楼面价和房价的关系【中国的房价与地价关系分析】

　　【摘 要】本文应用Granger检验的方法，对我国房价和地价的关系进行了相关研究。并通过2005～2010年间武汉市房地产季度价格指数和地价指数关系的检测，结果显示：短期内地价是由房价决定的，而长期范围内，这两个方面是相互影响的。为了更好地促进房地产市场的健康发展，保障广大老百姓的切身利益，我们认为：要尽量降低房价，一方面要加大土地的供给量；另一方面要尽量减少地价的上涨。
　　【关键词】房价；地价；Granger因果检验；武汉
　　一、引言
　　最近几年，我国大中城市的房价上涨幅度都比较大。面对这一情况，广大老百姓的切身权益必然受到损害，人们的购买力大幅降低。而且，房地产行业也很有可能出现泡沫，成为经济发展的巨大隐患。官方统计局的数字显示，自从2004年以来，房价上涨幅度明显，每年的增长速度在7％左右。到了2010年，我们国家的房价与收入之间的比值甚至达到了惊人的8，为历年来最高；其中，北京、上海、深圳、杭州的情况为14，远高于国际平均的4～6倍的水平。这一现象在社会上造成巨大热议和研究。关注的重点就在于房价如此快速上涨的原因。不少研究者认为其背后的原因在于地价的上涨。2004年以后，我国实行的是“招拍挂”制度，即土地出让要通过招标、拍卖等一系列环节。这种制度看来把地价与房价紧紧联系在一起，那么，事实情况究竟如何呢？
　　目前在社会各界看来，房价与地价大概有三种关系：（1）成本驱动论。这一论点很好理解，因为从成本的角度来看，最后的房价是由地价、开发费用、营销广告费用等等方面组成的。而地价无疑是这些成本中最最重要的一个因素。所以说，地价无疑会对最后的房价产生巨大影响。而且按照房地产开发商的程序，一般都是设法取得土地使用权，之后再进行相应的开发，所以按照这一逻辑，地价的形成在前，房价的形成在后，地价无疑就是房价的成因了。（2）引致需求论。这一观点认为土地是房地产开发中一个非常重要的生产要素，按照经济学理论中引致需求理论分析，最终房价的大幅上涨必然就会带来对土地需求的大幅上涨。房地产开发变得有利可图，越来越多的资金进入这一领域争夺土地这一生产要素，需求的增加造成了价格的攀升。这就是这一观点的论据。（3）互动论。这一论点可以说综合了以上两种观点的看法。它认为，实际情况是房价和地价两方面是互为因果的。也就是说，房价与地价相互促进，最后两者都抬高了价格。
　　二、房价与地价关系的相关研究
　　国内外都有对于房价与地价关系的大量研究。国外的研究成果比较卓著。Smith（1976）将土地规定为房地产开发中的生产要素，基于此研究了城市房价的上涨，并且证实了地价与房价着实有对应关系。O’Sullivan（2000）则采取引致需求的方法进行研究，证明高房价带来高地价这一结果，而不是相反。另外一种角度是从空间经济学试图探讨这两者的关系。著名的研究有Alonso（1946）和Muth（1969）的实证检测，他们运用数学的方法，构造出一套竞价函数的形式，来表明高房价引起高地价。第三个角度的代表人物是Davies和Raymond，他们的研究方法是通过计量分析来检测两者之间的联系。其中，Davies（1977）通过计量的回归分析，检测出地价与房价高度相关，同时和土地利润率等参数也很相关。Raymond（1998）则关注香港的情况，对其进行了实证检验，结果表明两者之间没有必然的因果联系。
　　国内的学者也做出了不少贡献。刘琳、刘洪玉等（2003）、刘琳（2004）也是采用计量的方法，探讨了房价和地价之间的关系，认为两者还是存在一定的因果联系。高波（2003）、杨慎（2003）、包宗华（2004）等进行了实证分析。形成了两种对立的理论，即上文提到的“成本论”和“引致需求论”。但笔者认为，以上种种研究没有完整的理论框架，以及严密的政策分析，从而在现实中的运用意义不大。而且，从这些研究得出的结果来看，不同的学者在采用同样的方法时居然能得出相悖的论点，这一情况让人们加深了对其研究科学性的质疑。同时，在理论框架方面还没有建立起来一套完整的体系，这无疑不是一种巨大的遗憾和缺失，需要后人来弥补。再者，以上学者们在研究时，主要是运用西方的一套方法进行分析，在某种程度上忽略了我国的特殊情况，以及我国住房市场的特殊性，所以说，这些研究的结论究竟对我们自身有多少建设性建议让人深深怀疑。而且其政策建议的提出也必然受到局限和限制。而本文争取在全国与武汉市这两个层面上进行双重检验，试图得出一个具有普遍性的规律，争取为我国房地产市场的健康发展以及国家宏观调控的政策提供一点有益的依据。
　　三、数据选取与实证检验
　　（一）研究方法
　　研究采用武汉市房价指数和地价指数的季度数据，在向量误差修正模型（ECM）的条件下，还是运用Granger因果检验的方法对武汉市的情况进行分析。
　　（二）数据来源
　　研究选取武汉市房屋价格销售指数和土地价格销售指数。以下所有数据均源自于《武汉财经报道》，选取的时间段位2005年第1季度至2010年第4季度，共24个季度（见表1）。其中，这一原始数据是属于环比数据，把去年的同一季度定义为基期，所以存在季节性差异，我们把2004年规定为定基数据，以此来减少季节性差异的干扰。
　　表1 2005～2010年武汉市房地产季度价格指数
　　
　　图1 2005～2010年武汉市房价指数和地价指数
　　图1中可以看到，2005～2010年间，武汉市房价和地价季节性波动较大，大体呈现出上涨趋势。在所选取的时间段内，房价和地价的季平均增幅分别是1.220％和0.457％。而且，房价的上涨幅度都比地价的上涨幅度要高，其中，两者相关系数为0.911。我们也应该看到，自从2007年以来，我国对房地产进行政策上的宏观调控效果显著，房价和地价的快速上升势头都得到了抑制。这一点上我们还是要肯定政府的措施的。
　　（三）实证检验
　　我们把经过调整的价格指数当做样本，并运用Eviews对房屋价格指数（HP）以及土地价格指数（LP）进行Granger因果关系检验，同时也进行长期均衡关系检验。但是，进行Granger因果检验需要时间序列的平稳性，于是我们采取惯用措施：Augmented Dickey－Fuller检验（ADF检验）。首先分别采用ADF检验方法和Johansen协整检验方法对HP和LP进行单整和协整检验。