[近期楼市“量价齐升”，房价重回“牛市”？]201811月杭州楼市

　　6月房地产市场量价齐升　　6月，北京楼市成交量同比上涨50.6%，上海同比上涨30.67%，广州同比上涨25%，深圳同比上涨36.63%，厦门同比上涨211%……全国楼市一片红，房地产市场交易量上演“疯狂6月”。
　　据北京住建委网站公布的网签数据显示，6月北京全市新建商品住宅(包含保障房)网签总量为11983套，环比5月上涨14.1%，同比去年6月则大幅上涨32.5%。北京全市新房(剔除保障房后)成交均价为20678元/平方米，环比5月上涨2.1%，较去年6月上涨0.3%。从统计数据看来，北京6月楼市首次出现“量价齐涨”。各线城市商品房 7 月首周销售套数虽然周环比下降，但依然保持在较高水平，开发商加大推盘及销售回暖将使可售住宅套数在高位徘徊。（见图1）
　　地王重现，老故事重演？
　　地王又合时宜的在北京“重现江湖”，这和2009年的老故事似乎是同一个“桥段”，而政府依然再喊坚持房地产调控不动摇，甚至祭出了要问责地方政府的大旗。投资者也好，刚需者也好都在心里打鼓，房地产市场未来到底会怎样？
　　7月10日，经过46轮竞价和326轮回购面积的竞拍，北京万柳地块摘下北京今年的“双料地王”。
　　无独有偶，2009年3月份“国房景气指数”达到了自2000年以来的最低点。2009年6月30日，广渠路15号地块摘得了总价与楼面价双料“地王”桂冠。7月以后，各地“地王”频出，土地市场持续升温，“国房景气指数”也出现了明显的上涨。也正是从那时以后，全国楼市房价再度应声上涨。 如今，2009年土地市场的老故事似乎又在重演。“地王”再现，或许正是当下土地市场迅速回暖的写照。再加上降息降准等政策层面微调的因素，导致部分开发企业对于未来2-3年以后的高端楼盘市场又寄予希望。
　　经过两年多的限购，开发商从偷偷摸摸的变相降价再到如今光明正大、高调的意欲涨价，对开发商来说似乎完成了从量变到质变的过程。在他们看来，楼市的未来毫无疑问，将一如既往的按照他们给楼市设计的思路走下去。但事实上房价仅仅是阶段性反弹，就像是股票交易里的“回档”一样。
　　此轮房价上扬的原因
　　造成此轮房价上涨的原因有三个，一是从3月开始，房地产调控在地方政府的一再试探和经济增长的下滑的压力下，终于开了一条缝隙，对于调控中被错杀的刚性需求，政策进行了松绑。二是经过两年多的调控，从去年四季度开始，开发商开始出现资金链危机，房屋价格开始下降（见图2），在价格下降的刺激下，部分需求被唤醒，房屋成交量开始在二季度上升。三是6月降息，降低来购房成本，货币政策在放松，使得观望的购房者选择了入市。
　　房价上涨很难持续
　　面对当前的住房交易量的放大，使很多拟买房的人开始惴惴不安，害怕楼市再次出现恐慌性上涨。其实完全不必要，原因有以下几个。
　　一是当前的金融环境不支持楼市出现趋势性上涨。货币的快速扩张是导致过去几年房价快速上涨的根本原因。从统计数据看，过去10年里，中国的广义货币增长了6倍，北京和上海的房价（同质可比的价格）大约也上涨了6倍左右。分阶段看，2007年和2009年是中国货币扩张最快的时期，对应的房价也上涨速度最快。这些当然不是偶然的巧合，房价归根结底是一种货币现象。导致中国基础货币数量快速扩张的原因是外汇占款的迅速增长。但从2011年第三角度开始无论是广义货币还是狭义货币的增长速度都大大放缓，M2由过去的20%左右下降到现在的12%左右（见图3）。也就是说房价失去了上涨的货币支撑。
