试论按揭贷款的风险与防范|按揭贷款可以提前还吗

　　【摘　要】按揭贷款逐步变成了我国房地产业融资发展的一条重要渠道，要实现住房贷款的可持续发展，必须进行风险防范。本文试从按揭贷款的各方主体透视，在分析当前住房按揭贷款风险的基础上，提出了几点防范措施。
　　【关键词】按揭贷款；风险；防范
　　伴随商品房消费需求的一路高歌，按揭贷款逐步变成了我国房地产业融资发展的一条重要渠道。然而，由于我国房地产市场的持续升温，按揭贷款规模的不断扩大，使银行在欣喜获取利润的同时，也在冷静思考从中出现的风险。
　　一、按揭贷款的风险分析
　　?（一）银行风险分析
　　按揭贷款的银行风险来自借款人和银行经营两方面：一是借款人的风险。包括借款人违约风险，这是银行在经营按揭贷款业务时面临的最直接最集中的风险。借款人个人信用潜在风险，由于我国目前个人收入制度不透明，个人消费信贷处于初级阶段, 贷款行不能正确评价借款人实际收入，不能对其进行有效的跟踪监控，个人信用状况难以评估。借款人对住房按揭贷款业务存在认识上的误区。部分业主购房时被按揭优惠条件所吸引，未充分考虑自身的还款能力，随时间推移，生老病死、事业成败、社会环境等直接影响到按揭贷款的安全。按揭成数确定不当。对以投资为目的的购房行为来说，首付比例降低，前期投入越小，放弃投资后遭受损失越小，房产市场不景气时，就有可能放弃房产并拒绝还款，将风险全部转嫁给银行。信贷经营中信息不对称的风险。我国尚未建立个人信用征集系统，对个人资质评估缺乏统一客观的标准，影响了银行对贷款申请人信用的调查评定，会产生提供虚假证明的欺诈行为，也为银行在形成逾期后的催收工作设置了障碍。
　　二是银行经营风险。按揭贷款比例越高，对借款人压力越大，在高按揭贷款比例下一旦借款人违约，银行处分抵押房产所得扣除各项支出后，有可能不足以弥补银行的支出。一般还款期越长，经济可变因素就越多，抵押房产价值的变动就越难预料和把握，银行需承担的违约风险就越大。按揭贷款的资金来源主要是储蓄存款和企事业单位的短期存款，而住房按揭贷款的期限一般较长，这就产生了以短期资金负担长期贷款的风险，并在一定程度上影响银行对短期资金的有效利用。
　　?（二）开发商的风险分析
　　开发商通过高估房地产价值并与购房人串通，以虚假购房合同向银行申请贷款，目的达到后，开发商立即转移资金，导致银行债权悬空，即使银行处置房产，也会大幅“缩水”，信贷资产出现损失。开发商不具备相应实力，开发商对市场因素分析失误，房屋出售后价格下降。在期房按揭贷款中预售不理想，导致后续资金不足，不能按期交房，客户不能按期入住，甚至项目“烂尾”。开发商多利用融资和预售收入作为资金来源，处于劣势的客户可能要求解除购房合同，迫使银行出面帮助挽回损失，从而将其与开发商的合同纠纷转嫁给银行，造成银行的法律风险。开发商的资格与能力、房产质量、配套设施、市场、道德等等都构成了风险。
　　?（三）抵押物风险分析
　　住房按揭贷款的抵押物即房屋是贷款金的最基本保障，但因贷款期限长，期内抵押物发生变化的可能性极大，保证人资产可能恶化，易造成抵押物风险。房产估价普遍存在高估的现象，若不能及时发现房价高估，在贷款成数较高时，有可能出现抵押物价值低于贷款金额的风险。抵押物损毁或灭失，影响银行信贷资产质量。抵押物的合法性，一是因建筑违规违章或严重质量问题，抵押物无法取得《产权证》，导致抵押无效。二是重复抵押、重复销售，致不能办理抵押登记手续被查封，若此前银行已发放贷款，就造成债权悬空。另外在抵押物处置时由于相关政策法规不健全，当不能偿还借款时，作为抵押人的银行虽有权处分抵押物，但若该抵押物为借款人的唯一财产，会涉及居民的安置和社会稳定等问题，使处置难以执行。即使收回房产，但我国住房二级市场很不发达，拍卖变现的处置方式也难以实行，若贷款后抵押物价值下降，银行很可能得不偿失。
　　二、按揭贷款风险防范措施
　　（一）银行的按揭风险防范
　　银行是按揭贷款的提供者，是按揭业务的主要且稳定的操作者，银行按揭业务的规范化、程序化和法制化是风险防范的中心环节。
　　1、加强贷前审查，在成本允许时，尽量细致。严格主体资格及信用审查，综合评价申请人的素质、收入稳定性、还款第一来源及综合还款能力等，确保业主信用良好，据不同客户群体，采取灵活的信贷政策，帮助客户合理地确定贷款金额、成数、期限。对宏观市场情况、政策、法律环境应有明确具体的审查；抓住营销贷款的客户经理这个关键。
　　2、防范整个签约过程中的风险。在签约时对开发商和购房人的资信证明材料原件进行审查，尽量不一次性把贷款付予开发商，尽量将回购条款具体化，加强可操作性。不搞人情和关系贷款，设定合理的抵押率。在签约后介入项目全过程，掌握按揭贷款的实际用途和流向，开发项目进度、资金运转、总投资、成本构成、工程进度、资金缺口及后续资金落实情况等，督促开发商按时按质按量完成项目，防止工程“烂尾”，“供楼”期间，了解购房人的经济状况，加强与开发商联系，掌握其经营状况，发现和确定“供楼”不能的情况后，及时要求开发商参与解决。期楼按揭要慎重，考虑工程延期可能性，根据工程进度，分期投放贷款，专款专用。
　　3、加强住房按揭贷款的贷后管理工作和风险跟踪访问策略。在发展住房按揭贷款业务的过程中，必须适时建立“两项制度”，即贷后对业主访问制度和对业主跟踪管理制度。在期房按揭中应落实专人加强对售房款的监控。了解按揭楼盘的配套建设、小区环境、市场价格的变动情况，加强对按揭项目的回访。掌握借款人的动态，及时对贷款的风险状况做出风险评价,建立风险预警机制。
　　4、确定合理的风险溢价、信贷额度及贷款成数。根据承担的风险大小、市场供求、市场价格、利率及按揭比率，确定相应的风险溢价和信贷额度，提前预防风险的发生。采取实时防范措施，防止按揭违约带来的提前偿还风险，实现资金的预期利润率，提高资金的运用效率。合理确定按揭贷款成数，不为竞争而随意提高按揭成数，减少价格缩水的风险。对期楼适当降低按揭成数。