宏观政策与房地产泡沫的城市差异_2019年房地产泡沫破灭

　　由于我国土地所有权和土地使用权相分离的现状，使得房价很大程度上会受到土地所有权的拥有者即政府的影响，故国家干预对房地产市场的影响较大。房地产业已经成为财政收入的主要来源，同时也有力的拉动着消费和GDP。房地产市场日益重要的经济地位和不断攀升的价格开始引发了中国房地产泡沫的恐慌。为了应对商品房价格高昂所引发的民生问题，国家屡屡进行宏观调控。然而，要解决改善住房民生问题同房地产拉动经济增长的矛盾并非易事，政府一方面希望控制房价，另一方面却又必须保持房价稳定防止经济下滑，因此在控制房价方面始终未见成效。
　　房地产泡沫指标检测理论大体上可以分为预示指标法、指示指标法和综合指标法。预示指标法可以用房地产投资增长率来表示，房地产投资增长率的持续提高，并且速度远远大于固定资产投资增长率时，就会带来泡沫经济的效应。指示指标法可由房屋空置率和房价收入比表示。房屋空置率是在衡量房地产泡沫时使用较多的指示性指标，在房地产过热的状态下，消费者对房地产进行过度投资，其表现是大量房屋的空置；房价收入比它是商品房价格与居民的平均家庭收入的比值，反应居民家庭对住房的支付力，比值越高支付力就越低。综合指标法就是利用发地产的相关指标进行分析及预测房地产泡沫是否存在以及房地产泡沫大小的方法，主要用数学综合来衡量房地产泡沫。
　　从2011年5月开始，一线城市的房价开始初显下降趋势，之后房价继续环比下跌，并且蔓延到一些较发达的二线城市。政府的政策已经开始发挥效力。那么究竟怎样的政策才能真正控制房地产泡沫成为值得深思的问题。另一方面，不同地区的房地产市场有不一样的实际情况，中央的宏观调控政策是否对不同的城市都能起作用，不同类型的城市适合于怎样不同类型的政策，这仍然需要探讨。
　　因此，本文将重点放在论证中国房地产市场的泡沫存在性方面，试图从不同类型的城市角度出发解读国家政策的影响，由此提出防范或控制房地产泡沫的政策建议。大连、南京、杭州、合肥、武汉、广州、成都、西安；第五类，石家庄、太原、长春、哈尔滨、宁波、福州、厦门、南昌、济南、郑州、青岛、长沙、深圳、贵阳、昆明、兰州、西宁。
　　由于经济发展程度与房地产泡沫情况关联较大，因此本文以GDP最大为原则选取每一类别的代表城市。最终得到五个研究城市北京，上海，沈阳，广州，深圳。
　　1.变量的选取
　　本文选择用房价收入比计算泡沫大小。结合理论和文献，确定人均GDP、销售面积、城镇居民人均消费支出这3个变量作为最终影响房价收入比的自变量。
　　2. 模型设置
　　根据模型的意义与作用现把模型设置为
　　由计算结果，我们可以得到房价收入比是由人均GDP、销售面积和人均消费共同影响的。其中，人均GDP对房价收入比是正影响，说明一个地区GDP越大，房地产的泡沫就越大，这是因为人均GDP中有大量投资成分。如果房地产市场中的投机成分增加，相应的人均GDP也会变大，并直接增加房地产泡沫。而销售面积也是和泡沫成正比，销售面积代表的需求量，需求的增加会提高价格，由此增加泡沫。投资房地产和居民消费成反比，这个关系比较清楚，就是因为投资和消费成反比。
　　1. 一线城市房地产泡沫总体分析
　　以聚类选取的北京、上海、广州、沈阳、深圳五个城市2001年至2011年的数据分析，受国家政策的影响，我国房地产泡沫主要分为四个阶段。
　　2001年至2003年，房地产业市场化运作初期，房地产泡沫保持低位。1998年，中国实行住房分配货币化，正式开始了房地产市场化的运作。全国全面推行了住房公积金制度，住房公积金信贷全面转向个人住房贷款，资金流动性增强。国家在税收政策上对二级市场减免，房地产二级市场开始活跃。同时，政府主导的保障房和福利房的开发、供给比重还较高，住房供给较为充足，相对而言商品房的开发面积较小，市场需求
　　程度不高。所以，此时期商品房销售面积虽有小幅增幅，但保持在低位。虽然房价在2001至2003年呈现较为温和的上涨趋势，但房地产泡沫指数保持着低水平。
