[关于小区车库、车位权利归属的探究及建议]小区车位车库归谁所有

　　摘要：本文从小区车库的权利归属的角度，指出没有约定或者约定不明的车库、车位的归属存在归开发商所有和归业主所有两种观点，并且提出分为《物权法》实施前后两个阶段处理的方法。根据《物权法》第74条中的争议进行探究并提出相关建议，指出由地下人防工程改造的车库、车位的所有权不明晰及其所有权归属，并对开发商或小区业主是否能将小区车库、车位转让给小区业主外的第三人的问题进行探讨。
　　关键词：《物权法》第74条； 车库、车位；权属
　　《物权法》自实施以来，有关小区内车库、车位权属的条款颇受争议，社会上针对此条规定提出了多种看法，然而，时至今日，也没有相关司法解释或者修订意见出台，使得小区内车库、车位的权属仍处于不确定状态。因此，如何进一步明确小区内车库、车位的权属，并使之在现实生活中产生相应的效果，具有可操作性，是完善当前立法的重点。
　　一 如何看待小区车库、车位没有约定或约定不明的权利归属
　　当事人对车库、车位的权利归属没有约定或约定不明时的法律使用并未在《物权法》第74条第2款中有所体现，在实践中处理纠纷导致一定程度的困难。我们首先应明确“没有约定”和“约定不明”的含义。没有约定不仅包括没有任何约定，也包括没有履行形式反面的要求，或者约定无效。所谓约定不明是指虽然有约定，但基于各种原因没有就归属达成明确的合意，可以通过解释的方法确定最终的归属。①
　　关于没有约定或者约定不明的车库、车位的归属包括归开发商所有和归业主所有两种观点。车库、车位应属于开发商的理由是：第一，操作容易，减少纠纷。在《物权法》实施之前，大多数房地产销售合同中并未体现车库、车位的权属归谁所有。如果一味的将所有权归于业主所有，由于车库与业主的配套比例和其他种种原因，分配问题便成为一个棘手的问题，这也将会产生大量的诉讼。②第二，有利于开发商对车库、车位进行有效使用和管理，增加开发商建设车库、车位的积极性。目前我国城市的车库、车位形势较为严峻，这将会提高开发商建造车库、车位的热情，从而缓解目前的紧张局势。另一种观点是，车库、车位应归业主的理由是：首先，开发商在制定合同时完全可以争取自己最大的利益。合同中没有规定车库的所有权归谁所有，我们便可以推定开发商已经放弃了拥有的车库权利。第二，在实践中，开发商在出售住房过程中一般会使用自己制定的格式合同，即使合同存在争议，合同制定者即开发商也会让合同符合自己的利益。第三，从《物权法》草案中可以看出，其规定了没有约定或约定不明的应当由业主共有，上述观点可以从立法的角度得到支持。③
　　笔者认为，对于没有约定或约定不明的车库、车位权利归属问题的区分，应当以时间为界限，分为《物权法》实施前后两方面处理。
　　实施之前，对于车库、车位的权利归属没有约定或约定不明的，应当推定为业主共有。理由有以下两点。第一，从建筑面积的公摊的视角，大部分车库、车位的建筑面积已计入小区总建筑面积之中，并分摊至小区每位业主，理应由全体业主共有。④第二，业主的购房款中其实已经包括了车库、车位的相关建设成本，全体业主应共有车库、车位的实际所有权。
　　《物权法》实施之后，对于车库、车位的权利归属没有约定或者约定不明的应当由开发商所有。第74条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车住、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”在这里，立法者的立法的前提是：开发商必须拥有建筑区划内，规划用于停放汽车的车库、车位，从而才可以“通过出售、附赠或出租方式”与业主通过约定的方式来协商车库、车位的权属，否则，便没有主体来实施“出售、附赠后出租”行为，开发商便构成无权处分。
　　《物权法》第74条中的争议探究及相关建议。
　　（一）由地下人防工程改造的车库、车位的所有权不明晰
　　由于人防工程的所有权在我国《人民防空法》并没有明文规定，所以在理论上和实务上对其的认识有很大的分歧，概括来说，有三种不同的观点。
　　一是国家所有说。此种观点认为，由于建设人防工程不需交纳土地出让费及大部分相关税费，所以建设的人防工程的所有权属于国家所有。
　　二是开发商所有说。此种观点认为，在房屋买卖合同中，作为“附属公共配套设施” 的人防工程，因为没有对公共面积进行分摊，所以开发商应当享有对车库、车位的所有权。⑤
　　三是业主共有说。此种观点认为，是全体业主投资建设住宅小区的地下人防工程，所有权应当为小区业主共有。我国《人民防空法》第5条实际上规定了住宅小区地下人防工程的所有权归于小区全体业主共同所有。
　　（二）开发商或小区业主是否能将小区车库、车位转让给小区业主外的第三人。
　　在实践中，开发商或小区业主将车库、车位转让给小区业主之外的第三人的现象时有发生，这样做会有下列弊端。第一，某些小区业主会购买多个小区车库、车位，然后出卖，以求赚取差价，这样会导致小区车库、车位的价格整体上涨。第二，由于将停车位转让给第三人，造成业主使用车位紧张，最终影响到小区业主的生活质量。第三，如果将车库转让第三人，这样就会使整个车库进入市场机制，势必会造成车库的价格的上涨。笔者认为，对于车库、车位的自由转让也应当在法律上作出严格的限制，即车库、车位可以在小区业主之间自由转让，但是，不能随意向小区业主以外的其他人转让，但同时也有对小区业主个人拥有车库、车位的数量进行限制，个人拥有多个车库、车位的前提是必须满足其他业主的需求。
　　参考文献：
　　① 王利明 《论物权法中车库的归属及相关法律问题》，《现代法学》2006. 5期
　　② 胡康生主编《中华人民共和国物权法释义》，法律出版社.2007版，第175页
　　③ 吕伯涛 《适用物权法重大疑难问题研究》， 山东人民出版社.2007年版，第84页
　　④ 高圣平 《物权法原理、规则与案例》，清华大学出版社. 2007年版.
　　⑤ 伍芬艳 人防工程权属问题亟待解决 [EB/OL] drweb/admin/showfile.asp?file-id=577