房地产如何降低成本 论降低房地产企业建筑项目成本

　　【摘要】本文主要介绍了房屋建筑开发成本的组成，阐述了房地产开发的流程，探讨了房屋建筑开发成本的核算，提出了房地产成本控制措施，以达到加强成本核算，降低工程成本，提高经济效益的目的。
　　【关键词】房地产开发；成本核算；降低成本；措施
　　一、引言
　　房地产成本决定了房地产价格，而房地产价格也深刻地影响着社会经济。它的波动从微观上讲关系到人们的生活水平，从中观层次看是一个城市或者地区竞争力的重要组成部分，从宏观角度看，它也影响着一个国家的国民经济的产业结构，产业政策，产业协调发展。可以这样讲，控制房地产开发成本是政府在不断推出经济适用房以平抑房价的另一重要方法，这将对国民经济保持健康和可持续发展都具有现实意义。
　　二、房地产开发的流程
　　前期规划阶段的主要工作目标是根据企业的战略研究结果，理论分析土地出让信息和实地调研出让地块，对该地块进行投资机会研究，以确定是否获得该地块，若符合企业的战略发展，则获取土地，并进行项目立项。项目设计阶段在项目立项后根据前期的市场定位，运用工程技术理论及技术经济方法，按照现行技术标准，对项目的工艺、土建工程、公用设施、环境保护等进行合理性设计及技术经济分析，并提供作为建设依据的设计文件和图纸。房地产项目设计阶段的目标是如何更好地发挥房地产产品价值，如何激发消费者的购买欲，在确保设计量的前提下设计出最佳方案。工程管理阶段房地产承包商在与开发商签订了承包合同后，按合同要求组织施工，按质、按量、按期完成工程项目任务。对开发商而言，房地产开发项目建设管理的最终目标是以最短的工期、最低的成本达到最优的工程质量。市场营销阶段指房地产开发企业为了实现经营目标，对房地产产品的构思、定价、促销和分销的计划与执行过程。市场营销阶段的主要工作目标是在预定的成本范围内，提高企业的营销素质和竞争力，实现最优的营销效果。售后服务阶段工作目标是在交房后，利用现代管理和先进的维修、维护技术，以经济手段管理物业，为业主和承租人提供高效、优质、经济的服务，使物业发挥最大的使用效益和经济效益。
　　三、工程成本控制分析
　　设计阶段是建设项目成本控制的关键阶段设计是工程建设比较重要的一部分，它对工程造价、建设工期、工程质重以及在建成以后的经济效益起着决定性的作用。在整个工程建设成本控制中是非常重要的，它将竞争机制运行到设计阶段要有多个设计单他投标从中择优选定虽佳的设计方案，并吸收末中标单位好的设计要点，取各家之长，使优化设计方案渐渐完善。这样才有利于工程成本的控制，使中标的设计方案能够达到预定的成本控制目标。推行限额设计。在概算确定后明确地对设计单位提出限额要求，设计总负责人按安全、可靠、实用、经济的建设方针将概算按单位工程，分工种、按专业分解，并要求设计人员采用新技术、新工艺反复优化设计方案，实行设计监理。设计监理通过对设计的审查，提出改进意见，设计院应采纳其合理的建议，而后进行改正。
　　四、房屋建筑开发成本的核算
　　间接费用的核算，企业的间接费用主要包括管理费用、财务费用和销售费用。按现行房屋建筑开发企业会计制度规定，这些费用应作为期间费用，直接计入当期损益。这样处理对部分费用来说，违背了配比性原则，会形成虚假的财务成果，不能客观地反映企业的实际经营情况。因此，笔者认为，对受益对象明确的贷款利息和前期销售费用应视同资本性支出进行核算。前者列入“开发成本”，作为成本项目的一个组成部分；后者可在“递延资产”科目下开设明细专户进行核算，待开发产品实现销售后，再转入“销售费用”科目。项目的竣工决算，房屋建筑开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结算出经营利润。项目决算有可能因为各种原因变得遥遥无期，比如小区个别配套没有完成，计划中的公建设施暂时不能实施，或者押金的收回久拖不决等，都会影响整个开发项目的完全建成，进而影响项目决算。
　　五、降低建筑成本的策略分析
　　1、合理安排建设资金
　　房地产企业必须合理筹措资金，在保证项目顺利开发的同时，控制资金成本。从目前来看，房地产企业一般是资产负债率比较高的企业，这就要求房地产企业要将保证现金流作为一项重要的工作来抓，积极拓宽融资渠道，并根据投资期限的长短、阶段资金需求情况、企业资金状况以及资金回收情况来选择合适的融资方式。尤其是对于同时投资多个房地产开发项目的企业来讲，资金压力较大，需要通过融资来保证多个项目的开发，同时也要避免过多占用资金造成资金成本过高的情况。为此，房地产开发企业要对每个项目开发过程中的资金收支情况进行现金流分析，制定最佳的企业资金计划方案，把企业资金成本降低到最小。
　　2、建立合理的项目开发体系
　　房地产行业是一个比较特殊的行业。它是由各种社会资源整合而成的企业，涉及政府部门、设计部门、施工企业，以及各相关单位。因此，建立合理的项目开发体系，有利于各方面相互理解、相互支持局面的形成，也可以在一定程度上降低开发成本。
　　3、合理利用税收政策
　　房地产开发企业应对企业的税务进行科学的综合筹划，针对每种税收的特征，制定合理的避税措施，以有效减轻税收负担。房地产开发项目的税金主要为：营业税及附加所得税，土地增值税。房地产开发企业可以根据实际情况，由施工单位提前开具质量保证金发票，进而在计算土地增值税时予以扣除。因此我们可以看出，房地产用足用活优惠政策，可以做到合理避税，降低开发成本。
　　六、结语
　　从以上来看，房地产企业的目标成本管理是一项涉及全员和项目开发全过程的管理过程。在项目实施中，房地产企业要以成本控制为中心，完善的成本管理的体系，加强实施过程的成本监督和分析，及时地反馈成本信息，从而更好地提升企业竞争力。