关于宏观调控下房地产企业出路的思考|1040宏观调控三大目的

　　摘要：房地产飞速发展的当下，国家一连串的宏观调控无疑是当头一棒。房地产企业面对前所未有的寒冬该如何抉择？文章分析了房地产调控政策的原因，对未来宏观调控做了进一步预测，并就目前的严峻形式，对房地产企业提出了相关意见和建议。
　　关键词：房地产企业；宏观调控；保障房
　　中图分类号：F120 　　　文献标识码：A 　　　　文章编号：1009-2374（2012）20-00012-03
　　1　房地产政策对房地产行业发展的影响
　　随着“限购令”、“限贷令”等各项房地产宏观调控政策的出台和落实，红火异常的房地产市场迎来了发展路途中的寒冬。但是，是否房地产行业就此进入低位运行？是否中小房地产企业就无发展机遇呢？
　　1.1　房地产宏观调控的原因分析
　　最近10年，房地产市场的火爆程度众所周知。地王的不断推出、房企的火热投入，证明了地王没有最高，只有更高。地方政府在土地买卖中获利是不争的事实，这无形中助长了不断攀升的房价。大量房地产开发商都在高负债地运行着，老百姓也疯狂地从银行贷款，投资购房。看到如此高歌猛进的房地产市场，各路投资者也纷纷将大量的资金投向房地产市场，在房屋的买卖交易中获取大量的利润。于是全国上下，无人不为房子疯狂。
　　企业的高风险运行、老百姓的疯狂贷款、投资客的疯狂炒作无疑加重了银行风险，美国的次贷危机给了中国一个很好的教育，这时政府必须要采取措施，控制房地产迅猛发展中的风险，于是有了“限购令”、“限贷令”、“提高存款准备金率”等政策的出台。
　　1.2　保障房的效用分析
　　为了满足不同收入层次的需求，国家出台了“保障房”建设政策，个别地方政府还要求每年必须有10%的保障房建设开工面积。
　　保障房主要有三部分组成：一是廉租房，这类房屋只租不售，提供给那些进城务工的收入低端人群，给他们的居住提供稳定的基本保障。二是公租房，这类房屋在租住了一段时间后，可以卖给承租人，租金可抵扣房款，给那些努力工作、收入逐步有所增长的人群提供稳定的住房保障。三是经济适用房，这类房屋以较低的价格出售，给那些想买房，但买不起商品房的人群提供住房。
　　这样一来，整个房地产市场的格局就构建起来了：收入低的人群，可以选择廉租房；选择公租房的人，通过努力工作，有了一定能力，也可以购买住房；有一定经济能力，但无法购买商品房的人可以选择购买经济适用房；有条件的，根据自己的资金状况，选择不同档次的商品房。
　　这样便将很大一部分的刚性需求通过保障房的途径消化掉了，从而减少了商品房市场的刚性需求。由此引导商品房市场按照市场经济的运行规律运行，合理定价，满足不同层次消费者的需求。
　　1.3　未来房地产宏观调控方向分析
　　稳定房价，不让房价过快上涨，是国家宏观调控的主要目标。按照目前的情况来看，确实基本已经达到。但是为了巩固成果，将房地产行业过多的泡沫层分挤出去，还需要一段时间。因此，国家必然还会在接下来的一到两年时间内继续坚持这个目标。但是由于这样的强力调控，不但抑制了投资需求，同样也抑制了部分刚性需求。国家下调银行存款准备金率，或许就是出于这方面的考虑。但是，总体调控思想依然是控制高位运行的房价，减缓房价的上涨速度，支持保障房地产项目开发，满足广大中低购房需求者的购房要求。
　　2　房地产行业机会与威胁并存
　　房地产行业机遇与威胁并存：一方面，通过洗盘，大量不规范的企业将被淘汰出局。另一方面，优秀的房企将更能巩固和扩大市场占有份额，增加企业声誉。消费者将越来越偏向于购买有实力的品牌房企的产品。优秀房企将越做越高端，获取大量的品牌溢价，收益率逐步扩大。而实力小，且非品牌房企的生存空间会逐步被压缩，只能往低端市场发展，几乎没有品牌溢价，收益率降低。但低收益率的房地产项目并不意味着没有利润可图，只要量上去了，其收益依然可观。且目前这样的中低端房地产项目会得到地方政府的大力支持，会给予相应的政策扶持，这将成为中小房企的一条出路。
