[赠送的面积到底是什么？] 赠送面积

　　买两房送一房，买顶楼送露台，买底楼送地下室……房价这么高，赠送的面积改造一下就能多一个房间，宽敞的露台或花园归自己了，这些“附加”的价值往往让人觉得物超所值。实际上，事情并不总是这样。
　　NOTE
　　1、如果露台面积不计入合同和产证，开发商无权承诺业主露台使用权。
　　2、附赠空间通常无需支付税费。个别情况下，物业会对地下室征收物业管理费。
　　3、地下室利用率的高低和地面部分结构相关，地面户型设计得好，地下室的利用率会更高。
　　4、赠送的车库看合同约定。购买的有产权，如果只是使用，产权一般在开发商，后由开发商转至物业公司。
　　开发商为什么赠送？
　　不太好卖的底楼、顶楼，赠送地下室、花园、露台，一是为了弥补这类房子的楼层缺陷，提高产品竞争力，二是作为一种营销方式，降低买房人对价格的抗拒感，通过附加值来提高整体利润。比如同一地段相似的小区，去年售价2万元／平方米，今年售价2.2万元／平方米，单看价格变化，买房人未必认可相同地段一年间涨价10%，对涨价的抗拒性较高，但如果今年2.2万元／平方米的房子有赠送面积而去年的没有，他们心理上会比较能接受一些。
　　另外，有些地方如上海市规定，家庭首次购买90平方米以下普通住宅，可享受0.5%的买房契税减免优惠，且开发商赠送面积不计入产证，就可以打个擦边球—买房人既能享受税费减免，又住了超过90平方米的房子。这在主攻年轻购房者、吸引刚性需求市场的新楼盘中很常见。而开发商付出的只有建造成本，这些面积不计入容积率，一般不在报建范围之内。
　　买房人怎么选？
　　上海拓维设计的设计师贾艳说，判断赠送空间是不是实用，关键看它能多大程度上提升核心功能。一块方正、通透，可以做任意房间改造的小面积，甚至比一整间地下室都更有价值。
　　比如，赠送的空间能加深卧室和客厅的进深，就比较有价值。普通的80至90平方米的两房，主卧比较方正，加张婴儿床（大约90厘米宽）就显得房间特别挤。新婚夫妻就可以考虑选择主卧赠送阳台面积或通过飘窗增加面积的户型。
　　01 这些赠送是这么回事
　　赠送的面积是不是真的归你，开发商送你的是产权还是使用权，同策咨询区域事业部总监余浚为《好运?MONEY+》支招。
　　花园
　　买一楼送花园最常见，如果是在格式合同部分写明花园是赠送的面积，它的产权理应归业主个人。但许多情况下，是开发商从小区公共绿地面积里圈了一小部分作为花园送给你。这样赠送的花园通常不会写在买房的格式合同和产权证上，因为它属于公共绿化面积，实际归属小区业委会和社区。开发商并没有权力划给任何个人使用，如果社区大多数业主提出异议，法律上其他业主可以要求你拆除，或者社区居民都可以进入。
　　大阳台、入户花园
　　阳台在产权证上通常只计一半面积，所以，有的开发商会把阳台、入户花园面积造得比较大，砌半截墙面做围护结构，或是外墙和一般房间无异但不安装窗户，在建筑规范上，没有安装窗户就不会被认定为房间而是被划为阳台、入户花园。交房后业主自己加装窗户，就成了一个完整的房间。而空中花园是不计入产权证的，开发商在报建的时候也不计入开发面积。
　　如果阳台面积有8平方米，其中4平方米是不计入产证的，这也会成为“赠送”的面积。但现在各地对阳台、入户花园、地下室等的赠送都做了限制，上海2011年10月1日开始实施的《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》（以下简称《暂行规定》），明确阳台的设计进深（阳台围护结构外围至外墙面的最大垂直距离）不超过1.8米（含），且其水平投影面积小于或等于8平方米的，可以按二分之一面积计入容积率，否则全部计入容积率。成都2010年3月1日起实施的《规划管理技术规定条例补充》，也规定阳台（含各类形式的阳台、入户花园、露台、活动平台等非公共活动空间）的水平投影面积不大于该套住宅套型建筑面积的20%，阳台进深（圆弧形阳台的半径）大于1.8米就视为预留房间，面积计入容积率。低层住宅、退台式建筑阳台等有特殊要求的除外。
　　实际上阳台也不适宜赠送进深过长的面积，外挑阳台就是不与外立面相连接承重，单独凸出在外面的阳台，进深1.2米基本上已达到了极限，太长的进深可能无法支撑阳台自身的重量。非外挑阳台与建筑外立面相连接，承重会比较好，但是由于被外立面的立柱和连接部分阻挡，采光不如外挑阳台。因此也不适合太长的进深，否则会影响与之相连的客厅或卧室的采光。
　　露台
　　露台面积计不计入产权证，要看开发商先前的建筑方案报批是否通过。赠送的部分通常是无产权的，如果建筑方案规划里有露台部分的设计，一般开发商会以较低的价格卖掉，这样的情况就可以办理产权。
　　通常别墅的露台使用权都比较明确，归这幢别墅的业主。如果露台建于公寓楼的顶层，就是共用的。公寓露台上一般有水泵、消防门等设施，则这块区域属于整座楼的业主，严格上说，开发商没有权利把这部分空间赠送给你。哪怕使用是符合规定的，一旦影响到相关的业主，他们都有权要求恢复原样。
　　地下室
　　有些开发商设计的地下室实际有相当多的部分在地上。根据上海的《暂行规定》，地下室必须符合以下条件，其建筑面积才能不计入容积率：房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的二分之一，地下室在室外地面以上部分的高度不超过1米。除地下车库外。只能通过垂直交通（电梯、楼梯）进入地下室。一般来说，地下室高于地面的部分不能超过2.2米。要判断地下室的使用价值，主要看3个方面：
　　1、半露出地面的地下室比完全埋在路面下的更有使用和改造价值。
　　2、看地下空间是否有能形成空气对流的门窗。
　　3、看水电预留情况，无论是厨房还是卫生间，排污系统都需要加泵才能与整座楼的排污系统连接。
　　有些开发商设计的地下室实际有相当多的部分在地上。一般来说，堆坡结构（整幢楼有一面的底层地面被加高了，实际上已经高于路面水平的高度了）的建筑附赠的地下室，如果位于在没有堆坡的另一面，基本属于半露或**在地面之上了。这样的地下室附加值就比较高，名义上是地下室，实际上已经接近了一楼的标准，可以看做一楼的房间，甚至改造成卧室都可以。