浅议房产税的涉税风险_房产税风险防控

　　中图分类号：F812 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2012）08-000-01　　房产税是企业纳税实践中经常见到的一个税种，计算也不算复杂，但仍有不少企业操作不当，导致多交或少交税款，给企业造成不必要的麻烦和损失，本文拟就此问题作一初探，以请教于各位同行。
　　一、房产税涉及的几个重要文件
　　（一）财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知（财税[2005]181号）
　　（二）国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知（国税发〔2005〕173号）
　　（三）财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知（财税〔2006〕186号）
　　（四）财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知（ 财税[2008]152号）
　　（五）财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知（财税[2010]121号）
　　二、房产税的几个涉税风险
　　（一）关于如何确定房产原值
　　房产原值的确定：对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。
　　房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。
　　（二）房产税纳税义务截止时间的确定
　　纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产实物或权利状态发生变化的当月末。
　　（三）关于居民住宅区内业主共有的经营性房产征收房产税
　　对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。
　　（四）关于房屋附属设备和配套设施计征房产税问题(国税发[2005]173号)
　　1.为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，自2006年1月1日起都应计入房产原值，计征房产税。
　　2.对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。
　　（五）关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税
　　1.凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，自2006年1月1日起均应当依照有关规定征收房产税。
　　2.对于自用的与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
　　3.自用的完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，按有关规定计算征收房产税，应该说明的是，房产税是一个地方税种，各省级政府可以按照相应的权限对房产余值及具体实施作出相应规定，并报财政部、国家税务总局备案。
　　（六）关于出租房产免收租金期间房产税问题
　　对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
　　（七）关于将地价计入房产原值征收房产税问题(财税[2010]121号)
　　对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。例：某工厂有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地价1万元，该宗土地上房屋建筑面积8000平方米，通过计算可知该宗地容积率为0.4，因此，计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价=8000平方米×2×1万元/平方米=16000万元。
　　
　　（八）关于财税[2010]121号文件的几个问题
　　问题一：如果一宗土地上既有已经建成投入使用的房产，又有在建或规划建设的房产，在将土地价值计入房产原值征收房产税时，是否可以将该宗土地的价值在不同房产中进行分摊。
　　在建房产和待建房产尚未建成使用，按照现行房产税有关规定不属于应税房产，不应当缴纳房产税，其占用土地的价值也不应该作为房产税的计税依据缴税。据此，该宗土地的地价，应按照建成和在建（包括待建）房产的建筑面积比例进行分摊。其中：建成房产所分摊的土地价值应计入房产原值征收房产税；在建和待建房产分摊的土地价值，待房产建成后再计入房产原值征收房产税。
　　问题二：应税房产配建了一些非应税建筑物，如游泳池、烟囱、水塔等，在计算计入房产原值的土地价值时，是否应将这些建筑物所占土地的价值扣除。
　　房产税的几个政策问题
　　按照现行房产税有关政策，独立于房屋之外的建筑物，如游泳池、烟囱、水塔等，不属于房产，不是房产税的征税对象，其所占用土地的价值也不应该计入应税房产的原值征收房产税。因此，在计算应计入房产原值的地价时，可将非房产税征税对象的建筑物所占的土地价值进行扣除。
　　三、房产税计算举例说明
　　例题1：A企业2009年取得一宗工业用地，当年支付土地价款200万元，缴纳相关税费80万元，该宗土地用于建设一幢厂房，厂房竣工后房产原值（不含土地价值）为2000万元，厂房周围道路、绿化带建设成本100万元。
　　问题：假设A企业厂房建筑面积1800平方米，土地面积4000平方米，该企业厂房原值是多少？
　　答：1、该宗地土地价值：200万+80万=280万
　　2、该宗地容积率：1800 ÷4000=0.45
　　3、平均地价：280万÷4000平方米=700元/平方米
　　4、应计入房产原值的地价：1800 x2 x700=252万
　　5、该企业厂房原值：2000+252=2252万
　　四、总结
　　正确计算房产税，关键在于房产原值的确定，其中的土地价值又受容积率的影响。至于纳税时点、免租期等更是容易出错，企业应认真应对上述涉税风险，以免受到损失。