　　3　房地产企业的出路
　　房地产企业应该认清目前的市场现实，找准自己的企业定位，利用这样的机会，苦练内功，图谋发展。
　　3.1　正确定位，理性选择
　　正确定位企业发展目标，找准目标市场和发展方向。作为大多数房地产企业而言，准确定位自身，找准企业发展目标尤为重要。大多数房企资金、技术等实力不强，竞争力弱，品牌效益低。没有必要一味地往高端产品市场发展，而应在低成本开发的前提下，将品质做足，抢占中低端市场。当年李书福的奇瑞汽车就是以低端的产品冲击了整个汽车市场，并获得成功。目前国家的政策导向是保障房建设，在经济适用房建设项目上，或许可以成为一般房企发展的一个方向。
　　同时，在项目选择上，除了选择民用地产板块外，还可以将目光投向旅游地产、产业地产、综合体等项目上。在旅游地产板块上，重庆隆鑫集团在武隆仙女山上的花漾的山谷产品是值得学习和借鉴的。值得注意的是，旅游产品跟当地的人文景观环境息息相关，不能跳出当地人文环境孤立地打造旅游项目，而应结合当地的特色去开发和发展产品。旅游房地产项目是目前发展比较迅速的一个板块，越来越多的企业也开始关注。但是，在未清楚地认识和把握前就盲目地开发这个板块，风险也是非常大的。
　　因此，房地产企业要决定进入哪个板块、做哪个档次的项目，需要根据自己的情况，合理定位，理性选择，不能盲目跟风。要选择适合自身企业发展的，同时也是自己擅长的项目来做。
　　3.2　加强企业文化建设，将文化与房地产产品相融合
　　优秀的企业文化是企业发展的动力，是企业的核心竞争力。一个企业有没有文化、有什么样的文化，决定了这个企业能否壮大。以优秀的思想统一、凝聚员工，才能产生巨大的生产动力。目前的房地产已不再像过去那样仅仅起到保证居住的功能了，还承载着文化、社区交流等功能。因此，如何将文化与房地产产品相结合，也是当前房企走出困境需要思考的问题。目前，很多房地产企业推出的是欧式风格、地中海风格这样的海派文化产品。这样的产品如今比比皆是，已经没有了新意，落于俗套。也有部分企业开始思考将中式园林文化引入产品中，如金科东方王榭、金科中华坊、隆鑫72府等。这些项目在开盘的时候，确实吸引了不少人的目光，取得较好的业绩。值得注意的是，瑞安在选择文化的时候，将目光投向了本土文化。因此诞生了瑞安的天地系列产品，如上海天地、重庆天地等项目，将当地的文化与产品相融合，受到当地居民和外来投资客的广泛认可。
　　3.3　完善项目决策评价体系，重视前期营销策划工作
　　由于早期房地产市场是卖方市场，很多房地产企业基本上不重视项目决策评价，基本上不考虑拿哪块地？开发什么项目？收益情况如何？在卖方市场的时候，只要把房子建起来，就有人抢着买。而现在，市场环境发生了变化，成了竞争性的买方市场，因此，必须要重视项目事前评价，需要事先有一套完整的评价体系，在拿地初期就对项目的可行性进行认真而严格的测算和分析，将开发风险降到最低。这方面万科确实是值得所有企业学习的
　　标杆。
　　由于大部分的房地产企业发展较晚，很多都是借助于早年房地产红火发展的势头成长起来的。因此，很多企业忽视开发流程、销售策划环节、物业管理策划环节等前期营销策划工作，不重视项目策划调研，对销售环节也是拍脑袋做决策，这些无疑加重了市场风险。
　　房地产企业想要在调控后的今天取得竞争胜利，必须要认识到自身的现状，正确定位产品，将产品与文化相结合，做出特色来。只有这样才能赢得市场的认可。同时，企业内部需要苦练内功，加强和完善项目决策评价体系，重视营销策划环节，才能减少和降低产品风险，提高收益率。
　　作者简介：夏先玉（1982-），女，重庆人，重庆房地产职业学院讲师，房地产开发教研室主任，房地产营销系主任助理，硕士，研究方向：高职教育、房地产。
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