原则

　　土地价格评估是指土地估价人员，根据估价目的，按照估价程序，采用科学的估价方法，并结合估价经验，通过对影响土地价格因素的分析，对土地最可能实现的合理价格做出推测与判断。土地估价方法主要有市场比较法、收益还原法、假设开发法(剩余法)、成本逼近法、路线价法、基准地价系数修正法等。在这几种估价方法中，最常用到的一种就是市场比较法。
　　市场比较法根据替代原理，将估价对象与近期发生交易的类似不动产进行比较，对类似不动场成交价格进行适当地修正后，以得到待估对象在估价时点客观合理价格的估价方法。市场比较法一般公式为：估价对象价格=可比实例价格�捉灰浊榭鲂拚凳齹捉灰兹掌谛拚凳齹浊蛞蛩匦拚凳齹赘霰鹨蛩匦拚凳Ｒ虼嗽谠擞檬谐”冉戏ㄊ保罢业胶鲜实目杀冉系亩韵螅约翱悸呛糜跋焓谐〖鄹竦囊蛩兀湍鼙冉虾玫牟馑愠銎兰鄱韵蟮募鄹瘛５窃谑导实牟僮鞴讨校庵址椒ɑ岽嬖谝欢ǖ奈侍猓虼宋颐钦攵晕侍庖惨嘤Φ亩圆摺?
　　市场比较法与市场结合比较紧密，它在以近期交易实例并进行比较的基础上得到的评估对象的估价结果具有较强的现实性和说服力，反映近期不动产市场的行情，能为人们所接受。市场比较法的最大缺点主要是由其估价原理和适用条件所致。因为市场比较法在非正常情况下，比准价格往往偏离不动产本身的特性，无法与收益价格相协调，如市场低迷或市场过度炒作、出现“泡沫”经济等。在信息不对称、市场效率低下、相同或类似房地产交易不活跃的情况下，适用条件的限制构成该方法的缺陷。除外，还有其原理所导致的需要大量信息和要求较高技术方面的问题构成的缺陷。
　　1、市场比较法在应用的过程中容易出现的问题
　　（1） 信息的不灵通导致寻找到的比较对象存在一定的不适应性。
　　可比实例的选取存在一定的困难，这样就直接影响估价结果。对于估价对象的选取，估价人员也主要根据其经验，采用定性方法主观地进行筛选，也对估价结果产生间接影响。
　　（2）技术上的不成熟导致这种方法的实施需要花费大量的人力物力。
　　因素修正是市场比较法的难点，难点的存在使技术运用必然存在缺点。目前，市场比较法中如何确定因素权重和怎样提高因素修正系数的准确性没有规定。虽然在估价过程中考虑到交易、日期、区域和个别因素的修正，且在确定区域和个别因素时，绘制区域和个别因素对其打分计算，但是没有对影响地价的因素的各种条件确定定量的修正系数，导致估价人员在估价过程中无章可循，主观性很大，难以把握。同时对于交易情况的修正，也存在这样的情况，非正常交易情况、不同的估价目的下都没有确定的修正指数，这样就导致不同的估价人员估价同一不动产而使用不同数据产生不同的价格的后果。地价影响因素众多，而目前修正因素类型较少，比如市场比较法中没有考虑到将来区域发展状况、经济发展状况以及国内和国外经济金融走势状况等。
　　（3）土地估价人员的素质存在不同的差距。部分估价人员诚信心理扭曲、职业道德缺乏、道德修养不够。
　　市场估价法是一个与市场紧密相连，需要时时关注市场动态的估计方法。部分估价人员缺乏道德责任感，藐视市场规则，不尊重竞争对手，再加上重“关系”，、讲“人情”，从而使市场比较法这一估价方法存在一个的不公正性。
　　（4）对土地估价方法的理论研究不够，没有专业、专门的团队来改进现行的土地估价方法，特别像市场比较法。
　　2、针对市场比较法在运用过程中出现的问题及存在的缺陷。我们提出改进其方法的途径。
　　（1）建立完善的土地市场估计信息系统
　　①目前我国城市土地市场发展还不够成熟，要做到有大量适当可比实例，建议相关部门开发建立健全土地估价信息系统，如建立土地交易信息系统，房屋交易信息系统（新房和二手房等），房屋出租信息系统等。其中系统中较为详细地记述实例的一些信息，除了最基本的房屋坐落、四至、交易方式和交易类型等情况外，如一些影响地价的一般区域和个别因素甚至是国内外的经济金融状况也要加以体现。②在信息充足的保障下，采用科学定量的方法筛选可比案例，其中高蓉等运用模糊聚类和层次分析法等决策方法定量地筛选可比实例，做到了客观、准确。
