房地产企业财务管理风险的防范与控制 房地产开发贷款新规

　　摘要:财务管理风险是指企业在进行财务活动的过程中，由于受到各种条件的制约，致使企业不能完成预期收益的一种风险。房地产这一行业具有周期性大、回收期长、资金投入多、变现能力弱等特点，这些特点势必造成房地产企业面临很多财务管理上的风险，特别是投资和筹资方面的风险。因此，房地产企业应该加强财务管理风险的防范与控制。
　　关键词:房地产 风险防范 财务管理
　　一、不可小视财务管理风险的防范与控制
　　在我国，房地产开发企业的起步相对较晚，其各方面的机制和体系都还没有一个成熟的标准，在房地产开发的过程中，时常有很多问题困扰着企业。同时，由于受我国金融体系结构不完整、金融环境不乐观等因素的影响，致使房地产开发企业的财务管理风险越来越严重，所以企业在进行地产开发的时候要成熟应对财务风险、科学合理规划财务结构、优化各项财务管理制度。随着经济体制的不断改革，房地产企业接受了更多的挑战，特别是在财务管理方面，其面临着越来越多的困境和风险，比如市场风险与政策风险，这些都能无形地增加财务风险防范的难度。房地产企业实行事后管理与监督的静态监管模式时，也将会成为企业财务管理风险防范的常见障碍。因此，要深入研究房地产开发企业与财务管理风险相关的防范措施，合理改善企业财务管理方面的策略，科学制定在财务管理上出现风险时的解决措施，从而降低房地产企业财务出现风险的机率，保证房地产这一行业能健康持续地发展。
　　二、财务管理存在的风险
　　(一)管理不善，负债严重
　　目前我国的房地产企业，要想开发一个项目，其资金大部分来自于借贷，通常企业借贷的资金会比较大。如果企业开发的项目较大,其面临的负债成本也将会很高。另外，当企业的项目得到上项的时候，因为工程质量方面的风险而导致项目成为一个长时间不能解决的问题，并困扰着房地产企业。
　　(二)企业没有合理的贷款计划
　　很多做房地产开发的企业经常急于上项项目，没有科学合理地对资金进行规划，没有正确地估算企业的资金潜力，也没有直观地估计企业外的负债，而是采用一切办法向银行、事业单位等进行借款，长期以往就会增加房地产开发项目在投资上的风险程度。另外，企业一拿到项目，就盲目上项，而不是针对项目要求进行科学合理的规划，也不是结合实际需要做出具体的研究计划，不注重资金使用的轻重缓急，没有用一个整体的视角去规划项目的各项用款，这将会增大企业的风险。
　　(三)企业的资本结构不够完善
　　企业资本结构的不完善将会导致企业的储备资金和外借资本的比例不协调而致使企业的收益受到严重影响。进行房地产开发的企业一定要有足够数量的资金，以便做规划、“拿地”、支出各项费用、开发地产产品等。企业是否能生存，是否能顺利完成开发的项目，与企业是否能及时筹集足够的资金有着密切的关系，是直接对企业产生影响的因素。房地产企业通常是用自己拥有的资金“拿地”，然后用土地做抵押向银行借入大量资金来进行房地产项目的开发，在这个过程中，借贷资本有时不能相互对应，从而导致企业资本结构不够完善。
　　三、房地产企业财务管理风险防范的方法
　　(一)改善资金管理，减小投资风险
　　房地产开发项目很容易受到经济环境、社会环境、工程环境和管理建设环境等因素的制约，并且其带有开发时间长、资金投入大等特点，所以是一项带有高风险性质的经济综合活动。要达到防范与控制投资风险的目的，就必须要改善资金的管理制度，科学合理地调整企业的负债情况。在完善资金管理方面，有两点情况需要注意：第一，加强资金的预算。可以选择把资金预算与项目预算结合到一起，运用到企业每一年度的责任管理预算模式中，为企业整体资金的协调及运作制订详细有效的年度规划。第二，要加速资金的运转周期，充分利用资金，即用最少的资金让多个地产项目能够间隔进行，提高投入资金的使用率，缓解因银行资金的缩紧政策而对企业造成的压力，平衡负债收益和风险的关系，防范和控制财务风险的发生。
　　(二)企业要具备防范财务风险的应变能力
　　国家经常对房地产行业进行宏观的经济调控，这很容易造成房地产企业在财务管理上出现剧烈性、突然性的风险，面对这样突如其来的风险，企业财务管理要具备一定的防范应变能力。为了有效应变财务管理上遇到的风险，企业应该认真分析、科学研究新政策下的财务管理环境，抓准政策的核心内容，调试财务管理的规律和趋势，制定合理的应变方案，适当地调整现有的财务管理制度和管理政策。这既有利于提高企业的应变能力也有利于提高其适应能力，使企业财务管理在新政策的环境下依然能稳步发展。
　　(三)调查分析市场，防范和控制风险
　　在市场经济这一环境下，房地产企业一直要面对各种各样的风险。有关资料显示，来自于市场的风险严重冲击着房地产企业的财务管理，所以企业必须做好充分的市场调查及科学地分析市场风险。在企业内部应该设立专门考察市场的调研部门，安排专业人员对市场进行分析和调查，收集房地产市场的动态资料以及容量情况，紧跟市场动脉，及时掌握最新的信息。同时，要具备对潜在市场容量的掌控力和应对未来市场风险的应变能力，清楚了解这个社会的需求和所处市场的承受能力，迅速及时地把有利咨询提供给房地产企业。
　　(四)构建符合企业财务风险的预警方案
　　预警方案是指当企业遇到财务风险时而首先实行的制度。企业财务的相关通则里有强调：每个企业都应该建立一套实际有效的财务预警察方案，独立确定符合企业财务的警戒标准，着重监测具有经营性质的负债与资产、到期债务与现金流量的适配性，及时地把重要的财务预警信息传达给各部门，并做出解决这一危机的有效方案和措施。危机预警是以企业的经营计划、财务报表及财务方面的信息为依据而制定的一些方法和模型，找出企业隐藏的风险，并警示给经营者。一般来说该预警系统大概有以下几点功能： 对财务风险的征兆要有提前预测。 当遇到对企业财务产生影响以及危害的致关性问题时，财务危机预警系统必须要第一时间给予反映，提醒企业财务管理者及时防范和控制，以免财务遭受损失； 控制财务风险的扩张。财务危机预警系统要做到良好有效的预警功能，不但要求其能迅速判断企业是否面临了财务风险，而且要准确分析危机产生的原因，以便企业管理者能够及时做出解决危机的关键决策，预防事态扩张；避免财务风险的重复发生。一个行之有效的财务危机预警系统是能够详细地把风险的起因、解决的策略和事情的结果记录下来，并且能够及时给予意见和建议，帮助企业的财务部门弥补在经营中的缺陷。所以，完善企业财务危机预警系统，防止再有类似的危机出现。
　　四、 结束语
　　房地产企业能否顺利运营，与其财务管理风险的防范有着密切联系。房地产企业应该建立健全的风险防范管理体系,制定合理的风险防范管理流程，做足防范风险的预算，并落实到位。于这种状态下，房地产开发的企业就能够轻松面对遇到的风险，将风险产生的损失降低，从而确保我国房地产这一行业能够健康发展。
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