地产回暖 地产融资回暖
“我们对于房地产市场的长远发展抱持积极态度。”8月9日，兴业银行（601166.SH）副行长林章毅在天津举行的2012年中期业绩报告会上说。 这一观点也代表部分银行对房地产行业的基本判断。兴业银行上半年数据显示，6月末，房地产贷款比去年末增加95.68亿元，占总贷款比重上升0.25％，房地产贷款余额出现小幅反弹。
《财经》记者多方采访发现，部分银行一度收紧的房地产开发贷款，已有所松动，此前接近叫停的房地产信托，也开始有节奏回暖；货币政策持续放松，亦使得地产商资金链紧张局面得到一定程度缓解。
虽然房地产融资的调控主基调未变，但诸多迹象显示，部分房地产企业的资金面得到很大缓解，最困难时期正在过去。
渣打银行最新调研显示，开发商的融资成本正趋于降低、流动性状况正在改善。30家调研对象中有22家开发商表示在最近几个月获得银行贷款越来越容易。
随着融资回暖，房地产市场预期已发生反转，价格止跌回稳，市场成交大幅放量，正在逐渐走出底部。但中央调查组调研后，是否有新的政策出台，仍将影响地产业的走势。
经过一轮严厉的调控政策，房地产金融悄然发生着变化，一位大型房地产企业旗下地产基金高管认为，房地产基金逐渐发展壮大，将从根本上改变房地产金融，房地产基金投资，将成为其规避调控周期负面影响和剧烈波动的有效手段。
地产信托变奏
进入7月，房地产信托发行明显提速，这一重要变化，源自监管当局对房地产信托审批节奏把控的微妙变化。
多位信托公司中高层人士向《财经》记者证实，银监会正在加快房地产信托项目审批进程，这亦是部分房地产信托从业者感受到的最大变化。据了解，银监会并没有为此下发书面通知，亦未进行窗口指导，而采取“实质重于形式”的操作手法。
在这一政策信号引导下，信托公司在加速搜罗优质房地产项目的同时，积极上报已积压近一年之久的项目。一直以来，监管部门对房地产信托实行备案制管理。
去年6月前后，为配合国务院关于房地产的调控政策，银监会收紧了银信合作和房地产信托，由“备案制”改为“审批制”，对房地产信托存量规模比较大的企业进行“窗口指导”，严控发行数量和存量规模，内部提出了保持存量规模不增加，并稳中有降的总体目标。
随后，报往银监会的房地产信托项目大量积压，只有期限偏长的股权类机构化信托产品容易放行。此后，由于业务空间缩小，信托公司甚至转向矿产、艺术品等领域。
政策瞬间收紧，引发房地产信托发行数量和规模迅速下降。
这种“一刀切”的调控方式，使得银行监管部门陷入了“进退两难”境地。一方面是房地产调控令房地产企业资金链持续恶化，随着原有信托产品到期日的逐渐临近，偿付风险也逐渐暴露；另一方面，若重新放松房地产信托口径，又与中央调控政策相悖。
从房地产信托发行数量和规模双回升势头看，信托融资的松动，一定程度上缓解了部分项目偿付危机的发生。
已发行大量地产信托产品的信托公司压力很大，多不敢再贸然前进，一家大型信托公司副总表示，在房地产政策尚未完全明朗、银监会未明确政策导向的情况下，公司不会贸然重回2009年、2010年状态。
中小信托公司亦是如此。“今年存续项目的管理任务繁重，公司将大部分人力、精力投入到化解兑付风险上。”吉林信托中层人士说。该公司已主动微调业务重心，转向房地产以外的其他领域。
银根有限松动
信托融资并非房地产企业融资的主流渠道和传统方式，其仅仅是近几年来快速兴起的一种融资方式。
进入今年二季度，房地产市场回暖明显，原本收紧的各种融资方式出现松动迹象。尤其是货币政策的转向，虽属宏观经济层面的调整，并非单纯针对地产行业，加速了购房者对房地产市场预期的改变。
据央行公布的上半年金融机构贷款投向数据显示，6月末，上半年房地产贷款余额11.32万亿元，同比增长10.3％，增速比上季度末高0.2个百分点；上半年增加5653亿元，同比少增2271亿元，上半年增量占同期各项贷款增量12.3％。
从环比看，房地产贷款呈现缓慢回升态势。针对银监会政策是否放松，银监会权威人士回应银监会房地产贷款政策没有任何变化。而银行在执行层面却更为灵活。
8月9日，在兴业银行中期业绩发布会上，该行行长李兴仁直言，房地产业务质量稳定、收益率好，未来可能仍然是兴业银行很重要的业务种类，但要进行总量控制和结构调整。
从大行看，工行和建行房地产贷款存量规模相对较大，但变化不大。农行和中行今年增速相对较快，其中，中行上半年房地产贷款同比增加超过100亿元，但大银行的房地产贷款增速要明显低于中小银行。
一位接近中行深圳分行的人士直言，“开发贷最近的确松了。”在珠三角地区，房地产信贷政策执行最为严厉的去年，部分银行通过“绕道”方式向地产商输送资金。
具体操作方式是：房地产企业成立一家非地产类实体公司，从银行融资后，再转入地产公司，以此规避信贷规模管控，而银行通常会睁一只眼闭一只眼。时至今年，房地产企业放弃前述“绕道”方式，可以直接从银行获得开发贷款。
部分银行在保证自身开发贷余额不增加的情况下，将原本属于中小开发商的信贷额度，转投放给大中型房企，进行体系内信贷资源投放重配。
对此，一位货币政策监管部门人士对《财经》记者说，“房地产开发贷的同比增速达11.3％，主要是因为同比基数低。”不过，从环比看，二季度开发贷增速也比今年一季度末高出0.3个百分点。
银监会对房地产贷款赋予银行更多自主操作的空间，各家银行对政策拿捏亦有很大不同。
此外，央行连续两次降息，有效提升了刚需购房者的支付能力，并推动改善性需求入市。目前，国有四大行普遍执行首套房8.5折优惠利率，个别地方性银行甚至出现7折利率。而在去年至今年初，银行曾普遍执行基准利率、甚至上浮1.1倍。