　　二是经济增速影响居民购买力预期的变化不支持房价再上涨。未来五年至十年，中国将面临人口红利的窗口关闭和制度红利的衰竭，中国经济增长的潜在中枢的下移，投资和储蓄结构或会发生深刻变化，引致过剩储蓄消失和经常帐顺差被抹平。同时，利率市场化的推进正快速压缩着银行的息差空间，随着银行股价向净值靠拢，银行将逐步丧失外延式资本扩张的能力，信贷增速和货币乘数中枢都将显著下移。未来经济增速的下降将影响到居民的购买能力的预期，随着这一轮释放结束，交易量又会重新下落至低点。说到底，支持房价不是涨价预期，而是居民购买力。
　　三是真正掌握目前房价的左右手——政府不会允许房价重新上涨。现在房价并不单单是一个市场问题，经济问题，也是一个政治问题。如果房价重新飞涨带来的不仅仅是一个房地产泡沫，同时意味着政府公信力的下降。房价上涨十年来，政府多次打压但并没有太多效果，如果此次调控破灭，损失的政策成本是不可计算的，再要调控将付出更大的成本。从7月央行为稳增长，刺激信贷而实施的非对称降息，放宽贷款浮动利率却唯独没有放宽房贷利率浮动就可以看出，央行仍然在有意识的压制房地产行业。
　　房地产调控向左还是向右？
　　政府对于房地产的调控已经实施较长时间，可以说还是取得了一定的效果，至少遏制了房价上涨的趋势 ，从住建部的数据来看，全国主要城市房价都有所下降，有些城市回落超过30%，房地产打击的主要目标——投资性和投机性购房基本回落到正常水平，北上广已经基本上消除投机性购房，投资性购房也在10%以内的正常水平。
　　由于整体房价下降的幅度并没有达到人们所预期的那样，或者仍然没有达到那个合理的价格。目前房价似乎并没有再往下降的势头，所以人们都在关注是否会有新政出台。答案是在未来半年，中国政府仍将面临棘手的两难局面，无论向左走还是向右走都会难以取舍。
　　向左继续加码，虽然可以迅速挤出房价泡沫，但一旦房地产硬着陆，那么银行将承受大量坏账大量住房被赎回，很多家庭和企业破产，这是目前中国经济不可承受之重。
　　向右走继续松绑政策，或者可以重振房地产雄风，再次掀起投资热，保障经济增长重回快轨道。但楼市资产泡沫将再一次被吹大、实体经济空心化趋势更加明显、物价将再次飞涨、调结构政策将失败，同样目前不具备向右走的政策实施空间。
　　如果国内经济增长出现持续滑坡，中国政府将会面临巨大压力。渣打银行经济学家在一份简报中明确写到，目前并不预期会有降息或中央政府明确放松房地产政策，但如果经济没有起色，此类措施将在第三季度、十八大后出台——政治因素仍将决定房地产调控的主导方向，而非市场。
　　打破目前房价僵局的变数在哪里？
　　在政策无法取得突破的情况下，房价要理性的回归，最终只能依靠市场的方式解决，从价格理论来说，改变供求关系是可行的方法，去年开建的保障房将在今年下半年交付使用，如果保障房能很好的实现其保障功能，一定程度上将改变房屋供求关系，致使房价下降。
　　房地产调控未来将走向何方？
　　目前房价下跌多在城市外围，人们对资产价格的预期并没有扭转，政策微调是在既定政策框架内的，虽然显示出了地方和银行的放松愿望，但并不是政策方向的改变；房地产政策保持稳定的持续，进一步的微调放松会呈边际效率递减；短期的政策预期博弈降低调控的可信度，行政管制不会明显放松，还应有微调反复和紧缩重现。
　　除了打破房地产市场量价僵持的短期目标之外，中长期调控需要打破现有的制度和利益僵局。换届完成之后，短期调控也将自然过渡到一个深远的中长期调控，短期调控旨在缓解泡沫压力和伴随的社会矛盾，中长期调控则旨在促成可持续性的增长模式，包括良性和高效的中央和地方关系。最有可能推出的就是房产税，因为目前住房信息联网工作已经接近完成，重庆和上海的试点也积累了经验。
　　总结：
　　从目前情况看，如果开发商普遍涨价，楼市可能就会又将回到当初的困境，成交量开始下跌，价格与成交量成反向走势。其实开发商也明白要想换取未来的成交量惟有将房价降到百姓比较能接受的合理位置，这也是总理房价所要求的。虽说目前房价有多回暖，但未来降价仍是楼市唯一出路，房价下降的趋势并没有改变。老故事的“桥段”应该会有新的发展、新的结局。