收房签署“验房合格单”,质量担保责任不免除|如何收房验房

　　购房者在签署验房单后，发现房屋存在质量问题，房地产公司认为购房者在交房时已签署验房单，因此对房屋质量问题免责。法院判决验房单不能免除卖房人对于验房单所述以外之房屋瑕疵的质量担保责任。
　　2005年，杜某与某房地产公司签订《商品房买卖合同》。2006年7月，杜某验房时认为房屋建筑、装饰装修及设备存在问题，协商未果之下将某房地产公司诉至法院，要求赔偿损失。经鉴定，商品房的确存在质量问题。庭审中某房地产公司提供了2006年7月17日由杜某签字的验房记录表，记录表中记载：空调不制冷，客厅出风不凉、风小；油烟机噪音太大超标20分贝。
　　原审法院经审理认为，某房地产公司提供给杜某的房屋存在质量问题，应承担相应的民事责任。某房地产公司不服，提起上诉，主要理由为：对方所说的质量问题是使用不当造成的。对方在收房时已经签署验收单，应视为其对房屋质量认可。
　　二审法院经审理查明，某房地产公司称对方已在验房单上签字，对验房单以外的质量问题不应承担责任。法院认为，对于在实践中普遍存在的买房人在接收交付商品房时签字确认的验房单，因买房人并不具备直接辨识商品房质量瑕疵的专业能力，且商品房的质量瑕疵往往在使用过程中才会逐渐出现，故验房单不能免除卖房人对于验房单所述以外之房屋瑕疵的质量担保责任。
　　点评
　　◎ 卓广平（浙江天册律师事务所律师）
　　在商品房买卖中，作为出卖人的开发商必须向买受人交付符合质量要求的商品房，这是开发商在商品房买卖法律关系中的主要合同义务。该合同义务除体现为商品房交付时的验房合格外，还体现为对商品房合理使用过程的“质量担保”。也就是说，开发商与买受人在交接商品房时签署的验房单并不必然免除开发商后续的商品房质量担保责任。结合实践中常见的商品房质量纠纷，应注意以下几种情形：
　　第一、买受人与开发商签署验房单时有异议保留，即“验房有条件合格”。如本案中杜某在验房单中指出空调、油烟机存在问题。该类异议保留表明买受人在验房时已对开发商提出质量异议，根据合同法规定及双方约定，开发商应尽快解决，且在商品房后续使用中更加重视空调等部分的“质量担保”。
　　第二、即使买受人与开发商签署验房单时没有任何异议，也不能免除开发商对商品房在后续合理使用过程中的“质量担保”责任。正如二审判决阐述的“由于买房人并不具备直接辨识商品房质量瑕疵的专业能力，且商品房的质量瑕疵往往在使用过程中才会逐渐出现”，因此买受人签署验房单并不代表开发商的后续“质量担保”责任已经完成。如果商品房在后续合理使用过程中出现质量问题，买受人照样可以要求开发商解决。
　　需注意的是，验房单作为商品房交接时的重要法律文件，若其内容已表明买受人对房屋质量问题的后续处分确认且内容完整、意思表示明确的，则可能构成买受人后续质量维权的障碍，因此在签收验房单时仍应慎重。