　　2003年至2007年，国家着力抑制投资需求，但收效甚微。这一阶段的房价增长较为迅速，且房地产泡沫指数反而稳步上升。主要有以下几个方面的原因：首先，这一阶段人均国内生产总值有了显著提高，房地产行业的兴起，加上由于国家新增信贷过多从而导致的货币供应的增长速度超过GDP的增长速度而引起的通货膨胀愈发吸引拥有一定购买力的人群投向能够保值增值的不动产上。其次，随着城市化进程的进一步发展，城镇人口增速明显，但商品房的供给率不足，保障房的建设因房地产市场化减缓，故商品房的刚性需求较大，销售量保持高位。第三，信贷和税收政策仅对普通的潜在购房者的消费性需求有抑制作用，而对自有资金充足炒房大户影响较小，且税收政策主要针对的是二手房市场，对商品房的作用有限。第四，国家既需要进一步推进房地产市场化，又要抑制房价过快上涨，所以先后出台的政策存在一定的矛盾性，贷款政策也进一步导致了土地供应量的减少。
　　2008年至2010年，救市效应推动房地产泡沫的迅速上升。2009年全国全面实行刺激性政策，实行优惠利率，下调自有资本金贷款比例，加大保障住房建设力度，减免税费。面对金融危机影响的削弱以及房地产价格迅速增长，2009年底国家救市政策基调微调，提高开发商拿地的首付款比例。2010连续出台“三轮”调控政策，力度逐步强劲，提升了二、三套房贷款门槛，降低开发商竞买保证金，暂停出让住房用地，并大力增加住房用地供给，尤其是中小套型商品房。此次调控涉及到了最直接影响房价土地市场，更广泛地从供给、需求两方面入手，调控力度较大。
　　2008房地产泡沫的下降是多重调控政策持续性影响的结果。政策的效力具有滞后性，央行多次的加息，贷款门槛的进一步提高，各种税费的压力，加上2007年新出台的土地增值税政策抑制了泡沫的进一步增长。2008年、2009年的救市政策刺激了房地产需求的集中释放，供求矛盾加剧，房地产泡沫随着经济的复苏快速回升。而2010年大力的房地产调控手段，较为有效地抑制了需求，销售面积呈明显下降趋势，但救市的刺激效应仍持续存在，故房地产泡沫并没有下降的迹象。
　　2010年后，国家进一步加大调控力度，效果逐步显现。2011国家进一步加强对房地产市场的调控，这一阶段的调控手段主要有以下几个方面：首先，强化差别化住房信贷政策，提高第二套住房的首付款比例和基准金率。第二，实行房地产限购令，从而防止城市化进程的加快和资源不平均而导致的人口频繁流动而导致重要城市人口急剧增多从而推动房价上涨的一个重要的手段。严厉的限购令有利于更为有效地控制商品房的住房需求，有利于保持潜在购房者的观望状态或将需求转向租房市场，从而控制交易量和房价。第三，央行连续七次上调人民币存贷款基准利率持续上调，缩短货币供应量于房地产商品流通对货币的需求差距，进一步减弱潜在商品房消费者进入市场的欲望，进而减少房地产市场需求量。第四，进一步提高保障房的供应量，“国八条”大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。2011年，房地产销售面积和泡沫程度呈下降趋势，说明2010年、2011年的调控政策已有初步的成效。从土地市场入手抑制房地产价格更为直接，而限购令、限价令的实施在短期内能够迅速抑制房地产的需求，削减投机行为。
　　2.五城市房地产受政策影响状况总结
　　北京购房者对于政策的敏感度较高，不论是打压还是刺激房地产的政策，北京购房者都表现出强烈的需求浮动。但是从房价收入比的角度看，它并没有完全跟随需求而同步波动。
　　2011年1月，上海宣布试点开征房产税，此时的房地产需求量因为之前受到2009和2010年的国家政策影响已经有较大下滑，所以房产税开征并没有引起需求波动，反而直接刺激了房价收入比的下跌。这表明房产税在控制房地产泡沫方面有较大作用。
　　广州购房者对政策变动的表现比较敏感。抑制性政策能对泡沫起到一定的控制作用，但刺激性政策会更容易且更大程度的刺激泡沫的膨胀。
　　沈阳市的商品房需求并未显示出与国家干预有很强的相关性，但是政策却对房地产泡沫有很大影响。沈阳市的房地产政策与其他地区最大的区别在于，当其他地区通过抑制商品房需求来压缩泡沫时，沈阳则以开放土地，增加商品房供给作为主要政策方向。