什么是关系国计民生的根本性问题 [房地产市场关系国计民生]

　　房地产行业是国民经济中的重要行业，房地产价格不仅关乎国民经济的整体发展，更牵动和影响着人民的生活水平。当前，我国房地产市场出现很多新的变化，各方对房地产价格走势的猜测又成为热点。房地产价格变化究竟如何，还要从影响房地产价格的因素说起。
　　几大因素影响房地产价格
　　经济发展状况。经济增长意味着国民生产总值和国民收入的增加，经济繁荣，就业增加，物价与工资水平处于有利于经济发展的状态，用于生产、投资和消费的需求增加。经济主体对厂房、住宅等需求扩张，推高各类房地产价格；反之，当经济增长下滑，经济萧条时，房地产的价格随之下降。有研究表明，房地产业的发展与国家的经济发展总体趋势基本一致。房地产价格的变动趋势与经济周期也大体保持一致，即经济状况的变化会影响到房地产价格的变化。如日本经济曾经历的1959年“岩户”景气时期、1979年“微波”景气时期、1987年“内需”景气时期，都带来了房地产价格的大幅上扬。
　　财政金融状况。当存款利率上升时，会吸引投资人将投资资金存入银行，从而减少对房地产的投资，使房地产价格下降；相反，若存款利率下降，会促使人们将储蓄资金转化为投资行为，从而增加了对房地产的需求，使房地产价格上升。
　　贷款利率上升、紧缩银根，会减少开发投资与消费投资的金融支持而使投资成本增加，从而减少市场对房地产的需求，因而房地产的价格就下降；反之，若贷款利率降低，则会刺激对房地产的需求而使价格上升。
　　贷款比例是指银行对房地产业贷款的比重，其比重增大，就会促进房地产业的繁荣，房地产价格会上升；其比重减少，会影响房地产市场的发展，房地产价格会下降。
　　在纯收益一定的情况下，资本化率越高，房地产价格越低；反之，资本化率越低，房地产价格越高。
　　自2010年以来，连续不断的房地产调控政策，尤其是对前期调控效果不满，又于2011年年初出台的“新国八条”，名副其实可称为“史上最严厉的调控措施”。在利用金融政策调控楼市方面，都有可圈可点之处。如规定“二套房”房贷首付不得低于六成，基准利率不得低于1.1倍，暂停对第三套房贷款等，均在一定程度上有效地起到了抑制投机、投资性需求的作用，对于缓解商品住宅市场供求关系意义重大。
　　产业结构变化。产业结构是指第一产业、第二产业及第三产业之间的比例关系。一般来说，在城市化的初期，由于经济发展水平和市场化水平较低，产业结构以第一、第二产业为主，对房地产的需求品种比较单一、需求量比较少，房地产的价格也较低；进入高度城市化的国家和地区，第三产业的比重加大，对房地产品种及需求量也明显增加，房地产价格会相应上升。
　　税收负担状况。对房地产开发商或转让者征税的变化，会影响供给；对房地产购买者征税的变化，会影响需求。供给者的税收负担加重，一方面加大成本，另一方面减少供应量，一般会使房地产价格上升；需求者的税收负担加重，会削弱其购买能力，一般会使房地产价格下降。
　　所以，当政府欲刺激房地产市场繁荣时，会对开发商采取税率优惠措施；当政府欲控制房地产价格的过快涨幅时，则会采取提高购房者税率的措施。
　　居民收入。通常在没有通货膨胀的情况下居民收入的增加，或在有通货膨胀但居民收入的增加幅度超过通货膨胀的幅度，意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需的空间或扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格的上涨。不同群体的收入增加，对房地产需求的影响大小是有所不同的。
　　低收入者收入增加对房地产需求的影响不大。高收入者收入增加，若用来储蓄或其他投资，影响不大；若投资房地产，则会引起房地产需求的增加，在一定时间内导致房地产价格的上涨。中等收入者收入的增加，会引起房地产需求的增加，促使房地产价格的上涨。
　　物价。通常情况下，房地产价格与物价的变动与方向趋向一致。但有时也显得比较复杂。如若物价普遍下降，表明人们的生活水平普遍提高，即使房地产价格不变，也会增加对房地产的购买能力；反之，如若物价普遍上升，人们的日常生活支出就会增加，即使此时房地产价格不变，也会削弱对房地产的购买能力。
　　另外，不论一般物价总水平是否稳定，其中某些物价的起伏必然会引起房地产价格的波动，如建筑物材料、建筑人工费的变动会影响房地产的开发成本，从而带来房地产价格的相应变化。
　　中国房地产市场和政策的
　　未来发展
　　关于未来的房地产政策，其基本思路应该是非常明确的，就是坚持房地产调控和大力发展住房保障并重。调控和住房保障依然是未来房地产政策的两大主线。
　　房地产调控政策对市场的影响将进一步深化，市场主体预期继续调整。中央政府和有关部委反复传达的信号就是要继续坚持房地产调控，因此短期内房地产调控政策不会有大的变化和调整，下一步重点仍然是落实房地产调控政策。房地产调控政策的反复强调，无论对购房者还是开发商，都会带来各自预期的进一步调整，这种预期调整又会直接影响未来的购房行为。
　　房地产资金短缺和社会资金寻找投资机会并存。一方面，银行信贷资金紧张，2011年存款准备金率、利率一再上调，导致市场流动性整体趋紧。尽管2011年12月存款准备金率出现首次下调，但估计未来房地产业资金仍然从紧。另一方面，有大量社会资金还在寻找投资的机会。截至2010年底，全国城乡居民储蓄存款余额已超过30万亿元，加上手持现金、股票、债券、保险以及金融机构理财产品等，金融资产总规模超过48万亿元，被称为全球私人财富增速最快的国家。在这种情况下，房地产私募基金将成为连接社会资金与房地产的有效工具。从目前来看，投资者对房地产基金的认识和接受程度、房地产基金募集和管理水平、房地产基金监管、制度完善等还需时间进一步培育。
　　住房保障供应体系不断完善，公共租赁住房成为保障性住房发展重点和主体。这是由经济适用住房和廉租住房的局限性和公共租赁住房的优势决定的。廉租住房主要针对城市低保人群，供应对象和覆盖面有限；经济适用住房需要地方政府不断的政策优惠和投入，但这些投入最终沉淀到经济适用住房购买家庭中，难以实现保障房的循环利用；而公共租赁住房由于采用租赁形式，在退出方面有天然优势。另一方面，保障房建设需要多渠道筹集资金，需要破解保障房资金难题。预计2013年的保障房建设资金压力大于2012年。其原因是，除了2013年新开工的保障房建设任务之外，2012年开工的1000万套保障房还要继续建设，两者叠加将使得保障房资金问题成为摆在地方政府面前的一个重要难题。要解决这个难题，一方面，地方政府要创新保障房的融资渠道；另一方面，也需要通过有关政策吸引社会力量和社会资金参与保障房建设和运营，通过保障房融资渠道多元化解决资金问题。（作者单位：北京物资学院）