　　（2）加强技术方面的研发，改进并优化市场估价法在实际中的运用。
　　①在信息充足和增加了可比案例交易情况等方面的情况下，在信息修正这一项中体现出社会、行政、政策、城市规划和人口等对地价的影响。②体现社会和行政因素，政策、未来城市规划和人口以及国际经济、金融走势等对城市地价的影响，即把区域因素和个别因素的类型分得再详细一些，以解决无法与收益价格相匹配等问题。③每个城市或地区，根据自身特点将各种比较因素差异情况划分一定的等级，并规定每一等级的差异修正比例大小。或采用定量方法，如前述几种决策方法等解决各因素对可比案例主观打分的问题。这几个方面可以开发成相应的系统，输入相关信息，系统自动运行，在识别信息后，产生一系列数据，从而较科学、容易地确定可比实力，以及各种因素修正系数。
　　（3）建立估价结果的监督机制，提高估价人员的整体素质，确保估价结果的相对准确。
　　目前土地估价结果采用的是备案制，国土部门并不对评估结果的精度或者误差进行监督，很少有人对此进行研究，今天这个问题已经牵涉到评估师的法律责任，有些评估结果直接影响国有资产的真实性。
　　由于我国对土地估价的误差或结果很少进行监督，在实际的操作过程中就存在很多问题。土地估价行业协会的建立及制度的完善将有利于监督行业人员的工作。同时我们知道，无论是现行的估价方法还是未来自动化估价，都需要估价人员筛选一定的信息和进行主观判断，并且在目前的情况下，土地估价人员存在一定的不合格性，所以提高估价人员业务素质和道德素质势在必行。
　　不断推进土地评估行业的自律监管，充分发挥行业自律职能对会员机构的约束作用。行业协会对于行业成员的约束和调节作用在国内外特别是会计、咨询、评估行业发展过程中起到了重要的作用。在弱化行政手段的今天，完善土地评估行业协会的职能将是十分必要的。行业协会的章程应当是会员单位共同遵守的纪律，引导行业协会健康运作对于整饬行业风气是大有裨益的。譬如对会员单位不道德执业的共同谴责将是保障其他执业会员地位的重要工具。
　　我们需要引导土地评估行业风险管理，走可持续发展之路。评估执业风险产生于执业过程中，控制行业风险要从机构自身角度出发，加强内部项目管理、提高执业人员素质和提高评估报告书的质量。随着土地资源的市场化推进，土地评估部门已经取消了土地评估结果的审查确认制度，这显然加大了评估机构的执业风险，从风险退出机制角度来看，可以借鉴国外审计服务行业保险制度，只有这样才能进一步促进评估结果的准确性。
　　建立估价结果的公示制度土地估价原本就是一项“公正、公信、公开”的工作 ，为更好的推动估价工作水平，可将估价结果公布于公共信息平台，接受公众的监督。
　　（4）加强理论研究，完善操作规范，加大对土地估价理论研究的重视度，尤其是对作为估价灵魂的土地估价方法的研究。只有把土地估价的理论研究好，估价规程编制好，才能更好地指导实践，最终推动土地估价的发展。培养一些专门致力于土地估价研究的专业人才。目前在土地估价行业研究中的研究者多是来自于各个土地估价机构，缺乏专门的研究者。而这部分估价师往往由于业务繁忙难于专心学术研究，建议在高校设立专门的土地估价研究机构，对现行的估价技术进行深入研究。对市场比较法的运用方式进行完善，尤其是对市场比较法起关键作用的可比对象的选择、及影响因素的确定，能提供更量化、直观的指导。
　　总体来说，对市场比较法而言，可比实例的选取和因素修正系数是运用该方法估价的关键，文中重点概括了在这两个方面的缺点，给了定量化解决缺陷的建议，同时提出了从信息、技术和人员、监督、理论研究等方面构建市场比较法的不断改进的观点。
　　（作者单位：湖南师范大学资源与环境科学学院）